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Tengo un local comercial que se arrendó en febrero del 2010

Pregunta del cliente:

Tengo un local comercial que se arrendó en febrero del 2010 con plazo de duración de tres años, queremos pedirlo me pueden ayudar con la carta?
El arrendatario no ha presentado mora.
Clausula duración: la partes acuerdan como plazo de duración del contrato un periodo de tres años prorrogable automaticamene por periodods iguales sucesivos de un añoen caso que ninguna de las partes manifieste su interés de dar por terminado el contrato con 60 dias de anticipación.
Gracias [email protected]
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Cordial y atento saludo estimado(a) cliente, para mi es un gusto atenderle,

Tenga en cuenta que al parecer en este caso ya se ha cumplido con el requisito exigido por el artículo 518 del Código de Comercio para tener derecho a la renovación automática del contrato de arrendamiento por llevar más de dos años en el local, me permito transcribirle la norma:

"Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:


Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,

Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva."


Ahora bien, a pesar del derecho de renovación automática, la misma norma establece tres casos en los cuales usted podría pedir la entrega del local: 1. Por incumplimiento del contrato. 2. Para destinarlo a su propia habitación o a un negocio suyo diferente del actual. 3. Por obras de reconstrucción (caso en el que deberá ofrecer de nuevo al arrendatario el local una vez terminadas estas).

Como puede ver, a menos que se de una de las tres situaciones citadas, solicitar el local en este momento no es viable pues la ley ampara en este caso al arrendatario. Si ha de solicitarlo por uno de los 2 primeros motivos que le señalé, tenga en cuenta que deberá enviar la carta con 6 meses de antelación a la terminación del contrato, de acuerdo al artículo 520 del código de comercio:

"Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente."

Mi recomendación es que primero acuda al diálogo para lograr un acuerdo al respecto, si esta instancia no funciona, puede citar al arrendatario a una audiencia de conciliación en derecho, si está usted en Bogotá puede acudir al centro de conciliación de la cámara de comercio, donde le cobrarán una tarifa bastante razonable y le ofrecerán un excelente servicio, mediante un conciliador en derecho que tratará de buscar que las partes lleguen a un acuerdo que satisfaga a ambos, puede ver información adicional aquí.

Sino logra llegar a un acuerdo entonces deberá buscar la asistencia de un abogado, preferiblemente especialista en derecho comercial a efectos de que analice detalladamente el contrato de arrendamiento e inicie las acciones pertinentes, aunque en mi concepto, el arrendatario ya tiene derecho a renovación automática.

Le dejo además un artículo relacionado por si desea profundizar en el tema, aquí

Espero haber atendido apropiadamente a su inquietud.

Si mi respuesta fue útil, no olvide dejar una opinión positiva. Si tiene alguna inconformidad, contactéme antes de dejar una opinión negativa, tenga la seguridad que haré mi mejor esfuerzo para buscar una solución a su problema,


Muchas gracias.

Cliente: escribió hace 4 año.
Yo solicité asesoría para la carta, gracias
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Estimado,

Me gustaría saber si la orientación que le di fue de alguna utilidad y recordarle las implicaciones legales que puede traerle la terminación abrupta del contrato de arrendamiento. Usted podría verse involucrado en una demanda civil en la cual le cobren los perjuicios ocasionados por la ruptura del contrato, por lo cual le recomiendo pensar muy bien su determinación.

Si tiene cualquier duda, puede formularla con tranquilidad estaré atento a responder.
Cliente: escribió hace 4 año.
Respetado Doctor, la intención es solicitar el inmueble en el tiempo pertinente antes del vencimiento, le transcribo nuevamente la clausula de duración del contrato:,(tres años) a partir del 1 de Febrero de 2,010, prorrogable automáticamente por periodos iguales de un año en caso que ninguna de las partes manifieste su interés de dar por terminado el contrato con 60 días de anticipación al vencimiento del plazo o de la prorroga."
La asesoría que necesitamos es básicamente para la redacción de la carta de no renovación del contrato, o debemos entender que no se puede pedir el local? aunque sea con el tiempo de anticipación necesario?
tenemos conocimiento de causales como remodelación o uso para el propietario, también entendemos que hay que darle prioridad al arrendatario para tomarlo una vez se remodele, pero la cuestion es:
1. No se puede pedir aunque estemos dentro del tiempo?
2. Si se puede pedir cual es la carta para esto?
muchas gracias
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Estimado,

Le voy a reiterar mi concepto: XXXXX XXXXX contrato permite la terminación del mismo avisando con anticipación, ese pacto en este momento vulnera la ley y los derechos del arrendatario. Es decir, el contrato hubiera podido terminarse avisando con 6 meses de antelación antes de cumplir el primer año o el segundo año.

Luego de cumplirse el segundo año consecutivo de ejecución del contrato el arrendatario se hizo acreedor al derecho de renovación automática según le cité el artículo 518 del C. de Comercio.

Lo anterior puesto que el derecho del empresario luego de 2 años de ocupar un local y haber creado un buen nombre y conseguido una clientela está protegido por la ley, inclusive contra las cláusulas o estipulaciones que hagan las partes. Así lo contempla el mismo código de comercio:

"ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes."

En conclusión, en mi opinión profesional, usted no puede desahuciar al arrendatario, por lo menos no sin incumplir el contrato y verse obligado, posiblemente a pagar una indemnización.

Le dejo un artículo muy completo, en caso que desee profundizar aún más sobre el tema: aquí.

No dude en trasladarme cualquier otra duda y si le he orientado en su consulta por favor califique mi gestión.

Recuerde que mi orientación tiene una sustentación legal y aunque hubiera querido darle mejores noticias mi responsabilidad es asesorarlo con honestidad.
Cliente: escribió hace 4 año.
Insisto que aunque entiendo perfectamente los argumentos presentados, mi petición desde un principio fue la elaboración de la carta para no renovar el contrato,encuentro sus respuestas muy bien sustentadas pero no es suficiente para mi solicitud, hay una parte donde recomienda entonces contactar a un experto y esa era mi intención desde un principio al contactar este sistema de asesoría.
Entiendo que usted dice que el inquilino ya tiene derecho a renovación automática, por eso le transcribí el parágrafo de tiempo de tres años, es decir debo entender que no prevalece lo escrito sobre la ley que usted menciona en repetidas ocasiones, es entonces difícil aceptar que un arrendatario deberá permanecer en un local hasta cuando???

no hay un formato de carta para pedir un inmueble?

gracias


Cliente: escribió hace 4 año.
No
Hay modelo de carta definitivamente,
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.

Apreciado cliente,

Dejo a su disposición el modelo solicitado. Le aclaro muy respetuosamente que este modelo es solo de referencia y en mi criterio no le libra de las posibles acciones que pudiera iniciar el arrendatario por el derecho de renovación automática, de acuerdo a la norma ya transcrita, pero que le quiero poner de nuevo de presente:


"ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes."

La renovación automática del contrato de arrendamiento está contemplada en el artículo 518, incluido en las normas que se citan en el art. 524.

Modelo:


XXXXXXXXXXX, Enero de 2011

Señor

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

C.C. 75.076.687

Ref: TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, identificada con el número de cédula xxxxxxxxxxxxxxxxx, en calidad de arrendador del local comercial ubicado en l XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, del cual es usted arrendatario, mediante la presente comunicación me permito informarle mi decisión de no renovar el contrato de arrendamiento vigente entre el XXX de XXXX de 2010 y el xx de xxx de 2012, para lo cual sustento mi decisión en la Cláusula XXXXXX, del contrato de arrendamiento de local comercial número xxxx, suscrito entre las partes que dice:

“Duración: (tres años) a partir del 1 de Febrero de 2,010, prorrogable automáticamente por periodos iguales de un año en caso que ninguna de las partes manifieste su interés de dar por terminado el contrato con 60 días de anticipación al vencimiento del plazo o de la prorroga."

Por lo anterior, se le solicita que a la fecha del xxx de abril de xxx restituya el local comercial que viene ocupando, en las mismas condiciones que la recibió.

Atentamente,

XXXXXXXXXXXXXXXXX

C.C. XXXXXXXXXXXXX

ARRENDADOR

 

 

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Muchas gracias.



La presente respuesta tiene naturaleza de concepto jurídico cuyo fin es meramente informativo. Bajo ninguna circunstancia reemplaza la asesoría personalizada que usted pueda recibir de manera personalizada y directa.

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Ad-Vocatus y otros otros especialistas en Ley de Colombia están preparados para ayudarle
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.

Estimado cliente, puedo ver que usted ha consultado el contenido de la respuesta dada a su inquietud, si usted estima pertinente alguna aclaración adicional, no dude en hacérmelo saber y con gusto trataré de ayudarle en la mejor manera posible.De lo contrario, le agradecería calificar el servicio recibio, pues de mi parte me he esforzado en darle solución a su inquietud.

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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