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sandradel0424
sandradel0424, Abogado de Colombia
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 335
Experiencia:  Abogada en Ciencias Políticas y Rel. Internacionales
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sandradel0424 está en línea ahora

Un copropietario en propiedad horizontal tiene un apartamento

Pregunta del cliente:

Un copropietario en propiedad horizontal tiene un apartamento de 118 mts construido pero tiene una terraza o area libre o bien comun de uso exclusivo de 114 mts. La cuota de administración se calcula en base al área construida? o se tiene que incluir el area libre o bien comun exclusivo. No hay adecuación del reglamento de ph a la ley 675. Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  sandradel0424 escribió hace 4 año.

sandradel0424 :

Bienvenido(a): Soy abogada colombiana y con gusto estoy atenta a resolver sus inquietudes legales en varias materias jurídicas.

sandradel0424 :

La ley 675 de 2001, ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:

sandradel0424 :

ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

 


Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

 


Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.


sandradel0424 :
ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

 


1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

 


2. No cambiar su destinación.

 


3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

 


4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

 


PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

 


PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

 

sandradel0424 :

Algunas aclaraciones que se deben hacer en cuanto al artículo 23 son:

1.- El usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona (usufructuario) puede sacar de una cosa que pertenece a otro (nudo propietario) las ventajas de usar y gozar por un tiempo determinado el lugar.

El derecho de dominio o propiedad es el derecho o tipo real por el cual una persona puede retirar de una cosa todas las ventajas que ella es susceptible de suministrar en forma exclusiva y perpetua; Que esas ventajas tradicionalmente se han clasificado en tres grupos:
a. Facultad de usar la cosa.
b. Facultad de gozarla.
c. Facultad de disponer, ya sea transformando la cosa o destruyéndola (disposición material), ya sea gravándola con derechos reales o haciendo tradición a otra persona (disposición jurídica).

El usufructuario puede sacar de la cosa ventajas de los dos primeros grupos. Consecuencia natural es la de que el usufructuario no puede disponer de la cosa, ni destruirla; pues al cabo de su duración debe entregarla a su dueño o sea al nudo propietario (art. 823 del C. C.)

2.- El usufructuario disfruta de la cosa como la disfruta el propietario. Motivo por el cual debe ejercer un contacto material sobre la cosa fructuaria y que recibe el nombre de “posesión del derecho”. El usufructuario frente a la posesión del nudo propietario es un simple tenedor, por lo menos de acuerdo con la ley positiva (art. 775 del C. C.); pero frente a su derecho de usufructo y frente a terceros es un verdadero poseedor.

3.- El usufructo supone la coexistencia de dos derechos reales en una misma cosa: el del nudo propietario y el del usufructuario (art. 824 del C.C.). El nudo propietario es el titular del dominio, más de un dominio desmembrado. Por consiguiente el usufructuario es el titular de los derechos de goce. El primero es derecho perpetuo, el segundo derecho temporal. Supone también el usufructo la coexistencia de dos clases de posesión de naturaleza diferente en una misma cosa; la del nudo propietario y la del usufructuario.

4.- El usufructuario adquiere sobre la cosa constituida en usufructo las facultades de usar y gozar de la cosa. En cuanto a la primera facultad, derecho perpetuo, el usufructuario puede por ejemplo, habitar con su familia la casa dada en usufructo. Y en cuanto a la segunda, el derecho temporal, el usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos de la cosa fructuaria, pero no los productos.

sandradel0424 :

Una cosa es la necesidad de reparaciones locativas, que pueden ser realizadas por el todero o el jardinero como pintura, limpieza, reparaciones menores o domesticas, y otra, es otro tipo de reparación especializada que deben ser reparadas por personas que sepan de impermeabilización, reparaciones por deterioros, agrietamientos, entre otras tareas profesionales o especializadas.

Cuando se trata de impermeabilización de terrazas, teniendo en cuenta las anteriores explicaciones, se deduce fácilmente que no se trata de una simple reparación locativa sino por el contrario de una mejora o reparación necesaria, tal cual lo expresa el artículo 23 de la Ley 675 de 2.001, citado anteriormente. En vista de lo anterior se debe tener en cuenta que no se trata de reparaciones locativas sino de una mejora necesaria, no ordinaria y si compleja que corresponde al ámbito de la ingeniería hidráulica; razón por la cual teniendo en cuenta la ley , no es legalmente válido exigir a los beneficiarios de éstas zonas la ejecución de las obras tendientes a solucionar en forma definitiva los problemas de filtraciones, humedades y daño de losas que sin su culpa han tenido lugar en dichas zonas.

Hay que entender que este tipo de asignaciones de uso exclusivo son similares a contratos de arrendamiento, y no está de más, el manifestar que las disposiciones que regulan el contrato de arrendamiento respecto de las mejoras, son aplicables analógicamente porque se trata de un caso de mera tenencia. Bien se explica en el artículo 2028 del Código Civil, “las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió, pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y usos legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito o de la mala calidad del edificio, vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción (lo subrayado es del árbitro único).

Debe tenerse en cuenta lo manifestado por el artículo 1998 del Código Civil, que dice: “se entiende por reparaciones locativas según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, etc.”.

sandradel0424 :

Lo anterior fue extractado de un concepto del Presidente de Servilonjas, Dr. José Andrés Bermúdez S.

sandradel0424 :

Entonces, no importa que el Reglamento de Copropieda no tenga establecido esto, ya que los vacíos de esta norma los cubre la ley como norma superior

sandradel0424 :

Es así que queda claro que quien tiene el uso exclusivo de un bien común, deberá hacerse cargo de su mantenimiento y pagar la cuota que la asamblea haya establecido por el metraje de dichas zonas

sandradel0424 :

Espero que mi instrucción haya sido clara y precisa, por lo que le pido el favor de calificar positimente mi gestión

sandradel0424 :

Un cordial saludo y recuerde que soy experta en propiedad horizontal y otras materias legales, por lo que si requiere mayor información al respecto, con gusto lo puedo atender directamente a través de mi link: http://www.justanswer.es/legal-es/expert-drasandradelgado/

sandradel0424 :

Mil gracias XXXXX XXXXX atención

sandradel0424 :

Dígame por favor, que información necesita, por que le he dado toda la que puedo en cuanto a la normatividad vigente y la ley de Propiedad Horizontal que corresponde a su caso

sandradel0424 :

El objetivo principal de esta página es brindar información precisa frente a las consultas que hacen los clientes y la limitante que tenemos es la información que recibimos a través de la consulta

sandradel0424 :

Por eso, si necesita mas información, usted podrá formularme las preguntas que requiera concerniente al tema principal y con gusto se las resuelvo

sandradel0424 :

Aunque le quiero que tenga en cuenta, que he resuelto de conformidad a la ley su pregunta, respondiendo claramente a lo que usted pregunto

sandradel0424 :

Para que lo tenga claro entonces le respondo nuevamente:

sandradel0424 :

La cuota de administración no solo deberá tener en cuanta el área privada sino que quien usa y goza del área común de uso exclusivo, debe pagar la cuota del área con estas características

sandradel0424 :

ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

sandradel0424 :

...

sandradel0424 :

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

sandradel0424 :

Deberá tener en cuenta que es la asamblea general quien determinará el valor de la compensación económica que debe pagar quien usa y goza del área común de uso exclusivo, y podrá coincidir con el valor del coeficiente que paga por área los bienes privados

sandradel0424 :

Entonces, con esto espero haber aclarado sus dudas por completas y para la próxima vez que necesite mayor información, le ruego especificar cual y así ser más concreta.

sandradel0424 :

Mil gracias XXXXX XXXXX atención

sandradel0424 :

Estimado cliente, estoy en el chat esperando que lea toda la información para que me pregunte lo que no tiene claro

Customer:

estoy en el chat

Customer:

Hay algo que no me cuadra. Si la ley 675 dice que los copropietarios tienen que asumir los gastos de lo bienes comunes, esta terraza es un bien comun asignado al apartamento y por lo tanto no se debe incluir su área en el cálculo del indice de copropiedad para cobrar la cuota de administracion

Customer:

Por otro lado no es equitativo que si tiene un área construída de 118 metros tenga que pagar casi el doble de administración solamente porque usufructa un área de bien común exclusivo

Customer:

Por otra parte como le comenté nunca se ha hecho una reunión de asamblea para asignarle el área que tengan que pagar las terrazas. Por lo tanto soy de la opinión que hasta que esto no se haga, ellos no tienen obligación por pagar un área libre

Customer:

Solamente cuando se haga la reunión con la asamblea para adecuar el reglamento a la ley 675 se ponderará ( como dice la ley ) cual es el porcentaje con el que debe contribuir.

sandradel0424 :

Lamentablemente tanto la ley como la jurisprudencia apoya la teoría del cobro de estas áreas comunes

Customer:

En el caso que nos ocupa este es un bien común casi esencial, pues la terraza de este apartamento cubre los parqueaderos o sea es el techo de los parqueaderos y como uste lo dice esta área es intocable y el disfrute de ella, de algún modo es muy relativo

sandradel0424 :

Si bien es cierto que la asamblea es la que debe determinar el valor, también es cierto que si los copropietarios no tienen acceso a esa área común, no puede exigírseles el hecho de pagar por algo que ni siquiera pueden usar

sandradel0424 :

Usted debe entender que la ley es clara y si esto afecta a uno solo, hay que entender que las leyes propenden la protección de los intereses de la mayoría, por encima del bien particular

Customer:

Si, pero eso está claro en la ley 675 que lo denomina bien común de caracter exclusivo y por eso no lo puede usufructuar sino el apartamento al cual se le asignó. Hay otro concepto que dice que esto es casi un préstamo de un bien común a un propietario y por eso no debe pagar.

sandradel0424 :

Es decir, yo le estoy informando la ley vigente con lo que la jurisprudencia ha ratificado

sandradel0424 :

Desafortunadamente, no soy yo quien pueda dirimir un conflicto en caso de que se diera, por que no soy juez competente para ello

Customer:

ok

Customer:

gracias

sandradel0424 :

Solamente me limito a cumplir los términos y condiciones de la página, donde claramente se aclara a todos los usuarios que nuestras orientaciones obedecen a la realidad y no se nos permite hacer juicios de valor

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