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sandradel0424
sandradel0424, Abogado de Colombia
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 335
Experiencia:  Abogada en Ciencias Políticas y Rel. Internacionales
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Creo que un expero en Propiedad Horizontal, puede despejarme

Pregunta del cliente

Creo que un expero en Propiedad Horizontal, puede despejarme la inquietud que tengo, es que el año pasado se pago una cuota extraordinaria en mi caso fue de $377.000, la administradora autonomamente la difirio en cuatro contados. Para este año la administradora presento el presupuesto sumando la cuota de administración mas la extraordinaria que se causo el año pasado, entonces se me aumento mucho mi cuota de administración es decir, estaba pagando $134.000 y quede pagando $177.000 es decir se aumento como un 38%. En la asamblea no se hablo de este aumento, solo se aprobo el aumento del presupuesto en 7%. Pregunto: XXXXX XXXXX es legal, asi no se haya tocado en la asamblea? Como la administración sumo la cuota extraordinaria a la cuota de administración, la esta cobrando doble vez? Puedo solo pagar lo del aumento aprobado de un 7% al presupuesto? Algunos propietarios solicitamnos una asamblea para tocar este tema habia el 28% de los coeficientes para esta asamblea y la administración no quiso hacerla, esto es legal?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  sandradel0424 escribió hace 4 año.

sandradel0424 :

Bienvenido(a): Soy abogada colombiana y con gusto estoy atenta a resolver sus inquietudes legales en varias materias jurídicas.

sandradel0424 :

Soy experta en propiedad horizontal y con mucho gusto le resuelvo su pregunta

sandradel0424 :

No es legal que la administradora aumente más de lo autorizado por la asamblea, ya que eso podría tomarse como un abuso de su cargo y la comunidad podría demandarla por los daños y perjuicios que cause esta acción

sandradel0424 :

Tampoco es legal que se cobre dos veces una cuota extraordinaria que solo se ha autorizado por la asamblea una vez

sandradel0424 :

Es importante que no deje de pagar por ningún motivo sus expensas comunes, ya que el estar moroso lo deshabilitará de cualquier acción que quiera interponer en contra de la administración

sandradel0424 :

No entiendo por que el Consejo de Administración ni el Revisor Fiscal se pronuncian sobre esto, ya que ellos también son responsables por lo que sucede

sandradel0424 :

Le voy a dar los fundamentos jurídicos según la ley 675 de 2001 para que reclame:

ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

...

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

...

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

...

ARTÍCULO 36. ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.

ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituiránlos propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

...

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y.....

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

...

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
...
ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
...
ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
...
ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. <Aparte tachado INEXEQUIBLE> Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público xxxxxx, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
...
ARTÍCULO 57. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.
ARTÍCULO 58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARÁGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
sandradel0424 :

Todo lo que anteriormente le he señalado de la ley de propiedad horizontal es su sustento para reclamar estos abusos y extralimitación de funciones de parte de la administración

sandradel0424 :

Si ustedes son el 28% pueden convocar la asamblea cumpliendo lo estipulado para las convocatorias:

ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
sandradel0424 :

Ustedes no tienen que pedirle a nadie que la convoquen si tiene una quinta parte de los propietarios, organícense y convoquen la asamblea tal y como lo indica el artículo que le acabo de remitir

sandradel0424 :

Solucionen este tema de inmediato y debatan la situación hasta solucionarla definitivamente.

sandradel0424 :

Espero que yo haya podido resolver su pregunta correctamente y en caso de alguna aclaración, con gusto quedo atenta a resolverla.

Si le parece que mi respuesta es suficiente, le pido que VALORE POSITIVAMENTE mi gestión para cerrar su caso satisfactoriamente.

Si llega a tener otra pregunta sobre este tema u otros legales, no dude en consultarme en mi link: http://www.justanswer.es/legal-es/expert-drasandradelgado/

Un cordial saludo

sandradel0424 :

Estimado cliente, estoy esperando que entre a la respuesta y la VALORE POSITIVAMENTE para cerrar su caso satisfactoriamente.

Un Cordial saludo.

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