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buenas tardes. la situacion es la siguiente: hace 10 años

Pregunta del cliente

buenas tardes.
la situacion es la siguiente:
hace 10 años realice una promesa de compraventa con el animo de adquirir un terreno, di un dinero con el animo de ''pisar el negocio'' y recibi el inmueble (en el cual adelante mejoras) cuando llego el momento de cancelar el saldo y escriturar la propiedad, tenia una falsa tradicion pues el sr con el que negocie habia comprado unos derechos y acciones y nunca había legalizado el bien.
firmamos otro si, reiterando la voluntad de las partes de hacer el negocio y el saldo se condiciono a la firma de las escrituras.
el proceso instaurado por la persona con la que realice el negocio se prolongo por varios años en los que yo, le fui abonando algo de el dinero pendiente. finalmente salio el fallo y el señor con el que realice el negocio obtuvo la titularizacion de el bien, ahora que a llegado el momento de hacer las escrituras, el vendedor me dice que le debo cancelar unos intereses equivalentes a estos 10 años que según el ascienden a el 200% o mas de lo que realmente le debo, lo cual no me parece justo pues si bien es cierto,que yo tengo la posecion de el terreno hace 10 años y he adelantado mejoras y lo he usufructuado, no le he podido vender ni hipotecar, ni legalizar las mejoras por no tener la titularizacion de el bien a nombre mio. sin embargo le he hecho abonos a pesar de no haber obtenido la documentación pertinente.
la pregunta es la siguiente:
¿como debo proceder de la mejor manera para poder proteger mi inversión sin ser sometido a un abuso por parte de el vendedor oportunista?
muchas gracias, XXXXX XXXXX respuesta.
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  dfpmlawyer escribió hace 3 año.
Buenas tardes.

En mi opinión, se puede aplicar lo que dispone el artículo 925 del Código de Comercio: "El comprador tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle tradición válida, sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones consagradas en el artículo 1546 del Código Civil y de este Libro." Lo digo porque debido a la falsa tradición que afectaba el inmueble, no se había podido cumplir en su oportunidad, con lo pactado en la promesa. En otras palabras, él estaba incumpliendo.

Por lo que se puede inferir, ustedes trataron de salvar el negocio con la firma de los otrosí. Pero al afectarse el inmueble con el fenómeno de la falsa tradición, era obligación del vendedor sanear ese vicio en el inmueble, a fin de garantizarle que , al momento de perfeccionar la compraventa, usted pudiera acceder al bien libre de vicios y con la tradición legalizada en su favor. El perjuicio lo venía sufriendo usted, y muy a mi pesar, me atrevo a opinar que se debió a la mala fe del vendedor. Y esa mala fe se reafirma en los intereses que pretenden cobrarle.

Así las cosas, pienso que debería iniciar la acción judicial correspondiente, por cuanto todavía no se ha cumplido con el objeto de la promesa, que no es otro sino el de perfeccionar la venta del bien y entregárselo, es decir, hacer la tradición, porque ya ud cumplió con su obligación de pagar lo que corresponde.

Además, en mi concepto, los intereses que en este caso podrían causarse serían moratorios (articulo 1617 del código civil), y ello sería si usted incumple con los plazos para la promesa... Pero en su situación, ese incumplimiento es imputable al vendedor, y no pueden causarse intereses porque usted sencillamente no se está retrasando en el incumplimiento de sus obligaciones.

En el peor de los escenarios, usted puede compensar cualquier suma de dinero que ud supuestamente le deba al vendedor, con las mejoras necesarias y hasta las útiles. Pero el balance económico de ese contrato solo se limita a establecer cuanto se pactó, cuanto se ha pagado, cuanto faltaría por pagar, sin tener en cuenta los "intereses" que quieren cobrarle. Sobre esos intereses hay una diferencia, y lo mejor es que lo resuelva un juez.

Así las cosas, y si no hay acuerdo sobre este tema, le recomiendo demandar al vendedor por el incumplimiento de la promesa, señalando la mala fe del vendedor al querer cobrar unos intereses que no tienen causa legal.

Si el lo demanda, no interesa, ud puede contestar la demanda interponiendo una demanda de reconvención por lo mismo (lo que comunmente llaman contrademanda)

Espero que esta información haya sido de utilidad

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