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sandradel0424
sandradel0424, Abogado de Colombia
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 335
Experiencia:  Abogada en Ciencias Políticas y Rel. Internacionales
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sandradel0424 está en línea ahora

buenas noches deseo preguntar por las implicacines judiciales

Pregunta del cliente

buenas noches deseo preguntar por las implicacines judiciales que tendria de no continuar con un contrato de compraventa de un inmueble, el cual vendi mediante promesa y recibi una parte de dinero, la demora en ell desembolso bancario me ha perjudicado pese a que el sr ya tiene aprobado el credito, yo lé permiti hacerle mejoras a la casa y ya la estan habitando, realmente la vendia por traslado de ciudad pero ya no me voy, la clausula penal inpusta en la promesa fue de 10 mill, los pagos acordados de la inicial ellos me lo cancelaron opuntualmente, deseo saber como puedo negociar con la señora la devolucion del esos dineros, las mejoras y reclamar la restitucion de mi casa? o que implicacion judical tengo que preever que tome la señora como represalia al no continuar con la venta? gracia

Enviada: hace 3 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  sandradel0424 escribió hace 3 año.

sandradel0424 :

Bienvenido(a): Soy abogada colombiana y con gusto estoy atenta a resolver sus inquietudes legales en varias materias jurídicas.

sandradel0424 :

En primer lugar, hay que tener en cuenta que el contrato de compraventa solo es una mera formalidad entre las partes que lo suscriben y no es título traslaticio de dominio, por lo que sólo hasta que se cumplan todos y cada uno de los compromisos que en dicho contrato se verán obligadas las partes a firmar la escritura que finalmente será el instrumento legal que de los derechos reales sobre el bien inmueble.

sandradel0424 :

En consecuencia y bajo el precepto legal de que "el contrato es ley para las partes", lo que quiere decir que lo que esta en dicho contrato es lo que se debe cumplir para no generar cualquier incumplimiento de cualquiera de las partes.

sandradel0424 :

Si usted ya ha recibido dinero y la contraparte suya ha cumplido en todo lo pactado, usted será quien deba pagar la penalidad por incumplimiento y además podría ser demandado por daños y perjuicios.

sandradel0424 :

En cuanto a las mejoras, si usted ha dado su consentimiento para estas, deberá pagarlas junto con la penalidad en el momento que quiera rescindir el contrato, pero si no hay consentimiento, estas mejoras se perderán.

sandradel0424 :

Pero todo lo anterior corresponde al supuesto de que usted SIN JUSTIFICACIÓN quiera acabar con el contrato, mas sin embargo si usted se esta viendo afectado por un tercero que nadie tiene que ver con usted sino con el deudor, esto es, un banco, usted puede apelar a esto para rescindir el contrato por incumplimiento del comprador.

sandradel0424 :

Lo primero que habría que analizar es en qué términos el comprador se comprometió a hacer los pagos hasta completar el valor total del inmueble.

sandradel0424 :

Si en el contrato se establecieron fechas y estas se han cumplido por parte del comprador, usted no podrá justificar ningún perjuicio ni incumplimiento, ya que ese fue el acuerdo al que usted llegó libremente y sin que nadie lo obligara a pactar.

sandradel0424 :

Por el contrario, si las fechas están vencidas y usted se esta viendo afectado por esto, usted será quien pueda hacer efectiva la cláusula penal y exigir la indemnización por los daños y perjuicios si así quedó establecido en el contrato, es así que usted solo tendrá que devolver el excedente de los dineros recibidos una vez se descuenten las penalidades.

sandradel0424 :

Este es un tema bastante delicado en el sentido de que, primero, el comprador ya esta viviendo en el inmueble y segundo se han hecho mejoras al inmueble. Por lo tanto cualquier situación que se presente entre ustedes, deberá ser concertada de manera amigable y pacífica, ya que usted perderá tiempo y dinero con un litigio largo y desgastante al momento de querer sacar a estas personas de su casa y demandar el contrato.

sandradel0424 :

Como esta página es meramente informativa y yo tengo prohibido intervenir como una relación profesional, usted deberá consultar un abogado que analice el contrato de compraventa, ya que la información que le he brindado es general, es decir, se basa en la ley vigente y el deber ser de las cosas, pero como las relaciones humanas son variables y cada contrato tiene su especifidad y es particular entre las partes, se necesita un análisis de las cláusulas del contrato para saber exactamente cuales son los caminos que usted tiene para no salir perjudicado.

sandradel0424 :

En conclusión voy a ser concreta ante sus inquietudes así:

sandradel0424 :

1. Las implicaciones jurídicas, (no hablo de implicaciones judiciales por que esto es un tema civil y no hay delito que perseguir), que usted tiene al dar por terminado unilateralmente el contrato civil son las que establece la ley vigente y esto corresponde al pago de la indemnización por perjuicios.

sandradel0424 :

2. Las partes pueden modificar o terminar el contrato de común acuerdo y esto no quiere decir que no se deba pagar indemnización alguna, ya que sólo las partes podrán establecer que se paga y que no y deshacer el contrato bajo los términos que las partes acuerden.

sandradel0424 :

3. En caso de que no haya acuerdo entre las partes, la decisión sobre esto corresponderá a un juez, es decir, la parte afectada es quien deberá demandar ante la jurisdicción civil la resolución del contrato. Pero la resolución del contrato solo podrá alegarla el contratante que cumplió las obligaciones que le correspondían en razón del contrato.

sandradel0424 :

4. Si usted ha consentido las mejoras debe pagarlas y acordar con la contraparte la fecha de desalojo del inmueble.

sandradel0424 :

5. Hay que analizar si la cláusula penal corresponde a la indemnización por daños y perjuicios, de lo contrario usted no solo deberá pagar esta penalidad sino la respectiva indemnización de perjuicios. Todo lo anterior lo advierto por que generalmente no se puede pedir a la vez el pago de perjuicios y la penalidad, pero el artículo 1600 del código civil establece una excepción, y es que se puede pedir pena e indemnización de perjuicios cuando así se haya estipulado expresamente por las partes en el contrato.

sandradel0424 :

6. Todo se puede arreglar entre ustedes, es decir, las partes podrán llegar a acuerdos y pagar los respectivos valores por daños y perjuicios de común acuerdo.

sandradel0424 :

6. En caso de conflicto, se deberá acudir a un juez para que resuelva el tema y esto podrá ser perjudicial para usted, por que usted mismo acepta que los acuerdos de parte de ellos se han cumplido cabalmente y lo que hace falta es el desembolso del banco que es un tercero que nada tiene que ver con usted, pero si usted lo aceptó así, claramente el juez no le dará la razón y terminará perdiendo su tiempo y su dinero.

sandradel0424 :

8. Por otro lado, si hay fechas vencidas o cualquier incumplimiento de parte del comprador, será usted quien deba demandar el contrato para que se resuelva y sea usted quien pueda pedir los perjuicios y la penalidad en caso de que esto conste en el contrato.

sandradel0424 :

En estos términos he respondido a su pregunta, correspondiendo a la ley vigente y generalidad de la ley, por esto yo le sugiero que se asesore con un abogado que analice el contrato y verifique los puntos que he resuelto o por el contrario ya con el contrato en la mano, éste pueda dilucidar una solución que le convenga directamente a usted, pero no lo puedo hacer yo, primero por que esta prohibido en la página y segundo por que es necesario hacer una análisis de los documentos y determinar la validez de los acuerdos llegados.

sandradel0424 :

Si requiere de mi parte alguna aclaración, quedo atenta a seguir colaborando.

sandradel0424 :

Le ruego el favor de VALORAR POSITIVAMENTE mi gestión.

sandradel0424 :

Un cordial saludo.

sandradel0424 :

Estimado cliente, por favor mire la repuesta que le he dado a su pregunta y si esta de acuerdo por favor VALORE POSITIVAMENTE mi gestión.

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