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Attorney at Law
Attorney at Law, Abogado de Colombia
Categoría: Ley de Colombia
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Experiencia:  Asesoría Jurídica y Empresarial
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Buenos dias, vivo en Barranquilla, Colombia. Necesito saber

Pregunta del cliente

Buenos dias, vivo en Barranquilla, Colombia. Necesito saber si es legal que una inmobilaria pida una guarantia atraves de una asegudora para asegurar un contrato de arrendamiento cuando no cumplia con los requisitos? Me dicen que es legal porque es la aseguradora que pedia el CDT y no el mismo arrendatario
Tambien hicieron que firmara el contrato ANTES que se mudara la persona que todavia estaba en el inmueble que yo queria alquilar y el no se queria mudar. Esto es lo que me dijieron: "usted tenia pleno conocimiento de que el inmueble estaba ocupado por un arrendatario con un contrato de arrendamiento vigente y que solo una vez que usted llenara los requisitos y firmara el contrato de arrendamiento, solo así podíamos solicitar al arrendatario que desocupara el inmueble so pena de que usted desistiera del negocio y generara un gran perjuicio económico al propietario". En el Codigo Civil de Colombia en el Artículo de 1980 PREFERENCIAS EN EL ARRENDAMIENTO DE LA MISMA COSA A DOS PERSONAS, dice: el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá. (http://leyes.co/codigo_civil/1980.htm), o es decir que el contrato que yo firme, no es valido???
Muchas gracias!
Enviada: hace 2 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
estimad@ usurai@ mi nombre es Carlos Alberto Arias, soy abogado de colombia y con mucho gusto le ayudo a resolver supregunta. no se desconecte mientras redacto su respuestq
Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
sobre polizas de cumplimiebto, como la que pidieron que usted adquiriera debo decirle que es completamente legal, las aseguradoras tienen cabida en todo tipo de transaccion.
ahora bien tal cual le indican ellos al haber entregado el bien a otra persona a usted no.se le puede hacer efectiva clausula alguna, usted esta libre de todo pavo ni canon ni nada.
si es su deseo puede desisitir del contrato y buscar por otro lado.
haga el desisitimiento mediante oficio y envielo ppr correo certificado a la inmobiliaria. eso seria todo
Cliente: escribió hace 2 año.

Gracias por su respuesta, Sr. Arias.

No creo que entiendo entonces esta Ley:

CAPITULO IV

Prohibición de garantías y depósitos

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

Una aseguradora, no es una "garantia" que fue pactada en documentos distintos?

De todas maneras, si el contrato no es valio entonces tampoco es el CDT que pidio la aseguradora.

Yo ahora mismo estoy viviendo en el inmueble pero fue entregado 26 dias desupues que firme ese contrato cuando todavia tenian otro contrato vigente con el arrendatario que todavia vivia aqui. Hicieron que firmara ese contrato ANTES de sacar el arrendatario anterior y cuando todavia existia el otro contrato.

Asi que si eso fue ilegal, entonces el CDT que me hicieron pagar tambien es fue legal, ESO es lo que quiero saber tambien y ya pague dos meses de arriendo con un contrato que no era valido.







Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
estimado compredo su indignacion. pero sea tan amable de indicarme cual es el fin.propio que busca,
quiere entregar el inmueble o quiere buscar sanciones para la inmobiliaria, si el fin es el ultimo usted puede dirigirse a la secretaria de govierno de su municipio e interponer una queja contra la inmobiliaria
Cliente: escribió hace 2 año.

Yo quiero saber QUE es la ley y que son mis derechos para saber como proceder y necesitaba que usted me contestara mis preguntas. Quiero que me regresen mi plata y las comissiones que me hicieron pagar por un contrato ilegal y tambien hacer una demand por danos y prejuicios no simplemente que los sancionen. Me mintieron y enganaron para que yo pagare ese dinero y fue ilegalmente.

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
mire sobre la ley eb referencia que regula todo el tema es la 820. en ella encontrara toda la normatividad y lo referente a sus derechos.
sobre una demanda por daños y perjuicios ademas de la devolucion de dineros asumidos por usted de manera arbitraria impuestos por la inmobiliaria, debe iniciqr un proceso verbal sumario ante un juez civil, yo creeria que por la cuantia seria un juez civil municipql, y mediante este tramite. lograr que se le reconozcan los duneros pagados por qseguradora cdt, y perjuicios ocacionados, estos ultimos deben demostrarse. es decir usted debe indicar en que fue afectado para que el juez ordene el pago.
por favor indiqueme que otra duda tiene para proceder a ayudarle a resolver.
Cliente: escribió hace 2 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta imprecisa.
Necesito saber que son las leyes y mis derechos y no que yo misma tengo buscarlas para eso necesito que un "experto" me conseje.
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 2 año.
Cordial y atento saludo estimado(a) cliente, para mi es un gusto atenderle,
Responderé su pregunta lo mejor que pueda, no obstante si requiere alguna aclaración no dude en preguntar. Además debe saber que solamente puedo responderle con la verdad y apegarme a la Constitución y las leyes colombianas. Le ruego entonces que la valoración que deje de las respuestas sea por el servicio y no si la respuesta es favorable o desfavorable a sus intereses.
Tengo un par de inquietudes antes de proceder a darle respuesta:
1. ¿Le cobraron el arrendamiento de los 26 días en que usted no ocupó el inmueble?
2. ¿Podría usted por favor tomar una foto del contrato de arrendamiento que suscribió y de la garantía y adjuntarlos a la consulta?
Leyendo el contrato y analizando la póliza creo poder asesorarle adecuadamente, si me lo permite.
Quedo pendiente.
Espero haber atendido apropiadamente a su inquietud.
Cliente: escribió hace 2 año.

Muchas gracias! No, no me cobraron los 26 dias. Cuando ellos estaban en mora de entrega fue cuando me entere que firmaos un contrato cuando otro todavia existia y por eso el inquilino anterior tomo su tiempo en desocupar. La misma inmobilaria nos dijo que habia un contrato vigente y en otras palabras teniamos que "esperar" que el inquilino anterior desecoupara aun el contrato comenzo el 1 de Junio 2014 por 12 meses. El acuerdo era que nos podiamos mudar para el principio de Junio 2014. Despues que pague el CDT y firme el contrato fue cuando emperazon a sacar el inquilinio de la casa. Y el inquilino nos dijo que el todavia tenia dos mese vigente con la inmobilaria y el NO tenia que mudarse si no queria. La inmobilaria le pidio por el inmueble pero todavia tenia dos meses para hacerlo.

ESTO es lo primero que necesito saber, es o no es el contrato de arrendamiento INVALIDO? Porque si es asi, que derechos tengo y que hago para que me regrecen el CDT y lo que cobro por parte de inmobiliaria por derechos de contratos que suman unos $8 millones de COP? Si ES valido entonces le mando la copia de todo.

Código Civil Artículo 1980. Preferencia en el arrendamiento de la misma cosa a dos personas

Gracias!

Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 2 año.
En cuanto a la validez del contrato, para saberlo debo analizar el documento, así que si es posible le agradezco me lo haga llegar, en cada respuesta está la herramienta que le permite anexar archivos.
Quedo pendiente.
Cliente: escribió hace 2 año.

Aqui le mando el que firmamos pero no es el orginal.

Attachment: 2014-08-05_202518_contrato_de_vivienda_inurbanas_patricia_heredia_revised_pdh.doc

Cliente: escribió hace 2 año.
Volver a incluir en lista: La respuesta ha tardado demasiado.
Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
estimada uauria, voy a proponerme a resolver su inquietud de la mejor manera, para tal efecto necesito me indique de manera muy clara realmente que es lo que necesesita, digame por favor que tramite desea iniciar

yo conozco el contenido de la ley y no es necesario que me copie fracmentos de articulos, tansolo indiqueme cuales son sus pretenciones y de inmediato procedo a dar la respuesta deseada, no se desepere voy a estar atento de todas sus inquietudes para darles el tramite correspondiente

Cliente: escribió hace 2 año.

Dios mio, ya les pregunte varias veces:

Es o no es el contrato de arrendamiento INVALIDO?

Porque si es asi, que derechos tengo y que hago para que me regresen el CDT y lo que cobro por parte de inmobiliaria por derechos de contratos que suman unos $8 millones de COP?

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
estimada, el contrato de arendamiento en principio es invalido, no obstante esxisten preceptos de derecho que indican que la mora purga la mora, es decir en todo caso usted acepto esas condiciones y ha pagado ya 2 meses de arendamiento, a los ojos de la doctrina juridica usted subsano el error en el que la inmobiliaria incurrio y legalizo el contrato.

si existia uno vigente antes del suyo, tenga encuenta que segun lo manifiesta a usted no le cobraron canon de arendamiento de esos 26 dias.

respecto a esto le indico el contrato si es valido.

dicho lo anterior, no es la valides del contrato la que usted debe atacar, sino los perjuicios equivalentes a 8 millones de pesos que ellos causaron frente a usted en razon de requisitos ilegales.

usted tiene derecho a que le pagen el dinero que invirtio en estudios, polizas y cdt, ademas de los perjuicios morales.

los cuales debe solicitar mediante un proceso civil denominado verbal sumario, en el pide los 8 millones de pesos que ya gasto, los intereses de los mismos desde la fecha en que los pago y los perjuicios morales, los cuales se tasan en salarios minimos y se pueden pedir hasta 100 smlmv









Cliente: escribió hace 2 año.

Gracias, por fin aclarar esto. Pero yo no me entere que contrato no era invalido hasta ahora. Yo creia que la inmobilaria simplemente estaba en mora de entrega pero no fue hasta esta semana que me entere que no podian tener dos contratos vigente. Yo e tratado de comunicarme con ellos y no me contestan para arreglar to esto.

Un abogado que consulte me dijo que si el contrato fue ilegal entonces lo que me pidieron era ilegal tambien.

Yo pague el arriendo porque yo crei que ellos me iban a responder pero hasta hoy, no lo han hecho. Yo pague el arriendo por que crei que eso era lo justo y mi deber. Tambien no nos entregaron el contrato con firmas originales que dice tambien que es contra la ley. Somos tres arrendatarios en le mismo contrato. Nos negaron la solictud y no nos querian devolver el deposito y que mi unico recurso para no perder esa plata era pagar un CDT a la aseguradora de ellos. La inmobilaria nos dijo que la aseguradora nos dio aprobacion "condicional" y si desisto de tomar el inmueble, perdiamos el deposito que ya pagamos de $600 mil COP. Pero eso no era verdad, no mintieron porque la aseguradora nos dijo que nos negaron a todos despues que pagamos el CDT.

Ayer fue que nos enteramos que tambien no nos pueden pedir "comissiones" o valor de contrato como arrendatarios. Nosotros estabamos esperando que la inmobilaria responden y firmar un nuevo contrato pero nada que lo hacen. Ahora sabiendo que nos defraudaron queremos desistir del contrato todas esta varias razones y delitos contra nosotros.

Ya sabemos que estan en cumplimiento por varias razones, lo de la validez del contrato era lo que no sabiamos como proceder y ahora mas o menos creo que de verdad necesitamos un abogado, esto no lo podemos hacer solos y no sabemos a quien creer.

No sabiamos que el contrato no era valid porque ellos insistieron que que nosotros sabiamos que el inquilino anterior tenia un contrato vigente. De todas maneras esto no hace que no otros "aceptamos" el contrato bajo esas condiciones.

Perdon que no me comunico muy bien, mi primer idioma es ingles.

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
pero usted debe tener comoprobar que ellos tenian un contrato vigente a la fecha en la que se encontraba con usted la firma de su contrato, lo mejor para ello seria, o bien tener copia del contrato con el inquilo anterior o pedirle al inquilino anterior que le ayude como testigo, de lo contrario la pretencion de declarar nulo su contrato no prosperara.

asi el contrato fuera legal, lo que le pidieron si es ilegal, la ley 820 prohibe solicitar cualquier tipo de dinero adicional al pago del canon para arendar el mismo.

si el caso es como lo cuenta, inicie inmediatemente el juicio civil que le indico para que le pagen el total de los aportes economicos que usted dio para fierma del contrato, asi usted aceptara esas condiciones en el contrato inicial esas son clausulas ineficaces por que la ley hace prohibicio expresa sobre ellas.

bueno delitos como tal no los hay, almenos yo no los veo, pero si puede en el juicio civil solicitar ademas del pago de los perjuicios, pedilre al juez declarar nulo el contrato y volver a su estado primitivo las cosas.

exactamente, eso se conocen como vicios redibitorios y es una de las causales de extincion de cualquier contrato.







Cliente: escribió hace 2 año.

Nos mintieron/enganaron que fuimos "aprobados conditional" para no pagarnos la plata que ya habiamos pagado para separar el inmueble y no darnos otra opcion que pagar un CDT como le dije para poder segurar el contrato de arrendamiento. Ellos simplemente tenian que decirnos que NO aprobaban la solicitud y ya! Pero eligieron enganarnos.

Perdon, pero yo crei que una estafa consiste en el engaño. El sujeto activo del delito se hace entregar un bien patrimonial, por medio del engaño; es decir, haciendo creer la existencia de algo que en realidad no existe. O tambien aqui me equivoco?

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
mi señora, no existe conducta penal, alguna en esta actividad, repito almenos en mi posicion de jurista no la determino.

comprendo la indignacion en la que se encuentra sumergida pero no por ello podemos adecuar una conducta meramente civil a la jurisdiccion penal.

La estafa puede ser definida como un delito que se ejecuta contra el patrimonio o la propiedad y que se perpetra por medio de un engaño. El estafador se encarga de que la víctima crea en algo que no tiene existencia real. Otra opción es engañar al estafado respecto a las condiciones de una operación comercial.

hasta ese punto usted tiene razon, pero miseñora, tiene usted manera de demostrar la intencion de estafa que tiene inmersa una conducta penal sobre algo eminentemnte civil.

usted debe como minimo primero lograr que la jurisdiccion civil condene a la inmobiliaria a devolver los dineros antes de realizar acusacion alguna, recuerde que hacer valoracion de juicio sin soporte probatorio puede convertirse para quien denuncia en una injuria o calumnia., es mejor ser prudente en este tipo de acusaciones.







Cliente: escribió hace 2 año.

MENTIR para hacernos creer que no teniamos otra opcion y quedarse con nuestra plata. Y si NO hubieramos pagado el CDT se hubieran quedado con la plata. Eso no es un robo? Cuando tenian que regresarnos esa plata. Y SI tengo pruebas y testigos porque fueron conmigo el dia que fui a pedir que nos regresaran esa plata. Tambien tengo una grabacion de esa conversacion donde los duenos de la inmobiliaria insistian que no me la regresan si yo desisto y no signo con la opcion de pagar el CDT. Y esa grabcion fue legal porque les DIJE a todos en esa junta que los estaba grabandos.

Tambien estoy en contacto con el inquilino anterior que nos dijo que el todavia tenia dos meses mas en su contrato y tambien la misma inmobilaria me ecsribio varios correos electronicos diciendome que existia un contrato vigente con el inquilino anterior y que tenia que esperar que desocupara el inmueble.

Gracias por su tiempo y atencion es claro que necesito un abogado de verdad.

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
en primer lugar, las gravaciones realizadas a una persona sin previa autorizacion de esta es nula, no valen, no tienen asedero probatorio., decirlo asi por asi no la hace legal, mi señora

estimada, yo soy un abogado de verdas. pero mal haria por solo darle la razon asesorarla indebidamente, no le voy a decir mentiras.

entiendame que mi primer deber es velar por su satisfaccion y esta no se lograria si por darle la razon aun cuando se que usted esta errada yo haria muy mal.

creame, las cosas no trasienden al punto que usted quiere llevarlas.

repito entiendo su indignacion pero no ningun profesional del derecho que sea serio, puede recomendarle que denuncie penalmente a la inmobiliaria o sus representantes tan solo por que usted asi lo desea.

por favor atienda mi respuesta y realice el procedimiento civil, por que si tiene toda la razon juridica en cuanto a los cobros no debidos que le realizaron.

y en esa instancia la acompaña toda la verdad, y recuperara esos dineros, ahora si saliendo victoriosa del proceso civil usted desea denunciar penalmente hagalo, seria mas recomendable de esta menra por que a pre constituido pruebas emanadas de otro juez. y no incurrira en faltas a la verdad.

recuerde que en derecho las cosas no son lo que son sino lo que se puede demostrar













Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
por favor indiquenos en que mas le podemos colaborar
Cliente: escribió hace 2 año.

Sr. Arias, disculpeme pero no me hice entender bien. Lo que quize decir era que "de verdad necisito una abogado" para este asunto. No que "usted" no era un abogado de verdad. Como le dije, mi espanol no es de lo mejor y no fue lo que queria decirle.

Le comprendo todo lo que me esta diciendo aqui y lo que siento es que si personas como esta empresa siguen haciendo cosas contra la ley, aun sea cosas "civil" y enganando la gente asi, simplemente por que lo pueden hacer y nadie hace nada entonces, "si" yo digo que es un delito entonces y si tengo la oportunidad hare algo.

Lo ultimo que usted me escribio si tiene mucho sentido que si salgo victoriosa del proceso civil puedo denunciar penalmente.

Muchas gracias por su atencion y tiempo a este asunto.

Cordialmente,

Patricia Heredia

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
estimada le recomendaria si usted quiere hacer preaedente. es iniciar una querella policiva, con esta podria hablar con el inspector o comisario respectivo, el tiene competencia para hacer compulsion de copias a la fiscalia.
para que los investiguen penalmente.
ademas de imponer sanciones pecuniarias a la inmobiliaria.
por favor no olvide hacer la valoracion de mis respuestas, muchas gracias por consultarnos
feliz dia...
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Cliente: escribió hace 2 año.

Sr. Arias, recibi un correo de usted que me pregunta que verifique la pregunta que le hice para asegurarse de que ha efectuado todos estos pasos. Yo hice todo y deje asigne una valoracion para su trabajo. No la recibio?

Experto:  Attorney at Law escribió hace 2 año.
estimada, esoa son correos de la platafa, siel sistema los envia ah de ser que necesita esto.

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