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Jorge Negrete
Jorge Negrete, Abogado de México
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Experiencia:  Abogado con mas de 20 años de experiencia en litigio y docencia
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Si preste dinero con garantia hipotecaria suscrito ante notario

Pregunta del cliente

Si preste dinero con garantia hipotecaria suscrito ante notario y la persona a quien presté no me pago e incluso hace un año que este contrato expiró sin contar con el pago de devolución del préstamo, solo pago intereses y después desapareció. En virtud de ello, yo suscribí un contrato de promesa de venta del terreno (que fue la garantía hipotecaria) el día 6 de julio de 2011, con otra perssona y en el que quedó pactada penalización si no cumplo con el contrato para formalizarlo en un plazo de 6 meses; sin embargo, el ex dueño de la propiedad se presentó ante un Notario el día 13 de julio actual, para "cancelar" el poder que me otorgó para disponer del bien, pues la propiedad esta gravada a mi favor; estan circunstancia ahora atenta contra la operación de promesa de compra y al mismo tiempo, me afecta que ese vividor me lleve a demandarlo por que no pago y que reconozca que la propiedad que me ofreció en garantía ya no le pertenece a él, si no a mi. Cual es la situación legal de este caso y cuales son los procedimientos que debo realizar para terminar con este problema? Agradeceré mucho su asesoría. Leticia Morales
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Jorge Negrete escribió hace 5 año.
Hola:

si el contrato de hipoteca fue realizado ante notario publico y se registro en el Registro Publico de la Propiedad, lo mejor que puede usted hacer es demandar la ejecucion de la garantia mediante un juicio especial hipotecario.

en cuanto al poder no me queda muy claro de que tipo de poder es ni que finalidad tenia, pero en casi todos los casos el que otorga el poder puede revocarlo en cualquier momento a menos que este sea un poder especial irrevocable, es muy importente que usted este conciente de que esa revocacion solo surte efectos cuando se le notifica a usted personalmente, y seguira siendo efectivo mientras esto no suceda.


por favor acepte la respuesta
Jorge Negrete, Abogado de México
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Cliente: escribió hace 5 año.

Perdón por no hacerlo en su momento pero es la primera vez que utilizo este servicio. Dentro de mi consulta mencioné que como el contrato de prestámo con garantía prendaría ya había expirado y la persona no me pago, la propiedad entonces la "vendi" mediante Contrato de Promesa de Venta, con un tercero, suscribimos esta promesa el 6 de julio actual y conlleva una pena si incumplo con la formalización de la venta en un plazo de 6 meses, Que puedo hacer para no verme afectada, una demanda implicaría un juicio de un año o mas, y la persona a quien le prestamos dinero está actuando de la peor mala fe, que otras alternativas tengo? incluso supongo, que con un juicio esa persona debe resarcirme del daño, pero será demaciado tarde. Puede darme una alternativa por favor.

Experto:  Jorge Negrete escribió hace 5 año.
Hola:

de que manera o con que personalidad vendio usted la propiedad?
necesito esa informacion para poder darle una solucion mas apropiada, porque no solo tiene usted un problema en cuanto a que no podra formalizar la compraventa sino que ademas puede usted enfrentar un problema de naturaleza penal por fraude al pretender vender un inmueble que no es de su propiedad
Experto:  bucioabogados escribió hace 5 año.
Usted tiene una garantia de pago sin embargo usted legalmente todavia no es la dueña del inmueble a pesar de que la deudora incumplió con su obligación de pago, por lo que como lo comenta atinadamente el lic. elsen01 deberá iniciar su juicio hipotecario respectivo para que el juez le otorgue la propiedad del bien inmueble.
Cliente: escribió hace 5 año.
El poder que fue conferido era para actos de dominio, eso en si mismo, es la garantía con la que contamos y que de manera unilateral y de mala fe cancelo la persona a quien le prestamos. Por eso mi pregunta, si yo vendí o firme un contrato de promesa de venta con fecha anterior a que el deudor revocara el poder, como es que debemos actuar, por que ahora un juicio especial hipotecario, conllevará gastos y tiempo. Puede decirme en promedio cuanto tiempo?
Experto:  bucioabogados escribió hace 5 año.

-¿Puede explicarnos su situación un poco más en detalle? usted tiene por parte del deudor un poder con actos de dominio, pero tambien firmaron y aceptaron ante notario que quedaba hipotecado el inmueble hasta en tanto no le fuera pagado el adeudo? o unicamente firmaron el poder?

 

Cliente: escribió hace 5 año.

Tenemos las dos cosas.

Por una parte el contrato ante Notario donde prestamos y la garantia hipotecaria es la propiedad, si incumple en x fecha pierde su bien. Y por otra parte también contamos con un >Poder para actos de Dominio, que lastimosamente no hicimos con caracter de irrevocable, por lo que esta persona de mala fe y por cuenta propia lo cancelo. Yo no he recibido notificación oficial. Pero lo importante para mi con toda esta consulta es lo siguiente: El día 28 de junio yo efectué un contrato de promesa de venta con penalización si incumplo en 6 meses la formalización de este contrato, y por otra parte, la persona a quien prestamos dinero cancela nuestro ´poder el dia 6 de julio. Un juicio Ejecusión de Garantía nos llevaría no se cuantos meses o años,y la forma en que actúo el deudor con nosotros de tan mala fe, me obligaría a mas gastos, tiempo y penalizaciones. Este deudor pagaría todos los daños? Es necesario que me vaya a demandarlo si yo firme un contrato cuando aun tenia poder? En su experiencia, cual es el panorama? Y bcuales mis alternativas?

Experto:  bucioabogados escribió hace 5 año.
yo le recomendaría que empezara el juicio hipotecario en contra del deudor, y si bien es cierto usted firmó esa promesa de compraventa cuando su poder estaba vigente, hasta en tanto no le notifiquen de esa revocación usted mantenga en pie su oferta de promesa de compraventa. pero SI demanda el juicio hipotecario, ya que en un futuro si usted tuviera que pagar alguna pena convencional por el incumplimiento de contrato de compraventa, mas adelante usted recuperará el monto pagado por la pena convencional con el valor de la casa hipotecada. pero inicie ya el juicio especial hipotecario, si esto es en el df este juicio dura aproximadamente de 6 a 8 meses (primera instancia)
Cliente: escribió hace 5 año.

Nosotros trabajamos como una casa de empeño-SOFOM ENR y aunque es un negocio pequeño y reciente, cuando efectuamos un prestamo con garantía hipotecaria, nos presentamos las dos partes ante el notario, suscribimos dos documentos: Un Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria, donde se pacta el monto y sus intereses por X número de meses, en el caso que nos ocupa, su contrato expiro en octubre de 2010, que también fue ascentado en el contrato, y esta persona no pago, perdiendo asi su propiedad. Por ello, se firma un SEGUNDO documento: Poder amplio para Actos de Dominio (mi error es que por vez primera no lo hicimos irrevocable), este poder es con el fin de no ir a promover juicio alguno que represente mas gastos, y las partes están de acuerdo con ello, de tal manera que quien presta pueda vender y recuperar la cantidad que se prestó y sus intereses. Por ese motivo mi pregunta sobre si lo que hizo esta persona en forma unilateral y de mala fe, puede afectarnos en el COMPROMISO DE PROMESA DE VENTA que hicimos con antelación a que nos cancelaran arbitrariamente el poder mencionado.

Experto:  bucioabogados escribió hace 5 año.

efectivamente si les va a afectar, ya que durante la vigencia del poder ud firmó un contrato de promesa de compra venta, y el deudor actualmente ya le revocó el poder sin embargo usted NO HA sido notificado de esta revocación. es decir, mientras usted no reciba ninguna notificación, no tendría porque no llevarse a cabo la compraventa, ya que de "oidas" usted sabe q le revocaron el poder pero legalmente usted no ha sido notificada.

saludos y quedo a sus ordenes

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