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Lic. Catarino Ibarra Almazan
Lic. Catarino Ibarra Almazan, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 758
Experiencia:  Titulado y con Cédula Profesional, experiencia en materia Civil, Laboral, Familiar, Fiscal y Penal.
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Se trata de una escuela, la cual se rento una propiedad para

Pregunta del cliente

Se trata de una escuela, la cual se rento una propiedad para dicho uso. Cuando vamos ante la SEP a meter los datos de la escuela resulta que el uso de suelo no es el adecuado, habiendo comentado el dueño en documentos que si es, dando fe ante notario.

Ahora tenemos el problema de que hay incumplimiento de contrato y nuestra inversión de 500mil pesos se ve amenzada.

Que podemos hacer?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Jorge Negrete escribió hace 5 año.
Hola:

si en el contrato de arrendamiento se señala que el inmueble se renta para escuela y que el mismo cuenta con el uso de suelo correspondiente entonces quien esta incumpliendo el contrato es el arrendador, no ustedes y en esos terminos podran demandar la rescision del contrato, el pago de los daños y la restitucion de la inversion porque ustedes no hubieran hecho esos gastos sin la seguridad de que el inmueble puede funcionar como una escuela.


El Juicio que usted tendra que presentar es civil y para ello necesitara un abogado especialista en derecho civil o mercantil que le ayude.

Los documentos que requiere para su demanda son el contrato que usted firmo ( en original)
facturas, recibos y cualquier otro comprobante de los gastos que realizo con motivo del arrendamiento ( en original)
los documentos en los cuales a usted le informan que el uso de suelo no esta permitido o no es adecuado, tambien en original.

con todo esto el abogado podra hacer una demanda y presentarla en el juzgado


saludos
Experto:  LicRicardo Solorzano escribió hace 5 año.
Hola:


En lo que respecta a lo que nos comenta, si el arrendador manifestó que el bien inmueble dado en arrendamiento era para el uso que nos comenta, pero no fue así, en base a lo que le dijeron en la Sep, quien incumplió una de sus obligaciones que marca la ley fue el arrendador, no usted, en todo caso tendrá que demandar ya sea el cumplimiento forzoso o la rescisión del contrato de arrendamiento mas el pago de daños y perjuicios en contra del arrendador.

El código civil federal en su articulo 2412, en lo que respecta a las obligaciones del arrendador,es muy claro en el sentido de que deber dar el inmueble en arrendamiento para que sirva para el uso convenido y se lo transcribo a continuación para que le sirva de orientación:

ARTICULO 2412. EL ARRENDADOR ESTA OBLIGADO, AUNQUE NO HAYA PACTO EXPRESO:

I. A ENTREGAR AL ARRENDATARIO LA FINCA ARRENDADA CON TODAS SUS PERTENENCIAS Y EN ESTADO DE SERVIR PARA EL USO CONVENIDO; Y SI NO HUBO CONVENIDO EXPRESO, PARA AQUEL A QUE POR SU MISMA NATURALEZA ESTUVIERE DESTINADA; ASI COMO EN CONDICIONES QUE OFREZCAN AL ARRENDATARIO LA HIGIENE Y SEGURIDAD DEL INMUEBLE;

II. A CONSERVAR LA COSA ARRENDADA EN EL MISMO ESTADO, DURANTE EL ARRENDAMIENTO, HACIENDO PARA ELLO TODAS LAS REPARACIONES NECESARIAS;

III. A NO ESTORBAR NI EMBARAZAR DE MANERA ALGUNA EL USO DE LA COSA ARRENDADA, A NO SER POR CAUSA DE REPARACIONES URGENTES E INDISPENSABLES;

IV. A GARANTIR EL USO O GOCE PACIFICO DE LA COSA POR TODO EL TIEMPO DEL CONTRATO;

V. A RESPONDER DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE SUFRA EL ARRENDATARIO POR LOS DEFECTOS O VICIOS OCULTOS DE LA COSA, ANTERIORES AL ARRENDAMIENTO.

Como puede observar el arrendador incumplió con la fracción I del Código civil federal, por lo tanto puede usted válidamente ejercer las acciones legales pertinentes.

Si tienes mas preguntas, con gusto te las contesto, de otra forma le pido valué mi respuesta.
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 5 año.
Hola:
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La fe notarial no es propiamente una constancia o prueba de que les fueran a otorgar el uso del suelo, hubiera sido una constancia plena si el notario hubiera efectuado dicha fe ante la autoridad que expide las licencias de uso de suelo (SEP) haciendo constar que efectivamente ellos otorgarían la licencia. Entonces, para mi la fe de hechos está mal hecha y los documentos que él les presentó son inválidos y engañosos, en pocas palabras y según mi opinión la otra parte actuó con dolo.
¨
Por lo cual, además de la demanda civil ustedes pueden presentar una denuncia penal ya que a mi juicio la persona los engañó (independientemente que hayan firmado un contrato de arrendamiento) haciendo pasar todos los documentos como legales para recibir el dinero.
¨
Presentada la denuncia el ministerio público lo citará a rendir su declaración ministerial y en su caso ejercitará acción penal en su contra y consignará la averiguación ante un juez dictándole una posible orden de aprehensión.
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Para mi ese es el camino jurídico rápido para que él se vea presionado y les regrese su dinero. Como les digo, para el suscrito fue un engaño máxime que el señor no quiere dar la cara.
¨
Si tiene otra pregunta con gusto se la contesto, de lo contrario favor de avaluar mi respuesta.
¨
Saludos.
Experto:  Lic. Catarino Ibarra Almazan escribió hace 5 año.
Hola que tal
Buen día

Como le comentaron los expertos en respuesta anteriores a esta, es correcto que usted puede demandar el incumplimiento, pero creo a mi forma de pensar, que no es lo que usted busca el demandar al quien le rento, sino buscar una solución a que se pueda iniciar la escuela que ya tiene una fuerte inversión como usted lo comenta.

En su caso pienso que lo que usted desea es que se pueda ver la manera de tramitar el permiso para poder iniciar en esas instalaciones la escuela, y conforme lo que usted comenta, acerca de que le negaron iniciar la escuela por no cumplir los requisitos de uso de suelo, le expongo lo siguiente:

El uso de suelo es la forma y características que una propiedad debe tener para cumplir con los lineamientos que se establecen en la ley de cada estado de la República Mexicana, y de esta manera las autoridades autorizan o no, el uso para el fin que se persigue.

Cuando se solicita que realice el dictamen por parte de la SEP en este caso, el dictaminador lo que hizo fue revisar que los parámetros que la misma ley exige para construcción o uso de una escuela como es su caso, y los principales lineamientos que se revisan son como ejemplo:

1.- número de corredores internos
2.-salidas de emergencia
3.-entradas de luz natural al 80% de la construcción


Los usos relacionados, deberán cumplir con el Estudio de Impacto Ambiental y el Estudio de Impacto Vial cuando específicamente, así se señale.

La regulación de uso de suelo, es diferente para cada estado de la República Mexicana, y cada estado cuenta con un manual técnico de uso de suelo.

En este momento desconozco cuales fueron las características que el verificador tacho de negativas para poder iniciar la escuela, pero si usted revisa cuales fueron los datos arrojados por quien verifico y estos pueden subsanarse mediante modificaciones al edificio, entonces ahí está la solución, pero para ello, se debe verificar cuales son las características que se necesitan para el uso de suelo para escuela y esto solo se puede saber mediante le dictamen, en el cual se negó el permiso.

Por la experiencia que tengo, puedo decirle, que el representante legal de la escuela o el abogado encargado de ayudarle a tramitar todo esto, carece de experiencia en esta rama, y es por eso que están teniendo estos problemas, ya que el trabajo de los abogados es resolver el problema de las personas independientemente de las circunstancias o barreras que se interpongan en el camino, a lo cual le aconsejo que para que pueda tramitar su permiso, contrate a un abogado especialista en sociedades mercantiles, y esto le evitara muchos dolores de cabeza, la mayoría de los despachos de prestigio cobran los honorarios una vez que se resuelve el problema, no antes, de esta manera usted podrá saber si de verdad está trabajando con un buen abogado o no. ya que la experiencia se demuestra en resultados.

Usted está haciendo lo correcto en consultar con nosotros acerca de su problema, y podemos ayudarle en la medida que usted requiera asesoría.

En justanswer para mí es un compromiso personal despejar de manera completa e integral todas sus cuestiones, y hago la firme promesa de contestar a la brevedad posible.



Le reitero mi compromiso como su asesor legal y quedo a sus órdenes, espero que con la información proporcionada haya podido contestar a su pregunta y resuelto su duda.


Atte. Lic. Catarino Ibarra Almazán


Si tiene alguna otra pregunta por favor hágamelo saber, y con gusto le proporcionare una respuesta, por favor valore la respuesta que le he proporcionado.