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Jorge Negrete
Jorge Negrete, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 1147
Experiencia:  Abogado con mas de 20 años de experiencia en litigio y docencia
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Jorge Negrete está en línea ahora

Somos tres hermanos y compartimos en propiedad, a partes iguales,

Pregunta del cliente:

Somos tres hermanos y compartimos en propiedad, a partes iguales, una casa (que nos heredó en vida, en forma de venta, mi madre), mi hermana quiere que vendamos la casa para que ella obtenga el dinero de su parte, pero mi hermano y yo no queremos vender y tampoco nos encontramos en posibilidad de comprarle su parte. Ella ya mando a un abogado que dice nos demandará, eso es posible?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Jorge Negrete escribió hace 4 año.

elsen01 :

Hola:


 


desgraciadamente lo que le dijo el abogado es cierto, existe un principio de derecho que dice que "nadie esta obligado a vivir en la indivision" esto significa que en el caso de copropietarios, como ustedes, si cualquiera quiere vender su parte, puede hacerlo.

elsen01 :

ustedes tienen preferencia en la compra, pero si no quieren o no pueden comprar entonces ella puede venderle a cualquiera.

elsen01 :

como normalmente nadie quiere comprar una parte de una casa, entonces lo que pasa es que el juez ordena que se saque a la venta el inmueble, y que el dinero que se junte de la venta sea dividido de acuerdo al porcentaje que le corresponde a cada quien

Customer:

Pero cual es el procedimiento, que nos tenemos que salir ya de nuestra casa por que ella quiere su dinero?

elsen01 :

no, el procedimiento es que ella los demande ante un juzgado civil, ustedes recibiran la demanda y tendran 12 dias para contestar, despues de esto se sigue todo el juicio que puede durar entre 9 y 14 meses y al final de esto el juez ordena la venta, hecha la venta y pagado el precio ustedes tendrian que salir de la casa, pero para que esto suceda ustedes tendran aproximadamente otros 4 o 5 meses mas despues de que se termine el juicio

Customer:

pero no podemos como defendernos? ella lleva arrendando su departamento por dos años y, claro está, ella es la que recibe el dinero, el agua la pagamos mi hermano y yo, no ella, lo mismo que el impuesto predial, ella solo paga su luz y mi mamá, quien construyó la casa vive con nosotros y es su casa, nosotros no pusimos un quinto en su construcción

elsen01 :

desgraciadamente como la propiedad ya paso a los tres, su mama ya no es la dueña, si ustedes pagan los servicios entonces pueden cobrarle el porcentaje que a ella le corresponde, pero no podran evitar que ella venda si asi lo quiere, lo unico que van a poder lograr es tiempo.


 


otra opcion es conseguir un credito para comprarle a ella su parte

Customer:

no queremos evitar que ella utilice, o como lo hace, usufructue su propiedad, pero se nos hace injusto que debamos vender sólo porque ella lo quiere así

Customer:

sí lo del crédito lo hemos pensado, pero por el momento tanto mi hermano como yo estamos pagando nuestros autos y no podemos pagar un crédito hipotecario, le hemos dicho que nos espere 24 meses, en loq ue nosotrso salios de nuestras deudas, que en ese tiempo siga rentando. De hecho ya pedimos informes en el banco, pero nos piden un convenio para el gravamen, que debemos firmar los tres, pero ella se opone a firmar ese documento y sin ese papel el banco no nos otorga el crédito

elsen01 :

esto es lo malo de la ley, porque la unica salida que tienen los copropietarios es comprar la parte del que quiere salirse,


considere que usted tendra alrededor de 2 años para juntar dinero para comprar su parte porque ella no podra sacarlos antes de ese tiempo

elsen01 :

del convenio que usted me dice, en realidad no lo necesita porque como ustedes dos van a comprar, y ella ya no tendria la propiedad, ustedes dos son los unicos que pueden imponer el gravamen


 

Customer:

si pero ella dice que firmara la venta de su parte sólo contra entrega del dinero y el banco dice que primero necesita el convenio de la actual escritura, para inicar el papeleo (avaluo, investigación, etc.) que una vez que nos otorguen el credito nostros les cambiaremos las escrituras (que firmaremos una obligación o algo así) y se nos hace como un círculo vicioso, sin el papel no podemos solicitar el crédito y sin el dinero ella no firmara nada

elsen01 :

el problema es que en todos los creditos, el banco solo paga a la firma de las escrituras, yo creo que su abogado segurmente le dira lo mismo, de todas formas ella tardara mas de dos años en recibir el dinero de la venta, eso si es que logra vender el inmueble

Customer:

hemos intendo hablar, en buenos términos, con el abogado de mi hermana, explicándole que nos de tiempo, pues nosotros no hemos, en ningún momento, violentado sus derechos de propietaria, y que no nos encontramos en posibilidad de comprar mañana, como ella lo quiere, pero él esta en un actitud muy agresiva y ella mucho más. Le hemos hablado del crédito hipotecario, pero él dice que no confía en que nosotros utilicemos el dinero para pagarle su parte y que por eso ella sólo firmara contra entrega del dinero y que si no le resolvemos nada en un mes entablará la demanda

elsen01 :

yo le recomiendo que contrate un abogado especialista en derecho civil y que este listo para la demanda, pero como le comente antes, este juicio va a durar cuando menos dos años y no hay garantia de que se venda el inmueble

Customer:

Dígame algo, una vez que ella ponga la demanda, ante el juez que nos toque, no podemos hacer que él, no se, nos haga firmar algo para que ella confíe en que el crédito lo solicitaremos para comprarle su parte y así tener los papeles que nso pide el banco


 

Customer:

usted cree que sea muy necesarioq ue contratemso los servicios d eun abogado, porque no tenemos muchos recursos para hacerlo


acaso no podremos contestar nosotros a la querella

elsen01 :

USTED NO PODRA CONTESTAR LA DEMANDA, se trata de algo muy, muy tecnico y se requieren de conocimientos especiales, lo que pude hacer es pedir la ayuda de los abogados de oficio dle tribunal, cuando tenga en su poder los documentos de la demanda, inmediatamente acuda al tribunal y pida que le ayude el abogado de oficio que no cobra nada por sus servicios


 

Customer:

pues supongo que eso haremos entonces, espero que ya con un juez de por medio podamos llegar a un arreglo, pero al menos me tranquiliza saber que el proceso es largo y que tenemos posibilidad de no perder nuestro hogar

Customer:

Oiga una ultima cosa, alguien me comento que había un recurso de fraccionamiento, o sea que ella separe su parte y la venda pues la propiedad permite esa subdivisión al ser tres departamentos, eso es correcto?

elsen01 :

si la propiedad puede dividirse facilmente entonces ella puede vender su parte sin molestarlos a ustedes

elsen01 :

pero para eso es necesario que las tres partes puedan volverse independientes de manera facil


 

Customer:

y ese recurso iría antes que el de sacar a la venta el predio?


 

Customer:

es decir podríamos evitar que la casa se saque a venta pidiendole al juez que mejor se fraccione la propiedad?

elsen01 :

si la casa puede dividirse entonces usted le puede decir al juez que no existe necesiddad de vender el predio y que se subdivida


pero esto se hace en la contestacion a la demanda

elsen01 :

si mis respuesta le han sido de utilidad, por favor evalue las mismas, yo seguire contestando todas sus dudas

Customer:

perfecto, pues con lo que me ha dicho, ya tengo una idea más clara de lo que puede pasar y ya se que tenemoa alternativas para no perder nuestra casa, así que por ahora pues esperaramos entonces a que nos llegue la demanda y buscaremor el arreglo y si no, pues ya se que podemos pedir al juez la división y así no perderlo todo

elsen01 :

solo recuerde que la division se pide desde la contestacion a la demanda, no se puede hacer despues

Customer:

a entonces eso lo hablamos antes del arreglo, porque de preferencia nos guataria comprar, pero como mínimo, nos tardaremos un año cuando ya estaremos en posibilidad de pagar el crédito,

Customer:

se puede pedir la división primero y despúes llegar a una rreglo o ya no hay vuelta si se pide la división

elsen01 :

muy bien, mucha suerte


 

elsen01 :

si usted llega a un arreglo antes de que se dicte la sentencia, no importa si pidio la division, se puede hacer lo que usted quiere

Customer:

perfecto!, ahora si muchas gracias, XXXXX XXXXX de irme, podría usted decirme, sólo comod e forma informativa, como cuento nos costaria, en total, los servicios de un abogado que se encargue de esto, un estimado o aproximado?, podría?


'


 

elsen01 :

en estos casos depende del valor del inmueble, pero es comun que se cobre alrededor del 5 al 10% del valor de las porciones de ustedes, pero es posible que consiga un abogado mas barato

Customer:

ok, ya con eso podemos hablar mi hermano y yo y tal vez valorar la ventaja de conseguir a un abogado desde ahora, supongo que podemos cómo sólo pagar diligencias y al final, cuando se efectue la venta liquidar los servicios profesionales, eso es posible?

elsen01 :

asi es

Customer:

bueno eso esta mejor porque el crédito seguro sera superior al valor de la fración de mi hermana y con lo que sobre liquidamos los servicios del experto, ahora si le agradezco mucho


 

elsen01 :

estamos a sus ordenes, por favor no olvide evaluar mis respuestas


 


saludos

Jorge Negrete, Abogado de México
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