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Jorge Negrete
Jorge Negrete, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 1147
Experiencia:  Abogado con mas de 20 años de experiencia en litigio y docencia
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Buenos dias, disculpe la pregunta, es legal que le pidan la

Pregunta del cliente

Buenos dias, disculpe la pregunta, es legal que le pidan la desocupación de un local para farmacia rentado durante 8 años, en donde año con año se ha incrementado la renta con el 10% y se ha pagado sin un dia de retrazo mes con mes?? Normalmente el ARRENDADOR hace el contrato cada dos años en donde se firma el contrato aunado con pagarés que se iran venciendo y pagando cada mes. Se firma el CONTRATO pero nunca nos da una copia a pesar de que se solicita pero para evitar malos entendidos, como desconfianzas, etc. preferimos no insistir de tal manera que nosotros no contamos con la copia del contrato. Otra de la duda que tengo es, si es legal que a un mes del vencimiento del contrato se me pida la desocupación del local tomando en cuenta que esta época del año es cuando se acondiciona la farmacia con mas medicamento por la temporada que se avecina, se anticipan las compras, y las compras son hechas a crédito por eso es mi gran preocupación. El arrendador nos comenta que el motivo de la no renovación es que llega una empresa que supuestamente le va a arrendar varios locales que entre esos, es el que actualmente ocupo. Agradezco de antemano su apinión al respecto.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 4 año.

FELIPE2403 :

Hola buenos días:

FELIPE2403 :

Estoy a sus órdenes para contestar sus preguntas.

FELIPE2403 :

En todos los códigos civiles del la república mexicana se establece que el arrendatario tendrá derecho de prórroga al terminar el arrendamiento si el arrendatario cumplió con todas las obligaciones pactadas en el mismo, es decir, como usted lo ha hecho pagando puntualmente sus rentas, además tiene ese derecho por haber arrendado durante ocho años.

FELIPE2403 :

El derecho de prórroga para arrendar es aproximadamente el equivalente a la cuarta parte del tiempo que usted estuvo rentando.

FELIPE2403 :

Si el arrendador lo hizo renunciar al derecho de prórroga dicha renuncia no es válida y está afectada de nulidad absoluta ya que va en contra de disposiciones de orden público.

FELIPE2403 :

Aparte si firmaron pagarés y éstos tienen relación causal con el arrendamiento, el arrendador NO puede cobrar las rentas y los pagarés al mismo tiempo porque incurre en el delito de fraude y ustedes pueden proceder penalmente en contra de él ante el ministerio público. La relación causal consiste en que por ejemplo los pagarés digan que se firmaron por concepto de rentas.

FELIPE2403 :

Aun suponiendo que los pagarés no tuvieran una relación causal, no es decir que fueran autónomos, si usted prueba en juicio que se originaron por concepto de rentas, también el arrendador incurre en fraude.

FELIPE2403 :

Si el arrendador no les ha dado copia del contrato veo que está actuando con mala fe, es decir, quiere esconder sus pretensiones que no le van a prosperar si se van a juicio ya que si él los demandara al emplazarlos les tienen que dar copias del contrato.

FELIPE2403 :

Si le pidieron la desocupación a un mes de vencimiento si es legal si así se pactó en el contrato.

FELIPE2403 :

Lo que le recomiendo es que usted haga valer sus derechos, mientras usted vaya al corriente en el pago de sus rentas no tiene de que preocuparse ya que si el arrendador lo demanda usted puede contratar un abogado y contestar la demanda haciendo valer su derecho de prórroga y tendrá que consignar las rentas en el juzgado, por lo cual usted todavía estaría en posesión del inmueble durante más tiempo aparte de lo que dure el juicio.

FELIPE2403 :

Este tipo de juicios son largos ya que el arrendador tiene que presentar la demanda en tiempo -ya que si no la presenta en tiempo el contrato de vuelve indefinido-, además usted debe contestar la demanda, en su caso reconvenir (contra-demandar), posteriormente pasan varios meses en ofrecer y desahogar pruebas, luego usted puede promover cualquier legal incidente que le beneficie para dilatar el procedimiento, posteriormente se van al periodo de alegatos y luego se dicta sentencia de primera instancia. Todo esto se lleva por lo menos un año o año y medio.

FELIPE2403 :

Ya dicta la sentencia se van a la apelación que por lo menos son otros ocho meses.

FELIPE2403 :

Luego se van al amparo que también puede durar otros siete meses.

FELIPE2403 :

De hecho el juicio de primera instancia lo pueden alargar por más de tres o cuatro años (además de su derecho de prórroga).

FELIPE2403 :

Por lo cual usted quédese tranquilo.

FELIPE2403 :

Si tiene alguna otra pregunta con gusto se la contesto, de lo contrario favor de calificar o evaluar mis respuestas.

FELIPE2403 :

Saludos.

FELIPE2403 :

P.D. En definitiva NO ES LEGAL que le pidan la desocupación ya que usted tiene derecho de prórroga.

FELIPE2403 :

Y también usted tiene derecho al tanto, este derecho es muy importante ya que la ley lo considera a usted preferente para rentar, es decir, usted tiene más derechos que cualquier otro arrendatario para rentar por el tiempo que duró el arrendamiento.

FELIPE2403 :

Tiene alguna otra pregunta o duda?

FELIPE2403 :

Ahora me encuentro en línea ¿tiene otra pregunta?

FELIPE2403 :

Favor de calificar o evaluar mis respuestas. Gracias.

Experto:  Jorge Negrete escribió hace 4 año.
Hola

Como se trata de un arrendamiento comercial, no aplican las reglas del arrendamiento de casa habitación en el cual usted tiene derecho a una prorroga de un año, seria necesario estudiar su contrato para poder determinar la posibilidad de que usted tenga que salirse.

Yo le recomiendo que pata que usted tenga mas tiempo haga lo siguiente

Si el arrendador le exige la entrega, usted digale que esta bien PERO NO FIRME NADA, llegado el día no entregue el inmueble y empiece a depositar las rentas diciendo que no se las reciben, como el arrendador tiene 10 días para presentarbsu demanda a partir de que se venció el contrato, hag usted todo el tiempo posible porque si pasan esos 10 días sin quecla presente, el contrato se vuelve de tiempo indeterminado y seguirá siendo valido mientras usted no deje de pagarvlavrenta

Sigo a sus ordenes
Cliente: escribió hace 4 año.

Buenas tardes, los pagarés que firmamos son mercantiles y no tiene el concepto del cobro del pagaré. La ciudad que ponen en el pagaré corresponde a otro estado diferente al que se encuentra el local y a decir verdad desconosco si en el contrato se refiere al local en esta ciudad, porque como le comente no hay la mas mínima oportunidad de revisar dicho contrato. No soy afecto a guardar documentos por no empapelarme pero cuento con uno que otro pagaré. Otro detalle es que los pagarés no corresponden al nombre del dueño de el local.

Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes:

Si los pagarés no tienen el concepto de cobro esto no importa, los pueden hacer exigibles, sin embargo, lo que no puede hacer el arrendador es cobrarle la renta y también los pagarés porque como le comenté sería un fraude. Que ni se le ocurra hacer esto porque usted lo puede denunciar penalmente.

El pagaré debe de decir la ciudad en que el deudor se compromete a pagar, esto es un requisito sine qua non que exige la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito, de lo contrario no reúne los requisitos de un pagaré y la demanda debe ser desechada. Si en el pagaré se puso la leyenda “en donde se requiera de pago” debe de entenderse el lugar de suscripción del pagaré o del deudor.

Respecto al lugar de suscripción, el pagaré debe también decir con precisión dicho lugar, por ende, si se suscribió un pagaré un lugar diferente al que realmente se firmó, es una causa de nulidad del pagaré.

Si en el contrato pusieron otro estado diferente de donde se encuentra el local, obviamente también es una causa de nulidad del contrato.

Si los pagarés no corresponden al dueño del local, tal situación no implica que no puedan ser exigibles, siempre que se cumplan con los requisitos siguientes:

1.- La mención de ser pagaré inserta en el documento.
2.- La promesa incondicional de pagar una suma determinada de dinero.
3.- El nombre de la persona a quien ha de hacerse el pago.
4.- La época y lugar del pago.
5.- La fecha y lugar en que se suscriba el documento.
6.- La firma del suscriptor.

Si tiene otra pregunta con gusto se la contesto, de lo contrario favor de calificar o evaluar mi respuesta.

Saludos.
Experto:  Lic. Catarino Ibarra Almazan escribió hace 4 año.

Hola que tal

Buen dia

 

Lo que tiene que hacer el propietario del local es darle a usted por escrito el aviso de que ya no quiere rentarle el local, y dado que solamente el propietario tiene los pagares y el contrato en su poder, lo que le recomiendo es que realice lo siguiente:

 

1.- hablar con el propietario y hacerle ver que su negocio no tiene 1 o 3 años sino 8 años, y que siempre ha cumplido con su obligacion de pagar, que esta dispuesto a seguir la misma forma de pago con el aumento respectivo, pero que le siga rentando el lugar porque esta es su fuente de ingreso.

 

2.- si despues de que trate de llegar a la negociacion, el propietario no accede, lo que le recomiendo es ir buscando otra propiedad, porque me ha tocado ver infinidad de veces que se pasan de listos y hacen efectivos los pagares, y con mayor razon de que no estan a nombre del propietario, ya que si usted los firmo acepta las concecuencias de una letra de cambio, sin importar de donde provenga, pues al juez no le interesa de donde provienen sino que cumplan con los requisitos que ya le mencionaron.

 

Le consejo trate de llegar a una negociacion, muchas de las veces se puede solucionar si usted de manera insistente le hace saber al propietario que usted es buen inquilino al pagar siempre puntualmente.

 

En justanswer para mí es un compromiso personal despejar de manera completa e integral todas sus cuestiones, y hago la firme promesa de contestar a la brevedad posible todas sus preguntas, siempre respondendo con la verdad, porque de nada servira que le de falsas esperanzas a las cosas que no se pueden hacer.



Le reitero mi compromiso como su asesor legal y quedo a sus órdenes, espero que con la información proporcionada haya podido contestar a su pregunta y resuelto su duda.


Atte. Lic. Catarino Ibarra Almazán



Si tiene alguna otra pregunta por favor hágamelo saber, y con gusto le proporcionare una respuesta, por favor le pido evalue mi respuesta si le ha sido de utilidad o haya resuelto su duda.

Experto:  Jorge Negrete escribió hace 4 año.
sigo a sus ordenes para cualquier duda o aclaracion


saludos
Cliente: escribió hace 4 año.

Buenos dias Licenciado, los pagarés a los que hago mención se firman conjuntamente con el contrato cada dos años, el primer tanto es 12/12 y el segundo tanto es 12/12 más es incremento del 10% comparativamente al año anterior, de tal forma que el contrato termina en diciembre del año en curso y se paga cada dia 9 de cada mes, por lo tanto quedaría únicamente 2 pagarés por cubrir, sería noviembre y diciembre, y estos serían los dos meses que tengo para preparar mi defensa, ¿ usted que me recomendaría hacer ?. Gracias XXXXX XXXXX respuestas.

Experto:  Jorge Negrete escribió hace 4 año.
Hola

yo no me preocuparia mucho por los pagares porque estan relacionados con el contrato y ademas usted tiene los recibos de pago y con eso acredita que no tiene adeudos.

yo le recomiendo que no entregue el inmueble y que espere que le demanden porque ellos tendran que presentar el contrato al momento de la demanda y de esa forma usted podra defenderse de mejor manera

ademas, si se les pasan los 10 dias que marca la ley para presentar la demanda ellos ya no puden dar por terminado el contrato sin causa justificada, es decir que el mero paso del tiempo no es suficiente para que se acabe el contrato y usted podra continuar en la renta del inmueble


sigo a sus ordenes para cualquier duda
Experto:  Jorge Negrete escribió hace 4 año.
si tiene usted mas duda estoy a sus ordenes
Jorge Negrete, Abogado de México
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Jorge Negrete y otros otros especialistas en Ley de México están preparados para ayudarle

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Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

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