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Lic. Felipe Ramírez
Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 2090
Experiencia:  Abogado con amplia experiencia en diversas áreas del Derecho.
60719080
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Lic. Felipe Ramírez está en línea ahora

BUEN DIA: HE ARRENDADO UN INMUEBLE CUYAS ESCRITURAS AUN ESTAN

Pregunta del cliente:

BUEN DIA:
HE ARRENDADO UN INMUEBLE CUYAS ESCRITURAS AUN ESTAN A MI NOMBRE. TUVE QUE DEMANDAR AL INQUILINO POR FALTA DE PAGO. RESULTA QUE LA JUEZ DE LA CAUSA DETERMINA EN SENTENCIA QUE NO ESTOY LEGITIMADO PARA INTERPONER LA DEMANDA PORQUE EN EL AÑO DE 1995 HAY UNA ADJUDICACION DEL INMUEBLE EN COMENTO A FAVOR DE UN BANCO Y QUE EL ES EL NUEVO PROPIETARIO. SIN EMBARGO HE SIDO EL POSESIONARIO DEL INMUEBLE AUN ANTES DE LA FECHA DE ADJUDICACION A FAVOR DEL BANCO Y HE MANTENIDO Y CUIDADO DEL INMUEBLE ASI COMO PAGADO TODOS SUS IMPUESTOS AHORA APARECE EL BANCO Y SE QUIERE APROVECHAR DE LA OPORTUNIDAD. MI PREGUNTA ES SI ES CONDUCENTE LO QUE DETERMINO LA JUEZ EN SU SENTENCIA?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 4 año.

FELIPE2403 :

hola buenas tardes

FELIPE2403 :

estoy a sus ordenes para contestar su pregunta

Customer:

hola buenas tardes

FELIPE2403 :

si usted tuvo y tiene la posesión del inmueble lo que debe de hacer es promover un juicio de usucapion o prescripción positiva para adjudicarse el inmueble por el transcurso del tiempo toda vez que cumple con los requisitos de ley siguientes:

FELIPE2403 :

1.- haber poseído el inmueble durante 5 años

FELIPE2403 :

2.- en forma pública

FELIPE2403 :

3.- continua

FELIPE2403 :

4.- de buena fe o incluso de mala fe (10 años)

FELIPE2403 :

5.- con justo título

FELIPE2403 :

con ese juicio usted puede adquirir la propiedad de inmueble legalmente,

FELIPE2403 :

es por ello que el Juez dictó la sentencia en forma correcta

FELIPE2403 :

pero todavía está en tiempo de ejercitar dicho juicio para que se le adjudique la propiedad y quede usted legitimado para promover en contra del arrendatario, lo que pasa es que (en teoría mas no en la práctica) efectivamente cuando el juez dictó sentencia usted ya no era el legítimo propietario del inmueble, es decir, usted no estaba legitimado para interponer la demanda, pero como le digo eso tiene solución promoviendo el juicio de prescripción positiva

FELIPE2403 :

hasta aquí tiene alguna duda o pregunta?

Customer:

entonces no podre lanzar al inquilino hasta que promueva el juicio de prescripcion positiva como ud. comenta

FELIPE2403 :

Así es, debe promover primero ese juicio pero es rápido y posteriormente ya presenta su demanda.

FELIPE2403 :

Puede interponer el recurso de apelación en contra de la sentencia argumentando que usted es el propietario por prescripción. pero no es seguro que le vaya a prosperar dicho recurso, ya que le van a pedir copias certificadas del juicio que le comento.

Customer:

quiero comentarle que en el juicio de arrendamiento que promovi se apersono como abogado del inquilino el dueño de los derechos de la adjudicacion. por lo que presento como pueba en el proceso la sentencia de dicha adjudicacion del 1995 sin embargo como le repito la posesion la he tenido desde que se adquiri el inmueble en 1977

FELIPE2403 :

Por lo mismo es urgente que usted promueva el juicio de prescripción positiva ya que mientras no lo haga va a aparecer en el registro público como dueño otra persona

Customer:

supongo que en la apelacion van a confrimar dicha resolucion del jues de origen tendria que interponer despues amparo indirecto pero no se que posiblidades tenga de que modifiquen dicha sentencia u ordenen que dicte otra sentencia el luez de origen

FELIPE2403 :

Si está en término usted promueva la apelación y posteriormente amparo directo haber si le da resultados

FELIPE2403 :

Cuando se dictó sentencia?

Customer:

en el registro publico aparezco yo como propietario pero esta inscrito el contrato de hipoteca que dio arigen a la adjudicacio

FELIPE2403 :

entonces usted presente la apelación y argumente eso y todo lo que su abogado le aconseje, es posible que pueda modificarse la sentencia de primera estancia mas no seguro

Customer:

lo que pasa que el adjudicatario que fue antes banco mexicano somex hoy santander no ha escriturado aun a su favor o a favor de otro. por ese motivo en el registro publico aun aparezco como propietario

Customer:

dice el juez en su resolucion de sentencia que la adjudicacion es superior a la escritura publica de ahi que su criterio fue falta de ligimitacion de mi parte para demandar el contrato de arrendamiento

FELIPE2403 :

Entonces usted argumente eso en la apelación y exhiba copias certificadas de los libros del registro público de la propiedad, con eso es posible que si se modifique la sentencia de primera instancia

FELIPE2403 :

Pues usted trate de desvirtuar eso con todos los elementos que usted tenga

Customer:

el inquilino solicito inspeccion judicial del exp. donde esta la sentencia de adjudicacion, sin embargo tengo entendido que una sentencia no estara totalmente cumplimentada si no se han tirado escrituras a favor del ad}judicatario que es el caso que me ocupa

FELIPE2403 :

efectivamente si no se han tirado las escrituras hay un vicio que se llama falta de forma y es un requisito y la falta de forma es un requisito de invalidez. Por ahí usted puede defenderse.

Customer:

mi abogado interpondra recurso de apelacion aun estamos a tiempo

FELIPE2403 :

O.K. perfecto me parece muy bien.

FELIPE2403 :

Si tiene alguna otra pregunta al respecto con gusto se la contesto, de lo contrario favor de calificar mi respuesta en las caritas que aparecen en su pantalla, gracias.

Customer:

tambien tengo interpuesto un incidente de prescripcion de sentecia en el juicio donde el banco se adjudico la propiedad, sin embargo no prospero porque el juez determino que se ha interrumpido la prescripcion por diversas actuaciones dentro de dicho expediente pero ninguna de ellas han sido para concluir con la sentencia que seria la escrituracion de la propiedad a favor del banco unicamente el expediente ha paseado de un notario a otro sin concluir el proceso de escrituracion

FELIPE2403 :

si e incidente de prescripción de sentencia no le prosperó porque se interrumpió la prescripción no le queda otra mas que interponer el recurso de apelación alegando precisamente la falta de forma de la escritura y además de la falta de forma también defiéndase en dicho recurso con afirmaciones legales que nulifiquen dicho acto con una nulidad absoluta, si usted logra invalidar el acto con una nulidad absoluta ahí si ya podría ganar el asunto

FELIPE2403 :

Tiene alguna duda sobre la nulidad absoluta?

FELIPE2403 :

Yo le puede explicar.

FELIPE2403 :

Como no incumplieron con escriturar usted puede alegar motivos de nulidad absoluta, le recuerdo que la nulidad absoluta la puede ejercitar en cualquier tiempo.

FELIPE2403 :

Y no es prescriptible ni rectificable o convalidable.

FELIPE2403 :

Es decir ellos no pueden convalidar su error.

FELIPE2403 :

Y el acto queda nulo en forma absoluta como si no hubiese existido.

FELIPE2403 :

En ese caso la falta de escrituración.

FELIPE2403 :

Por ende, si usted logra en su apelación alegar la nulidad absoluta de las abstención de la escrituración por haber contradecido disposiciones de orden público, el acto queda nulo como si no hubiese existido y el propietario sigue siendo usted. Me explico?

FELIPE2403 :

Ya que una cosa es la nulidad relativa y otra la absoluta, entonces usted tiene que pelear obviamente la absoluta.

FELIPE2403 :

Si tiene otra pregunta con gusto se la contesto de lo contrario favor de calificar mi respuesta en las caritas que aparecen en su pantalla. Saludos.

FELIPE2403 :

Ya que calificando mi respuesta es la única forma de justificar mi trabajo ante Justasnwer.

FELIPE2403 :

Y que se me pague la consulta. Gracias.

Customer:

las recomendaciones que ud, hace quedan guardadas para futuras consultas?

FELIPE2403 :

Claro, usted me puede consultar en cualquier momento y todo queda guardado, sólo entra a la pregunta y puede ver todo.

Customer:

ok gracias

Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
Categoría: Ley de México
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