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glzgtzja
glzgtzja, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 356
Experiencia:  Abogado con experiencia en consultoria y litigio laboral y corporativo para empresas y particulares.
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Buenos dias Abogado; firmé un contrato preparatorio de compraventa

Pregunta del cliente:

Buenos dias Abogado; firmé un contrato preparatorio de compraventa de una casa en Zapopan jalisco, está en un coto, yo soy Maestra y solicité un crédito hipotecario en Banco y el tipo de credito se llama ALIA2 es FOVISSSTE-BANCO, en su formato tradicional de contrato de la inmobiliaria que promovió la venta de la casa a un particular no está la cláusula de la forma de pago en cuanto la fuente del recurso, a lo que yo insistí en que se anexara dicha cláusula que dice textualmente "el promitente comprador" declara que los recursos eceonómicos son provenientes una parte de un credito Hipotecario con Banamex salvo aprobación del mismo después del avalúo y revisión del expediente técnico y otra parte es proveniente de recursos por ingresos propios de su profesión.
El asunto es que el banco no me puede gestionar el crédito ALIA2 porque Fovissste requiere la CUV (clave unica de vivienda) que se supone el vendedor debe tramitar, y no pudo hacerlo por la falta de documentos de su casa que no tiene en regla, empezando por la falta de escrituración del terreno que solo tiene un contrato de cesión de derechos no notariado, es decir, legalmente no es dueño de la propiedad y no quiere legalizar la propiedad, y además no tiene licencia de construcción del ayuntamiento, la evadió y eso dificultó la obtención de la CUV. El argumento de ellos es que yo no manifesté que se trataba de un credito Alia2, y para mi el formato de solicitud del banco dice SOLICITUD DE CREDITO HIPOTECARIO, y después dice que una indique qué tipo es, además de que yo ignoraba lo que eso podría afectar, pero al día siguiente de firmado la ejecutiva del banco les envió un correo diciendoles que era Alia2 y que por tanto requería la CUV y ellos se comprometieron a tramitarla, y así me tuvieron hasta el mes de Marzo con puras mentiras de que la estaban tramitando, el asunto es que ahora ya dijeron que no podian tramitarla y que yo tengo que optar por un credito hipotecario tradicional (que es otro de los tipos de la solocitud del banco) y bueno yo les contesté que no alcanzo a pagar ese credito y ni siquiera califico en el banco para él, entonces solicité la devolución de mi anticipo que son $227,000.00, a lo que me contestan que me descontarían 55,000.00 por gastos. ¿ qué puedo hacer al respecto? a qué tipo de abogado debo recurrir Civil o Penal? o si me pueden recomendar ustedes algún despacho en esta área en Guadalajara.
Les agradecería su asesoria.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  glzgtzja escribió hace 4 año.

glzgtzja :

BUENOS DÍAS

glzgtzja :

BIENVENIDO ESTOY A SUS ORDENES

glzgtzja :

me encuentro leyendo su pregunta

glzgtzja :

En este caso, independientemente del tipo de crédito que usted pensaba tramitar, el vendedor de la propiedad no contaba con la propiedad del inmueble y no tenía el inmueble en regla.

Customer:

me gustaria enviarle el contrato preparatorio que firmé

glzgtzja :

Eso por sí solo hace imposible que pueda efectuarse la operación, y ante la imposibilidad de las partes para suscribir el contrato de compraventa, la promesa no surte sus efectos, y cualquier cantidad entregada por las partes tendría que ser devuelta a las mismas.

glzgtzja :

El dinero que entregó de anticipo y del cual le descuentan 55 mil pesos, está en poder del banco, y realizó lo anterior por los gastos del crédito hipotecario

Customer:

al banco no entregué nada, le di un cheque de caja al vendedor por la cantidad

glzgtzja :

En este caso hay que demandar al vendedor por algo que se llama enriquecimiento sin causa

glzgtzja :

Es un juicio civil en donde Usted lo va a demandar porque se quiere quedar con ese dinero por concepto de gastos, sin que se hubiere cerrado la operación. No es muy complicado, yo se lo explico

Customer:

la inmobiliaria astutamente se sale del problema, porque en el contrato preparatorio no aparece ni se menciona para nada, solo funcionó como gestor y nos dejó solos en el contrato al vendedor y a mi

glzgtzja :

Claro, aqui el detalle es que el vendedor no cumplió para nada con los requisitos esenciales, así como el hecho de que no tenía en regla el predio.

glzgtzja :

Para que recupere su dinero hay que hacer el enriquecimiento sin causa

glzgtzja :

A través de un procedimiento preparatorio con un actuario judicial o un notario público, hay que ir con el vendedor y solicitarle el cheque para que se lo devuelva íntegro. La ley le dará 30 días a la persona para que cumpla y si no lo hace, inmediatamente se tramita el enriquecimiento sin causa

Customer:

Abogado, yo vivo en tepic; Nayarit y la propiedad que le comento está en Zapopan Jalisco, me podrá usted contactar o recomendar con algun abogado de allí?

Customer:

que es actuario judicial?

glzgtzja :

Por disposición del sitio web no puedo recomendarle a alguien en específico, pero puedo darle la información de la barra de abogados de zapopan o guadajalara para que le recomienden a alguien.

glzgtzja :

El actuario es un funcionario del juzgado que tiene fe pública, el levanta constancia que tal dia en tal lugar en el domicilio de fulano se le requirio el pago de la cantidad de tanto, etc.....

Customer:

el notario tiene que ser necesariamente de Jalisco, podré hacerlo acá en Tepic?

glzgtzja :

Tiene que ser del lugar donde se encuentre el domicilio del vendedor

glzgtzja :

Para que esté el notario dentro de su competencia

Customer:

Muy bien

glzgtzja :

Este es el teléfono del colegio de abogados de guadalajara 949 22 87 13

glzgtzja :

Este es su sitio web, http://www.icaguadalajara.org/

glzgtzja :

¿Hay algo mas en que pueda ayudarle?

Customer:

en caso de que haga el vendedor caso omiso de este aviso, cuanto cree que tarde el proceso de la demanda de enriquecimeinto sin causa?

glzgtzja :

El vendedor tiene 30 días para pagarle, si no lo hace se inicia este juicio de enriquecimiento

glzgtzja :

tambien, y es mas rápido, puede pedirle que le firme un pagaré por la cantidad que le entregó en cheque

glzgtzja :

Perdón la información que le envié de la barra de abogados no es correcta, esta si lo es

glzgtzja :
Información General

e-mail:[email protected]
Teléfono: +52 (33) 36150781
Dirección de la Sede: Av. Manuel J. Clouthier 777 C2 (casi esq. Av. Guadalupe)
Twitter: @BMA_Jalisco

Customer:

muy bien estoy tomando nota de todo. Importa mucho el hecho de que diga el contrato que se debía firmar escrituras el dia 30 de Nov?

glzgtzja :

no, puesto que no se puede cumplir con la compraventa, ante la falta de cumplimiento de ciertos requisitos del vendedor

glzgtzja :

desde el hecho de no tener el predio escriturado a su nombre

glzgtzja :

¿Hay algo mas en que pueda ayudarle?

Customer:

en caso de que haga caso omiso de la primera solicitud de devolución

glzgtzja :

Se inicia el juicio a los 30 días porque ya incurrió en mora

Customer:

hasta cuanto puede tardar la obtencion del recurso por la otra via?

Customer:

y cuanto me costaria aprox

glzgtzja :

A través del pagaré es muy rápido 3-4 meses si se va rápido, desde el momento que se presenta la demanda con el pagaré vencido

glzgtzja :

Aproximadamente un 20% de la cantidad a recuperar

glzgtzja :

Si Usted lo desea, tambien puede solicitar un abogado de oficio para que no se le cobre nada

Customer:

o sea como cuanto salen los honorarios del abogado? para hacer un balance, se le pueede solicitar el pago de intereses por mora? esto es entrando a juicio

glzgtzja :

Los honorarios del abogado rondarán por el 20% de la cantidad a recuperar

glzgtzja :

En el caso del pagaré se pueden imponer la tasa de interés que quiera

glzgtzja :

Señalar la fecha de suscripción del pagaré y de vencimiento que USted desee, incluso que se lo firmen por una cantidad mayor

Customer:

pero el pagaré es en el primer trámite del primer aviso si él acepta dármelo.

glzgtzja :

El pagaré es algo independiente del aviso preparatorio

glzgtzja :

Si consigue que le firmen un pagaré las cosas serán mas fáciles y rapidas; si no se lo quieren firmar entonces procede con el aviso preparatorio y luego con el juicio

Customer:

cómo debo hacer para que me lo firme? ahi ya no entendí

Customer:

ya me contestó, no lo va a firmar ya lo sé

glzgtzja :

Exigirle verbalmente que le pague, que le puede dar unos días pero que le firme el pagaré por la cantidad total

glzgtzja :

Otra cosa que puede hacer además del aviso, es mandarlo llamar ante un juez para que reconozca el contrato de promesa y demás documentos, para que frente al juez declare reconocer ese adeudo que tiene con usted.

glzgtzja :

ES como una confesión, con esa confesión que hace las veces de un pagaré se puede hacer un juicio rápido donde se embargan bienes al deudor para garantizar el pago

Customer:

entonces todo esto la inmobiliaria ya lo sabe el 20% de los honorarios del abogado equivale a los 55,000 que me descuentan

Customer:

El ya tiene abogado, he estado en contacto con él

glzgtzja :

Técnicamente si, lo que puede hacer para que no le cobren tanto, es solicitarles el dinero que ellos estaban de acuerdo en pagarle, y esos 55 mil si pelearlos en juicio

Customer:

eso me parece buena idea,

glzgtzja :

para que los honorarios que le cobre el abogado de guadalajara que va a contratar o el abogado de ofcio le cobre ese 20% sobre los 55

Customer:

y aquí en este caso con qué argumento?

glzgtzja :

Ya llevé un asunto similar al de Usted, y si funcionó lo que le dije

glzgtzja :

¿No le entiendo la pregunta?

Customer:

porque ellos me dijeron que al regresarme el dinero debía firmar unos papeles, obvio que va a decir algo sobre la renuncia a todo proceso legal posterior

Customer:

el argumento de la recuperacion de los 55 mil? sería el mismo?

glzgtzja :

Si sería el mismo argumento, pero Usted lea bien lo que firme, que no venga por ahi una leyenda que diga que ya no se le debe nada

Customer:

por enriquecimiento sin causa?

glzgtzja :

Si por enriquecimiento sin causa

glzgtzja :

Enriquecimiento sin causa es que una persona obtuvo un ingreso a costa del empobrecimiento de otro, sin que exista una causa legítima de por medio

glzgtzja :

La promesa se extinguió y las partes se devuelven todo lo entregado como si nunca hubiera habido un arreglo

Customer:

y el abogado de oficio cree que si pueda llevar este caso sin problema de fallar?

glzgtzja :

Si pueden, no es un juicio complicado la verdad

glzgtzja :

Además no tendría que pagarle y recobraría todo su dinero

Customer:

Muy bien, y haría lo mismo, primero el aviso de la devolución de los 55 mil

glzgtzja :

asi es

glzgtzja :

¿Tiene alguna otra duda?, toda la información aqui se envía a su correo y puede revisarla cuando guste

Customer:

correcto abogado, creo que ya quedó contestada mi pregunta. Algo más que me sugiera usted?

glzgtzja :

No nada mas, lleve el proceso con calma y no se desespere, confíe en su abogado y sígale la pista en su trabajo

Customer:

perfecto!! Muchas gracias.

glzgtzja :

Finalmente

glzgtzja :

Le pido evaluar mi trabajo con las caritas en su pantalla, es la única forma que la empresa sepa que hago bien mi trabajo, por favor

Customer:

claro que sí con mucho gusto!

glzgtzja y otros otros especialistas en Ley de México están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 4 año.

Me quedó una pregunta por hacer
¿son válidos como evidencia las conversaciones enviados por e-mail?

Experto:  glzgtzja escribió hace 4 año.
si son válidas como prueba mientras se demuestre que las cuentas de correo electrónico corresponden a las partes del juicio