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Lic. Felipe Ramírez
Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 2090
Experiencia:  Abogado con amplia experiencia en diversas áreas del Derecho.
60719080
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Lic. Felipe Ramírez está en línea ahora

Buenas noches abogado. Ojala me puedan orientar que hacer o

Pregunta del cliente:

Buenas noches abogado. Ojala me puedan orientar que hacer o si todavía tengo alguna esperanza para recuperar la casa en la que vivo.
Mi esposo me abandonó hace ocho meses y cuando se fue de la casa se llevo las escrituras, ya habíamos acordado que la casa era para mis hijos. Las escrituras estaban a nombre de mi esposo ya que según él la era más fácil ponerla a nombre de él por que nos la vendió su tio al año de casados.
Duré casada con él catorce años y tuvimos tres hijos uno tiene 13 años otro 9 años y una niña de 1 año 8 meses con Síndrome de Down.
Hace unos días llego a la casa el notificación del pago del predial y mi sorpresa fue que está a nombre de mi cuñada, hermana de él.
Acudí con un abogado para que me orientara sobre esto, y resulta en el registro público de la propiedad, ni siquiera al mes de estar separados hizo el cambio de escrituras.
La escritura la hizo Pública con el CONTRATO DE DONACIóN GRATUITA Y PURA DE INMUEBLE, a su hermana.
Estipula que la casa la adquirió también en Donación Gratuita y Pura por parte del tío. Cuando en realidad nos la vendió.
El Abogado me dice que el caso está demasido complicado y un poco difícil para que las escrituras puedan ser invalidadas. Ya que a la misma vez está promoviendo el incremento de la manutención de mis hijos y enseguida hará el tramite de divorcio. Las esta haciendo por separado porque en Enero de este año, yo promoví la demanda de alimentos con otro abogado y por la falta de pruebas sobre los ingresos actuales de mi esposo el Juez dió resolución a una cantidad de $3,600 pesos al mes, cuando por las atenciones médicas, terapias y cuidados especiales que requiere mi nena especial no es suficiente, esta se detuvo por lo que mi esposo nunca recibió la notificación de la demanda.
¿Que puedo hacer o que causas podrían ser justificadas para promover la anulación de las escrituras?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 3 año.

FELIPE2403 :

Hola buenas noches:

FELIPE2403 :

Me encuentro leyendo su pregunta, un momento por favor.

FELIPE2403 :

Ya leí su pregunta.

FELIPE2403 :

Le voy a tratar de explicar que es lo que procede para nulificarla.

FELIPE2403 :

Como el inmueble se adquirió por compraventa y no por donación si forma parte de los bienes mancomunados del matrimonio, por ende puede ser nulificada.

FELIPE2403 :

La forma de ser nulificada es promoviendo un juicio de nulidad.

FELIPE2403 :

El juicio se tiene que promover ante un juez de lo civil.

FELIPE2403 :

Usted tiene que demandar a su esposo y al notario.

FELIPE2403 :

La verdad yo no veo tan difícil la situación.

Customer:

Al notario como?

FELIPE2403 :

Sí ya que el notario debió haber constatado que dicho bien entró al matrimonio por una venta y no por donación.

FELIPE2403 :

Ya que usted dice que fue una compraventa y no una donación.

Customer:

A si es, se le pagó por que a él le urgía el dinero, aunque nosotros duramos muchos años pagando a quienes nos prestaron.

FELIPE2403 :

Los bienes adquiridos por donación no forman parte de la sociedad legal del matrimonio, sin embargo, los adquiridos por venta SI forman parte de la sociedad legal.

FELIPE2403 :

Entonces usted puede demandar fácilmente la nulidad de la escritura.

FELIPE2403 :

Tiene todas las pruebas para ganar el juicio.

FELIPE2403 :

Como son los recibos de pago.

FELIPE2403 :

Testimoniales.

FELIPE2403 :

Y una prueba de confesión ficta en contra de su esposo.

FELIPE2403 :

La nulidad sería absoluta por haber sido una escritura ilícita.

FELIPE2403 :

La nulidad absoluta es la más penada en el derecho.

FELIPE2403 :

Entonces en resumen usted tiene que hacer lo siguiente:

FELIPE2403 :

1.- Reunir todas las pruebas.

FELIPE2403 :

2.- Hacer la demanda de nulidad a través de un abogado.

FELIPE2403 :

3.- La demanda debe de ir contra su esposo y el notario.

FELIPE2403 :

4.- El juez le va a fijar una fianza para garantizar los posibles daños y perjuicios.

FELIPE2403 :

5.- El juicio se tiene que desahogar en todas sus partes.

FELIPE2403 :

6.- Una vez dictada la sentencia el acto (la escritura) quedará nula como si no se hubiera hecho.

FELIPE2403 :

Hasta aquí tiene alguna pregunta, duda o comentario?

Customer:

Si, puedo solicitar en el registro público las escrituras como estaban anteriormente para ver si especifica que la casa fue adquirida en una compra o cree que también la hayan cambiado?

FELIPE2403 :

Claro que puede solicitar una copia certificada y no se puede cambiar, aquí lo importante es que dicho bien haya entrado al matrimonio por compraventa y no por donación.

Customer:

La verdad yo no recuerdo como estaba redactada la escritura y desafortunadamente no tengo ningún recibo de la compra venta

FELIPE2403 :

Es decir, no importa como la adquirió el tío sino como la adquirieron ustedes.

FELIPE2403 :

No importa que usted no tenga recibos, puede probar la compraventa con otras pruebas.

FELIPE2403 :

Por ejemplo, testimoniales, confesionales, etcétera.

FELIPE2403 :

Solamente con la preueba confesional a cargo de su esposo es suficiente.

FELIPE2403 :

También puede aportar el dicho de dos testigos que les conste que ustedes adquirieron la propiedad por compraventa.

FELIPE2403 :

No importa su usted o él la pagó, el hecho es que se adquirió por compraventa y no por donación.

FELIPE2403 :

Por ende entró a formar parte del matrimonio.

FELIPE2403 :

Por eso le digo que yo no veo las cosas tan complicadas para que usted promueva un juicio.

Customer:

Tengo entendido que cuando es una escritura pública, se debe publicar por lo menos en algún periódico local o no?

FELIPE2403 :

No necesariamente, la nulidad la decreta el juez en su sentencia y queda el acto sin ningún efecto jurídico, es decir, la nulidad destruye el acto jurídico ilícito.

FELIPE2403 :

Ya decretada la nulidad deben de quedar las cosas en el estado anterior, esto es, el comprador restituir la propiedad y el vendedor regresar el dinero.

FELIPE2403 :

Si me doy a entender?

Customer:

No, no entendí, disculpe

FELIPE2403 :

Bueno le voy a explicar de una forma más sencilla:

FELIPE2403 :

Su esposo vendió una casa ilícitamente, el juez lo que va a hacer es declarar la nulidad de dicha venta para que usted siga siendo dueña de la casa. Ahora si me di a entender?

Customer:

Bueno en realidad yo no soy la dueña porque las escrituras estaban a nombre de mi esposo, aunque a mis hijos siempre les dijo que la casa era de ellos.

FELIPE2403 :

No importa que las escrituras estuvieran a nombre de su esposo, usted es también dueña porque la casa se adquirió durante el matrimonio.

Customer:

El abogado me comentaba que hay un 60% de que se pueda anular las escrituras, pero yo soy quien debe decidir, por eso me dí la tarea de investigar si, si hay la posibilidad de anular la escritura, ya que como esta llevando los dos casos anteriores, me dije: si la casa está perdida ya no tiene caso gastar lo que no tengo.

FELIPE2403 :

Le voy a hacer unas preguntas básicas:

FELIPE2403 :

Se casaron por bienes mancomunados verdad?

FELIPE2403 :

De que estado de la república es usted?

Customer:

No por vienes separados en Michoacán así esta el decreto

FELIPE2403 :

Le voy a ser honesto, si se casaron por bienes separados lo más seguro es que usted no vaya a ganar el juicio, lo que pasa es que como está redactada su pregunta yo juré que estaban casados por bienes mancomunados.

FELIPE2403 :

Segura que se casó por bienes separados?

FELIPE2403 :

Cheque bien su acta por favor.

Customer:

Si el decreto en el estado de Michoacán es por bienes separados

FELIPE2403 :

Pero el decreto no es lo importante, lo importante es el acta de matrimonio!

FELIPE2403 :

Cheque por favor bien su acta ya que de eso depende que usted gane o no el juicio.

Customer:

La tengo a la mano, y es por bienes separados

FELIPE2403 :

Pues entonces lamento decirle que no va a tener posibilidades de ganar el juicio, ya que la casa que su esposo adquirió fue por donación, si se hubieran casado por bienes mancomunados usted si podría ganar el juicio. Lo que tiene que hacer es seguir con el juicio de pensión de alimentos y con el divorcio para que si usted lo gane e´l le de una pensión a usted y a sus hijos.

Customer:

Bueno la casa la compramos, no se la donó su tio. Entonces cree usted que no tiene caso emitir la anulidad de la escritura? Porque para serle sincera no cuento con los recursos para otro juicio que se vé que ya esta perdido.

FELIPE2403 :

Usted puso de su dinero para comprar la casa?

Customer:

Claro, porque trabajamos muchos años para poder pagar lo que pedimos prestado para pagarle al tio, ya que nos la vendió porque le urgia el dinero.

FELIPE2403 :

Bueno, si es así usted puede intentar el juicio de nulidad pero como le dice su abogado hay un 60% de posibilidades de ganarlo, sin embargo, si no se va por el juicio de nulidad usted lo puede demandar por otros conceptos, como por los perjuicios que le ocasionó.

Customer:

si porque teniendo una nena con cualidades especiales la deja sin un techo donde vivir al igual que mis otros dos hijos.

FELIPE2403 :

Entonces también lo puede demandar por daño moral.

Customer:

Entonces usted me aconseja que intente la anulidad de la escritura?

FELIPE2403 :

No, la nulidad no la creo conveniente, yo creo que es mejor que usted lo demande por daño moral ya que en el fondo él causó y está causando un verdadero daño y perjuicio, entonces él tiene que pagar una suma de dinero por dicho daño moral ya que actuó con mala fe dejando a la familia desamparada.

Customer:

Muy bien Licenciado le agradezco la atención prestada a mis preguntas, no se si quiere hacerme algún otro comentario.

FELIPE2403 :

De nada estoy a sus ordenes, contrate un abogado especialista en materia civil para que lo demande por daño moral. De mucho favor le pido califique o evalúe mi respuesta. Gracias y éxito en su asunto.

Customer:

Claro que sí Licenciado, muchas gracias XXXXX XXXXX noches.

Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
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