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glzgtzja
glzgtzja, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 356
Experiencia:  Abogado con experiencia en consultoria y litigio laboral y corporativo para empresas y particulares.
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En Abril de 2011 renté una oficina dentro de un "business center"

Pregunta del cliente:

En Abril de 2011 renté una oficina dentro de un "business center" bajo un contrato de "Prestación de Servicios de Oficina" por un period de 6 meses.
Este contrato incluía una cláusula de autorenovación de contrato y no volvimos a firmar otro más.
Al 1ro de Septiembre de 2013 di mi aviso de 30 días de terminación y me dijeron que mi contrato se había auto-renovado y que quedaría vigente hasta el día 31 de Enero de 2014, y que de cancelarlo antes de tiempo se me cobraría una penalidad de todos los meses faltantes.

Qué puedo hacer para salirme de la oficina sin ser penalizada? Es legal esta "auto-renovación" de contratos?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  glzgtzja escribió hace 3 año.

glzgtzja :

BUENAS TARDES

glzgtzja :

Bienvenido estoy a sus órdenes

glzgtzja :

En un contrato de arrendamiento puede establecerse que si al vencimiento, las partes no presentan aviso de rescisión y continúa ocupándose el inmueble o pagando las rentas, se entiende que el contrato se prorroga por un tiempo igual al establecido.

glzgtzja :

Sin embargo, como en todos los contratos y aunque no lo establezca, existe la posibilidad legal de rescindir el contrato, osea, darlo por terminado, dando aviso por escrito al arrendador con X días de anticipación.

glzgtzja :

Si antes de que venciera el contrato Usted hizo su aviso en tiempo, y le sellaron y/o firmaron de recibido el arrendador o persona facultada para ello, el aviso es perfectamente válido y debe de darse por terminado el contrato sin responsabilidad para cualquiera de las partes.

glzgtzja :

Es nula la cláusula de cualquier contrato que impida a una de las partes rescindirlo y darlo por terminado, salvo que se establezca alguna penalidad.

Customer:

Buenas tardes y gracias XXXXX XXXXX respuesta.

glzgtzja :

En este caso le recomiendo que si no lo atienden bien simplemente desocupe el inmueble, y guarde bien el documento donde le recibieron el aviso de terminación.

Customer:

El asunto aquí es que el contrato se auto-renovó el 1ro de Agosto de 2013 sin yo saberlo

Customer:

y yo di mi aviso hasta el 1ro de este mes

glzgtzja :

Cuando firmó el contrato, y por cuanto tiempo lo firmó

Customer:

El contrato original que firmé era únicamente por 6 meses y lo firme en Abril de 2011

Customer:

Pero contiene esta cláusula:

glzgtzja :

Si se renovó en abril de 2013 el periodo de seis meses vence en septiembre de 2013, por ende usted hizo bien en enviar el aviso el 1 de septiembre

Customer:

7. TÉRMINO DEL CONTRATO. Este contrato estará vigente durante el período inicial de vigencia que se


establece en el inciso I) de este documento. El contrato quedará automáticamente renovado por periodos


sucesivos adicionales de igual plazo al período inicial, salvo que cualquiera de las partes dé aviso por


escrito a la otra parte notificando su deseo de terminar el contrato en la fecha de vencimiento que


corresponda. Lo anterior, en el entendido de que dicho aviso deberá realizarse por lo menos 90 días


naturales antes de la fecha de vencimiento respectiva. En este caso, EL CLIENTE deberá desocupar la


Oficina precisamente en la fecha de vencimiento respectiva. EL CLIENTE podrá dar por terminado el


presente Contrato antes del vencimiento de su vigencia (inicial o adicional) siempre y cuando se


encuentre al corriente de sus pagos frente a IZAMCO. Para tales efectos, deberá notificar a IZAMCO por


escrito su intención de dar por terminado el contrato anticipadamente y pagar a IZAMCO el 100% del


servicio mensual total señalado en el inciso M) de este documento (en su caso, actualizada en términos


de esta Cláusula) multiplicada por el número de meses restantes del término de vigencia correspondiente,


además de aquellos cargos que en ese tiempo adeude a IZAMCO, y deberá desocupar la Oficina al día


siguiente a la fecha en que realice dicha notificación.

glzgtzja :

Entiendo que el contrato sea por 6 meses, y se ha venido prorrogando (autorenovando como usted lo menciona), el término de 90 días es por demás excesivo, pero válido legalmente.

glzgtzja :

Ok, esta muy confuso la redacción del contrato pero interpretando esto quedaría así.

glzgtzja :

EL CLIENTE podrá dar por terminado el presente Contrato antes del vencimiento de su vigencia (inicial o adicional) siempre y cuando se


encuentre al corriente de sus pagos frente a IZAMCO.

glzgtzja :

Vamonos por partes, para que Usted pueda dar por terminado el contrato hay que cumplir los siguiente requisitos:

glzgtzja :

Estar al corriente con sus pagos

glzgtzja :

Notificar a IZAMCO por escrito su intención de dar por terminado anticipadamente (ya lo hizo)

Customer:

Sí.. estoy al corriente, inclusive ya pague el mes en curso por adelantado

Customer:

Correcto, el aviso les fue entregado yo por escrito

glzgtzja :

Pagar a IZAMACO el 100% del servicio mensual total multiplicado por el numero de meses restantes a la vigencia, sería septiembre y ya lo pagó

glzgtzja :

Pagar los cargos que le adeude a IZAMCO y desocupar la oficina al dia siguiente en que realice la notificación, esto no se ha cumplido como tal.

Customer:

Bueno, en este caso ellos argumentan que los meses restante de la vigencia son 5 porque el contrato se prorrogó el 1ro de Agosto por otros 6 meses

glzgtzja :

Siendo muy estrictos sería exagerado le pidan desocupar si ya pagó este mes de septiembre, sin embargo, como el nuevo periodo de vigencia empieza en octubre, pues no existe algún requisito pendiente por cumplir

glzgtzja :

No, los periodos de renovación son abril y octubre

glzgtzja :

1 periodo (abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre)

glzgtzja :

2 periodo (octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo)

glzgtzja :

Para que den los doce meses, 2 periodos de 6 cada uno

Customer:

el problema es que después de los 6 meses contratados el séptimo mes es de gracia

glzgtzja :

¿Y eso se establece en el contrato?

Customer:

y después de ese mes vuelve a comenzar el period de 6 meses

glzgtzja :

No esta muy clara esa disposición, si el contrato se renueva automáticamente cada 6 meses y usted venía pagando puntualmente por que un mes de gracia.

Customer:

está en la carátula del contrato pero no en el cuerpo del contrato per se

glzgtzja :

Si no está en el cuerpo del contrato no vale

glzgtzja :

No forma parte de el simplemente, y esta redactado tan confuso que creo que la empresa lo que quiere es siempre acomodar las cosas a su beneficio

Customer:

ellos le llaman mes de gracia a un mes gratis cada 6 meses. Pero efectivamente no está en el contrato.. solo en una hoja estilo resúmen

glzgtzja :

Ese "mes de gracia" igual usted lo pagaba, no creo que se lo regalaran cada periodo de 6 meses

Customer:

sí, ese mes únicamente facturaban los servicios telefónicos y secretariales no el uso de oficina

glzgtzja :

Independientemente de eso, lo importante es el contrato como tal, si lo demás venía a modo informativo o en cualquier otro papel fuera del contrato no vale, menos aún si no viene anexo y firmado por usted

Customer:

porque cabe destacar que es un contrato de "Prestación de servicios de oficina" no de Arrendamiento

Customer:

Ok, entonces puedo hacer en este punto? De qué manera procedo?

Customer:

tengo que interponer una demanda, avisar a PROFECO o qué hago?

glzgtzja :

Entonces ese mes si se lo dejaban gratis

Customer:

sí, ese mes sí era gratis

glzgtzja :

Hay dos opciones, desconocer eso del mes de gracia, de manera que no le quede adeudando nada a la empresa porque el periodo de 6 meses se vence en septiembre. O bien, trapasar su actual contrato hacia un tercero porque si las cuentas se hacen a siete meses entonces el contrato si quedaría renovado en agosto.

glzgtzja :

Si usted decide abandonar el inmueble por haber cumplido el plazo y avisado de la terminación de contrato, en caso de que lo demanden, sus armas son el contrato mismo y el aviso de terminación. Si por práctica se hacía eso del mes gratis, o no venía anexo al contrato siquiera como anexo, y que usted lo hubiere firmado pues no se reconoce como parte de el.

Customer:

ok, entiendo. Entonces en este caso sería abandonar el inmueble al término de este mes y esperar a recibir su demanda si es que deciden proceder de esa manera

Customer:

y también tienen 2 meses de depósito en garantía, así que me imagino se quedarían con eso

Customer:

No puedo yo iniciar el proceso legal antes en vez de esperar a que ellos demanden?

glzgtzja :

Lo único que tendría para demandar sería la devolución de los 2 meses de depósito en garantía, pero lo mas probable es que la empresa simplemente se los adjudique

glzgtzja :

Si el contrato se renovó en agosto usted ya pagó dos meses, mas los 2 de garantía, la empresa solamente pierde 2 meses quizás no deseen demandar por no resultarles rentable

glzgtzja :

Si lo demandan se puede contrademandar la devolución del depósito en garantía

Customer:

ok, me queda claro

Customer:

gracias XXXXX XXXXX asesoría

glzgtzja :

Le pido antes de terminar, valore el servicio con las caritas en su pantalla, para comprobarle a mi empresa que he hecho bien mi trabajo, gracias

Customer:

Claro que sí... solo una última pregunta, para interponer una demanda de devolución del depósito en garantía con a qué organismo debo de acudir?

Customer:

juzgados civiles?

glzgtzja :

Si así es, se tiene que interpelar, es decir, un funcionario del juzgado va y requiere el pago a la persona. Si en 30 días no entrega el dinero entonces se incurre en mora, y se demanda por la vía civil el enriquecimiento sin causa, se le expone al juez el por que esta persona tiene ese dinero en garantía, que el contrato ya concluyó y que aún cuando se le pidió el dinero no lo devolvió

glzgtzja :

Hay que preparar el juicio, haciendo ese aviso la interpelación, pues corre el riesgo que si demanda su contraparte diga, " A mi nunca vinieron a pedirmelo", y entonces habría que empezar nuevamente todo el juicio.

Customer:

Entonces en cuanto desocupe el inmueble tengo que ir a solicitor la interpelación al funcionario del juzgado para que se cuenten los 30 días a partir de ese momento?

glzgtzja :

asi es

glzgtzja :

a través de un abogado particular o de oficio

Customer:

Muy bien. Ahora sí ya me quedo satisfecha con la información que tan amablemente me ha proporcionado.

glzgtzja :

Estamos para servirle

Customer:

Muchas gracias XXXXX XXXXX luego.

glzgtzja, Abogado de México
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