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Lic. Felipe Ramírez
Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 1865
Experiencia:  Abogado con amplia experiencia en diversas áreas del Derecho.
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Lic. Felipe Ramírez está en línea ahora

Soy proprietario de un terreno agricola y quiero fraccionarlo

Pregunta del cliente:

Soy proprietario de un terreno agricola y quiero fraccionarlo para darles parte de este terreno a 3 hermanos. El terreno cuenta con un pozo y ademas existe un concesion de derecho de agua que pienso ponerla a nombre de los 4 (ellos 3 y yo). Con respecto al pozo, este quedara dentro de un escritura separada la cual incluye areas comunes como el camino y desagues. Pero tengo algunas preguntas sobre como realizar esto.
1) Esto se realiza como regalo o compra venta?
2) La escritura que include el pozo y las areas comunes, pienso ponerla a nombre de los 4. Pero, quiero que 2 de ellos sean los responsables del equipo del pozo para proporcionar agua a todas parcelas. De que manera se puede redactar esta escritura o tal vez la de ellos 2, para que exista ese compromiso de que ellos seran responsables del equipo del pozo. Y aun si ellos heredaran o vendieran, que los nuevos proprietatios continuaran con esa responsabilidad.

Gracias.
Enviada: hace 2 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 2 año.

FELIPE2403 : Hola
FELIPE2403 : Estoy a sus ordenes
FELIPE2403 : Le conviene manejarlo como donación
FELIPE2403 : Ya que la donación se puede revocar si sus hermanos le son ingratos
FELIPE2403 : Para que de los 2 de sus hermanos se hagan responsables del pozo en la misma escrutur de donación tiene que haber una clausula en donde si ellos no se hacen responsables tienen obligación de volverle a usted lo donado
FELIPE2403 : Es decir, seria una donación sujeta a condición
FELIPE2403 : Y usted se quedaria con una parte proporcional del inmueble
FELIPE2403 : Entonces en la escritura se tiene que mencionar qué usted dona partes proporcionales a sus hermanos y que usted se reserva una parte alicuata del inmueble
FELIPE2403 : Como le dije es mejor manejarlo como donación por que esta ser puede revocar cuando los donatarios en un futuro se comporten inadecuadamente con usted, cosa que en la compra venta no sucede
FELIPE2403 : Si tiene alguna otra duda o pregunta con gusto se la contesto de lo contrario le pido de favor califique o evalué mi respuesta en las carits felices que aparecen en su pantalla. Gracias
FELIPE2403 :

A mayor abundamiento si el poso se encuentra dentro del terreno va a ser muy difícil que se haga una escritura por separado ya que por derecho de accesión el poso forma parte del terreno.

FELIPE2403 :

Solamente pudiera quedar escriturado el pozo en otra escritura si ya fraccionados los terrenos el pozo quedara "fuera" de los terrenos, de igual suerte correrían las concesiones de agua.

FELIPE2403 :

Es decir, las concesiones de agua si pueden quedar en otra escritura o en un contrato privado de donación con firmas ratificadas ante notario público ya que se trata de derechos personales.

FELIPE2403 :

En resumen le expongo lo siguiente:

FELIPE2403 :

1.- Es conveniente hacer la transmisión mediante donación y no compraventa ya que la donación puede ser revocada por ingratitud del donatario o donatarios o por incumplimiento de la condición suspensiva plasmada en ella consistente en que dos de sus hermanos se hagan responsables del pozo para proporcionar agua a las parcelas.

FELIPE2403 :

2.- No veo factible se haga otra escritura de transmisión del pozo del terreno ni de las áreas comunes ya que el pozo y las áreas comunes se encuentran adheridas a los terrenos, por lo cual eso se tiene que hacer en la misma escritura de donación.

FELIPE2403 :

3.- Para obligar a sus dos hermanos a que se hagan responsables del equipo del pozo hay que condicionar la donación a una condición suspensiva, es decir pactar en el o los contratos que si ellos no se hacen responsables usted les puede revocar la donación. Lo anterior está permitido por la ley YA QUE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES ES LA LEY DE LOS CONTRATOS y atento a la siguiente tesis:

FELIPE2403 :

Las partes pueden estipular en los contratos lo que crean conveniente siempre que no se infrinjan disposiciones de orden público.

FELIPE2403 :

Si tiene alguna otra duda o pregunta con gusto se la contesto de lo contrario le pido de favor califique o evalué mi respuesta haciendo un clic en las caritas felices que aparecen en su pantalla. Saludos y gracias.

FELIPE2403 :

Nota: La condición también puede también llamarse resolutoria, es decir, que de no cumplirse lo pactado en el contrato de donación éste que sin efectos legales (revocación).

FELIPE2403 :

Hola:

Si tiene alguna otra pregunta o duda con gusto se la contesto de lo contrario le pido sea tan amable de calificar o evaluar mi respuesta haciendo un clic en las caritas felices que aparecen en su pantalla ya que es la única forma de justificar mi trabajo ante Justanswer y poder ser remunerado por mis servicios.

Saludos y gracias.

Customer: Gracias por la respuesta. Pero tengo las siguientes dudas:
FELIPE2403 :

De nada, cuales son sus dudas?

Customer: Si las escrituras se hacen a donacion, me gustaria saber como pasaria la responsabilidad a nuevos duenos si ellos decidieran heredar sus parcelas a alguno de sus hijos.
FELIPE2403 :

Bueno si ellos deciden heredar la responsabilidad podría estar respaldada con un contrato de prestación de servicios entre padres e hijos, sin embargo, para hacer dicho contrato no se les puede obligar a hacerlo, entonces, lo que le aconsejo es que hagan una sociedad anónima en donde los hijos sean también accionistas y a la muerte de los padres se comprometan a seguir el rumbo de la sociedad.

FELIPE2403 :

Obviamente el terreno y el pozo entrarían como aportación a la sociedad.

FELIPE2403 :

Si los posibles herederos ya nacieron también entrarían como socios con un porcentaje mínimo de acciones.

Customer: Es por eso que yo pensaba hacer un escritura para las areas comunes que incluyen un camino lateral para aceso a todas las parcelas, y al poso. Con el fin de que en esa escritura esten los nombres de todos los propietarios y tal vez ahi documentar las condiciones para ellos o cualquier otra persona que sea duena de esos terrenos continuen con esa responsabilidad.
FELIPE2403 :

Lo que pasa es que las áreas comunes forman parte del terreno y creo que ningún notario le va hacer la escritura.

Customer: Ya presente una propuesta a obras publicas para pedir permiso de fracionar el terreno. Ellos recomensaron una escritura para las areas comunes y con incluyera el area de pozo y sendero del camino lateral hacia el poso.
FELIPE2403 :

Bueno si ya lo autorizó obras públicas es más probable pero ya es cuestión de criterio del notario que vea que verdaderamente dichas áreas comunes y el pozo son muy independientes.

FELIPE2403 :

Tiene alguna otra pregunta o duda?

Customer: No, con esta informacion creo poder tomar las decisiones necesariaas.
Customer: Gracias
Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
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