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Jorge Negrete
Jorge Negrete, Abogado de México
Categoría: Ley de México
Clientes satisfechos: 1147
Experiencia:  Abogado con mas de 20 años de experiencia en litigio y docencia
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Jorge Negrete está en línea ahora

tomamos una casa que dejaron abandonada una pareja que decidió

Pregunta del cliente:

tomamos una casa que dejaron abandonada una pareja que decidió divorciarse aproximadamente 12 años no llegaron a un acuerdo en cuanto a quien iba a poseer esta casa que actualmente habitamos desde hace 3 años, esta propiedad estaba en condiciones inhabitables nosotros con nuestros recursos la arreglamos, intentamos comprarla a los que suponíamos como propietarios pero este matrimonio que compro la propiedad no cumplió con el pago es decir esta propiedad no esta liquidada, la propiedad ha pasado a diferentes agencias o agentes que tratan de recuperar el pago se intento también contactar a estas agencias pero debido al constante cambio de agencias se desconoce quien realmente trae el cobro de dicha propiedad. LLegó una requisisión para el pago del Impuesto Predial, el cual no se paga desde el 2002, nosotros estamos dispuesto a pagarlo aunque aún aparece a nombre de la persona que adquirio la compra de esta propiedad pero que no ha pagado. Si esta propiedad estaba en litigio? o en disputa por la pareja que compro la propiedad y su deuda la compro atravez del banco una agencia rematadora como podemos arreglar la situación de la propiedad?. llegó a la propiedad un supuesto abogado buscando al propietario original (que aún no liquida la deuda adquirida por la compra de esta propiedad) del cual no se sabe en absoluto en donde radica ni donde pueda ser localizado y diciendo que iba a haber una resolución con respecto a la propiedad que disputaban y que nosotros estamos ocupando, diciendo que en un mes habría un desalojo esto sería posible sin existir un juicio? de que manera podemos defender lo que hemos invertido?, es conveniente que paguemos el PREDIAL aunque este a nombre del primer comprador? el hacerlo en que nos ayudaría o nos afectaría y si efectivamente saliera una resolución favorable a cualquiera de las dos partes que anteriormente eran un matrimonio pero ya divorciados se disputan la propiedad, en que situación estariamos nosotros podemos apelar defendernos y lograr quedarnos con una propiedad en la que ya se invirtio y se dejo habitable.
Enviada: hace 2 año.
Categoría: Ley de México
Experto:  Jorge Negrete escribió hace 2 año.
elsen01 :

hola

elsen01 :

desgraciadamente usted no tiene ningun derecho sobre la propiedad

elsen01 :

los dueños son o quienes compraron o los titulares del credito con el que adquirieron el inmueble

elsen01 :

si el abogado tiene una resolucion, a usted lo pueden sacar porque esa resolucion proviene de un juicio y usted no tiene ningun derecho para habitar un inmueble que no le fue entregado en posesion ni en propiedad

elsen01 :

y la ley es muy clara en el sentido de que las mejoras hechas a cosa ajena quedan en beneficio del dueño y este no tiene que pagar nada por ellas

Customer:

Para hacer el desalojo se requiere un juicio?

elsen01 :

normalmente si, pero usted no tiene ningun derecho que pueda aducir para permanecer en la casa

elsen01 :

lo unico que puede hacer es presentar un amparo para que antes de sacarlo tenga usted tiempo de defender sus derechos, pero ese amparo lo va a perder

Customer:

Anteriormente había consultado y me dijeron que después de 5 años se podía pedir la posesión de la casa

Customer:

el propietario no se aparece por ningún lado, no se sabe nada de él

Customer:

y si el no ha liquidado y se encuentra en posesión de una agencia rematadora que es a quien se le pretende comprar

elsen01 :

5 años siempre y cuando usted sea poseedor de buena fe, pero como no tiene ningun titulo o contrato se necesitan 10 y usted tiene solo 3

Customer:

si el propietario aún no ha pagado la deuda de esa hipoteca como puede ser de su propiedad?

elsen01 :

lo mejor que usted puede hacer es hablar con el abogado y comprar el credito, de esa forma usted se convierte en el acreedor y lo unico que tiene que hacer es seguir el juicio y adjudicarse la casa

Customer:

si fuimos poseedores de buena fe porque se intento comprar pero no había con quien negociar, se fué ante el registro publico de la propiedad y estaba el litigio, y fueron 3 agencias rematadoras de adeudos quienes traian esa deuda eso fué lo que nos hizo dudar de quien efectivamente tenia los derechos sobre dicha propiedad

elsen01 :

usted no es poseedor de buena fe porque nunca compro, no importa si busco a quien comprarle, para la ley usted entro de mala fe

Customer:

ok, entonces sería hablar con el abogado que trae los documentos para hacer efectivo el adeudo de la casa?

elsen01 :

asi es, usted le compra el credito y se queda con la casa al termino dle juicio

Customer:

sin importar quien gane el juicio me refiero si el esposo o la esposa?

elsen01 :

si usted compra el credito, como ellos no pagaron, usted se queda con la casa

elsen01 :

ademas si esta ordenado un desalojo, el juicio esta terminado y ganado

Customer:

y si ya estuviera terminado y ganado ellos tendrían que iniciar un juicio de desalojo?

elsen01 :

no

elsen01 :

el desalojo se da como consecuencia de la sentencia de ese juicio

Customer:

y quién ejecuta ese jesalojo

elsen01 :

el que gano el juicio

Customer:

y si no es localizable ni se le puede notificar a quien haya ganado el juicio? Lo pregunto porque nosotros intentamos negociar con el pero no fué posible localizarlo con quien suponiamos podia decirnos no queria saber nada de él y no tenían ni un dato y por supuesto nosotros menos

elsen01 :

no puede haber ganado el juicio alguien que no es localizable

elsen01 :

en el expediente del juzgado se tiene que señalar domicilio forzosamente

elsen01 :

quien seguramente gano el juicio fue el banco que les presto para comprar

Customer:

es lo que suponemos, y si estamos dispuestos a negociarlo, ya que llegaron preguntando por el que originalmente adquirio la hipoteca de la propiedad, y si supieran su ubicación habría ido a notificarlo a su domicilio actual

elsen01 :

asi es

elsen01 :

por eso, si usted le compra el juico al banco entonces se queda la casa

Customer:

estamos dispuestos a pagar el predial aunque este a nombre del primer comprador para que no sea embargada por la falta de pago del predial, y según sabemos también para poder hacer el cambio de propietario cuando se negociee con alguien

Customer:

es lo correcto?

elsen01 :

no pague nada hasta que compre el credito, no le sirve de nada pagarlo ahora

Customer:

y puede embargarla por falta del pago del predial?

Customer:

es decir finanzas podría embargarla por falta de pago del predial

elsen01 :

si, se puede

elsen01 :

pero no lo hacen porque les cuesta mas caro sacarla a remate

Customer:

lo aconsejable es no pagar el predial y llegar a un acuerdo con la agencia rematadora? sea localizable o no los que adquirieron el credito para la compra de esta propiedad. Si podemos comprar el credito con esta agencia por supuesto teniendo la certeza de que ellos tienen el poder legal sobre esta propiedad?

elsen01 :

Correcto, ese es el mejor camino

Customer:

Creame que me dá algún alivio, tal vez no lo hicimos de buena fé pero hubo desconfianza era 3 las supuestas agencias que traian en remate esta casa y no se localizo a los dueños al parecer ambos se fueron a vivir a ciudades diferentes, nos arriesgamos esperando que si había algún problema poder resolverlo y es exactamente por lo que estoy consultando. Lo que me dice me tranquiliza un poco pues esto estaba por darme literalmente un infarto

elsen01 :

estoy a sus ordenes

elsen01 :

por favor evalue mi respuesta

Customer:

La consulta es solo por esta vez o puedo consultar nuevamente y volver a pagar, perdón por preguntar pero no me quedo muy claro el mecanismo

elsen01 :

puede usted consultar las veces que quiera, estoy a sus ordenes

elsen01 :

solo ingrese a esta misma pregunta y yo le contesto

elsen01 :

por favor no olvide evaluar mi respuesta

Customer:

ultima pregunta que podemos hacer si llegan con una orden de desalojo que tenemos que checar para saber que es cierta o que podemos hacer para que nos den tiempo

Customer:

y buscar una solución?

elsen01 :

presente un amparo desde ahora diciendo que fueron funcionarios de un juzgado y que no se identificaron, diciendo que los van a sacar, con eso usted se entera si es cierto el desalojo

elsen01 :

tiene alguna otra duda?

elsen01 :

si no tiene dudas, por favor evalue mi respuesta

Customer:

ok, gracias

Customer:

perdón última pregunta pero es que me estoy reponiendo del susto

Customer:

el amparo ayuda para saber si hay una orden de desalojo y también para evitar el desalojo?

Customer:

me refiero a evitarlo mientras se arregla con la agencia que trae la deuda

Customer:

Necesito solo esta última respuesta para poder hacer la evaluación

Customer:

y a nombre de quien se saca el amparo?

elsen01 : El amparo es para saber sí existe la orden de desalojo y para que no lo saquen hasta que se resuelva el amparo
elsen01 : y se pide a nombre de usted
Customer:

ok perfecto! gracias-

Jorge Negrete, Abogado de México
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