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Lic. Felipe Ramírez
Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
Categoría: Ley de México
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Experiencia:  Abogado con amplia experiencia en diversas áreas del Derecho.
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Hola, buenos días, yo tengo un problema, firme una escritura de compra venta, en abril del

Pregunta del cliente:

Hola, buenos días, yo tengo un problema, firme una escritura de compra venta, en abril del 2015, pero el notario no la inscribió en el registro, cuando yo compre esa propiedad no había inscrita ningun embargo o hipoteca y en abril del 2016, inscriben una hipoteca supuestamente del 2009, esa hipoteca me va a perjudicar en juicio? Pues supuestamente es del 2009 y también se encuentra en escritura pública, pero se inscribió hasta 2016, tiene preferencia sobre mi venta? Estoy en el estado de puebla.
Enviada: hace 10 meses.
Categoría: Ley de México
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 10 meses.
Apreciable cliente:Buenos díasEstoy a sus órdenes para contestar su pregunta.La falta de inscripción en el Registro Público de la propiedad no le afecta a usted porque el contrato de compraventa se perfecciona y surte efectos entre los contratantes por haberse pagado en la fecha convenida y el precio también pactado, los anterior en términos del artículo 2122 del Código Civil para el Estado de Puebla.Asimismo como la compraventa constó en escritura pública porque su objeto recayó sobre bien inmueble (acorde con lo preceptuado en el Código Civil de Puebla) entonces cuando ese contrato consta en documento privado o público (escritura) es a partir del momento en que adquiere fecha cierta y el comprador (Usted) puede emprender la defensa de su propiedad contra los acreedores de su enajenante, en caso de que éstos deduzcan acciones personales en su contra, ya que en este caso no se les puede considerar como titulares de un derecho real que afecte el bien en cuestión y no tienen, por tanto, poder directo e inmediato sobre él, esto es, porque no son dueños ya del inmueble, razón por la cual, el embargo y la escritura posterior registrada NO puede afectar el derecho de Usted que adquirió con anterioridad la propiedad, por lo tanto NO le perjudica ni el embargo ni la hipoteca.Lo que si tiene que hacer es Usted defenderse a través de un abogado especialista en materia civil para deduzca las acciones legales que le puedan beneficiar, es decir la nulidad y cancelación de los registros posteriores y en su caso también argumentar la prescripción positiva del inmueble ya que usted tiene más de 5 cinco años poseyéndolo, y eso le genera derechos aún más de dueño.Apreciable cliente: cualquier otra duda o pregunta estoy a sus órdenes para contestarla, en caso de ya no tener dudadas le pido de mucho favor valorar mi respuesta en las estrellitas que aparecen en su pantalla.Saludos.
Cliente: escribió hace 10 meses.
Su respuesta me deja un poco más tranquilo, el problema es que alguien que trabaja en el registro público me dijo que como es escritura pública, al momento de inscribirse en el registro de retrotrae a la fecha de su celebración, y si esa hipoteca fue supuestamente del 2009, sería anterior a mi venta, y me perjudicaría, por otra parte yo tengo la posesion del inmueble, bueno no la tengo yo directamente, pero le estoy arrendando ese inmueble a esa empresa y tengo facturas del sat, desde junio. De 2014, y mi contrato de arrendamiento dice q yo soy el dueño.
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 10 meses.
Estimado cliente:Efectivamente si la hipoteca fue del 2009 y no se registro, eso fue problema del acreedor o del Notario que no la inscribieron, aquí la cuestión es que cuando usted adquirió el inmueble en el 2015 y se hizo la escritura en la misma se debió de haber plasmado que usted adquirió libre de gravámenes o limitaciones de dominio lo cual le genera plenos de dueño defendibles, entonces como le digo hay que pelear la nulidad absoluta de la inscripción de la hipoteca por no haber sido inscrita en tiempo, así como promover un posible juicio de prescripción positiva para que no haya duda sobre el tiempo que usted lleva poseyéndolo.Estimado cliente: Cualquier otra duda o pregunta estoy a sus órdenes para contestarla, en caso de ya no tener dudadas le pido de mucho favor valorar mi respuesta en las estrellitas que aparecen en su pantalla.Saludos.
Experto:  Lic. Felipe Ramírez escribió hace 10 meses.
Estimado cliente: Cualquier otra duda o pregunta estoy a sus órdenes para contestarla, en caso de ya no tener dudadas le pido de mucho favor valorar mi respuesta en las estrellitas que aparecen en su pantalla.Saludos.
Lic. Felipe Ramírez, Abogado de México
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