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licen1, Abogado de Puerto Rico
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Mi casa se va a vender en subasta en menos de un mes.No se

Pregunta del cliente:

Mi casa se va a vender en subasta en menos de un mes.No se va a vender por lo que debo. El banco me va a demandar con un defiency judgement? Tengo un Fico score de 720 algo así .La hipoteca es lla única deuda que tengo. No sé si irme a la quiebra para protegerme.mi ex es responsable por la hipoteca también..Estoy a tiempo para hacer algo o ya es muy tarde?Actualmente cuido a mi madre qued tiene Alzheimers y la familia me paga $2,560 mensuales. Este ingreso es inestable ya que las inversiones de mi mama son todos en bonos de Puerto Rico a sí es que no se hasta cuando me puedan pagar esa cantidad.El pago de la hipoteca es de 2,043.24. Pero tengo gastos de plan médico, comida etc.. Y no me da.Alquile la propiedad y contrato termina ahora en junio ósea que tampoco cuento con esos ingresos..No se si este a tiempo para que el banco me de la oportunidad de retener la propiedad y tratar de venderla en un short sale ó si pueda empezar el proceso de quiebra para detener la subasta y tratar de vender la casa. Los que me la alquilaron interesan comprarla.. Es posible empezar el proceso de quiebra para comprar tiempo y vender la casa y cancelar el,proceso de quiebra si la vendo y cubro la deuda o por lo menos la vendo en un short sale?
Enviada: hace 1 año.
Categoría: Ley de Puerto Rico
Experto:  licen1 escribió hace 1 año.
Saludos y gracias por usar Just Answers. Existen alternativas a la quiebra. Para el banco acreedor solicitrr una subasta hay que existir una sntencia judicial expedida por un tribunal. Una vez se dicte la sentencia se tiene un termino de trienta dias para que dicha sentencia sea final y firme. Durante esos trienta dias usted puede apelar la sentencia. Si no existe una sentencia de ejecucion de hipoteca no existe la posibilidad de hacer una subasta.Cuando existe una deuda de hipoteca que no se esta pagando, el banco acreedor primero tiene que radicar una demanda en ejecucion de hipoteca y emplazar al titular registral de la propiedad. Durante el proceso judicial de la demanda el tribunal obligatoriamente tiene que enviar el caso a la oficina de mediaciones de conflcto para que usted y el banco hablen sobre la deuda y traten de llegar a un acuerdo sobre la misma. Una vez se culmina el proceso de mediacion de conflict el caso regresa al tribunal y el caso judicial puede continuar. Si no existio el proceso mediacion de conflicto entonces no existe sentencia legal por lo que no se puede hacer ninguna subasta.Presumiendo que la sentencia es legal y que el banco acreedor solicita la subasta, usted puede visitar las oficinas de "Loss Mitigation" del propio banco acreedor para dialogar con ellos sobre la deuda y solicitar un termino para vender la propiedad y evitar una deficiencia entre lo pagado en la subasta y la deuda real. Ya usted tiene un comprador por lo que debe ir a la oficina de " Loss Mitigation" con ellos y solicitar una nueva hipoteca para la compraventa. El banco aceptara este acuerdo ya que es mas economico que financiar una nueva demanda de cobro de dinero por la diferencia entre la subasta y la deuda real.Otra alternative es hablar con el banco y verificar el valor real actual en el mercado de la propiedad. Si dicho valor real actual es menos de la deuda real actual entonces el banco tiene que adjustar la deuda. Me explico. En el proceso de Quiebras existe una defense llamada " Cram Down" que oblige al banco acreedor readjustar la deuda al valor real actual de la propiedad hipotecada. Usted no tiene que radicar el caso de Quiebras, solamente tiene que solicitar al banco acreedor la readjudicacion de la deuda bajo la amenaza de que si ellos no lo hacen entonces no le dejan otra alternative que radicar el proceso de Quiebras para usted acojerse a dicha defense. Los bancos siempre aceptan readjustar la deuda ya que es mas economico para ellos y minimiza las perdidas de dinero. Un proceso de Quiebras le cuesta dinero al banco acreedor en representaciones legales y posibles rebajas adicionales a su deuda. Para todo este proceso debes hablar con su abogado para que el haga el proceso que mas le conviene a usted. Yo personalmente primero solicitaria el "Cram Down" y despues venderia la propiedad al precio que usted entienda es justo y asi pagas la deuda y posiblemente le sobraria un dinero de la venta para usted. Muy buenas suerte.Favor evaluar nuestra respuesta en el espacio provisto abajo para yo poder cobrar esta consulta. Gracias.
licen1, Abogado de Puerto Rico
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