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Abog Ana M Monsalve
Abog Ana M Monsalve, ABOGADO
Categoría: Ley de Venezuela
Clientes satisfechos: 2509
Experiencia:  20 años en el ejercicio de la profesión de abogado
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Tengo un local alquilado a un banco hace 9 1/2 a os y me enviaron

Pregunta del cliente

Tengo un local alquilado a un banco hace 9 1/2 años y me enviaron una carta de desalojo despues de cumplir mi tiempo reglamentario y he hecho muchas inversiones en dicho local y he pagado un alquiler altisimo me propusieron que me podian realizar la venta de dicho local pero a un precio impagable que puedo hacer para negociar y que me reconozcan parte de mi inversion con los alquileres que he pagado practicamente he pagado el local
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Venezuela
Experto:  ElsaC65 escribió hace 5 año.

No menciona si ha hecho uso de la prorroga legal a la que tiene derecho de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si no ha incumplido con sus obligaciones de acuerdo al contrato de arrendamiento: llegado el día del vencimiento estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de la siguiente manera (de acuerdo al tiempo que indica ha tenido alquilado el local -9 años y medio-): Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

Si al intentar negociar con el arrendador, no encuentra otra opción que exigir le sea reconocida su inversión en mejoras mediante una demanda, recuerde que los cánones pagados deben ser revisados por el organismo encargado de su regulación previamente si el costo de esas mejoras exceden el 20% del valor del inmueble.

Lo ideal sería que se hubiese contemplado la opción de compra en el contrato de arrendamiento porque ello le garantiza el derecho a adquirir el inmueble pero siempre podría invocar la preferencia ofertiva de la que goza por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al estar alquilado el local por más de dos años siempre que se encuentre solvente con los canones y satisfaga las aspiraciones del arrendador, las cuales, entiendo considera imposible de complacer.

Para ejercer este derecho preferente, el propietario debe notificarle, mediante documento auténtico (notariado), su manifestación de voluntad de vender y en dicha notificación se debe indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación (artículo 44 de la ley antes mencionada).

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. IMPORTANTE: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Experto:  Abog Ana M Monsalve escribió hace 5 año.
Muy buenas tardes.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que Ud por el tiempo que tiene arrendado que es 9 anos y medio tiene una prorroga legal de 2 anos. tal como lo establece el articulo 38:

Artículo 38

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto­Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Por lo que dice ud parece que ya cumplió su prorroga. caso contrario Ud puede permanecer en el inmueble dos anos mas pero pagando el mismo canon de arrendamiento si deja de pagar esa prorroga la pierde.

Artículo 42

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.


Parágrafo Único:

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.


En cuanto a su derecho de compra ellos cumplieron en ofrecer el inmueble en venta. si ud le acepto la carta y le firmo diciendole que no puede comprar entonces ellos no pueden vender antes que se le venza el plazo legal caso contrario la otra venta es nula.

Lo que respecta a las mejoras si el arrendatario se la autorizo y acordo pagarlas, esta en la obligacion a rembolzarle su dinero invertido en el inmueble al inquilino, es decir que puede tener derecho a solicitar a si arrendatario le pague por esos gastos.
En los contratos claramente establecen una clausula al respecto, si no fue autorizada por el arrendatario ellos no esta en la obligacion de indemnizarlo por esas mejoras, esto significa que si no fue autorizado nada tiene que pedir al arrendatario por lo que ud inviertio en razon que no le fue autorizada tal mejora del inmueble.
Gracias por su pregunta acuerdese aceptarla para que asi podamos volver a contestarle sus reguntas. cualquiero otra duda no dude en consultarnos.
Experto:  avocatdaffaires escribió hace 5 año.
Estimado (a): según la ley de arrendamientos inmobiliarios, es importante destacar que el inquilino tiene derecho a una preferencia ofertiva según la cual a usted debe ofrecerse la venta del inmueble en las mismas condiciones (incluyendo precio) que cualquier otro tercero. Así mismo, debo indicarle que este proceso de oferta y aceptación tiene un plazo y aunque usted haya realizado mejoras sobre el inmueble si no fueron notificadas y consentidas por el propietario, puede resultar que no sean reembolsables dependiendo del análisis profundo del caso y el contrato. De igual forma cabe resaltar que si los alquileres han sido excesivos pueden haber acciones para este tipo de practicas, pero en ningún caso pueden considerarse algún tipo de pago diferente al de un canon de arrendamiento. Cualquier duda estaré gustoso y dispuesto para atenderle, saludos.
Experto:  Abog Ana M Monsalve escribió hace 5 año.
DEBE TRATAR DE NEGOCIAR CON LOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE LAS MEJORAS SI NO TIENE AUTORIZACION NO PODRA COBRARLAS CASO CONTRARIO SI LO PUEDE HACER..


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