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Abog Ana M Monsalve
Abog Ana M Monsalve, ABOGADO
Categoría: Ley de Venezuela
Clientes satisfechos: 2650
Experiencia:  20 años en el ejercicio de la profesión de abogado
59987555
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Abog Ana M Monsalve está en línea ahora

Hola, buenos dìas. Quisièramos aclarar algunas dudas con respecto

Pregunta del cliente:

Hola, buenos dìas.
Quisièramos aclarar algunas dudas con respecto a la aplicacion de la nueva ley de arrendamientos comerciales.
De acuerdo a esta nueva ley, se deberìan "adecuar" los contratos de locales comerciales vigentes en un perìodo de 6 meses desde su promulgaciòn (mayo 2014).
La duda es la siguiente: Existe un contrato de 2 años por un local comercial vigente hasta diciembre 2014, donde se especifica que el canon de arrendamiento se ajustarà anualmente por variacion del IPC. Luego de promulgada la ley se esta cancelando el mismo canon del año 2013. Es vàlido que el propietario quiera aplicar la nueva ley con respecto al monto del canon de arrendamiento (valor del inmueble), pero mantener el mismo contrato vigente, o deberìa realizarse un nuevo contrato aplicando todas las regulaciones actuales?
Gracias por su ayuda.
Roberto R
Enviada: hace 2 año.
Categoría: Ley de Venezuela
Experto:  Abog Ana M Monsalve escribió hace 2 año.
DOCTORA MONSALVE :

Hola buenas tardes gracias por venir a Justanswer

DOCTORA MONSALVE :

Puede entrar al chat por favor

Customer:

Buenas tardes.

DOCTORA MONSALVE :

Hola buenas tardes

DOCTORA MONSALVE :

me puede usted leer??

Customer:

Si. Estoy viendo lo que escribe ahora

DOCTORA MONSALVE :

Perfecto por favor le pido me deje leer la pregunta y paso a responder

Customer:

Seguro. Gracias.

DOCTORA MONSALVE :

Ok vamos a ver si le entendi a su pregunta

DOCTORA MONSALVE :

el contrato de arrendamiento vence este año es asi?

DOCTORA MONSALVE :

y el propietario no habia aumentado el canon?

Customer:

Si. Dicembre 2014

DOCTORA MONSALVE :

en diciembre del 2013?

Customer:

No se habia aumentado desde el año pasado. Ocurrio la regulacion de alquileres y luego vino la ley

Customer:

El contrato vence 31/12/2014

DOCTORA MONSALVE :

Ok que le dice el propietario??

Customer:

En principio el querìa aplicar un nuevo canon de arrendamiento, resultado de una valoracion actualizada le hicieron al local. Nosotros le propusimos que aceptariamos, siempre que se redactara un nuevo contrato con las regulaciones actuales de la ley

DOCTORA MONSALVE :

El debe regirse para el calculo dela arrendamiento el monto que establece la ley

DOCTORA MONSALVE :

si su canon de arredamiento en este momento esta bajo los parametros de la ley usted no debe pedir que le hagan un nuevo contrato

Customer:

El calculo propuesto esta basado en el metodo primero expuesto en la ley. Valor Actualizado del inmueble

DOCTORA MONSALVE :

las leyes no son retroactivas asi que si el contrato esta el canon deacuerdo a los parametros de la ley el contrato debe seguir hasta el vencimiento

DOCTORA MONSALVE :

Y a ustedes le estan cobrando en el contrato que tiene un canon tal como lo establece la nueva ley

DOCTORA MONSALVE :

o esta por encima de estos parametros?

Customer:

No, el canon actual esta por debajo del calculo propuesto

DOCTORA MONSALVE :

Entonces no deben ajustar el canon

DOCTORA MONSALVE :

porque este ajuste es para que el inquilino no este perjudicado

Customer:

Propusimos que aceptariamos ajustar el canon actual por IPC hasta el vencimiento del contrato y luego entrar a un nuevo contrato con todas las regulaciones actuales

DOCTORA MONSALVE :

deben esperar que termine el nuevo contrato y hacer un nuevo contrato al vencimiento o convenir entre las partes un nuevo contrato con todas las especificaciones de la ley

Customer:

Mas o menos eso era lo que nos parecia razonable. No creo que se deban mezclar los contratos vigentes con sus condiciones y la nueva ley.

DOCTORA MONSALVE :

asi es

DOCTORA MONSALVE :

los contratos debe acatarse como las partes lo convinieron

Customer:

Pero no se habla de ese tema especificamente en la nueva ley

DOCTORA MONSALVE :

asi que no puede el propietario aumentarle un canon ya que ustedes firmaron un contrato en estos terminos

DOCTORA MONSALVE :

la regulacion es para que el propietario no cobre mas de lo que debe cobrar

DOCTORA MONSALVE :

pero nunca para que no cobre menos

DOCTORA MONSALVE :

La ley no dice que deben cambiar los contratos , la ley dice que deben ajustar los canones de arrendamiento

Customer:

Entiendo que ese es el espiritù de la ley

DOCTORA MONSALVE :

y eso se hace para los nuevos contratos

DOCTORA MONSALVE :

asi es

DOCTORA MONSALVE :

y es para regir los nuevos contratos los que ya se firmaron deben terminar su vigencia

Customer:

Ok. El problema es que a veces parece que cada quien entiende lo que quiere entender

DOCTORA MONSALVE :

a menos que una de las partes , en este caso el inquilino acuda al ente el ente regulador por sentir que le estan cobrando mas de lo que deben cobrarle

DOCTORA MONSALVE :

y va a determinar el ente rector si es correcto o no, pero ustedes ya tiene un contrato firmado y deben terminar que venza el mismo

DOCTORA MONSALVE :

Tal como usted dice cada quien quiere entender lo que le corresponde

DOCTORA MONSALVE :

Seguro que si el propietario estuviera cobrando mas no le dice para subir el canon

Customer:

Esa es siempre una opcion, pero seguramente hara mas lento toda la negociaciòn

DOCTORA MONSALVE :

asi es

Customer:

Por supuesto

Customer:

La duda realmente era correcto mezclar las 2 cosas, contrato vigente y nueva ley.

DOCTORA MONSALVE :

Asi que como los contratos son convenios entre parte, y ambos son los que debe acordar si el propietario no quiere hacer un nuevo contrato conforme a la ley y con las condiciones que los favorezca a ambos entonces debera esperar para el aumento hasta que finalice este contrato

DOCTORA MONSALVE :

que aun tiene vigencia de 6 meses

Customer:

En cualquiera d elos 2 casos por separado se puede llegar a un acuerdo, pero si se combinan, se confunde todo , nos parece

DOCTORA MONSALVE :

Asi es

DOCTORA MONSALVE :

Yo les recomendaria que esperaran que venciera este contrato y que hagan un nuevo contrato cuando este finalice

DOCTORA MONSALVE :

que no debe tener una duracion menor de un año

DOCTORA MONSALVE :

aqui le voy a dejar algunos comentarios sobre la ley para que pueda ver algunas cosas sobre la nueva ley

DOCTORA MONSALVE :

http://www.eluniversal.com/economia/140604/10-dudas-sobre-la-ley-de-arrendamiento-comercial

Customer:

Asi es. El problema en este momento es ponerse de acuerdo en el canon de arrendamiento actual.

DOCTORA MONSALVE :

Mire lo que dice en el link que le di Se prohíben los ajustes de los cánones durante la vigencia del contrato, cobros de penalidades, cobros por mostrar el inmueble, fijación de rentas en moneda extranjera y los subarrendamientos.

Customer:

Ok. Muchas gracias. Ya hemos estado leyendo algunos comentarios buscando mas informacion

DOCTORA MONSALVE :

Asi que la nueva ley a menos que sea un canon superior al establecido en la ley se prohibe durante la vigencia del contraro el ajuste de canones

DOCTORA MONSALVE :

por tanto si el proposito de la ley fue bajar los canones por estar muy elevados y en su caso no fue asi, el propietario no puede , la ley de no da la autrizacion mientras este vigente el contrato de hacer aumentos

DOCTORA MONSALVE :

ni ajustes de ningun tipo

Customer:

En el contrato vigente se acuerda ajustar anualmente por la variaciòn del IPC, de manera similar a como lo permite la nueva ley. Esa es nuestra propuesta hasta el vencimiento del contrato

DOCTORA MONSALVE :

A menos que entre partes asi lo dispongan y hagan un nuevo contrato y pacten un nuevo canon , esto seria otra cosa

DOCTORA MONSALVE :

si pero la nueva ley lo prohibe

DOCTORA MONSALVE :

asi que los ajustes de ahora en adelante desde la fecha de vigencia de la ley son nulos

DOCTORA MONSALVE :

porque la ley asi lo establece

DOCTORA MONSALVE :

Si no lo hizo antes de la vigencia el no puede hacerlo

DOCTORA MONSALVE :

Asi que si la persona hara contratos vigentes por un año por no poder hacer aumentos mientras el contrato este vigente

Customer:

Ok. No lo habia visto de esa manera

DOCTORA MONSALVE :

En definitiva el propietario no puede hacerle el aumento que le expresa a menos que le haga un nuevo contrato y que ustedes lo acuerden

DOCTORA MONSALVE :

La ley es clara

DOCTORA MONSALVE :

Cuando le dice se prohibe aumentos durante la vigencia del contrato

DOCTORA MONSALVE :

el no puede hacerlo

DOCTORA MONSALVE :

y eso va aplicar porque el contrato esta vigente

DOCTORA MONSALVE :

no puede prohibir los aumentos que se hicieron en el pasado , porque en venezuela la retroactividad de la ley no se aplica

DOCTORA MONSALVE :

pero el desde que salio la ley no puede hacer aumentos asi este en el contrato

DOCTORA MONSALVE :

porque toda contrato que vaya en contra de la ley es nulo o parte de este contrato

Customer:

Esperamos poder hacerselo entender

DOCTORA MONSALVE :

asi que esta parte queda sin vigencia porque existe una ley que le prohibe hacer el aumento

DOCTORA MONSALVE :

y si no digale que acuda al organimos competente

DOCTORA MONSALVE :

para que verifique lo que aqui se le informe llevele el articulo que le di

DOCTORA MONSALVE :

y la ley

DOCTORA MONSALVE :

alli lo dice claramente

DOCTORA MONSALVE :

el no puede demandar incumplimiento por no querer aumentar

DOCTORA MONSALVE :

lo malo es que el podria no volver alquilar luego de los 6 meses

DOCTORA MONSALVE :

pero durante este tiempo de vigencia el no pude hacerles nada y si no recibe el pago ustedes tiene la facultad de consignarlo ante el tribunal competente

DOCTORA MONSALVE :

para que no queden insolventes

DOCTORA MONSALVE :

que no es la idea pero aqui le digo los derechos que usted como inquilina tiene

DOCTORA MONSALVE :

La ley se hizo para proteger al inquilino no al propietario

DOCTORA MONSALVE :

y los locales comerciales anteriormente nadie los regulaba

Customer:

Hemos seguido cancelando y tenemos todo los soportes, pero como les dije no queremos llegar a ese extremo, siempre que se pueda acordar de buena manera

DOCTORA MONSALVE :

Asi es

DOCTORA MONSALVE :

es lo mas importante mi trabajo es decirle cuales son sus derechos y sus deberes

DOCTORA MONSALVE :

y esperemos que el propietario pueda entender que asi es la ley o tratar de que lleguen a un acuerdo

Customer:

Muy bien, muchas gracias. Ha sido bastante productivo el chat

DOCTORA MONSALVE :

Muchas gracias a usted por venir a consultarnos para mi fue un placer atenderle ,Le pido por favor valorar la pregunta con la carita del 3 al 5

Customer:

Seguro. Muchas gracias de nuevo

DOCTORA MONSALVE :

para que el sitio verifique como le atendi, luego de la valoracion usted tiene 7 dias gratuitamente para venir a preguntar alguna otra duda

DOCTORA MONSALVE :

le voy a dejar mi link por si luego tiene alguna otra consulta o recomendarnos con amigos o familiares

Customer:

Ok

DOCTORA MONSALVE :

guardelo por favor en favoritos

DOCTORA MONSALVE :

Buenas tardes para mi fue un placer atenderle.. Espero por su valoracion para salir del chat

DOCTORA MONSALVE :

Suerte !!!!

Customer:

Gracias

Abog Ana M Monsalve, ABOGADO
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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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