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José M.
José M., Abogado ejerciente
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José M. está en línea ahora

Se trata de una finca con tres escaleras y cinco alturas con

Pregunta del cliente

Se trata de una finca con tres escaleras y cinco alturas con un total de 27 propietarios. Cada escalera dispone de un ascensor y un montacargas, todos con una antiguedad de 50 años, maquinaria con contactos de carbon, cables recubiertos de tela y aislantes deteriorados, lo que origina derivaciones de corriente y continuas averias.
Desde hace año y medio, el montacargas de una de las escaleras esta averiado sin posible reparación. El pasado dia 24, una vez mas se averio el ascensor de esa misma escalera.
Los tecnicos no han conseguido reparalo en tres dias a base de ponerle piezas del montacargas. Esta desconectado para evitar posibles peligros.
Desde hace mas de un año, se estan pidiendo presupuestos y por fin en septiembre se contaba con los tres presupuestos y las ofertas de financiación, pero no se ha hecho nada.
Ahora, tras la averia presentada el 24, el Presidente me indica que se convocará Junta General en enero para la aprobacion de uno de los presupuestos.
Mi pregunta es: 1º Tiene que aprobarlo una Junta General, y 2º En ese caso, ¿que mayoria seria necesaria?
Siempre teniendo en cuenta la antiguedad de los ascensores (50 años) y la falta de seguridad, falta de comunicación de alarma, puertas batientes....
Muchisimas gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola:

 

La normativa aplicable es la Ley 46/60 de propiedad horizontal.

 

El artículo 14 dice que:

 

Corresponde a la Junta de propietarios:

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

 

 

Por ello la respuesta a su primera pregunta es que sí, debe ser aprobado por Junta de propietarios.

 

El artículo 16 dice que:

 

1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.

 

El artículo 17 nos dice que:

 

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3ª. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

4ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

Por ello en contestación a su segunda pregunta la respuesta es que no es preceptiva la unanimidad y como dice la Ley bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

Si te he aclarado las dudas puedes aceptar la respuesta sin perjuicio de que tartaré de solucionarte cuaqluier duda posterior al respecto.

José M., Abogado ejerciente
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Cliente: escribió hace 5 año.

Creo que ya lo he comentado antes. En esencia quiero saber si la Comunidad tiene la obligacion de cambiar unos ascensores de 50 años, inseguros, con continuas avrias y que no cumplen la normativa sobre puestas, alarmas interiores para caso de quedar encerrado y de los que por su antiguedad no hay piezas de repuesto.

Al margen de votaciones en Junta, si existe un informe tecnico que confirma el estado de los ascensores.

Si votan que no hay dinero ¿que hago?

 

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola;

 

La comunidad sólo tendrá esa obligación si industria no pasa la preceptiva revisión del ascensor. No es un problema tanto de edad si no de estado de conservación.

Si no cumplen normativa no pasara dicha revisión.

Si el informe es favorable y pasa la revisión y la junta como órgano soberano decide no hacer nada, no puede imponer su criterio.

Lo que si puede hacer es demostrar que es antieconómico a los vecinos estar contínuamente reparando el ascensor y presentar queja por escrito cada vez que esté averiado, de forma que cada vez sea más palpable la necesidad del cambio.

Quejese por escrito, sea reiterativo en esa conducta y pesuasivo en su demanda.

Si en algún momento no pasara la revisión el ascensor quedaría inutilizado y ya sería obligatorio su reposición salvo que en Junta se acordara su eliminación por unanimidad.



Editado por JoseMagadan el 28/12/2010 a las 1:07 EST

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