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EN UN PUEBLO DE LLEIDA DE SEIS CASAS UNA DE ELLAS HACE MAS

Pregunta del cliente

EN UN PUEBLO DE LLEIDA DE SEIS CASAS UNA DE ELLAS HACE MAS DE 20 AÑOS QUE ESTA ABANDONDA, SOLO QUEDA UN METRO DE LOS MUROS EXTERIORES, NO SE CONOCE DUEÑO.
QUE PASOS TENGO QUE SEGUIR PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD Y LEVANTARLA DE NUEVO
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola:

 

Ud esta haciendo una consulta sobre la posibilidad de ocupar el inmueble, dicha ocupación es un modo originario de adquisición de la propiedad que consiste en la toma de posesión de una cosa corporal que carece de dueño, con ánimo expreso o implícito de incorporarla al propio patrimonio y que se encuentra regulada por los artículos 610 y siguientes del Código Civil, que establece tres categorías: la de las cosas que "carecen de dueño" como los animales que son objeto de la caza y pesca, la del "tesoro oculto" y la de "las cosas muebles abandonadas".

 

Históricamente puede decirse que la ocupación se tiene como el origen de toda propiedad. Así, se piensa que la propiedad nació cuando un sujeto tomó una cosa y, por primera vez, dijo que le pertenecía y la comunidad social, fuente de todo Derecho, lo aceptó.

Para poder existir ocupación es precisa la concurrencia de una serie de requisitos, a saber:

  • Que las cosas sean ocupables, es decir, que carezcan de dueño y que sean materiales y aprehensibles. El hecho de carecer de dueño (res nullius) puede deberse a que nunca lo tuvieron o a que lo tuvieron algún día pero que, en la actualidad, se haya extinguido su derecho. En muchas ocasiones es muy difícil, si no imposible, saber si una cosa realmente no tiene dueño o si efectivamente lo tiene y se trata de un simple extravío. En este último caso, se trataría de un hallazgo y habría que proceder a su devolución, bien al dueño si se conociera o si no fuera excesivamente difícil hacerlo (CC 615 Art.) o bien al Ayuntamiento correspondiente -con el fin de que éste hiciera las diligencias necesarias para encontrarlo (publicación en tablones oficiales, conservación)-, y, en el caso de que pasado el plazo de un año desde el depósito en el ayuntamiento el dueño no apareciera, se adquirirá la propiedad de la cosa. Si apareciera el dueño y logra demostrar que es tal, el sujeto que lo ha hallado tendrá derecho a un premio legal de un 10% del valor de la cosa, pagadero por el propietario, así como un reembolso de los gastos que la cosa hubiera podido originarle.

  •  

  • Se trata de un acto jurídico revelador de la voluntad de adquisición del sujeto, independiente que ésta sea expresa, tácita, verbal, escrita o presunta. En todo caso no basta únicamente la voluntad sino que se exige igualmente la aprehensión, el contacto posesorio directo o indirecto -bien por sí mismo o por persona interpuesta- que suponga una efectiva relación cosa-sujeto.

  •  

  • Que el sujeto posea capacidad posesoria, es decir, que sea apto para poseer voluntariamente. No es necesario que sea mayor de edad, ni que tenga una edad determinada mientras que se demuestre que tuvo la conciencia necesaria para querer hacer suya la cosa así como la ya indicada suficiente relación material con la misma.

  •  

  • Ciertos tipos de bienes tienen un tratamiento especial en razón a sus características, así:

1. Los bienes inmuebles no pueden ser objeto de ocupación ya que aquellos que carezcan de dueño pasan automáticamente a manos del Estado, de acuerdo con el artículo 17 de la LPAP, que vino a concretar un régimen hasta entonces discutido y una polémica que se inició en 1835 con la llamada Ley de Mostrencos. El propio artículo 610 del Código Civil los excluye explícitamente.

Por su parte, el Estado no tiene que realizar ninguna actividad especial de recepción de los bienes que quedan sin dueño ya que los adquiere de manera inmediata.

 

2. Los valores, dinero o bienes en depósitos bancarios y similares, pasan igualmente a poder del Estado si el propietario no ha realizado la más mínima conducta respecto a ellos en el plazo de veinte años. No pasan a la entidad bancaria.

3. Los bienes tales como buques, aeronaves y semovientes tienen un tratamiento especial para cada uno de ellos.

 

4. El tesoro oculto. El hallazgo de un tesoro oculto se encuentra en una situación intermedia entre la ocupación y el hallazgo y cuenta con normas especiales. Para hablar de tesoro éste ha de ser valioso (económica o culturalmente), oculto (que no esté al alcance de cualquiera) y de desconocida titularidad (si no, se trataría de un hallazgo, que habría que devolver). En principio pertenecerá al dueño del terreno, si lo encuentra él. Si lo encuentra alguien distinto (o si se encuentra en dominio público), de buena fe -sin haberlo buscado expresamente, esto es, por casualidad- le corresponderá un porcentaje del 50%; si lo hace de mala fe, pertenecerá totalmente al dueño del terreno.

En este punto es importante atender a la concreta legislación en materia de protección histórico-artística, que modifica lo dispuesto en el Código Civil en la mayoría de ocasiones.

 

 

Por lo antepuesto le comunico que si hace inversiones en la casa podrá usarla pero en cualquier momento el estado podrá iniciar un trámite de desalojo.

 

Pero ese trámite sería largo ya que la Constitución le da el Derecho a una vivienda digna.....

 

Si el Ayuntamiento no le pone ab initio problemas, puede ir poco a poco haciendo uso y ocupando el inmueble, con ello tendrá derechos adquiridos y si en algún momento alguien le tratara de desalojar tendría que iniciar un procedimiento bastante largo.

 

Y en respuesta sucinta a su pregunta le contesto que si su intención es obtener la propiedad e inscribirla no podrá hacerlo.

 

Otra forma de adquirir la propiedad es la ususcapion pero precisa un título, por ejemplo que un heredero, o el último propietario de la casa le hubiese dejado un documento...

 

 

La usucapión es una institución jurídica que tiene como finalidad la protección de la apariencia jurídica detentada durante el periodo de tiempo que establezca la ley. Permite a aquel que ha ejercido un derecho real durante cierto tiempo adquirirlo tras el plazo de tiempo que establezca la ley.

Respecto a los sujetos de la usucapión, pueden usucapir tanto personas físicas como jurídicas, privadas o públicas mientras cumplan los requisitos que la legislación exige para que aquélla tenga éxito.

La ley distingue entre usucapión ordinaria (contemplada por el artículo 1940 CC) -que es la que se produce cuando hay posesión, buena fe y justo título (RJ 516)- y extraordinaria (RJ 76) (regulada en el artículo 1941 CC) -cuando se carece de buena fe y/o justo título y sólo se fija en relación a la posesión- radicando su principal diferencia en el plazo exigido para que se produzca la adquisición de la propiedad.

Para que exista usucapión es preciso:

  • Que el derecho sea susceptible de ser usucapido. No lo será si se trata de cosas extracommercium, derechos personales, personalísimos o de carácter público. Sin embargo sí serán usucapibles los bienes patrimoniales de la Administración.

  • Posesión pacífica, continuada (sin interrupción durante el tiempo, no interrumpida ni por el verdadero propietario ni por un tercero), inequívoca, a título de propietario (es decir, que se revele la voluntad de ostentar un derecho de propiedad), por sí mismo (cuando el poseedor sea un mero detentador -Ej. arrendatario, concesionario etc.- no adquirirá la propiedad ya que este tipo de posesión se caracteriza por la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro). Es posible que se empiece poseyendo por un título y luego éste cambie porque cambie la voluntad del sujeto. A esta situación se le llama interversión posesoria (Ej. el sujeto que posee como locatario y al cabo del tiempo decide actuar como propietario). También puede suceder que se posea por persona interpuesta, siempre que detente la voluntad y posición de propietario (ej. Pedro alquila la casa de su hermano como si él fuera el único propietario. Aunque no posea Pedro directamente y sí el locatario se entiende que Pedro está actuando como tal) y pública, esto es, que no se hubiera mantenido con violencia durante todo el periodo de tiempo (el CC contempla la posibilidad de que se hubiera obtenido con violencia, pero empieza a contar el periodo válido no desde el comienzo de la posesión sino desde que cesó la violencia) y que hubiera sido lo suficiente manifiesta para crear una apariencia jurídica de pertenecía al sujeto.

Debido a la duración de los plazos exigidos es bastante común que se produzca la transmisión de la posesión mientras se está usucapiendo. El Código Civil establece en su artículo 1960 que el nuevo poseedor unirá su posesión a la del transmitente o causante, sin tener que empezar necesariamente de nuevo. No sucederá lo mismo con la buena o mala fe, que, al ser subjetiva, no podrá transmitirse, sino que se tendrá en cuenta únicamente la del poseedor actual.

El justo título y la buena fe, exigidos para el caso de una usucapión ordinaria, hacen referencia a la causa que justifica la adquisición- aunque ésta esté viciada, como puede ser el caso de una adquisición a non dómino- y a la "creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio" respectivamente, según establece el artículo 1950 CC.

Los distintos plazos están establecidos en varios artículos y distinguen entre bienes muebles (3 o 6 años dependiendo de si es ordinaria o extraordinaria) e inmuebles (como regla general 10 años en ordinaria y 30 en extraordinaria). No obstante en el caso de que el propietario viva en el extranjero, el plazo para la usucapión ordinaria se amplía a 20 años.

La usucapión es un fenómeno que exige una actividad continuada, por lo que, si ésta no se produce, queda interrumpida. Así, el Código Civil ve como causa de interrupción la desposesión durante un año, la existencia de actos jurídicos interruptivos -conciliaciones y citaciones judiciales salvo que sean nulas, desistidas posteriormente o absolutorias-, el abandono o la pérdida de la cosa.

 

En resumen en base al art 17 de la Ley de Regimen Patrimonial de las Administraciones Públicas es el Estado quien se puede hacer dueño registral del inmueble e ir contra Ud si lo ocupa.

 



Editado por JoseMagadan el 18/01/2011 a las 16:33 EST
Cliente: escribió hace 5 año.
me queda claro que si no existe un dueño, el estado es el dueño, pero mi pregunta iba dirigida mas hacia los pasos a seguir, para saber lo que tengo que hacer para aclarar si esta propiedad no tiene dueño.
por ejemplo, tengo derecho que el ayuntamiento que rige este pueblo me de los planos del pueblo y el nombre de la calle y numero del inmueble,
saber si hay alguien que paga los impuestos de esta propiedad, o si por el contrario tengo que dirigirme a la Generalitat, para poder comprar dicha propiedad, o si se puede poner un anuncio al objeto de que el posible dueño pueda decir que esta propiedad es suya
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Sólo existe el registro como bien sabes, nada más.

 

Sin dueño aparente y sin titular registral no hay nada que hacer.

Experto:  albergiud escribió hace 5 año.

hola buenas tardes , para averiguar el dueño de la vivienda puede consultar en las oficinas de catastro llevando la direccion del lugar del que quieres la informacion. Recuerdale al funcionario que es un servidor publico y esta obligado a dar dicha informacion , siempre y cuando sea lícita

 

Otra opción, y dependiendo de la población del municicipio del que se trate, también puede averiguar al propietario de la vivienda cuando se ponen a exposición pública el Impuesto de Bienes Inmuebles (antes contribución) donde se detallan las viviendas y a quién se les gira los impuestos.

 

Pregunte en el Ayuntaminto de su localidad cuando se abre el plazo de exposición al público del documento donde consta las viviendas y a quién giran el impuesto de las mismas y allí podrá averiguar al propietario.

 

Espero haberle resuelto las dudas, si tiene alguna otra no dude en consultármelo, si no agradecería ACEPTARA la respuesta, muchas gracias!!

Un cordial saludo

Alberto

 

 

.

 

 



Editado por albergiud el 19/01/2011 a las 7:27 EST
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