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Mariatf19
Mariatf19, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 2102
Experiencia:  Especialista en Derecho de Familia, Sucesiones, Accidentes de Tráfico, Derecho Penal y Propiedad inmobiliaria
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Pueden constituirse subcomunidades aunque en el t tulo constitutivo

Pregunta del cliente

¿Pueden constituirse subcomunidades aunque en el título constitutivo no haya un subcoeficiente asignado? ¿Cómo se constituirían?
Supongo que al existir una única finca resgistral sobre la que sesitúa el complejo residencial habrá que constituirse necesariamente una única comunidad de propietarios (de no ser así, ruego me corrija).
Lo que tenemos es:
_ Tres edificios cuyas viviendas tienen asignada en la División Horizontal una cuota respecto al total del complejo y otra por edificio.
_ Dos de los edificios tienen locales comerciales en los bajos, que tienen terrazas y que se dice que asumirán los gastos de reparación y conservación del área comercial según cuotas de participación en tal área. Esas cuotas no se señalan.
_ En el subsuelo que ocupan los tres edificios hay un gran garaje, con una zona de trasteros independiente. Tampoco tienen cuota independiente.
_ La promotora dice que se reserva el derecho de explotación de una gran zona deportiva asumiendo los gastos de mantenimiento. También el uso de la cubierta para instalación de energía fotoboltaica.
Si constituimos una Comunidad podemos constituir cinco subcomunidades (tres para los edificios de vivienda, una para los garajes/trasteros y otra para los locales). ¿Esas subcomunidades tendrían su órgano de representación y sus presidentes serían los que participaran en las decisiones de la COMUNIDAD?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes!Los complejos inmobiliarios pueden revestir tres formas;
1.- Comunidad única, como si se tratase de un edificio en propiedad horizontal.
2.-Agrupación de comunidades preexistentes de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
3.- Otras formas jurídicas asimilables en derecho que libremente acuerden los propietarios.
No hay inconveniente para admitir la existencia de subcomunidades de facto, esto es, sin estar prevista en el título constitutivo ni en los estatutos, aunque lo normal es que revistan alguna de las formas previstas en la ley. El régimen legal aplicable en este caso sería el que con carácter general prevé el artículo 396 del código civil.
No estaríamos ante una comunidad agrupada sino que serían subcomunidades dentro de la comunidad general, con unos organos de gobierno diferentes de los de la propia comunidad. Es un panorama un poco complicado, pero intentando aclararle y contestando a sus cuestiones,
les aconsejo que constituyan varias subcomunidades, que podrá hacerse o bien en el título constitutivo o en los estatutos o bien a través de las subcomunidades de hecho. En ambos casos, las subcomunidades tendrán unos organos de gobierno independientes de los de la comunidad en la que están integrados. Espero haber aclarado sus dudas y si es así, acepte mi respuesta. Estoy disponible para resolve cualquier otra duda que tenga. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

 

 

Qué nos recomienda. Tenemos uno División Horizontal con cuotas genéricas para todas las fincas y las viviendas si que tienen asignada una cuota sobre su edificio. En los Estatutos se dice que cada edificio tiene sus órganos de gobierno pero nada se dice de la Comunidad. Entiendo que esto no es correcto y por tanto debemos modificarlo.

Si los modificamos y no lo protocolizamos e inscribimos en el registro, ¿Cuándo llegue un nuevo comprador podría impugnar algo?

Y en cuanto a las reservas del promotor (explotación de zona comercial y cubierta), se las limita sin tiempo y no han accedido al registro. ¿Eso lo podemos impugnar nosotros o algún nuevo comprador?

GRACIAS; perdone si no he preguntado todo de forma ordenada. Cuando acabemos aprobaré su respuesta (disculpe que no lo haga ya).

Para mi es interesante me responda ya (motivo por el que no consulto a un abogado convencional). Tengo formación jurídica, pero estos temas se me escapan. GRACIAS.

Cliente: escribió hace 5 año.

Si constituimos subcomunidades al modificar los Estatutos, entiendo que cada una de ellas podrá tener sus libros y órganos de gobierno, pero...

1) Podría tener subcomunidades para los edificios de vivienda y a los garajes y locales dejarlos sólo en la Comunidad principal?

2) Si constituyo subcomunidades para cada grupo de inmuebles (tres para los edificios de vivienda, una para garajes y otra locales), ellos tendrán sus órganos de gobierno. ¿Pueden los presidentes de estas subcomunidades representar a todos su propietarios en la Comunidad principal? Digo si pueden "por norma" sin necesidad de qeu los apoderen para ello.

 

Reitero la pregunta de antes, que no sé si envié (he hecho dos consultas a partir de su respuesta; perdone si no soy organizada; entre otras cosas, son las prisas...)

 

Qué nos recomienda. Tenemos uno División Horizontal con cuotas genéricas para todas las fincas y las viviendas si que tienen asignada una cuota sobre su edificio. En los Estatutos se dice que cada edificio tiene sus órganos de gobierno pero nada se dice de la Comunidad. Entiendo que esto no es correcto y por tanto debemos modificarlo.

Si los modificamos y no lo protocolizamos e inscribimos en el registro, ¿Cuándo llegue un nuevo comprador podría impugnar algo?

Y en cuanto a las reservas del promotor (explotación de zona comercial y cubierta), se las limita sin tiempo y no han accedido al registro. ¿Eso lo podemos impugnar nosotros o algún nuevo comprador?

GRACIAS; perdone si no he preguntado todo de forma ordenada. Cuando acabemos aprobaré su respuesta (disculpe que no lo haga ya).

Para mi es interesante me responda ya (motivo por el que no consulto a un abogado convencional). Tengo formación jurídica, pero estos temas se me escapan. GRACIAS.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Es un tema un poco complejo y voy a intentar responder a sus preguntas de la forma más clara que pueda:
Respecto a la primera pregunta si cabría la posibilidad de constituir edificios independientes en un solar común. Se trataría de edificios arquitectónicamente independientes sin servicios comunes, pero a veces, con una o varias plantas destinadas a garajes. En todo caso, es un supuesto discutido doctrinalmente acerca de si constituye una sola propiedad horizontal o tantas como edificios, inclinandose la mayoría por esta última.
O bien, cabe la segunda posibilidad que usted baraja de constituir varias subcomunidades para cada grupo de inmuebles. Particularmente, optaría por esta modalidad pero cualquiera de las dos sería viable.
En relación a su segunda pregunta respecto a la representación de los presidentes de las subcomunidades. En términos generales le diré que los propietarios de la subcomunidad podrán asistir a la junta general del edificio si son propietarios de alguna finca independiente que tenga asignada una cuota de participación respecto de todo el edificio. Y ciñéndome a su pregunta, los presidentes de las subcomunidades representan a sus propietarios en la comunidad principal por el hecho de haber sido válidamente nombrados.
Y con relación al resto de cuestiones, mi consejo como profesional es que redacten debidamente y minuciosamente los estatutos para que posteriormente no causen problemas, haciendo constar expresamente que cada subcomunidad tiene sus propios órganos y que la comunidad de la que forman parte tiene los suyos. Una vez efectuada dicha modificación procedan a su inscripción en el registro de la propiedad. Si la modificación se ha hecho debidamente y cumpliendo las legalidades y mayorías exigidas, no habrá razón para que un comprador posterior proceda a su impugnación. Para que se modifique será necesario que se cumplan las mayorías exigidas en la ley. Y en cuanto a las reservas del promotor, exiganle por escrito que se haga en un plazo determinado e inserten una cláusula en virtud de la cual si no cumple a tiempo tendrá que abonar una cantidad determinada, ya verán como suele tener efecto disuasorio y suelen cumplir en plazo. Espero haberle orientado y aclarado y si es así, acepte mi respuesta. No dude en ponerse en contacto conmigo si tiene cualquier otra duda. Estaré encantada de poder solucionarla. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

 

  • Según su respuesta entiendo que sobre una misma finca registral podemos tener diversas comunidades de propietarios independientes (las llamaré comunidades-menores). En la obra nueva y división horizontal (en mi caso concreto) tengo asignada una cuota por vivienda sobre cada edificio y después una cuota común sobre el complejo. Pasa que en los locales y garajes sólo tienen cuota sobre el total del complejo. Si no queremos modificar registralmente la escritura (porque sale bien caro), ¿podremos vía estatutos establecer las cuotas de participación en las subcomunidades? Es decir, en los Estatutos actuales pasa lo que ya le comenté: habla sólo de Comunidades por edificio de viviendas. Los locales que están integrados en esos edificos, ¿podrían constituir una subcomunidad? Los garajes y trasteros están en el subsuelo y sirven a los tres edificios. Aunque sólo tengan couta en la escritura sobre el total, entiendo que también podrían constituir una subcomunidad.

 

  • Así, en la primera reunión donde será muy fácil obtener la unanimidad (siempre que planteemos algo razonable, entiendo que la promotora -propietaria aún de unas 200 viviendas- va a votar a favor y los pocos propietarios que hemos recibido, también), lo que haríamos es modificar los estatutos, que vendrían a decir:

 

  • Se constituye una comunidad sobre el total del complejo residencial

 

  • Se constituyen cinco subcomunidades (tres por los edificios de vivienda y sólo en cuanto a las viviendas, ya que los locales estarían en otra; una por los locales; otra para garajes y trasteros).

 

  • Cada subcomunidad tendrá sus juntas y sus órganos de representación, así como sus presupuestos, etc.

 

  • Me despisto muchísimo en el funcionamiento: XXXXX XXXXX en esos estatutos que los órganos de representación en la COMUNIDAD serán los elegidos por los presidentes de las subcomunidades? ¿Esto no pugna con la ley de propiedad h? ¿y si ninguno quiere ser, es también aplicable el régimen de la LPH?

 

  • ¿Los gastos de la comunidad-general los exigirá esa comunidad-general a las comunidades-menores o cada propietario responderá directamente de la cuota respecto a la comunidad-general? Es decir, en caso de existir un moroso, será moroso de su subcomunidad y si es la subcomunidad la que aporta una cuota conjunta a la COMUNIDAD...???. ¿Quién tiene la obligación respecto a la COMUNIDAD? Lo planteo por el régimen tan fuerte que hay para exigir las deudas de la comunidad, sus posibles embargos y ejecuciones. Por ejemplo, si en la subcomunidad hay 10 deudores y esta subcomunidad fuera pasiva en el cobro de las deudas, ¿la acción de la COMUNIDAD sería frente a la Subcomunidad o frente a cada uno de los dedudores?

 

DISCULPE EL LÍO y de verdad que voy a aceptar su respuesta, pero agradeceré enormemente cuanta aclaración me haga. MIL GRACIAS.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
No se preocupe usted por el lío que tiene y no me extraña. Es una situación complicada. Voy a intentar aclararle el panorama. Como usted bien sabe,para que se acuerde la modificación de los estatutos se requiere la unanimidad. Por tanto, es necesario el acuerdo de todos los propietarios para modificar los estatutos y en ellos hacer constar la constitución de las subcomunidades. Su planteamiento hasta la constitución es correcto y respeto a los gastos, te aclaro que cada subcomunidad tiene los suyos, si bien, hay gastos que todos deben compartir, por ejemplo la restauración de la fachada, los seguros..hasta que se pongan de acuerdo los presidentes de cada una de las comunidades, y estos gastos de tipo general se compartan conjuntamente.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Respeto al resto de cuestiones, le diré que en lo que a los órganos de gobierno de las subcomunidades, lo mejor para evitar problemas futuros es pactar por escrito cuales serán esos órganos y como se designarán.
Respeto a las deudas de la subcomunidad, normalmente en los estatutos o en el título constitutivo se determina el ámbito de la subcomunidad. Pero es una cuestión compleja pero yo entiendo que habrá que reclamar al comunero de la subcomunidad debidamente, esto es, mediante certificación de la deuda y la notificación previa de la misma al moroso.Te aclaro que es una situación ésta de las deudas compleja, pero yo que he tenido varios asuntos nunca he tenido problema en reclamar en nombre del presidente de la comunidad y nunca me han denegado legitimación por ello, pero en todo caso, pienso que es competente el presidente de la subcomunidad siempre que se acredite debidamente la existencia de la subcomunidad, que supongo hareis constar en acta de junta de propietarios debidamente aprobada, certificación de la deuda y notificación al propietario moroso. Espero haberte orientado y aclarado y si es así, acepta mi respuesta. Disponible para resolver cualquier otra duda que puedas tener. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

Una COMUNIDAD en la que participan todos los propietarios con la cuota general que establece la División Horizontal.

 

Tres subcomunidades de viviendas según ubicación en los tres edificios (c/u de unas 60 viviendas). Estas teóricas subcomunidades tienen asignada una couta respecto al edifico que ocupan, pero sólo teniendo en cuenta las viviendas (los locales de las plantas bajas de los dos edificios en los que hay, quedan sin cuota).

 

Un subcomunidad por los locales. Son sólo 12 locales ubicados en dos edificios. En los estatutos actuales se dice que ellos sugrafarán los gastos de la zona comercial y que quedan fuera de todos los otros gastos del edificio (y todos son todos y me chirria que tampoco en fachada o un posible daño de estructura) ¿Esto se puede hacer? En la DH sólo les viene la cuota genérica. ¿Calculo sus gastos porcentualmente respecto al total de los metros comerciales y tan contentos? ¿Tiene sentido que esto sea una subcomunidad de sólo 12 locales o que queden integrados en la comunidad por edificios? En ese caso tendría que omitir la cuota particular que las viviendas tienen asignada en la DH y establecer otra. Modificar la Escritura puede costar seis mil euros y eso no se iba a poder asumir; creo yo.

 

Una subcomunidad por los garajes y trasteros. Aquí también tendríamos que calcular la couta ya que en la escritura no viene ninguna (sólo le asignan su cuota global respecto al total del complejo).

 

¿Dónde vienen reguladas las subcomunidades? Como estamos planteando esto no estaríamos ante un "complejo inmobiliario" del artículo 24 LPH, no? Es que el régimen de los complejos inmobiliarios me parece más claro, pero esto de la subcomunidad me trae un poco loca, la verdad.

 

Perdone tanta repregunta. Indudablemente no sólo me tocará validar su respuesta sino calificarla más que positivamente. Si estoy siendo abusiva, coméntemelo que nunca he usado este sistema.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes nuevamente. No se preocupe por hacer las preguntas que estime necesarias, nunca se quede con dudas en relación a su pregunta porque estamos disponibles para resolverselas. Centrándonos en sus cuestiones, le diré que si cabe la posibilidad de constituir un complejo inmobilario, pero como usted especificamaente me había preguntado en torno a las comunidades, base mi exposición en ellas. Para la constitución de un complejo inmobiliario es preciso que se haga bien por el propietario único del inmueble o por los presidentes de las comunidades llamadas a integrar aquélla.
Respecto a las subcomunidades, la ley de propiedad horizontal no las prohibe expresamente aunque tampoco las regula con precisión, en cambio los complejos están regulados en el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal.
No creo que haya problemas en la constitución de la subcomunidad y creo de hecho que deberías seguir con ello, porque ya teneis medio camino hecho. En lo que a los gastos se refiere, ellos son fijados entre los presidentes de las subcomunidades y se fijan de común acuerdo, asique deberíamos fijarlos expresamente por escrito para evitar problemas en el futuro. Además os aconsejo que fijeis una cuota de participación para cada uno de los garajes, trasteros, viviendas . Por tanto, espero ahora haber aclarado sus dudas y si es así, acepta mi respuesta. No dudes en ponerte en contacto conmigo para cualquier duda que te surga. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

 

En la obra nueva y división horizontal tenemos:

 

  • a) Cuota general en el conjunto, de todos los inmuebles individuales sobre el total del complejo residencial.
  • b) Cuota particular en su edificio. Sólo las viviendas. A los locales los dejaron sin esta cuota (lo que me desconcierta).

 

Contamos con la unanimidad. ¿Qué es más sencillo? Constituimos un "complejo inmobiliario" con distintas comunidades o una gran comunidad con subcomunidades.

 

Que el régimen jurídico sea más claro me inclina hacia el "complejo inmobiliario" pero al estar todo sobre una única finca me llevó a pensar en una sola comunidad (creo que por prejuicio; y parece que da igual que diversas comunidades estén sobre una misma finca, no?).

 

Si constituyo una sola comunidad, ¿las subcomunidades van a tener sus libros y sus órganos de representación y su CIF? Es que si es la Comunidad-global la que tiene realmente derecho de cobro sobre todos los propietarios, me despisto totalmente.

 

Al igual me despista el hecho de la constitución de los órganos rectores. En el caso de comunidad y subcomunidades, ¿cómo se decide? Uffffff... eso de que no vengan reguladas las subcomunidades no termina de convencerme.

 

Por cierto, en la constitución de la comunidad podemos establecer cuotas distintas a las que constan en el registros??? ¿Eso sería opinable a nuevos adquirentes?

 

¿Cómo podemos conseguir que los estatutos tengan acceso al registro?

 

¿Si acepto su respuesta puedo seguir preguntandole directamente a Ud.?

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.

Hola buenas noches. No se preocupe por las preguntas porque precisamente estoy aquí para intentar ayudarle. En relación a la constitución de un complejo inmobiliario le diré que se exige una pluralidad de edificaciones o parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí, una copropiedad de tales elementos privativos sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios y una cierta organización única.

Particularmente en su caso veo más aconsejable la constitución de subcomunidades . Lo fundamental es que en el titulo constitutivo y en los estatutos se contengan las cuotas de participación de cada una de ellas. Respecto al funcionamiento de las subcomunidades: Cada subcomunidad tomará los acuerdos dentro de sus zonas privadasy en las zonas comunes las tomarán el conjunto de las subcomunidades. Una vez constituida la subcomunidad hay que legalizarlo debidamente en Hacienda para evitar problemas. Una vez que hayais constituido validamente las subcomunidades, esos estatutos válidamente redactados y aprobados tendrán acceso al registro y si es necesario modificar los datos del registro no pasa nada porque hay que adaptar la realidad registral y la extraregistral. Ahora espero haberte aclarado y si es así,k acepta mi respuesta. Si la aceptas yo tendré bonificación por mi tiempo y podrá igualmente seguir contestando a tus preguntas si las tuvieres. Para ello, ponte en contacto directamente conmigo. Un saludo

Cliente: escribió hace 5 año.

El problema que tengo es que en la Escritura sólo me aparecen las coutas de todas las fincas sobre la totalidad del complejo. En cuanto a cada edificio sólo y únicamente constan las de las viviendas. Del resto de las unidades se dice que participarán de los gastos propios de su zona, pero no se establece ni cuota ni nada.

La promotora en principio acuerda lo que le proponga siempre que no le suponga costes importantes. Modificar el título constitutivo es caro.

Las preguntas vienen a ser:

1.- ¿Puedo constituir esas subcomunidades sin modificar el título constitutivo, dejando ahí sólo los coeficientes que vienen? ¿podría protocolizar los nuevos estatutos y anexo un listado de coeficientes de participación que fuera anexo al mismo y que accediera al registro; igual el tema de las cuotas no porque el registrador entendiera que esto "colando" una modificación de las fincas y por tanto para tener reflejo registral tendría que pasar por caja? Indudablemente casi sólo espero respuesta en cuanto a la primera parte (si puedo hacerlo sin modificar el título constitutivo); lo otro igual pasa por preguntarle en el registro.

2.- Una comunidad general con subcomunidades sólo en cuanto a las viviendas (en tres grupos uno por edificio) y que el resto de las fincas simplemente tengan asignados gastos particulares. Claro, ¿cómo se elegirían los cargos de la comunidad? Supongo que los representantes de la subcomunidad representarán a sus "grupos de viviendas" (integrantes de la subcomunidad) y que el resto de los propietarios concurrirían personalmente, pero... se me hace raro.

3.- Si no puedo y simplemente constituimos una comunidad general, ¿puedo establecer reparto de gastos por zonas? Por ejemplo que cada edificio pague los gastos propios suyos; los garajes los suyos, etc. Lo haríamos vía modificación de estatutos. ¿Eso es oponible a nuevos propietarios? ¿funcionaría con agilidad considerando el amplísimo número de inmuebles; más de trescientos?

Confieso que también tengo dudas sobre las reservas que se han establecido, que creo se pueden considerar abusivas. Cerramos este asunto, valido la respuesta, califico la respuesta y seguiré molestando con esos otros temas. GRACIAS.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días! No te preocupes por tus preguntas, es normal que tengas dudas y para eso estoy para intentar solucionartelas. Te aclaro que para constituir las subcomunidades es necesario que se adopten por unanimidad y si es necesario que se hagan constar en el título constitutivo, es decir, que las cosas hay que hacerlas bien para evitar problemas en el futuro. Ya sé que puede suponer unos gastos mayores pero no vale la pena hacer las cosas mal y posteriormente tener continuamente problemas. Particularmente te aconsejo que modifiqueis el titulo constitutivo donde hagais constar expresamente las subcomunidades que se forman y la cuota de participación de cada vivienda, local o garaje. Respecto a los gastos son fijados por los presidentes de las subcomunidades de común acuerdo. Te aclaro que cada subcomunidad está representada por un presidente que concurre en nombre de cada una de las subcomunidades a la junta de la comunidad principal.
Lo fundamental es que si quereis hacer las cosas bien que os pongais de acuerdo todos los propietarios y que plasmeis por escrito en los estatutos todo lo referente a las cuotas de participación y también teneis la posibilidad de establecer normas de régimen interior donde se especifique claramente los gastos de cada subcomunidad. En lo que a tu principal pregunta se refiere te diré que solo podrá quedar válidamente constituida la subcomunidad según la jurisprudencia que he estado examinando y que se aplica en estos casos, cuando esté formalmente constituida como tal, con la pertinente modificación del título constitutivo. Por tanto, en relación a tu principal pregunta si es necesaria la modificación. Espero ahora haberte aclarado y si es así, acepta mi respuesta para que me den una bonificación por mi tiempo. Aunque la aceptes podré seguir contestando a las dudas que puedas tener. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

 

Según me dices: "solo podrá quedar válidamente constituida la subcomunidad según la jurisprudencia que he estado examinando y que se aplica en estos casos, cuando esté formalmente constituida como tal, con la pertinente modificación del título constitutivo. Por tanto, en relación a tu principal pregunta si es necesaria la modificación."

Y esto me despista. ¿Qué diferencia la subcomunidad de un complejo inmobiliario? Si las subcomunidades van a tener sus libros individuales y su CIF, ¿también van a tener legitimidad para reclamar deudas a sus propietarios? ¿es la subcomunidad quien recauda de sus propietarios y después abona a la comunidad general o cada propietario paga a las dos comunidades?

Uffffffffffffffffff....... esta tarde me reúno con la promotora y, atendiendo a lo complicado de su situación, quisiera ir con las ideas muy claras. Me estás ayudando mucho, pero no termino de cerrar horizontes. Y si no pueden asumir el coste de una modificación de estatutos, podría dejar una única comunidad con grupos de repartos de gastos (que no me plantea ningún estrés jurídico, que a mi lo que me pasa es que no me queda claro el estatus jurídico de las subcomunidades); va a ser una complicación para la gestión. Pero de hacerlo así, decidido por unanimidad ahora una modificación de estatutos y un porcentaje de reparto de gastos y presentando todo eso en el registro, ¿podríamos quedarnos tranquilos? ¿O podría tener un presidente, un secretario y un administrador para la comunidad general y después "representantes" de los grupos de propietarios "sin" que se consituyan en subcomunidad? Todo eso formalmente pesaría sobre la comunidad general pero... tampoco me queda claro.

Qué lió...!!!

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola nuevamente. Claro que es un lío y de los grandes. Te he intentando aclarar más o menos el funcionamiento aunque ya sé que es muy pero que muy complicado y no me extraña que te lies. Te digo que sin una modificación del título constitutivo no queda válidamente constituida una subcomunidad. Ya sé que es un un poco caro pero las cosas hay que hacerlas bien para que no traigan problemas. Si realmente el funcionamiento de un complejo inmobiliario es mucho más sencillo, lo que ocurre es que en vuestro caso, parece que ya estaba funcionando el régimen de las subcomunidades de facto. Es una decisión que debeis tomar vosotros. Yo tengo varios asuntos de subcomunidades y nunca ha pasado nada porque se han estipulado expresamente todas las obligaciones, gastos y demás de cada subcomunidad dentro de la comunidad general . Lo que podeis hacer es consultar en el registro de la propiedad que os requieren para la inscripción de las subcomunidades porque como te indiqué no está expresamente ni prohibido ni regulado en la ley. Yo particularmente creo que deberias constituir subcomunidades donde cada una se regirá por su propia regulación, aunque eso ya es decisión vuestra. Todo depende de lo que vosotros querais, porque dentro de las subcomunidades éstan asumen independencia en sus decisiones dentro de su ámbito y siempre respetando la comunidad, pero yo veo más claro la constitución de una subcomunidad que de un complejo inmobiliario. Espero haberte aclarado y si es así, acepta mi respuesta. Estoy disponible para resolver cualquier duda que nuevamente pueda surgirte. Un saludo y no te agobies porque al final es todo mecánica y te parecerá sencillo su funcionamiento
Cliente: escribió hace 5 año.

 

¿Y podría tener una comunidad genérica y subcomunidades sólo para los grupos de viviendas, que ya tienen la cuota individual en el título constitutivo? Los representantes de esas subcomunidades serían los que concurrirían a las Juntas de la Comunidad_Global en representación de sus subcomunidades y el resto de los propietarios de garajes, trasteros y locales lo harían en su propio nombre y con su propia cuota. El caso es que se establecerían grupos de reparto de gastos en cuanto a esos locales, garajes y trasteros. Claro que cuando tuvieran que tomar una decisión respecto a "sus cosas" (imaginemos en cambio de la empresa que lleva el mantenimiento del contraincendios del garaje que pagan sólos los usuarios del mismo), también votarían los presidentes de las subcomunidades de viviendas. ¿Eso se puede hacer?

GRACIASSSSSSSSSSSSSSS

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
En principio esa sería la manera de proceder, cada subcomunidad asumiría sus gastos y se establecería además la parte de cada uno en relación a los gastos generales de la comunidad, tales como fachadas, seguros... que serían compartidos por todos conjuntamente. Pueden crearse las subcomunidades que se quieran siempre que se constituyan legalmente, esto es , se hagan constar debidamente en el título constitutivo.
Además siempre teneis la posibilidad de establecer normas de regimen interior que se aprueba por mayoría de votos para establecer que determinados gastos son propios de vuestra subcomunidad y respecto de los generales los que se hayan fijado de común acuerdo entre las subcomunidades y la comunidad. Creo que lo que propones sería factible pero de todas formas te aconsejo que lo consultes en el registro para ver si se puede inscribir y legalizar, en principio no creo que haya problema para que se lleve a cabo. Creo que ya has entendido el funcionamiento y me alegro de que en algo te haya aclarado, si es así, acepta mi respuesta. Un saludo y no dudes en preguntar cuando lo necesites
Mariatf19, Licenciatura
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Cliente: escribió hace 5 año.
<p> </p><p>_ Una Comunidad de Propietarios GENERAL para todo el complejo inmobiliario (tres edificios, garajes comunes, locales en los bajos de los edificios). Con sus órganos de representación y sus presupuestos, su CIF y su capacidad para obligarse, comparecer en juicio y demás.</p><p>En esta comunidad se llevan los temas generales y también los relativos a locales, garajes y trasteros, sobre los que no puedo constituir subcomunidad por no tener el porcentaje en el título constituvo, no?</p><p>Qué se van a considerar elementos comunes. ¿Pueden excluirse y caer sobre cada subcomunidad temas como la estructura del edificio o una posible demolición dentro de muchos años?</p><p> </p><p>_ Tres subcomunidades para los "grupos de viviendas" (una por cada edificio, con su cuota de participación en esos edificios que ya viene en la escritura de DH, en la que se reparte la cuota sin tomar en consideración los locales; </p><p>¿esto está bien o es técnicamente incorrecto? </p><p>¿si hubiera un problema con la estructura del edificio, eso sería un elemento común de la CCPP GENERAL o de esta CCPP Particular_de_Grupo_de_Vivienda? Esos elementos comunes digamos estructurales (estructura, fachada, etc. pesan sobre la comunidad general y no sobre las particulares? Es que de ser de otra manera sería abusivo que los locales quedaran excluidos? o no, no pasa nada al respecto?).</p><p>Tendrán también sus órganos de representación, libros y cif. </p><p>¿También serán susceptibles de comparecer en juicio directamente sin contar con la CCPP General?</p><p>Sus órganos de representación serán los que comparezcan a las juntas de la CCPP general? Esto supone que si por ejemplo el 30% de esta subcomunidad vota no a algo y el 60% si, cuando vayan a la junta de la CCPP General el 100% de los porcentajes de esta subcomunidad se sumarán a los porcentajes favorables de garajes trasteros y locales a la hora de la toma de acuerdos. Esto puede cambiar la dirección de decisiones importantes ya que quizás sumado el 30% que dijo no a los otros no, el acuerdo no se habría aprobado. ¿Cómo lo ves?</p><p>_¿Tiene sentido tener un administrador de fincas para la Comunidad General y que sean otros los de las subcomunidades? Si tienen entidad suficiente para comparecer en juicio supongo que no habrá problema para esto, no?</p><p> </p><p>_ Jurídicamente las limitaciones al derecho de vuelo para la fotovoltaica y de la zona deportiva dicen ellos que son suficientes y oponibles a terceros adquirentes porque constan en los Estatutos y en la DH. No tienen limitación temporal y eso me sonaba a mi que no podía ser, pero me cuentan que hay una reforma de no sé cuando y que sí. Además de que comentan que la inscripción no es consitutiva y si hay acuerdo entre los constituyentes esa limitación al derecho de propiedad es eficaz. Esto último lo entiende pero... aún así me cuesta que con tanto proteccionismo que hay al consumidor, no haya más control a esas limitaciones de los derechos de propiedad a adquirir en la compra de vivienda. Bueno... lo cierto es que nunca lo he estudiado con detenimiento. ¿Cómo lo ves?</p><p> </p><p>Te voy a mandar estas preguntas por si tienes a bien contestármelas. Por si por esta vía ya no lo puediera recibir, te facilito mi dirección de correo: p o l v o r i ll a c h i c a _arroba_ h o t m a i l . c o m (sin espacios en medio)</p><p>En todo caso, agradezco ya anticipadamente tu amable colaboración y después de enviarla accederé de nuevo al sistema y validaré la respuesta anterior de nuevo. Que el caso es que creía haberlo hecho pero pregunté al administrador y me dijo que no. AHORA INSISTIRÉ hasta que esté bien.</p><p> </p><p>Nuevamente gracias XXXXX XXXXX puedes contestarme seguidamente a donde te planteo las preguntas, quizás ya por fin acabe con mis dudas.</p><p> </p><p>Graciasssssssssssssssssssss</p><p> </p><p> </p><p> </p>
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días! Ha sido un placer poder responder y asesorarte en tu situación, ya te he explicado que es un tema un poco complejo y enrevesado. Para que te quede claro te voy a resumir brevemente el funcionamiento. Hay una comunidad general y varias subcomunidades.estas toman sus acuerdos y decisiones en lo que a sus elementos y viviendas o locales se refiere através de su junta de propietarios, que a su vez, su presidente debidamente representado acude a la junta de comunidad general respecto a los temas que afectan a todos, tanto a la comunidad general como a las subcomunidades, esto es, cuestiones relativas a los elementos comunes como fachadas y demás, que se fijan de común acuerdo entre todos. Además,no te preocupes por los porcentajes, porque los acuerdos se adoptarán según las mayorías exigidas con carácter general para las comunidades. Es preferible que nombreis un administrador para la comunidad general y despues cada una de las subcomunidades ya tiene el suyo. Para decirlo en términos usuales, es como que cada uno manda en lo suyo. Es como unas viviendas dentro de una general y donde no se entrometen salvo en lo que a los elementos comunes se refiere. En cuanto a la facultad de comparecer en juicio, ya te explique que a priori no existe problema en reconocer legitimación a los presidentes de las subcomunidades siempre que hayan sido válidamente designados pues representan a la subcomunidad de la que forman parte. Lo fundamental es que en las escrituras detalleis los elementos de cada una de las subcomunidades y lo que son elementos comunes, que ya te dije que se fijaban de común acuerdo. Normalmente la seguridad del edificio en general se reputa como un elemento común. Espero haberte ayudado y orientado y no dudes en ponerte en contacto cuando lo precises. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

Ciertamente lo que comentas me queda clarísimo, pero sigo teniendo dudas referentes a la aplicación al caso concreto. Y es que como no podría constituir debidamente subcomunidad para garjes, trasteros y locales (que en la DH sólo tienen asignada couta sobre el total del complejo), en la CCPP General estos también quedarán incluidos. Además, como los locales están integrados en edificios de vivienda en los que no tienen asignado cuotas, supongo que esa subcomunidad no podrá tener responsabilidad y poder de decisión sobre la estructura, por ejemplo. Si ese elemento no pertenece a esa subcomunidad, pertenecería a la comunidad General. ???? Estos son los extremos que me generan las dudas fundamentalmente.

Mil gracias XXXXX XXXXX siempre amable colaboración.

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Efectivamente has entendido todo a la perfección. Si los trasteros y garajes y locales no están constituidos como subcomunidades, forman parte de la comunidad general. Evidentemente cada subcomunidad tiene competencia en su propio ámbito. Si los elementos no pertenecen a la subcomunidad pertenecen efectivamente a la comunidad. Me alegro que al final mis explicaciones hayan dado su fruto y hayas entendido el funcionamiento más o menos de las subcomunidades. Lo sé que es un tema complejo y no dudes en ponerte en contacto cuando lo necesites. Disponible para cualquier duda que puedas tener. Un saludo

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