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jaiter
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Mi padre tenia su casa Hipotecada e hizo una permuta con una

Pregunta del cliente

Mi padre tenia su casa Hipotecada e hizo una permuta con una inmobiliaria, pero no cancelaron al hipoteca ,sencillamente en la escritura de la permuta figura que se hará cargo de la hipoteca la persona que la adquirió. El caso es que mi padre falleció y tengo que estar pendiente cada mes de que hagan efectivo el pago de la hipoteca cosa que no hacen puntualmente teniendo que adelantar el pago yo ya que soy avaladora de mi padre
y el banco me lao reclama.
¿qué puedo hacer?, el banco ha intentado subrogar la hipoteca pero siempre falta algún documento que el propietario no entrega
Gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Usted aceptó herencia sin beneficio de inventario?Ha intentado negociar con la entidad financiera?Le ha requerido documentalmente por burofax al propietario la reclamación? tiene documentado las respuestas del banco de porque no puede subrogar hipoteca?

A la espera de sus respuestas para poder asesorarle en debida forma.

R. Gómez

ICAM

Cliente: escribió hace 5 año.

Esta casa hipotecada no pertenece a mi padre por lo que yo no puedo heredarla.
La entidad financiera ha intentado subrogar la hipoteca al actual propietario pero
este no facilita toda la documentación que precisa el banco.
No tengo ningún documento, en el banco me han informado oralmente
Experto:  Cambaluc escribió hace 5 año.
Si he entendido bien su situación, usted debe al banco, como avalista y/o heredero de su padre. Pero su deuda está garantizada con la hipoteca que hay sobre la vivienda de un tercero, que, además, se ha obligado a pagarle a usted las cuotas del préstamo.

En esta situación, en el supuesto de que usted incumpla su deuda con el banco, legalmente, el banco puede ir contra todos sus bienes, pero, como la deuda está garantizada especialmente con una hipoteca, el banco irá primero a un procedimiento hipotecario, que es más rápido y seguro. Según el mismo, el banco tiene derecho a vender la vivienda en pública subasta, y cobrarse con lo que obtenga. Sólo si no obtiene suficiente para cobrarse la deuda intentará después ejecutar el resto de sus bienes.

Resumiendo: el que le permutó la casa tiene bastante más que perder que usted, dado que, lo primero que hará el banco, será vender su casa.

Entonces, lo que yo haría es "meter miedo" al que le permutó la casa. Para ello, le comunicaría al que le permutó la casa que vas a dejar de pagar las cuotas, incluso aunque te reclame el banco y que ya sabe que en una ejecución hipotecaria antes de ir a por sus bienes va a ir a por la casa hipotecada.

Si el banco te reclama el pago, díles que ya les pagará el otro, y que se lo reclamen a él, que es quien va a perder la casa si no paga.


Cliente: escribió hace 5 año.
Esto ya lo he intentado, pero el banco llama a todas horas y cuando llegas a casa despuesdel trabajo lo que quieres tener es un poco depaz y descanso.
¿Legalmente puedo obligar a subrogar la hipoteca ya que yo avalé a mi padre y no a un tercero que se obliga a pagar la hipoteca en la escritura de permuta pero no lo hace?
Experto:  Cambaluc escribió hace 5 año.
Dependerá de lo que ponga en el contrato de hipoteca y en el de permuta, pero si no pone nada no puedes obligarle a que se subrogue. Sólo puedes obligarle a que pague (pero esto es distinto a obligarle a que se subrogue).

Otra cosa son las llamadas del banco. Mándales un requerimiento para que no te vuelvan a llamar (mediante telegrama o burofax) diciéndoles que llamen primero al otro y que tú no piensas pagar y que si quieren ir contra ti, en lugar de llamarte, te demanden.

Cuando verdaderamente el banco te vaya a demandar, recibiras una notificación (telegrama o burofax).

Otra cosa que podrías intentar es solicitar la rectificación de tus datos personales (por la ley de protección de datos) para que no aparezca el teléfono tuyo.

Editado por Cambaluc el 09/02/2011 a las 20:54 EST
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Personalmente lo enfocaría desde el punto de vista de una negligencia por parte de la inmobiliaria por haber intervenido en una compra - venta sin realizar cancelación de hipoteca... para ello es importante que encuentre documentación acreditativa de la intervención de la inmobiliaria en la operación así como comunicaciones en las que sus padres exprearan la voluntad de que hubiese una novación subjetiva en el crédito hipotecario, subrogándose el nuevo propietario.....

Remita burofax a la inmobiliaria y al propietario requiriendoles cumplir con la obligación que en su día asumieron con el vendedor (sus padres) de facilitar toda la documentación necesaria para la subrogación.

En último termino remita burofax a la entidad financiera adjuntando comunicaciones con el fin de acreditar su perjuicio.

Una vez preconstituida toda la prueba baraje con un letrado la posibilidad de reclamar responsabilidad contractual y/o extracontractual a la inmobiliaria y propietario por no poder realizar la novación... tenga en cuenta que es importante interrumpir prescripciones con burofaxes ya que la responsabilidad civil extracontractual prescribre al año del perjuicio y la contractual a ls 15 años.

Si esta conforme puede aceptar la respuesta.

Rafael Gómez

 

 

 

Experto:  Cambaluc escribió hace 5 año.
(Se me ha olvidado comentarle que si el banco no le hace caso a su burofax diciéndole que dejen de llamarle, cuando vuelvan a hacerlo, ponga denuncias por coacciones, indicando que ya les ha avisado de que acudan a la vía judicial oportuna)
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Como verá en su consulta intervienen varios profesionales pudiendo aceptar la respuesta que considera más adecuada, en función de su aceptación percibirá ingresos un letrado u otro.

Independientemente de su aceptación estamos a su entera disposición para cualquier aclaración o duda que necesite.

R. Gómez

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, el problema que tiene usted es que hasta que el banco no acepte esta subrogación, el banco puede reclamar la misma al anterior deudor, y si este ha fallecido, a sus herederos.

 

Lo que tiene que hacer es que el nuevo propietario se subrogue de una manera definitiva; en la escritura de permuta se diría que la otra parte, es decir, la parte adquirente se obliga a subrogarse, y si no cumple entonces las obligaciones contractuales se tienen que exigir ante los tribunales; es decir, que si este nuevo propietario no está cumpliendo con su obligación, se lo puede exigir en el juzgado, exigiendo además que se le indemnice por todos los daños y perjuicios que le está provocando.

 

Si la respuesta le parece correcta aceptela; y si no la acepta, no se preocupe, pues aquí seguiré para lo que necesite.

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