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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 383
Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
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Soy propietario de un bajo con entrada exterior de una comunidad

Pregunta del cliente

Soy propietario de un bajo con entrada exterior de una comunidad (14 pisos, 2 áticos y 2 bajos) cuyo Titulo Constitutivo data de mas de 50 años (cuando se construyo el inmueble).
Se sabe que desde hace mas de 40 años se está pagando a partes iguales todos los gastos el 5%.
Al entrar un nuevo vecino como su piso es mas pequeño reclama pagar menos y consulta el Título, descubriendo que según el Título los bajos deberían pagar el 12% y pese que la mayoría quiere seguir a partes iguales, estamos en juicio, ya que nos ha denunciado reclamando el uso del T. Constitutivo.

Tengo bastante claro que vamos a perder lo que no tengo tan claro es la distribución de costos que se definió en en Título Constitutivo.

Los bajos (2) miden 109 m2, los pisos (14) miden 119 m2 y los áticos (2) 86 m2.

Según el Titulo Constitutivo; los bajos pagan 12%, los pisos el 5% y los áticos el 3%.

Ya sé que es bastante difícil de cambiar, pero el articulo 5 de la Ley 49/1960 dice que la distribución debe ser proporcionalmente a la superficie e incluso al uso de los gastos comunes.
En esa misma ley en la Disposición Transitoria obliga a las comunidades que no cumplan esas Leyes a cambiar en dos años. y la 8/1999 en un año.

Basándome en la disposición transitoria 49/1969 y final 8/1999, he planteado en una junta que se cumpla esto y se revise el Titulo Constitutivo. Por supuesto que ha salido NO. Pero era un paso previo que pide la Ley.

Este Título está registrado y se encuentra en la escritura de compra.
La pregunta es ¿Hay alguna Posibilidad?. ¿Existe Jurisprudencia?

Me parece tan injusto que al final tenga que pagar el 12% de todo que estaría dispuesto llegar a donde sea, dentro de una probabilidad razonable.

Gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. Lamentablemente teneis pactado en el titulo constitutivo lo que tiene que pagar cada piso o local. Consultando las leyes aplicables resulta que se paga en proporción a la superficie de cada vivenda o local, por tanto, si teneis pactado el 12 por ciento para los locales, esa será la proporción que tendreis que abonar. Sinceramente la cuestión es bastante complicada salvo que hagais alguna modificación en los estatutos pero para ello necesitais unanimidad, es decir, tienes que contar con el voto favorable de TODOS los propietarios, por lo, me imagino que con los de los pisos no contarás, ya que seguramente voten en contra.
Respecto a tu cuestión de las posibilidades, con la ley en la mano las posibilidades son casi nulas, porque existe docuemntación que acredite el pago del 12 por ciento.
Mi consejo es que intenteis llegar a una modificación pero si algún propietario se opone, entonces ya no te cabría tal posibilidad.
Respecto a lo de la jurisprudencia, la mayor parte de las sentencias se inclinan en sentido contrario y realmente vuestra postura no tiene muchas opciones. Espero haberte orientado y aclarado y si es así, acepta mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a lo que necesites. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, la cuestión no es fácil de ganar, pero le apunto lo siguiente:

Según el artículo 5 de la actual ley de propiedad horizontal, se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local y para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Es decir, no solo es criterio la superficie, sino también los otros del artículo, que le enuncio. Lo que pasa que es común pensar que los gastos van en función de la superficie y no solo se toma en cuenta en esto, sino también los otros criterios que dice el artículo.

 

En su caso en concreto, estamos hablando de un piso bajo que no precisa de acceso de la escalera, pues como cuenta tiene acceso independiente, lo que puede ser un criterio para rebajar su cuota en esos gastos. Esto se lo apunto, para que lo tenga en cuenta como argumento para renegociar su cuota en los gastos.

 

Por otro lado, tenga en cuenta que el título de hace cincuenta años dice eso, pero ustedes lo han cambiado y lleva así desde hace bastante tiempo por lo que cuenta; si todos los propietarios desde hace tiempo lo han aceptado, esto se puede considerar como una modificación del título constitutiva, asumida además durante largo tiempo por lo que cuenta; de manera que se puede decir el título constitutivo lo han cambiado con un acuerdo y que luego han asumido con una práctica prolongada en el tiempo; y el juez, cuando resuelva, es algo que tiene que tener en cuenta, pues el título constitutivo es algo que se puede modificar.

 

Ahora bien, también es verdad que el nuevo propietario puede alegar desconocimiento de esta práctica de la comunidad, si ustedes no hicieron constar esta modificación del título constitutivo; pues todo lo que no se registra es como que no existe para los terceros de buena fe. Con lo que ustedes deberían de demostrar que este señor, nuevo propietario, conocía esta norma particular de su comunidad; además le apunto, que en la escritura de compraventa es práctica habitual poner que el nuevo adquirente conoce las normas de comunidad, y entre esas normas de comunidad está precisamente el cómo se reparten los gastos.

 

También le apunto por lo que cuenta, que la comunidad de propietarios, si reparte los gastos como dice, las superficies y los porcentajes asignados están muy desajustados. No salen los porcentajes, pues los bajos tienen una cuota cuatro veces más alta que lo áticos, pero no hay tanta diferencia de superficie; y además, como le apuntaba antes, usted no tiene necesidad de usar la escalera; ahora incluso es práctica habitual en las divisiones horizontales excluir de los gastos de escalera a los pisos y locales de los gastos de escalera,siempre que no hagan uso de ella.

 

Posiblemente el juez, en atención a lo que le digo fije una proporción, pero no lo dé todo por tan perdido,por todo lo que le estoy contando.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días nuevamente. Como anteriormente le apuntaba y así es corroborado por mi compañero la cuestión es complicada si no ha habido una modificación del título constitutivo, por ello, como anteriormente le adelantaba lo esencial es que intenten proceder a la modificación en la forma prevista legalmente y que esa modificación se inscriba para que produzca sus efectos, porque aunque ustedes han venido procediendo de esa manera, los documentos demuestran lo contrario. Lo importante y fundamental en su caso es que se haga la modificación y que se inscriba pues mientras tanto no tienen ningún fundamento legal en que apoyar su pretensión. He estado consultando jurisprudencia y lamentablemente se requiere la modificación. Espero haberle orientado y aclarado y si es así, acepte mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo. No dude en ponerse en contacto para resolver cualquier otra duda que pueda tener. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Yo disiento con mi compañera, en el sentido de que para mí, la modificación ya se ha producido, por lo que le he explicado; lo que pasa es que la comunidad no goza de la protección que ofrece el registro de la propiedad, y le explico.

 

La modificación se ha producido, de hecho ustedes durante un montón de años se han estado rigiendo por esa forma de distribuir los gastos; de manera que el cambio se ha producido y como tal existe.

 

pero no gozan de la protección del Registro de la Propiedad, pues esa modificación debería de haberse inscrito en el registro para que fuese oponible a futuros adquirentes que de buena fe compran la finca y no saben nada de esa norma. Pero ahora bien, si esta persona tenía conocimiento de que los gastos se distribuían así cuando compró su piso, y lo consiguen probar, entonces puede que cambien el signo de la resolución del juez.

 

Y es que los acuerdos en una comunidad de propietarios, en concreto el reparto de gastos, se debe de adoptar por unanimidad; y es de suponer que esa unanimidad ha existido durante un montón de tiempo, pues todo el mundo ha pagado por partes iguales. Por tanto, el acuerdo existe. Eso independientemente que ustedes no lo hayan hecho constar en el registro de la propiedad; el acuerdo existe desde el momento en que se dan los requisitos para ello, y en una comunidad de propietarios no es requisito su inscripción para que tenga su validez y deban cumplirse. Esa inscripción sí que sirve para que nadie pueda afirmar su desconocimiento para eludir su cumplimiento; y si este señor conocía que se repartían así los gastos antes de comprar y lo demuestran, como le digo en su compraventa habrá dicho que acepta las normas de comunidad y entre estas se encuentran las de reparto de gastos.

 

En este sentido el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal dice expresamente "un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.". Y esto significa lo que le cuento; ahora bien, de esas normas se puede tener conocimiento de otra manera, entre otras, de lo manifestado por el vendedor, y estoy seguro que el comprador compró pregunto que gastos tenían de comunidad y muy posiblemente, casi seguro lo hablaron; ahora bien, lo difícil es probar que ese señor lo sabía y aún así compró.

 

Tenga claro que no es fácil, y cuando se acude a juicio puede pasar cualquier cosa. En su caso, posiblemente el juez, si entra en el fondo del asunto, module de nuevo las cuotas de esos gastos si considera que el reparto no es justo; pero esto estará en función de las pretensiones que sus abogados y los de la parte contraria hayan desarrollado en el juicio.

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Ya se que han procedido de esa manera durante mucho tiempo pero ello sin embargo no está documentado y lo que importa a efectos legales es la documentación existente. Siento discrepar de la opinión del otro experto y le puedo asegurar que en la práctica judicial lo que importa son las pruebas que uno tenga. Es decir, que uno puede tener toda la razón y en cambio si no tiene pruebas suficientes, no se la dán. En vuestro caso, teneis un acuerdo verbal pero sin embargo no está documentado a efectos legales y basta que el nuevo propietario exiga que se cumpla lo estipulado para que le dén la razón. Por ello, como anteriormente te indicaba y desde un punto de vista de la práctica jurídica, mi consejo es que intenteis llegar a un acuerdo sobre la modificación, que lo plasmeis por escrito y posteriormente que lo registreis. Una vez hecho, entonces estareis cubiertos frente a ulteriores adquirentes. Espero haberte aclarado y orientao y si es así, acepta mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir contestando a todo lo que precises. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

La forma no es constitutiva en este caso, el acuerdo puede existir aunque documentalmente no se pueda probar, pues la comunidad procede de esta manera desde hace más de cuarenta años, y posiblemente el documento en que así se formalizó a saber donde estará. Se dice que la forma es constitutiva de un acto cuando ese acto necesita por ejemplo que figure por escrito y se inscriba en un registro; pero en este caso, no se precisa de una forma escrita y su posterior inscripción para que el acuerdo exista.

 

Es decir, no se precisa de una forma escrita para que el acuerdo exista; hay una relación jurídica establecida entre los vecinos que viene establecida desde hace un montón de tiempo, desde hace más de cuarenta años; y existe otras formas de prueba como domiciliaciones bancarias de los últimos años, por ejemplo; y si hay un administrador, también podrá decir como se han venido girando los pagos; y los propios vecinos, que si declaran en juicio y declaran diciendo lo contrario, es decir, que los pagos no se hacía por igual entre todos, estaría cometiendo perjurio por falso testimonio.

 

Pero para mí, esto no es lo relevante, le insisto; lo importante, lo más importante, es probar que el comprador conocía esa norma de la comunidad y que así no pueda alegar desconocimiento por no estar inscrita en el Registro de la Propiedad; y esto no es fácil de demostrar.

 

Y no se preocupe que dos expertos opinen de manera contraria; si el mundo del derecho tiene algo de maravilloso es eso, que no es como las matemáticas, no es una ciencia exacta.

 

Y también le digo que no es justo ni como venían pagando los gastos, todos a partes iguales, ni pagarlo en función a la cuota en propiedad horizontal, pues me parece que hay un desequilibrio importante entre la cuotas y sus superficies, pues los pisos con más metros cuadrados tienen menos cuota, y luego los bajos tiene una cuota cuatro veces más que los áticos cuando tampoco hay tanta diferencia en metros cuadrados entre unos y otros.

 

Indudablemente deben de proceder a fijar nuevas cuotas, y si el juez no las fija en el proceso que tienen abierto, una solución puede someter la cuestión a arbitraje, pues no se van a poner de acuerdo en la vida.

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes nuevamente. yo he expuesto mi opinión en base a la práctica que llevo desempeñando en los juzgados y en la mayor parte de los casos que he visto, lo importante son las pruebas, es decir, si no tiene pruebas de lo que alega entonces el pleito está complicado, siento discrepar nuevamente de mi compañero, pero en nuestro sistema de derecho lo relevante son los documentos que acrediten lo que uno trata o no de probar. No importa el modo de proceder que ustedes tenían si el nuevo adquirente exige el cumplimiento de lo pactado pues eso es al final lo que va a determinar por parte del juez la cuota que se había fijado inicialmente. Por ello, como le adelantaba lo esencial es llegar a un acuerdo que deben de documentar fehacientemente inscribir en el registro para que su situación esté legalmente acreditada. No dude en ponerse en contacto para resolver cualquier otra duda. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Si es todo una cuestión de prueba, a parte de las pruebas documentales, están las testificales, como por ejemplo el administrador, si lo hay, que puede decir como se ha venido girando los recibos. Igualmente están los cargos bancarios que se haya hecho hasta entonces, tal y como he señalado antes, pues los propietarios suelen domiciliar sus pagos, y eso igualmente puede ser una prueba documental. Además habrá actas que en algún momento se hayan aprobado indicando que se debe de seguir las cuotas y que digan que todos los propietarios deben abonar la cantidad de x euros, que será igual para todos los copropietarios. Para mí, no es una cuestión de prueba de que el acuerdo existe, pues eso no me genera ningún genero de duda.

 

Para mí, lo importante no es esto, y sí el probar lo más difícil, que es probar que ese señor, nuevo propietario, conocía esa forma de reparto de gastos para no alegar el desconocimiento del que habla la ley de propiedad horizontal por falta de inscripción de los acuerdos en el registro de la propiedad, que como le digo es lo difícil de probar.

 

También le digo que la ley de propiedad horizontal, en ningún sitio dice que los gastos se deba de repartir obligatoriamente en la misma proporción que la cuota que se tiene en el régimen de propiedad horizontal; suele ser lo usual, pero nada impide que se pueda fijar un porcentaje distinto, o que se modulen determinados gastos; de hecho, ustedes han estado actuando así, de esta manera, hasta fechas recientes, eso en sí no es una ilegalidad; es atípico, pero no ilegal.

 

En todo caso, el juez, decidirá, y espero que sea a su favor, por esto que dicen de que el roce hace el cariño.

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Efectivamente que es una cuestión de prueba y aunqeu las testificales son un medio de prueba muy importante, aquí lo esencial son los documentos que existen y acreditan el abono de lo que corresponde a cada propietario. Por ello, mi consejo como desde un principio les anuncié es que hagan constar de forma fehaciente la modificación y la inscriban para que de esta manera nadie pueda oponer su existencia, ya le comenté anteriormente que basta con que un nuevo comprador pruebe que tenía conocimiento de lo pactado para que exiga su cumplimiento. Por tanto, formalicen la modificación y se evitarán problemas ahora y en el futuro. Espero haberles orientado y aclarado y si es así, acepte mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

No es por nada, pero el anuncio de inscribir la modificación, la apunté yo en mi primera intervención, y creo al César lo que es del César.

 

Pero en ningún caso quiero polemizar con mi compañera Mariatf, que me parece una profesional muy válida. Y no es necesario proseguir con este tema, pues ha quedado muy clara la postura de ambos.

 

 

Sí que le voy a dar dos consejos para negociar los gastos, caso de que deba de negociarlo:

- las gastos en proporción a las cuotas en la división horizontal es injusto, por lo que le he apuntado ya más arriba (los bajos tiene el cuatriple de cuota que los áticos, cuando no hay tanta diferencia de superficie, y los pisos que tienen más metros tienen menos cuota que los bajos)

-si usted no precisa de hacer uso de la escalera, por tener acceso independiente a la calle, negocie que se le excluya de los gastos de limpieza y mantenimiento de la escalera, mientras que usted no haga uso de la misma, por no tener necesidad, siendo esto una norma usual en estatutos de propiedad horizontal, y lo cual tiene su lógica pues si yo no mancho, nada tengo que limpiar.

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas noches. Lo que importa es lo que ha preguntado y la contestación en relación a su pregunta es que en la práctica judicial es necesaria la existencia de pruebas y aquí la documentación que existe se refiere a la existencia de un porcentaje ya pactado y a eso es a lo que hay que estar, es decir, que si hay pleito y algún propietario opone la existencia de ese porcentaje lo normal es que se decante el pleito a favor del mismo. No importa como apunta el compañero que sea justo o injusto lo que se paga lo que importa es lo que hay pactado y si quieren cambiar las cosas pues hay que modificar la documentación ya existente como le he expuesto desde un principio. He examinado jurisprudencia en ese asunto y como anteriormente le indicaba, es bastante faborable a lo que anteriormente y en todo momento he comentado. Espero haberle aclarado y orientado y si es así, acepte mi respueta. Un saludo y no dude en preguntar todo lo que necesite.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
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Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Evidentemente que esta ley está presidida por la idea de justicia y eso sería lo deseable pero lamentablemente y así lo demuestra la realidad es que la justicia es discutible porque si no fuera así, no habría todos los días discusiones y no tendríamos trabajo los que nos dedicamos a la abogacía. Mi postura la sigo manteniendo, claro que lo ideal sería que todo fuese equitativo pero el gran problema que existe aquí es el hecho de que hay un documento firmado y se quiera o no se quiera es lo que hay.
Jaiter yo también estoy encatada de discernir contigo porque no hay un día que no me acueste sin aprender una cosa nueva de todos mis compañeros, pero en este caso, sigo discrepando de tu postura. No dude en preguntar todo lo que necesite. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola muy buenos días, no sé si se le aclararon sus dudas; si tiene alguna duda más; mi preocupación es sincera, pues independientemente de que acepten o no mi respuestas, siempre me preocupa el haber resuelto las dudas que ustedes plantean

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