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R.Gomez
R.Gomez, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 272
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Buenas noches, Soy propietario de una vivienda adosada. En

Pregunta del cliente

Buenas noches,
Soy propietario de una vivienda adosada. En la comunidad existen viviendas con zonas comunes de garaje y otras (menos del 10%) que, teniendo garaje no disponen de zonas comunes. Cuando se formo la comunidad de propietarios no se diferenció una de otra y, aunque actualmente la cuota sea diferente, los gastos de la zona común de garaje sale de la misma cuenta que la de la zona común a todos los propietarios. Y para poner un ejemplo, si se avería la puerta de acceso a los garajes, los gastos de reparación saldría de la única cuenta bancaria que dispone la comunidad, con lo que al final pagamos todos los propietarios la reparación.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Buenas noches, el problema que existe es que para alterar las cuotas en los gastos deben de ser aprobados por unanimidad en junta de propietarios, lo cual, por lo que cuenta, va a estar bastante difícil, y por lo tanto, no va a ser posible alterarlo, a menos que convenza a esos propietarios.

 

No obstante, usted dice que las cuotas no son iguales; las cuotas, cuando se fijan, se hacen en atención a los metros cuadrados de cada entidad que conforman la propiedad horizontal; pero también se hacen pensando en el uso que cada entidad va a hacer de las zonas comunes; si las cuotas no son iguales, posiblemente, uno de los motivos sea ese que usted apunta; por tanto, piense que hay propietarios que están pagando durante todos los meses más que otros, en previsión de que cuando se rompa ese puerta de acceso al garaje, ellos a lo mejor hayan pagado ya la avería con el exceso de cuota que van pagando mes a mes; yo, con esto, trato de darle un argumento para que le tranquilice, pues ya sé que hay veces que esto de la comunidad de propietarios es difícil de llevar.

 

Por tanto, si usted piensa que va a ser imposible lo que propone, pues necesita unanimidad, mi consejo es que viva lo más tranquilo posible al margen de estos pensamientos que seguro que le malhumoran; y hablo por experiencia propia y ya sé que no es fácil.

Cliente: escribió hace 5 año.
El problema reside basicamente en que al haber solo una cuenta contable y bancaria, y si el saldo de la misma es de 100, por poner un ejemplo, y estos 100 se emplean para arreglar una puerta de garaje, si surge una avería en la piscina tendremos que abonar todos una derrama para reparar la avería que sí es de todos, independientemente de las cuotas que existan en escrituras. Entiendo que en una comunidad, una zona común debe de ser común para todos, de no ser así, debe existir tantas comunidades como zonas comunes privadas diferenciadas o por lo menos cuentas diferentes.
Cliente: escribió hace 5 año.
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Cliente: escribió hace 5 año.
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No cumple el servicio la expectativa.
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola:

 

 

Entiendo perfectamente su punto de vista pero la ley es clara, para la modificación de estatutos, aunque sean ilógicos, si son legales, es precisa la unanimidad.

Su punto de vista es lógico pero cambiar la situación de facto requiere unanimidad.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

En contestación a su consulta le puedo facilitar sentencias interesantes que pueden darle luz:

 

 

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª).Sentencia núm. 264/2008 de 3 abril

RJ\2008\4067

PROPIEDAD HORIZONTAL: ESTATUTOS: interpretación: interpretación de la norma estatuaria en la que se establece el gasto y la forma de contribución de los propietarios de partes privativas: función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal: previsión expresa sobre la forma de acometer los gastos derivados de la contratación y mantenimiento de un conserje del grupo edificatorio, con la consideración de servicio común, en cuanto su actividad redunda en beneficio de todos los propietarios del inmueble en el que presta sus servicios.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso de Casación núm. 423/2001

Ponente: Excmo Sr. josé antonio seijas quintana

 

El Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la Sentencia de fecha 15-12-2000 dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Vizcaya.

 

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a tres de abril de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía 683/96, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Bilbao, cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao (en adelante La Comunidad de Garajes) y como apelado el Procurador Don Isacio Calleja García, en nombre y representación de Comunidad General de Propietarios de las Casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.-La Procuradora Doña Paula Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Comunidad General de Propietarios de las Casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia condenando solidariamente a los condóminos de la referida comunidad, relacionados en el encabezamiento de esta demanda a abonar a mi representada la cantidad de 8.231.270 ptas., más los intereses legales de la misma desde la formulación de la demanda, así como las costas del presente procedimiento.

2. La Procuradora Doña Amaya Laura Martínez Sánchez, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, contestó a la demanda y formulo reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se declare la obligación de la Comunidad actora de desglosar de manera clara y detallada las partidas que integran el concepto de gastos comunes de los ejercicios 1994, 1995 y 1996; declare la obligación de la Comunidad actora de desglosar de manera clara y detallada las partidas que integran el concepto de gastos comunes en los ejercicios futuros, remitiendo copia de dicho desglose a la comunidad de garaje. Declare que la comunidad de garajes tan solo está obligada de abono del 25% de aquellas partidas que merezcan la consideración de gasto común y de las que no esté expresamente excluida al amparo del artículo 5.1. párrafo 3 de los estatutos de la Comunidad actora. Declare que en los ejercicios 1994, 1995 y 1996, se ha girado a la comunidad de garaje en concepto de gasto común el 25% de partidas que no tienen tal carácter y/o cuya obligación de pago quedaba excluida por los estatutos, como son gastos de conserje, administración y limpieza de portales y escaleras. Condene a la Comunidad actora a devolver a mi mandante la cantidad que, descontando los conceptos a que se refiere la petición anterior, haya abonado de más en concepto de gastos comunes.Condene a la Comunidad actora a estar y pasar por las anteriores declaraciones, con expresa condena en costas a la parte reconvenida.

La Procuradora Doña Paula Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Comunidad General de Propietarios de las Casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001, se contestó a la reconvención y alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimo de aplicación terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se acuerde la íntegra desestimación de la reconvención formulada de contrario, con la expresa imposición a la reconviniente de las costas que se causen en el presente procedimiento.

3. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Bilbao, dictó sentencia con fecha diez de noviembre de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Basterreche en representación de la Comunidad de Propietarios de la c /CALLE000 NUM004 y DIRECCION000 y CALLE001 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 frente a la Comunidad de Propietarios de Garajes de dichos edificios, debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 8.231.270 ptas., cantidad que devengará el interés legal desde la interposición de esta resolución con imposición de costas a la parte demandada. Estimando parcialmente la reconvención formulada por la Comunidad de Garajes debo declarar y declaro que la Comunidad de Garajes tan solo está obligada al abono del 25% de aquellas partidas que merezcan la consideración de gasto común y de las que no esté expresamente excluido al amparo del art. 5.1º párrafo 3º de los estatutos de la Comunidad actora, absolviendo a la parte demandada en la reconvención del resto de las pretensiones contenidas en la misma. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Estimando la demanda acumulada formulada por la Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 NUM004 y DIRECCION000 y C/ CALLE001 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007, en impugnación de la Junta General Extraordinaria de 16 de abril de 1997, debo declarar y declaro nulo el primero de los acuerdos adoptados en dicha junta, dejándolo sin efecto. Con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM004 y DIRECCION000 Bilbao y otros y de Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas núm. NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó sentencia con fecha 15 de diciembre de 2000 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que con Estimación de recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM004 y DIRECCION000 y Comunidad de Propietario c/ CALLE001 núm. NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de Bilbao y Desestimación del Recurso de Apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de Los Garajes NUM000 núm. NUM001, NUM002 y NUM003 de la CALLE000 y de La Comunidad de la CALLE001 núm. NUM005 NUM006 y NUM007 y núm. NUM008 NUM006 y NUM007 de Bilbao contra la sentencia dictada por el Juzgado de Instancia núm. 4 de Bilbao, en autos de juicio de Menor Cuantía núm. 683/96, con fecha 10 de noviembre de 1998 (auto aclaratorio de 7 de enero de 1999) y revocando parcialmente dicha resolución debe declararse la validez del acuerdo impugnado con la demanda acumulada y por tanto procede desestimar dicha demanda, absolviendo a la Comunidad General de dichas pretensiones allí ejercitadas, manteniendo los restantes pronunciamiento, todo ello sin expresa condena en costas a las partes en ambas instancias

TERCERO

1.- El Procurador Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de Los Garajes NUM000 núm. NUM001, NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao NUM005 NUM006 y NUM007 y núm. NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ( LEG 1881, 1) , por infracción de los artículos 5 y 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal ( RCL 1960, 1042) . SEGUNDO.- Al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, por infracción de los artículos 81 y siguientes del Código Civil ( LEG 1889, 27) .

2. Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador Don Isacio Calleja García, en nombre y representación de a Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM004 y DIRECCION000 y Comunidad de Propietario c/ CALLE001 núm. NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de Bilbao presentó escrito de impugnación al mismo.

3. No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 26 de marzo del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El problema que da lugar al recurso se suscita entre la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM004 y DIRECCION000 y CALLE001 núm. NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007, y la Comunidad de Propietarios de Garaje sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003, del grupo edificatorio formado por las casas en las mismas calles, con relación a los gastos de Conserje y Administración, a partir de la interpretación que la sentencia hace de los Estatutos (norma quinta), del tenor siguiente: "Los propietarios de partes privativas contribuirán a los gastos comunes de la totalidad del grupo en proporción a la cuota de participación que, cada parte privativa, tiene con relación al total de la finca y su valor, cuya cuota es la que se asigna en su respectiva descripción individual.

En el supuesto de que se contrate un encargado, conserje o guarda de grupo y sus servicios, a estos efectos de gasto, tendrá la consideración de servicio común a todo el grupo, y por tanto, todos estos gastos que origine el mismo, serán soportados por todos y cada uno de los propietarios con arreglo a la norma del párrafo anterior.

Los locales de planta baja, entreplanta y las plantas de sótano, que no tienen acceso a por la escalera de viviendas de cada uno de los bloques que forman el grupo, no contribuirán a los gastos de portal, escalera y ascensores, cualquiera que sea el concepto de los mismos. También están exceptuados dichos locales por su no utilización en los conceptos de sustitución, mejora y los de mantenimiento, reparación y conservación de los ascensores".

Reclamando el ahora recurrente (punto d) de la reconvención) que se declare que los ejercicios 1994, 1995 y 1996 se ha girado a la Comunidad de garajes en concepto de gasto común el 25% de las partidas que no tienen tal carácter y/o de cuya obligación de pago quedaba excluida por los estatutos, como son, gastos de conserje, administración y limpieza de portales, la sentencia de la Audiencia Provincial efectúa dos declaraciones diferentes: A) En cuanto a los gastos de garaje señala lo siguiente:"Ninguna exclusión se determina al concepto específico, de Conserje, Portería o similar, dicha exclusión no está específicamente prevista. Ello quiere decir que, por tanto, si no se encuentra excluido específicamente es un gasto de carácter común, máxime cuando la declaración precedente establece la consideración de que en el supuesto de que se contrate un encargado, conserje o guarda del grupo y sus servicios a estos efectos tendrá la consideración de servicio común a todo el grupo, del que no se excluye a los garaje", añadiendo que el Conserje "tiene una actividad generalizada" para toda la Comunidad, "siendo cosa divergente que los garajes tengan a su vez o puedan constituir un servicio particularizado en este sentido, diferenciado de la Conserjería en general". B) Por lo que a la Administración se refiere, dice: "no puede tampoco establecerse que existan peticiones duplicadas en la medida en que deba entenderse sea incorrecto el computo de los gastos... pues entre la Administración General y la de cada portal existe tratamiento diferenciado".

SEGUNDO

El motivo primero del recurso se formula por vulneración de los artículos 5 y 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal ( RCL 1960, 1042) . Tras recordar el contenido de la norma estatutaria, sitúa al infracción denunciada, de un lado, en el hecho de que la sentencia "se agarra" a que el portero contratado se le denomina conserje y "prescinde de toda la prueba practicada en la instancia respecto a que más del 75% de la jornada del llamado conserje se destinaba por este a la limpieza y cuidado de portales y aplica el párrafo 2º del mencionado artículo 5, contrariamente a lo que resulta de la Ley y a lo que resulta de la interpretación integrada de la totalidad de los párrafos del mencionado precepto estatutario". De otro, -Administrador- por cuanto, al declarar la sentencia que no hay una específica exclusión estatuaria, está llevando "además de la administración general de la comunidad, la administración individual de los distintos portales", vulnerando en ambos casos lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal "considerando como gasto común un concepto que es perfectamente susceptible de individualización" y prescindiendo "de la expresa mención estatuaria de que de todo concepto relativo a limpieza de portales y escaleras quedan excluidos los garajes".

Se desestima. En primer lugar, la Sala resuelve la controversia relativa al Conserje en función de que constituyó el objeto del litigio y este no es otro que el relativo a la determinación de los gastos reseñados, y lo que realmente plantea el motivo es una cuestión relativa a la interpretación de la norma estatuaria en la que se establece el gasto y la forma de contribución de los propietarios de partes privativas, sin cita alguna de las normas correspondientes, siendo esta función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual es predicable de la que la resolución recurrida ha hecho de la citada regla de los estatutos en los que se contiene una previsión expresa sobre la forma de acometer los gastos derivados de la contratación y mantenimiento de un conserje del grupo edificatorio, con la consideración de servicio común, en cuanto su actividad redunda en beneficio de todos los propietarios del inmueble en el que presta sus servicios, y ello no supone infracción alguna de los preceptos invocados, que si se infringirían de adoptar una solución contraria a la mantenida en la sentencia. En segundo, es hecho probado de la sentencia que cada portal tiene sus propios gastos de administración y que no existen peticiones duplicadas, "pues entre la administración general y la de cada portal existe un tratamiento diferenciado", y este hecho no ha sido impugnado por la recurrente, por la vía del error de derecho en la valoración de la prueba.

TERCERO

A la interpretación de la norma estatuaria se refiere el segundo motivo por infracción de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil ( LEG 1889, 27) (por error se cita el artículo 81), con mención expresa de los artículos 1281, 1282 y 1284, junto a aspectos meramente fácticos relativos a la correcta o incorrecta repercusión del gasto de administrador en los ejercicios de 1994, 1995 y 1996 (los dos primeros no fueron impugnados), y el añadido de un cuadro explicativo de las diferencias económicas resultantes entre lo que se está haciendo y lo que se debería hacer y propuestas de actuación. El motivo no se formula correctamente. En primer lugar, mezcla cuestiones y heterogéneas extrañas al ámbito normativo de los preceptos cuya supuesta infracción denuncia, con olvido de que la casación no es una tercera instancia. En segundo, porque no cabe denunciar una infracción utilizando el término "y siguientes", "y concordantes" u otros similares, y además, no precisa cual de los dos párrafos del artículo 1281 del Código Civil -el relativo al criterio objetivo o al canon de la literalidad, o el referido al criterio subjetivo, de la intención o voluntad de los contratantes- es el infringido ( SSTS de 28 de junio [ RJ 2007, 3867] y 25 de octubre de 2007 [ RJ 2007, 8259] ), siendo así que el art. 1282, es supletorio del art. 1281, 2 y no del art. 1281, 1. En tercer lugar, porque la hermenéutica contractual realizada en la instancia ha de ser respetada en casación salvo que resulte ilógica, absurda, arbitraria o contraria a la razón, debiendo mantenerse la efectuada en la Sentencia desde la idea de que son correctas las conclusiones que extrae de la norma estatuaria y se acomodan al criterio restrictivo propio de las cláusulas excluyentes de gastos comunes.

CUARTO

La desestimación de los motivos del recurso conlleva la condena en costas de la recurrente, conforme establece el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEG 1881, 1) .

FALLAMOS

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador D Argimiro Vázquez Guillen, en la representación que acredita de la Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003, del grupo edificatorio formado por las casas núm. NUM004 y DIRECCION000, de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, contra la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizcaya el día 15 de diciembre de 2000 , y condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso.

Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitido.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SRD José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

El presente texto se corresponde exactamente con el distribuido de forma oficial por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.6 b) del Reglamento 3/2010 (BOE de 22 de noviembre de 2010).

 

En segundo lugar, le facilito sentencia capital en la cuestión planteada:

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª).Sentencia de 27 enero 2001

JUR\2001\101408

PROPIEDAD HORIZONTAL: ESTATUTOS: modificación: improcedencia: exigencia de unanimidad: oposición del demandado: sistema de distribución de los gastos generales.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 229/1998

Ponente: Ilmo. Sr. D. josé gonzález olleros

 

La Audiencia declara no haber lugar al recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios de la calle...contra la Sentencia de fecha 22-1-1998, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de Madrid.

 

En Madrid, a veintisiete de Enero de dos mil uno.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos n° 737/97, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia n° 13 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE AUGUSTO FIGUEROA N° ... DE MADRID, representada por el Procurador D. Juan Luis N. G. y defendida por el Letrado Dª. Mª. Julia V. M., y de otra, como demandado-apelado D. JAVIER V. S., con D.N.I. n° ..., representado por el Procurador D. Cesar F. B. y defendido por el Letrado Dª. Mª. Carmen L. de R. U., seguidos por el trámite de juicio de menor cuantía.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.. Sr. D. José González Olleros

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

-Por el Juzgado de 1ª Instancia n° 13 de Madrid, en fecha 22 de Enero de 1.998, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR EL PROCURADOR D. JUAN LUIS N. B. EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA N° ... DE LA CALLE AUGUSTO FIGUEROA DE MADRID, CONTRA D. JAVIER V. S., REPRESENTADO POR LA PROCURADORA Dª. ELVIRA C. L. DEBO DE ABSOLVER Y ABSUELVO AL CITADO DEMANDADO DE LOS PEDIMENTOS DEL SUPLICO DE LA DEMANDA, DECLARANDO NO HABER LUGAR A LA MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO PRIMERO DE LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD ACTORA; Y TODO ELLO CON EXPRESA CONDENA EN LAS COSTAS CAUSADAS EN ESTA INSTANCIA A LA ACTORA.".

SEGUNDO.

-Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que han comparecido ambas partes, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.

-La vista pública celebrada el día 22 de Enero actual, tuvo lugar con la intervención de los Letrados de las partes, quienes informaron en apoyo de sus pretensiones.

CUARTO.

-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero.

-Por la representación de la apelante Comunidad de Propietarios de la finca n° ... de la calle Augusto Figueroa de Madrid se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª instancia n° 13 de Madrid con fecha 22 de enero de 1.998, desestimatoria de la demanda de modificación del art. 1 ° de los Estatutos de dicha comunidad, reproduciendo en esta alzada como motivos de apelación los mismos argumentos que ya sostuviera en su demanda.

Segundo.

-Desestimó el Juzgador de instancia la pretensión de la Comunidad actora de modificación del art 1 ° de los Estatutos de la Comunidad por entender que la modificación pretendida requería la unanimidad de todos los comuneros y esta no se había obtenido al oponerse en la Junta de 8 de enero de 1.997 en la que se propuso dicha modificación el demandado y hoy apelado D. Javier V. S. propietario del local sito en la planta baja del edificio. La Sala comparte plenamente los argumentos expuestos por el Juzgador de instancia limitándose por ello solamente a reforzarlos.

Por mucho que se empeñe la apelante en introducir cuestiones que nada o solo incidentalmente tienen que ver con la cuestión debatida, esta sigue versando únicamente sobre la estricta cuestión jurídica consistente en la posibilidad o imposibilidad de modificar los Estatutos o parte de ellos y en el presente caso del art 1 ° de los de la referida Comunidad cuando dice que "Cada habitación, nave o local comercial participará en los gastos comunes en proporción a sus respectivas cuotas aunque no quieran hacer uso de un servicio o elemento común. No obstante la nave situada en la planta sótano y en local comercial de la planta baja que tiene entrada independiente desde la calle, no participarán en los gastos de limpieza conservación y reparación del portal de entrada del edificio y de la escalera de acceso a las plantas superiores del mismo, con sus rellanos y alumbrado de los mismos así como de la conservación, reparación y mantenimiento del ascensor".

El T. S. en Sentencia de 2 de Febrero de 1.991 ( RJ 1991, 700) recopilando la normativa general en la materia ha sostenido: "1 °) que el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio. Así se desprende del núm. 5 art. 9 LPH ( RCL 1960, 1042 y NDL 24990) , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a "lo especialmente establecido", y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto ( SS 16 febrero 1971 [ RJ 1971, 910] , 5 diciembre 1974 [ RJ 1974, 4585] , 27 abril 1976 [ RJ 1976, 1928] , 7 octubre 1978 [ RJ 1978, 3212] , 28 diciembre 1984 [ RJ 1984, 6300] , 2 marzo 1989 [ RJ 1989, 1745] ); 2°) A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art. 16 LPH que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos". En consecuencia cualquier intento de modificación de los Estatutos sin el acuerdo unánime de todos los comuneros que el precitado art 16.1ª de la L. P. H. expresamente requiere cuando dice que es precisa la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de ..los Estatutos" ha de ser rechazado. Refuerza esta tesis lo dispuesto también en el párrafo ultimo del art. 5 de la repetida L. P. H. cuando dispone que "En cualquier modificación del titulo y salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos se observaran los mismos requisitos que para su constitución ".

TERCERO.

-Por disposición del art. 710 de la L. E. C. las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FALLAMOS

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Juan Luis N. G. en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la calle Augusto Figueroa n° .. de Madrid contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª inscia n° 13 de Madrid con fecha 22 de Enero de 1.998, de la que el presente Rollo dimana debemos confirmarla y la confirmamos con imposición de las costas causadas en este recurso a la apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de la fecha, leída y publicada la anterior Sentencia por el Ilmo.. Sr. Magistrado Ponente D. José González Olleros; doy fé.

El presente texto se corresponde exactamente con el distribuido de forma oficial por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.6 b) del Reglamento 3/2010 (BOE de 22 de noviembre de 2010).

 

Por lo tanto si no existe unaminidad no podrá modifarse el sistema de contribución gastos, siento ser portador de malas noticias.

Atentamente,

R. Gómez

Si Usted acepta esta respuesta percibié ingresos de just answer si acepta la respuesta de otro abogado percibirá el otro letrado y no yo, Usted decide

Cliente: escribió hace 5 año.

Cito:

1.-"Los locales de planta baja, entreplanta y las plantas de sótano, que no tienen acceso a por la escalera de viviendas de cada uno de los bloques que forman el grupo, no contribuirán a los gastos de portal, escalera y ascensores, cualquiera que sea el concepto de los mismos. También están exceptuados dichos locales por su no utilización en los conceptos de sustitución, mejora y los de mantenimiento, reparación y conservación de los ascensores".

2.-"Por mucho que se empeñe la apelante en introducir cuestiones que nada o solo incidentalmente tienen que ver con la cuestión debatida, esta sigue versando únicamente sobre la estricta cuestión jurídica consistente en la posibilidad o imposibilidad de modificar los Estatutos o parte de ellos y en el presente caso del art 1 ° de los de la referida Comunidad cuando dice que "Cada habitación, nave o local comercial participará en los gastos comunes en proporción a sus respectivas cuotas aunque no quieran hacer uso de un servicio o elemento común. No obstante la nave situada en la planta sótano y en local comercial de la planta baja que tiene entrada independiente desde la calle, no participarán en los gastos de limpieza conservación y reparación del portal de entrada del edificio y de la escalera de acceso a las plantas superiores del mismo, con sus rellanos y alumbrado de los mismos así como de la conservación, reparación y mantenimiento del ascensor".

3.-"es hecho probado de la sentencia que cada portal tiene sus propios gastos de administración y que no existen peticiones duplicadas, "pues entre la administración general y la de cada portal existe un tratamiento diferenciado",

Después de leer lo que me envía, me parece entender que los jueces sentencian que los gastos han de distribuirse conforme al uso de los espacios comunes.

Lo siento, no soy el experto pero las injusticias tienen que tener una respuesta justa y legal.

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