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R.Gomez
R.Gomez, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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R.Gomez está en línea ahora

Buenos dias, recientemente mi inquilino ha resuelto un contrato

Pregunta del cliente

Buenos dias,

recientemente mi inquilino ha resuelto un contrato de alquiler de local que habiamos contraido. Están pagando la indemnización estipulada en contrato,cuatro mensualidades. Me requieren que,una vez pagadas las mismas,les devuelva la fianza.¿Es esto conforme a la ley?
Por otro lado,el inquilino no me devuelve las llaves hasta que no pasen esos cuatro meses,y no en la fecha de resolución.¿es esto legal?

Muchisimas gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Estimado Sr/a:

En contestación a su consulta y al tratarse de un local (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) el art. 4.3 de la Ley de 1994 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. No resulta de aplicación a esos arrendamientos, por el contrario, lo establecido en el título II para los de vivienda, que es el único lugar donde ahora se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (arts. 11 y 12), ni siquiera por vía de analogía (art. 4 del Código Civil) pues no existe la identidad de razón que exige este precepto ya que se está, como recuerda el Preámbulo o Exposición de Motivos de la Ley de 1994, ante realidad económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativas disímiles que se hagan eco de esa diferencia», de tal modo que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes».

 

Es doctrina jurisprudencial pacifica la dictada en aplicación del art. 1124 en el sentido de que el contratante que ha incumplido sus obligaciones no puede interesar la resolución frente al contratante que sí las ha cumplido. La imposibilidad de que el arrendatario alegue el desistimiento unilateral, como causa de extinción del arriendo para uso distinto del de vivienda, ha sido también puesta de manifiesto por las Audiencias de Valladolid ( 6 de junio de 1997 [ AC 1997, 1236] ) y Burgos ( 4 de diciembre del mismo año [ AC 1997, 2501] ).

 

En este sentido adjunto sentencia:

Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª).Sentencia núm. 81/2001 de 21 febrero

AC\2001\157

ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1994): ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: RESOLUCION A INSTANCIA DEL ARRENDATARIO: desestimación: oficinas sin condiciones mínimas de confort por carecer de calefacción y con aislamiento deficiente o nulo: imposibilidad de desistimiento unilateral al ser inaplicable lo establecido para las viviendas: falta de pacto: aplicación del CC: inexistencia de vicio oculto así como de error en el consentimiento o de incumplimiento de la obligación de conservación por el arrendador.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 159/2000

Ponente: Ilmo. Sr. D. francisco tuero aller

 

Los antecedentes necesarios para el estudio de la Sentencia se resumen en su primer fundamento de derecho.La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Asturias declara no haber lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente, confirmando la Sentencia de fecha 31-1-2000, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Oviedo en autos de juicio de cognición.

 

En Oviedo, a veintiuno de febrero de dos mil uno, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por D. Ramón Avelló Zapatero, Presidente, D. Francisco Tuero Aller y D. Ramón Durán Rivacoba, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 159/2000 en autos de Juicio de Cognición, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Oviedo, promovido por Jesús M. B., representado por el Letrado señor F.-M., como demandante en primera instancia, contra Margarita C. G., dirigida por la Letrada señora H. N., como demandante en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Tuero Aller.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Que la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Oviedo dictó Sentencia con fecha treinta y uno de enero de dos mil cuya parte dispositiva dice así: «Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora señora F. B., en nombre y representación de doña Margarita C. G., contra don Jesús M. B., debo condenar y condeno a dicho demandado a que abone a la parte actora la cantidad de 220.209 ptas., correspondientes en concepto de renta pactada correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 1999; más los intereses legales de la suma de 184.256 ptas. devengados desde la fecha de la interpelación judicial, así como la cantidad de 19.200 ptas. en concepto de cuotas ordinarias de gastos de comunidad del edificio del local arrendado, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 1999, con reserva de acciones para reclamación de cuotas extraordinarias y las que resultasen de las aprobaciones de cuentas, así como otras contribuciones contractualmente asumidas por el arrendador, especialmente el IBI correspondiente al local; asimismo, debo condenar y condeno al demandado expresado a que efectúe el ingreso en Hacienda, de la suma de 40.447 ptas., en concepto de cantidad retenida por IRPF, correspondiente a los plazos de renta de los expresados períodos de pago pactados; y que desestimando íntegramente la demanda reconvencional planteada por el Procurador señor A. F., en nombre y representación de don Jesús M. B., frente a doña Margarita C. G., debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición de todas las costas causadas al demandado-actor reconvencional».

SEGUNDO

Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, conforme al art. 734 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que fue admitido en ambos efectos, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día quince de febrero de dos mil uno.

TERCERO

Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

FUNDAMENTOS DE DERECHOPRIMERO

En la demanda inicial, la arrendadora de un local destinado para uso distinto del de vivienda, ejercita la acción de cumplimiento del contrato frente al arrendatario al amparo del art. 4.3 de la actual Ley Arrendaticia ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) , a fin de obtener el pago de tres mensualidades de renta, sus intereses y cuotas de comunidad no satisfechas por el arrendatario. Este, por su parte, reconvino solicitando que se declarase resuelto el contrato con efectos al 30 de junio de 1999, así como que se condenase a la reconvenida a la devolución de la fianza (144.000 ptas.) y al pago de los gastos causados por el intento de devolución de las llaves (3.265 ptas.), también con sus correspondientes intereses. La sentencia de primer grado acogió la demanda y desestimó la reconvención, articulando el demandado reconviniente el presente recurso, en el que insiste en sus pretensiones, tras abandonar ahora la petición de nulidad del juicio que había planteado en un primer momento, al interponer el recurso.

SEGUNDO

El necesario orden en el análisis de las cuestiones que aquí son objeto de controversia exige comenzar por el estudio de la acción reconvencional. El arrendatario solicita la resolución del contrato en atención al hecho de que el local destinado a oficina, que alquiló en el verano de 1997 (el contrato es de fecha uno de agosto) por un plazo de cinco años, resultó que no reunía las condiciones mínimas de confort para trabajar en su interior, ya que carece de sistemas de calefacción y no es posible alcanzar una temperatura mínimamente razonable dado que la carpintería de las ventanas y cajas de persianas presenta deficiencias que permiten la entrada de aire del exterior, su coeficiente de transmisión térmico es muy alto y todo ello confluye con que se encuentra orientado al Norte y al Este. Tanto la prueba testifical y documental practicada en primera instancia como la pericial que se llevó a cabo en esta alzada, revelaron la certeza de tales afirmaciones, relatando los testigos que el frío que hacía en la oficina «era increíble», que «el aislamiento es realmente malo o nulo», o que las ventanas «ajustan mal y no aíslan del frío», mientras que el perito hizo hincapié en esos desajustes y deficiencias, concretando que tomada temperatura varios días y horas de este mes de febrero a una media exterior de 10, 25 grados correspondía una interior de 13,75 grados en las zonas más frías y 15,25 grados en las más favorecidas, así como que el inmueble no cumplía las prescripciones de la norma tecnológica NBE-CT-79 ( RCL 1979, 2522 y ApNDL 2887) . Ahora bien, también se ha acreditado (véase pericial) que el edificio fue construido tiempo antes de que entrara en vigor dicha norma tecnológica, que existen muchos edificios en uso en esta ciudad con las mismas características y, sobre todo, que instalando calefacción eléctrica, que no requiere obras en la estructura del edificio, puede alcanzarse una temperatura interior de 20 grados, que, aunque conlleve un mayor gasto de energía por aquellos desajustes y alto coeficiente de transmisión térmica, supondría un costo medio mensual en facturación por consumo de 3.800 pesetas (véase el estudio sobre instalación de radiadores de Hnos. Ochoa, aportado como documento núm. 21 por el propio arrendatario, considerado correcto por el perito, y testifical de quienes elaboraron ese informe, señores G., y Q., también llamados por el ahora apelante, especialmente al responder a la repregunta 3.a).

TERCERO

Siendo esto así, no cabe sino llegar a la misma conclusión alcanzada en la sentencia impugnada. Ninguno de los distintos argumentos jurídicos utilizados por el apelante puede resultar acogido, y por ello por las siguientes razones:

A) Con relación a la imposibilidad de que el arrendatario invoque el desistimiento unilateral del contrato y al derecho del arrendador de ejercitar la acción de cumplimiento ya se pronunció esta Sala en la reciente sentencia de 8 de noviembre del pasado año ( AC 2000, 2380) , recordando que el art. 4.3 de la Ley de 1994 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. No resulta de aplicación a esos arrendamientos, por el contrario, lo establecido en el título II para los de vivienda, que es el único lugar donde ahora se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (arts. 11 y 12), ni siquiera por vía de analogía (art. 4 del Código Civil) pues no existe la identidad de razón que exige este precepto ya que se está, como recuerda el Preámbulo o Exposición de Motivos de la Ley de 1994, ante realidad económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativas disímiles que se hagan eco de esa diferencia», de tal modo que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes». Tampoco cabe acudir a lo establecido en el art. 56 de la anterior Ley Arrendaticia ( RCL 1964, 2885; RCL 1965, 86 y NDL 1844) , previsto para unos contratos sometidos a prórroga forzosa, celebrados bajo una normativa cuyos principios inspiradores eran muy distintos de los vigentes en la actualidad. De ahí que, no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad, sino que, con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado (art. 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 (art. 1568), preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución. Debe recordarse, además, la norma contenida en el art. 1256 del Código Civil, de que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, que se vulneraría de permitir a uno de ellos poner fin al arrendamiento, a su conveniencia, sin haberse pactado nada sobre el particular; e insistirse, asimismo, en la fuerza obligatoria que para las partes tienen los pactos libremente estipulados (arts. 1091, 1258 y concordantes) y que es doctrina jurisprudencial pacifica la dictada en aplicación del art. 1124 en el sentido de que el contratante que ha incumplido sus obligaciones no puede interesar la resolución frente al contratante que sí las ha cumplido. La imposibilidad de que el arrendatario alegue el desistimiento unilateral, como causa de extinción del arriendo para uso distinto del de vivienda, ha sido también puesta de manifiesto por las Audiencias de Valladolid ( 6 de junio de 1997 [ AC 1997, 1236] ) y Burgos ( 4 de diciembre del mismo año [ AC 1997, 2501] ).

B) En el escrito de recurso parece que el arrendatario abandona ya la invocación a la acción de saneamiento por vicios ocultos del art. 1553 del Código Civil, en relación con los 1484, 1485 y 1486 del mismo texto legal. En cualquier caso tal acción estaría caducada por el transcurso con exceso del plazo de seis meses del art. 1490, además de que el supuesto vicio nunca podría merecer la condición de ocultar, ya que para ello sería preciso ( sentencia de 8 de julio de 1994 [ RJ 1994, 6300] ) que el mismo «no hubiera podido trascender y por tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador», siendo así que la falta de instalación de un sistema de calefacción, la orientación del local e incluso el estado de la carpintería de las ventanas era fácilmente constatable por cualquier persona.

C) Para que pueda reconocerse trascendencia al error en el consentimiento es preciso que sea esencial y, además de que no sea imputable al que lo padece, que no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo padeció, de una diligencia media o regular, teniendo en cuenta la condición de las personas (sentencias, entre otras muchas, de 14 de febrero de 1994 [ RJ 1994, 1469] y 6 de febrero de 1998 [ RJ 1998, 408] ). Y ya se ha visto que la falta del sistema de calefacción era patente (ni siquiera el arrendatario alega que le hubiera pasado desapercibido), así como también lo era su orientación y las condiciones climatológicas de la localidad, de las que el arrendatario era conocedor pues reside en la misma calle en la que se encuentra la oficina litigiosa.

Tampoco ofrecía mayores dificultades comprobar el estado de la carpintería exterior que, además; carece de la importancia suficiente en la economía del contrato como para calificarla de sustancial a los efectos del art. 1266 del Código Civil. No puede olvidarse, por otra parte, que se está ante un problema fácilmente subsanable, como ya antes se puso de manifiesto.

D) No cabe imputar esa falta de confort térmico al incumplimiento de las obligaciones que pesan sobre el arrendador, especialmente a la de conservar el local en condiciones para servir al uso convenido (art. 30 en relación con el 21 de la Ley Arrendaticia) ya que cuando se arrendó se hizo en esas condiciones, lo que presuponía que era el arrendatario quien asumía a su cargo la utilización de los medios necesarios para lograr una satisfactoria temperatura ambiente. Así se desprende, además, de su propia confesión y de sus actos inmediatamente posteriores, utilizando durante casi año y medio la oficina sin realizar queja alguna e instalando en ella algunos aparatos calefactores, aunque parece ser que insuficientes. Y

E) Las alusiones que realiza por primera vez en el escrito del recurso a la legislación de consumidores y usuarios, además de extemporáneas resultan inaplicables ya que no se está ante una actividad empresarial o profesional, objeto de esa normativa, sino ante un contrato celebrado entre particulares.

CUARTO

Lo hasta aquí expuesto habrá de traducirse en la desestimación de la reconvención, acogimiento de la demanda y rechazo del presente recurso, con la consiguiente imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada (art. 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

FALLO

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por don Jesús M. B., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Oviedo con fecha treinta y uno de enero de que dimana, confirmando dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas procesales del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

Ya entrando a responder su consulta con más detalle:

 

Me requieren que,una vez pagadas las mismas,les devuelva la fianza.¿Es esto conforme a la ley?
Por otro lado,el inquilino no me devuelve las llaves hasta que no pasen esos cuatro meses,y no en la fecha de resolución.¿es esto legal?

La fianza si que tendrá que devolversela salvo que hubiese desperfectos o impagos, pudiendo en ese caso compensar gastos que le deba con cantidad fianza.

Si no le devuelve la llave usted no tiene la posesión del local y por lo tanto no se podría entender como resuelto el contrato....no devuelva fianza hasta no tener las llaves y firmado documento de entrega de las mismas y resolución contrato, luego explore local y si todo esta bien y le ha pagado lo estipulado por contrato sobre indemnización por rescisión contrato, entonces entregue fianza.

Adjunto sentencia para mejor comprensión:

Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 4ª).Sentencia núm. 110/2005 de 21 septiembre

AC\2005\2105

ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1994): ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: reclamación de cantidad: por la arrendataria a la arrendadora: procedencia: resolución del contrato de común acuerdo: obligación de la inquilina de abonar la parte correspondiente a la renta y cuota comunitaria, así como la de devolver el local de negocio en buen estado de conservación: derecho a compensar el importe de la fianza de lo adeudado.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 111/2005

Ponente: Ilmo. Sr. D. rafael del río delgado

 

La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Cádiz desestima el recurso de apelación planteado por la parte actora contra la Sentencia dictada, en fecha22-12-2004, por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de dicha capital, en autos de juicio ordinario, confirmando la misma.

 

En la Ciudad de Cádiz a veintiuno de septiembre de dos mil cinco.

Vistos por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los autos referenciados al margen, en los que es parte apelante «Afinsa Bienes Tangibles S.A»., representada en esta instancia por el Procuradora Don Fernando Lepiani Velázquez y asistida del Letrado Don José Luis Plaza Valverde y parte apelada «J.A.Y.M. Gestión Inmobiliaria S.L»., representada en esta instancia por la Procuradora Doña Vicenta Guerrero Moreno y asistida del Letrado José María Fernández Reyes...

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de Cádiz, con fecha 22 de diciembre de 2004, se dictó Sentencia, aclarada en Autos de 31 de enero y 18 de febrero de 2005 en el juicio ordinario ya referenciado cuyo Fallo literalmente dice: «Que estimando en parte la demanda formulada por Afinsa Bienes Tangibles, SA contra la entidad JAYM Gestión Inmobiliaria, SL, y estimando en parte la reconvención formulada de contrario, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora seis euros con once céntimos (6,11 euros), sin hacer expresa condena en costas de las causadas».

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de la demandada al que se opuso la actora, y admitido el recurso en ambos efectos, elevados los autos a esta Audiencia y designado Magistrado Ponente, se formó el correspondiente rollo, que quedó visto para sentencia.

TERCERO

En la tramitación de este recurso, se ha observado las formalidades legales.

CUARTO

Ha sido Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Rafael del Rio Delgado.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Opuesta la demandada arrendadora a la reclamación de la devolución de la fianza pactada en el contrato de arrendamiento que la actora arrendataria insta en su demanda, oposición estimada, salvo en uno de sus extremos por la sentencia de instancia, se alza dicha demandante contra la misma alegando como motivos del recurso en cuanto a la obligación de abonar la renta y la cuota de comunidad correspondiente al mes de noviembre de 2003, que el contrato había quedado resuelto en 31 de octubre anterior, y respecto del pago de los desperfectos al local arrendado, que tales daños no son ciertos, pues como la arrendadora reconoció, entregó el mismo en perfecto estado.

El recurso no puede ser estimado, por cuanto como de la que a continuación se expone no cabe sino el rechazo de los motivos aducidos.

SEGUNDO

Sobre la fecha en que la extinción del contrato se produjo, la recurrente funda su tesis de que esta tuvo lugar el 31 de octubre de 2003 en el resultado de la testifical de Don Diego, contable de la demandada apelada y propuesto por ésta, que, según considera la impugnante, acredita que el contrato no estaba vigente, por haberse extinguido el último día del mes anterior, en el mes de noviembre de 2003. Sin embargo, coincidiendo con el Juez a quo no lo entiende así la Sala, porque lo afirmado por el indicado testigo al manifestar a la arrendataria, conociendo que por esta se estaba haciendo otra oficina, lo siguiente: «No hay ningún problema, los meses que ustedes estén los pagaré y no hay ningún problema», solo tiene una interpretación, y esta en la de que lisa, cabal y llanamente la arrendataria pagaría la renta los meses que estuviera ocupando el local, y como esta ocupación luego de que el contrato, que en principio aunque debía finalizar el 31 de agosto de 2003, se prorrogó por acuerdo de las partes otros dos meses, se mantuviera hasta el 17 de noviembre del mismo año en que se entregaron las llaves del local, ésta última fecha es la que ha de considerarse como de finalización del contrato, sin que la hospitalización del Sr. Roberto impidiera la entrega de las llaves del objeto arrendado y por ello la puesta a disposición del mismo a la arrendadora el día 31 de octubre, supuesto en que sí podría afirmarse con plena certeza que el contrato se habría resuelto en dicha fecha y que no pendía sobre la arrendataria actora deber alguno de hacer frente a las obligaciones que, legalmente en cuanto a la renta y contractualmente respecto de la cuota comunitaria, pesaban sobre ella.

Pero es que, junto a lo anterior, concurre en los autos una circunstancia adverada precisamente por quien ahora recurre, que constituye un argumento incontestable y que no puede soslayarse consistente en que, como atinadamente observa la demandada arrendadora, en el hecho tercero de la demanda se afirma el principio del mismo que: «Con fecha 17 de noviembre y de común acuerdo se procedió a la resolución del contrato de arrendamiento». Por ello si dicho contrato no se resolvió hasta dicho día, es innegable que la recurrente quedaba obligada en su condición de arrendataria y como contraprestación del uso del local de negocio durante el mes de noviembre, aunque solo fueran diecisiete días, a abonar la renta correspondiente a dicho mes, de 175.000 pesetas o 1.071,77 Euros, y, por haberlo así pactado en la cláusula quinta del contrato, al pago de la cuota comunitaria correspondiente al indicado mes, que asciende a la suma de 70,00 euros, con lo que al no haber cumplido tales obligaciones debe asumir las consecuencias que con arreglo al último inciso de la cláusula sexta del contrato, se derivan de dicho incumplimiento.

TERCERO

En lo atinente al reclamado abono de los deterioros causados en el local por la arrendataria demandante ahora recurrente tampoco el criterio de la Sala discrepa de la conclusión a que la sentencia combatida llega, pues efectivamente los términos del documento firmado por Don Roberto, administrador único de la entidad demandada, no autorizan a entender que en él se contrajera por el firmante la obligación de devolver la fianza, pues si efectivamente la arrendadora hubiera comprobado a la fecha 17 de noviembre de 2003, que las instalaciones y el estado del local arrendado se encontraban en perfecto estado no hubiera empleado el tiempo verbal «procederemos» para indicar cuando se iba a producir la devolución de la fianza, por lo que parece que en lugar de expresar «tras comprobar que las instalaciones y el estado del bien inmueble se encuentran en perfecto estado, procederemos a la devolución de la fianza» hubiera sido mas acertado decir «hemos comprobado que las instalaciones y el estado del inmueble se encuentran en perfecto estado y por ello procedemos (o pondremos el día tal) a la devolución de la fianza».

Además, y aparte de que según considera la Sala los términos del anterior documento parecen claros, la realidad de la obra de resanado del local arrendado realizada por la demandada no puede plantear dudas por el hecho de que se realizara cuatro meses después de la resolución del contrato, (aunque un mes y ocho días antes que el emplazamiento de la demandada), pues resulta inaceptable deducir que la misma no fue consecuencia de los desperfectos causados por la arrendataria y que constituyan un exponente de la mala fe de la arrendadora, que por otra parte recibió las llaves del local el día 17 de noviembre, con lo que es difícil aceptar que ese mismo día examinara el estado del mismo y se comprometiera a la devolución de la fianza, resultando mucho más lógico aceptar, con independencia de que los términos del documento de dicha fecha se antojan suficientemente claros, que la arrendadora recibió las llaves a la resolución del contrato y se comprometió a devolver la fianza subordinando la devolución a que el local se encontrara en perfecto estado. Ha de admitirse por ello que también en este aspecto la arrendataria incumplió el deber de devolver el inmueble en buen estado de conservación, obligación esta que además de constituir un deber impuesto a todo arrendatario por el artículo 1561 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , había sido expresamente pactada por las partes en la cláusula decimotercera del contrato suscrito entre ellas.

En consecuencia si la actora arrendataria había entregado a la demandada arrendadora la cantidad de dos mil ciento tres euros con cincuenta y cuatro céntimos (2.103,54 euros) y al propio tiempo esta última es arrendadora de aquella en la suma de dos mil noventa y siete euros con cuarenta y tres céntimos (2.097,43 euros), es claro que aunque la demandada apelada tras la realización de las operaciones que la compensación comporta, es deudora de la actora recurrente aunque no en la suma reclamada en la demanda, sino en la de seis euros con once céntimos (6,11 euros), y al haberlo estimado así la sentencia impugnada, procede la íntegra confirmación de la misma.

CUARTO

Las costas de este recurso, han de ser impuestas a la parte recurrente, por

aplicación de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) .

Vistos

los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

FALLAMOS

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Afinsa Bienes Tangibles, SA contra la sentencia dictada en 22 de diciembre de 2004 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Cádiz, debemos confirmar y confirmamos la resolución, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente a las partes conforme al artículo 248, núm. 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( RCL 1985, 1578, 2635) y con certificación de la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia para la ejecución de lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

El presente texto se corresponde exactamente con el distribuido de forma oficial por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.6 b) del Reglamento 3/2010 (BOE de 22 de noviembre de 2010).

 

Por lo tanto, incluso puestos a las malas Usted podría dar por no resuelto el contrato por no habersele entregado las llaves y por ende continuar cobrando rentas y cuando le entreguen llaves cobrar los 4 meses pactados como indemnización compensandolos de la fianza ya que ha habido resolución contrato.

Yo si Usted fuera no mandaria burofax alguno y si le envian uno contestaria en los terminos de que no se ha resuelto contrato alguno en tanto no se ha puesto a disposición la posesión del local con entrega llaves..

Atentamente,

R. Gómez

 

 

Si Usted acepta esta respuesta percibié ingresos de just answer si acepta la respuesta de otro abogado percibirá el otro letrado y no yo, Usted decide

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola.

 

No no es legal. Ud debe cobrar su indemnización y recibir las llaves en el mismo acto, de otro modo no dería indemnización. Y después y sólo despues de recibir indemnización y llaves y comprobar que todo esta en perfecto estado para su conformidad, procede la devolución de su fianza.

 

No acepte nada que no se adapte a este esquema.

 

Cobra indemnización

Recoge llaves

inspecciona su inmueble.

Verifica que todo este bien y da conformidad.

Devuelve importe fianza.

 

Ese esquema se adapta a la legalidad vigente de la ley de arrendamientos urbanos y Ud no tiene porque aceptar nada fuera de dicho esquema.

 

Si considera que mi exposición le ha ayudado y aclarado su duda por favor acepte para poder cobrar del sitio por mi tiempo.

 

Un saludo y buenos días.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Con todos mis respetos a mi otro compañero experto de just answer, creo que su respuesta con respecto a la mia.... coincide salvo que personalmente yo le he añadido algún dato más como la posibilidad de no darse por resuelto el contrato hasta que no le entreguen las llaves y la justificación mediante un exhaustivo estudio de jurisprudencia, aportando sentencias...

"Si no le devuelve la llave usted no tiene la posesión del local y por lo tanto no se podría entender como resuelto el contrato....no devuelva fianza hasta no tener las llaves y firmado documento de entrega de las mismas y resolución contrato, luego explore local y si todo esta bien y le ha pagado lo estipulado por contrato sobre indemnización por rescisión contrato, entonces entregue fianza." Le he indicado anteriormente...

 

Me produce una gran satisfacción que mi compañero coincida conmigo en la respuesta que le he proporcionado como experto, con todo ello Usted ha podido obtener mayor seguridad.... ya que somos dos abogados independientes los que le estamos diciendo lo mismo...

Por último recordarle que Usted como usuario puede decidir cual de las respuestas que le faciliten a lo largo del asesoramiento le ha parecido más correcta en cuanto fondo y forma, en función de la que usted acepte, ese letrado se verá recompensado por su trabajo.

Por mi parte y salvo que desee alguna aclaración al respecto.... estoy a la espera de sus comentarios y/o aclaraciones.

Atentamente,

R. Gómez

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

.¿Es esto conforme a la ley?

 

No, no lo es. Una indemnización es para que Ud la cobre y pueda usar su inmueble.

 

Si ud no tiene opción de usar el inmueble, no es indemnización si no pago.

 

El pago de esa forma desvirtualiza la propia indemnización.

 

Mi respuesta es difrente en el fondo y la forma y el cliente tiene la potestad soberana de aceptar la respuesta que estime oportuna.

 

 

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.
Tanto el compañero Sr. Magadan como un servidor estamos aconsejando que no devuelva la fianza hasta que no tenga las llaves del piso y compruebe que se encuentra igual que cuando lo entregó al arrendatario.... considero que estamos diciendo lo mismo....no obstante el usuario es quien tiene la última palabra. Atentamente, R. Gómez

JustAnswer en los medios:

 
 
 
Sitios web de consulta médica: Si tiene una pregunta urgente puede intentar obtener una respuesta de sitios que afirman disponer de distintos especialistas listos para proporcionar respuestas rápidas... Justanswer.com.
JustAnswer.com...ha visto como desde octubre se ha disparado el número de consultas legales de nuestros lectores sobre despidos, desempleo e indemnizaciones por cese.
Los sitios web como justanswer.com/legal
...no dejan nada al azar.
El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
Tory Johnson, colaboradora de GMA sobre temas relacionados con el lugar de trabajo, habla sobre el "teletrabajo", como JustAnswer, en el que expertos verificados responden a las preguntas de las personas.
Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
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