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Noelia
Noelia, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 231
Experiencia:  Licenciada en Derecho por la Universidad de Santiago de Compostela
55861254
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Noelia está en línea ahora

un se or compro una vivienda en ruinas .la rehabilito y ahora

Pregunta del cliente

un señor compro una vivienda en ruinas .la rehabilito y ahora dice que le molestan las escaleras de aceso a un huerto del cual soy propietaria encima de las escaleras nos abrio una ventana de 1,08 de ancho por 140 de largo ventana que nunca existio en dicha fachada que puedo hacer ante esto
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  Noelia escribió hace 5 año.
Si la ventana nunca ha existido podríamos hablar de que su vecino le está tratando de imponer una servidumbre de luces y vistas, un gravamen que no está obligada a soportar.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Ahora le toca a usted comprobar la legalidad de la ventana que su vecino ha abierto en la casa rehabilitada y obligarlo a que la cierre a través de una acción negatoria de servidumbre.
Experto:  Noelia escribió hace 5 año.
*“la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (artículo 530 del Código Civil), pudiendo establecerse por Ley o por la voluntad de los particulares (artículo 536 del Código), por prescripción (artículo 537) o por la presunción legal del artículo 541, siendo una de las acciones características que hacen relación a la servidumbre la llamada negatoria, que compete al dueño de la finca libre sobre la que otro pretende disfrutar una servidumbre, para obtener la declaración de libertad del predio con expresión de que no existe a favor del perturbador ningún derecho de servidumbre y la lógica consecuencia de imponerle una conducta de abstención en la realización de actos perturbatorios”.
*"la inobservancia de dichas distancias o la construcción de una ventana de mayores dimensiones a las previstas en el Código Civil habilita al dueño del predio vecino a solicitar su supresión, mediante el ejercicio de una acción real, siempre que no hayan transcurrido más de treinta años desde la construcción de dicha ventana o del simple hueco en la pared"


Aquí le dejo una sentencia que quizás sea de su interés.


Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3ª, Sentencia de 2 Feb. 2006, rec. 540/2005
Ponente: Muñoz Acero, Marina de la Cruz.
Nº de sentencia: 25/2006
Nº de recurso: 540/2005
Jurisdicción: CIVIL

LA LEY JURIS:(NNN) NNN-NNNN2006
SERVIDUMBRES. Luces y vistas. ACCIÓN NEGATORIA. Límites a la ubicación y dimensión de los huecos abiertos en pared propia y necesidad de respetar las distancias mínimas entre propiedades. Vistas rectas sin distancia entre predios contiguos y no separados por la vía pública. La propiedad siempre se presume libre. El cierre de las ventanas no es consecuencia necesaria de la inexistencia de la servidumbre, sino de la infracción de las limitaciones del dominio por razón de la vecindad entre los fundos. La esencia de la servidumbre no es el hecho jurídico de recibir iluminación y poder contemplar el predio vecino, sino la prohibición para el dueño del predio sirviente de hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. No es dable considerar legal la apertura de las ventanas, al no guardar la distancia reglamentaria.
Texto
En Mérida, a dos de febrero de dos mil seis
S E N T E N C I A Nº 25/2006.
Iltmos/as. Sres/as.
PRESIDENTE:
DOÑA MARINA MUÑOZ ACERO (Ponente)
MAGISTRADOS:
DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN
DON JESÚS SOUTO HERREROS
Autos núm. 533/04
Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial, los Autos nº 533/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Villafranca de los Barros, sobre juicio ordinario, en los que aparece como apelante D.ª Leticia, asistida del Letrado Sr. Galán Gordillo y representada por el Procurador Sr. García Gordillo, y como parte apelada D. Gaspar y D.ª Estíbaliz, defendidos por el Letrado Sr. La Moneda Díaz y representados por la Procuradora Sra. Pozo Arranz.
ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la sentencia apelada que con fecha 30-05-05 dictó la Sra Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Villafranca de los Barros.

SEGUNDO.- La referida sentencia apelada contiene fallo del tenor literal siguiente: "Estimada parcialmente la demanda interpuesta por D.ª Leticia, representada por la Procuradora Sra. Lemus Viñuela, ontra D. Gaspar y D.ª Estíbaliz, representados por el Procurador Sr. López Navarrete, declaro la inexistencia de servidumbre de desagüe y condeno a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración y a canalizar las aguas de forma que estas no caigan sobre el solar propiedad de la actora, desestimando la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas articulada en la demanda, absolviendo a los demandados de las peticiones consecuentes a dicha acción.

TERCERO.- Contra expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que le fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la contraparte, para su adhesión o impugnación al mismo, y una vez verificado se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTO siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta D.ª MARINA MUÑOZ ACERO.
FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Circunscribiéndonos a lo que es objeto únicamente de debate y resolución en la presente alzada, hemos de decir que la parte actora, hoy recurrente, con fundamento en el art. 582 del cc., y demás concordante, ejercita la acción típica de defensa del dominio, denominada "negatoria", encaminada a solicitar, con apoyo en el principio jurisprudencial de que "la propiedad se presume libre mientras no se demuestre lo contrario", la declaración de que se niegue la servidumbre de luces y vistas que el demandado ha establecido a su favor, sobre la finca de su propiedad, y, en consecuencia, se le condena a que cierre las ventanas y la terraza abiertas por el mismo en la pared del fondo de su finca, por cuanto las mismas aparecen abiertas con vistas directas sobre su predio colindante, sin respetar la distancia, que exige el mencionado precepto, de dos metros sobre la línea divisoria de ambos predios. Pretensión a la que el demandado contesta no discutiendo en realidad ni la inexistencia de la mencionada servidumbre, ni la distancia referida de la construcción de tales ventanas, de vistas directas, sobre la finca vecina, pero oponiéndose no obstante a la misma por considerar que, en cualquier caso, la acción ejercitada ha prescrito al tratarse de una acción real sobre bienes inmuebles, en la que el plazo que opera para el ejercicio de la misma es de treinta años, de conformidad con el art. 1963 CC, y que por ende dicho ejercicio es extemporáneo al haber transcurrido más tiempo desde que se construyeran las susodichas ventanas y terraza, por lo que termina, en consecuencia, instando la desestimación de tal acción negatoria, que, junto con otra de servidumbre de desagüe, ahora no discutida, es ejercitada en la presente litis y que, como decimos, considera prescrita; solicitud que fue recogida por la sentencia de primera instancia al entender la Juzgadora de dicho grado que no había quedado acreditada cual era la distancia existente entre dichas aperturas y el fUndo vecino de la actora, y ni siquiera si las vistas eran rectas u oblicuas, al no haberse alegado nada al respecto por dicha demandante, entendiendo, según parece, que no eran posibles las primeras por no hallarse las construcciones a la misma altura, y tras lo cual desestima la acción sin entrar a resolver la invocada prescripción extintiva, a la que sólo alude con la consideración de que, en cualquier caso, no sería aplicable al estimar acreditado que la terraza ha sido levantada en fecha reciente, pero sin realmente entrar en su estudio ni pronunciarse sobre ella, que, en consecuencia, debe estimarse implícitamente rechazada. Pronunciamiento desestimatorio de la mentada acción negatoria que es combatido, en la presente alzada, sobre la base de estimar que se ha infringido por la Juzgadora de primer grado lo dispuesto en los arts. 281.3 y 405.2 de la LEC, al entrar en la valoración errónea de un hecho que resultó incontrovertible por admitido y desestimar la pretensión de la actora basándose precisamente la misma en tal hecho de la indeterminación de la distancia entre las denunciadas construcciones y el solar de la actora, que no ha sido puesto en tela de juicio, por las partes, en el presente litigio, en el que en suma el único hecho controvertido se circunscribió a la fecha de la referida construcción de las ventanas y terraza, para así determinar el éxito o fracaso del instituto de la prescripción extintiva invocada por el demandado, que, sin embargo, en la presente alzada, se aquieta al referido pronunciamiento desestimatorio implícito de su excepción, sin combatirlo, pues, ni directamente ni mediante su impugnación, al argumentar tan sólo, en su escrito de oposición al recurso, que la actora nada dijo sobre la cuestionada distancia, cual debería haberlo hecho y acreditado al ser ello constitutivo de su pretensión, por lo que nada tuvo que alegar sobre la misma, suplicando, tras ello, la desestimación del recurso y la subsiguiente confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Planteado de esta suerte el debate litigioso, -y dejando a un lado la referenciada excepción, al devenir ya improcedente su estudio ante la falta de su alegación de nuevo en esta alzada, como acabamos de exponer- se advierte, en primer lugar, que efectivamente la sentencia recurrida incurrió en la vulneración de las referenciados preceptos de la Ley Ritual (arts. 281.3 y 405.2 Lec) al desestimar sin más la procedencia de la acción que enjuiciamos centrando el debate planteado por las partes en un punto (cual es la distancia antes dicha) no puesto en litigio por las partes.
Dicho esto, conviene reseñar, asimismo, que no obstante la rúbrica general en que se comprenden los arts. 580 a 585 del Código Civil, sólo éste último precepto se refiere en realidad a la figura de la servidumbre predial como derecho real sobre cosa ajena, o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, ya que los restantes artículos se refieren a las limitaciones que afectan a los propietarios de las fincas por razón de la vecindad o contigüidad de éstas, y en aras de una justa situación de equilibrio entre las mismas, no siendo pues éstas restricciones recíprocas, establecidas directamente por la Ley, técnicamente servidumbres.
Y es precisamente en este marco de las relaciones de vecindad donde se encuentras recogidos los arts. 581 y 582 del Código Civil, aplicables al caso enjuiciado, y que establecen límites sobre la ubicación y dimensión de los huecos en pared propia para obtención de luces (art. 581) o sobre la necesidad de respetar distancias mínimas cuando se trata de ventanas o voladizos con vistas rectas sobre el fundo vecino (art. 582), por lo que el derecho postulado por el actor a que se ordene al demandado el cierre de dichas ventanas no se derivaría por tanto directamente de la inexistencia de servidumbre, como cree el mismo, (aunque la prueba de la existencia de tal servidumbre, por el demandado, si impediría lógicamente el éxito de tal acción) sino de lo prevenido en el citado art. 582, por lo que no debe resolverse ello por ende como una consecuencia obligada de la estimación, en su caso, de la acción negatoria ejercitada asimismo por el actor.

TERCERO.- Partiendo de dichas premisas y centrándonos ya en el supuesto contemplado, procede en primer lugar estimar la pretensión de que se declare la inexistencia de servidumbre de luces y vistas a favor de la finca propiedad de los demandados, sobre la finca del actor, habida cuenta que, como hemos dicho anteriormente, ello ha sido admitido implícitamente por dicha demandada, a quién incumbía obviamente la carga de demostrar su existencia, dada la presunción "iuris tantum" de que la propiedad se presume libre mientras no se demuestre lo contrario, y es claro, además, que ninguna prueba hace pensable su adquisición por prescripción o la existencia de título o negocio jurídico constitutivo de tal servidumbre, que ni siquiera es alegado por aquella, ya que, antes al contrario, en la certificación registral de la finca actora incorporada con la demanda, reza que la misma se halla libre de carga o gravamen alguno.

CUARTO.- Y, en segundo lugar, y por lo que respecta a la petición del cierre de tales ventanas, que, como ha quedado expuesto, no es una consecuencia necesaria de la inexistencia de servidumbre de luces y vistas, sino de la infracción de las limitaciones del dominio por razón de la vecindad entre los fundos, es de estimar, de igual modo, que ha de prosperar la misma habida cuenta que ha quedado debidamente acreditado, en las actuaciones, por el propio reconocimiento implícito de la parte demandada, que las ventanas y la terraza litigiosas están abiertas en la pared del fondo de la vivienda de ésta a menos de la distancia mínima de dos metros, impuesta por la legislación civil, que debe existir desde la pared en que se abran al predio colindante, en vistas rectas, evidenciándose pues, a este respecto, el error de la Juzgadora al cuestionar tal medida y considerar que la actora no ha hecho alegación ni prueba sobre ello, ya que, antes al contrario, la actora en su demanda (concretamente en su fundamento jurídico cuarto) decía que las distancias establecidas en los arts. 582 y 583, no se cumplían en el presente caso, ya que la vista era recta y no existía ninguna distancia entre los dos predios por ser contiguos y no estar separados por vía pública. Hecho que no fue discutido por la contraparte y que, asimismo, no puede ponerse en duda, como hace la Juzgadora, por el simple dato de que las construcciones no sean de la misma altura, al ser la del demandado una vivienda construida en piso alto y la de la actora un solar urbano edificable, ya que ello no quita que exista la referida vista recta sobre el vuelo de la mentada finca, habida cuenta que en definitiva dicha servidumbre se refiere al derecho de abrir huecos o ventanas en pared propia desde las cuales una persona pueda mirar hacia un fundo ajeno, o derecho para gozar de vistas, siendo la esencia de tales servidumbres (en las que la de luces está incluida en la de vistas) no el hecho jurídico de recibir iluminación y poder contemplar el predio vecino, sino en la prohibición que recae sobre el dueño del predio sirviente de hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre, como es tapar los huecos, levantando pared en su terreno, aparte que dicho extremo, como ya quedó dicho, en momento alguno ha sido objeto de contienda entre las partes, por lo que, a la vista de ello, es inconcuso que para poder ser toleradas a dicha distancia por el actor, se requeriría que el demandado tuviese derecho a tener luces y vistas sobre el predio colindante, por alguno de los medios admitidos en derecho, lo que no ocurre en el caso presente, ya que, lo aquí discutido, es, como ha quedado dicho, el derecho de recibir luz y disfrutar de vistas sobre el predio colindante, que desde el momento que no se ha acreditado, ni siquiera alegado, que tales aperturas (ventanas y terraza) se traten en realidad de huecos que reúnan las características señaladas en el art. 581 del C.C., (que autoriza la apertura de ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 cms en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre y que por no ser constitutivos de servidumbre no pueden impedirse, sin prejuicio de lo dispuesto en los dos últimos párrafos del precepto) y que, por tanto, tuvieren que ser aceptadas, como actos tolerados, no es dable considerar legal la apertura de las mismas, al no guardar la distancia reglamentaria, y permitir en definitiva la inspección sobre el predio contiguo, que si bien, ciertamente, es un campo de labor, al parecer, o al menos un solar sin edificar, es obvio que su titular tiene facultades constructivas sobre el mismo, pudiendo por tanto edificar un chalet, vivienda o piscina en el futuro que podrían verse limitadas y afectadas por la inmisión que constituirán sin duda tales vistas del demandado, indiscutiblemente generadoras de una servidumbre susceptible de consolidarse en su día por prescripción, de lo que se colige que el actor tiene derecho a impedir que se aperturen tales ventanas, desde las que se domina su finca, sin respetar los límites antes expuestos, debiéndose concluir, en consecuencia, en la procedencia de estimar el recurso planteado y revocar la sentencia de instancia ordenando la supresión de tales ventanas y terraza, junto con la declaración de que la finca del actor, descrita en el hecho 1º de la demanda, no debe servidumbre de luces y vistas a la finca del demandado, descrita en el hecho 2º de la misma.

QUINTO.- Por último, y en cuanto a las costas de primera instancia, es procedente su imposición a la demandada, por imperativo legal, dada la estimación íntegra de la demanda, y sin que proceda hacer declaración en cuanto a las causadas en esta alzada, dada la naturaleza de la presente resolución.
VISTOS los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El REY y en virtud de la autoridad que nos es conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español,
F A L L A M O S:
Que, ESTIMANDO el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, D.ª Leticia, contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Villafranca de los Barros, en el procedimiento ordinario, tramitado bajo el núm. 533/04, a que el presente Rollo se contrae, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la mentada resolución; y, en su consecuencia, pronunciamos en su lugar el fallo de que estimando íntegramente la demanda formulada por dicha parte recurrente, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS que la finca de su propiedad, descrita en el hecho primero de la demanda, no está sujeta a servidumbre alguna de luces y vistas a favor de la finca de los demandados, D. Gaspar y D.ª Estíbaliz, descrita en el hecho segundo de la misma, sitas en el término municipal de Hornachos, y que, asimismo, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a dichos demandados a estar y pasar por dicha declaración y a cerrar las ventanas y terraza abiertas en la pared del fondo de su propiedad y que miran hacia el solar de la actora recurrente, bajo apercibimiento expreso que de no hacerlo se hará a su costa; CONFIRMANDOSE el resto de los pronunciamientos contenidos en la parte dispositiva de la resolución apelada y que no han sido impugnado. Todo ello con expresa imposición de las costas causadas en primera instancia a los demandados; y sin que proceda hacer declaración sobre las causadas en esta alzada.
Notifíquese esta resolución a las partes, dando cumplimiento a lo ordenado en el art. 248.4 de la L.O.P.J.
Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de lo resuelto, a fin de que se proceda a su ejecución y cumplimiento, archivándose el original en el Libro Registro de sentencias civiles de esta Sección.
Así por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.
Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que certifico.

SI LA RESPUESTA LE PARECE ADECUADA NO OLVIDE ACEPTARLA, SIN PERJUICIO DE QUE PUEDA PLANTAR TODAS LAS DUDAS QUE SE LE PLANTEEN RESPECTO AL TEMA EN CUESTIÓN. RECIBA UN CORDIAL SALUDO.
Experto:  Noelia escribió hace 5 año.
Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.
Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Según esto las servidumbres de luces o de vistas son discontinuas y aparentes; Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.Mientras no haya título no hay servidumbre.

Le recuerdo que si la respuesta le parece adecuada no debe olvidar ACEPTARLA, sólo así recibiré una compensación por mi tiempo. En caso contrario es la propia página la que se queda con el depósito entregado.
Experto:  Noelia escribió hace 5 año.
Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.
Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Según esto las servidumbres de luces o de vistas son discontinuas y aparentes; Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.Mientras no haya título no hay servidumbre.

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