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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1893
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
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Buenas tardes, mi consulta es la siguiente Vivo en un bloque

Pregunta del cliente

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
Vivo en un bloque que tiene aluminosis, me he enterado a raiz de poner mi piso a la venta en una inmobiliaria, y ésta sabia que contenia este problema. El caso es que la prueba se hizo en el 2004 y yo compré la vivienda en el 2005. Tengo algun derecho a algo? teniendo en cuenta que se gestionó en su día por una gestoria y los trámites los llevó una intermediaria. Tambien saber, que no se, quien hizo en aquel entonces aquella prueba, particular o comunidad¿?
Haber si pudieran aclararme algo.
Muchas gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.


Buenas tardes,

La aluminosis es una lesión del hormigón que se manifiesta especialmente en las viguetas de los forjados de los edificios, por la cual el hormigón utilizado pierde sus propiedades haciéndose menos resistente y más poroso, poniendo así en peligro la estabilidad del edificio.

Usted puede reclamar contra la constructora y la promotora del edificio, así como contra los técnicos encargados de la dirección técnica y facultativa de la obra (aparejador y arquitecto superior)

Es necesario conseguir un informe emitido por un técnico (arquitecto superior o arquitecto técnico) y que determine, con exactitud, los daños del edificio, y la posibilidad de reparar los mismos, la valoración de esos daños, etc. La obtención de ese informe es fundamental.

Sobre la base de ese informe usted tendrá que reclamarles a los responsables de esa situación.

Para la reclamación de un vicio ruinógeno de la construcción usted tiene un plazo de 10 años según señala el CC en el artículo 1591 y la Ley de Ordenación de la Edificación.

Para las reclamaciones judiciales usted podría solicitar justicia gratuita siempre y cuando no gane más de 1288 euros brutos mensuales.

NO OLVIDE ACEPTAR LA RESPUESTA Y ASIMISMO PODRÁ SOLICITAR CUANTAS ACLARACIONES NECESITE.

Saludos cordiales.
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Le adjunto sentencia de un caso de aluminosis. Quedo a su disposición para seguir aclarando dudas.

Saludos cordiales.


Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª)
Sentencia de 29 enero 2002 JUR 2002\111714



COMPRAVENTA CIVIL: obligaciones del vendedor: saneamiento: acción redhibitoria: estimación: aluminosis: utilización de cemento aluminoso en las viguetas de los forjados de los techos de las viviendas y del sótano del edificio: conocimiento por parte de la vendedora de la existencia de dicho vicio: vivienda de segunda mano.
DAÑOS Y PERJUICIOS: derivados de culpa contractual: estimación: compraventa: coste del alquiler de otra vivienda que tuvo qué arrendar la actora: cómputo del tiempo.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación núm. 573/2001

Ponente: Ilmo. Sr. D. Ramón Foncillas Sopena

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de Enero de dos mil dos.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio menor Cuantía, nº 338/99 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí, a instancia de Dª. CARMEN M. M. representada en 1ª instancia por el Procurador D. Vicenç, R. i M., y en esta segunda instancia por el Procurador Don Ricard S. P. a los solos efectos de oir notificaciones, y dirigida por el Letrado Don Joan Mª X. i Q., contra Dª. MARÍA CLARA M. S. representada en 1ª Instancia por la Procuradora Victoria M. F., y en esta segunda Instancia por la Procuradora Doña Enriqueta S. V. a los solos efectos de oir notificaciones, y dirigida por la Letrada Doña Montse S. B.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Enero de 2.001, por la Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda de Juicio Menor Cuantía que se ha seguido en este Juzgado bajo el número de procedimiento nº 338/99. interpuesta por el Procurador Sr. R. i A., en nombre y representación de Carmen M. M., contra la demandada, Mª. Clara M. S., quien ha comparecido por medio de la procuradora Sra. M. F., debo acordar la rescisión del contrato de compraventa celebrado entre Carmen M. M. y Mª. Clara M. S., relativo a la vivienda sita en el ...º, ...ª, del nº ... de la Rambla Ribatallada de Sant Cugat del Vallés, formalizada en documento privado en fecha 29 de Marzo de 1999, y elevada á pública en fecha 27 de Abril de 1999, y por ello, condeno a la demandada a que abone a la demandante las siguientes cantidades: 1.- la devolución a la actora del precio de venta total satisfecho por la demandante, 22.000.000 de pesetas, lo que comportará la devolución de la cosa vendida, 2.- los gastos de escritura pública satisfechos por la actora, que ascienden a 1.257.000 pesetas, 3.- al pago de la cantidad que haya pagado la demandante por impuestos derivados del otorgamiento del contrato, así como de los que graven la propiedad en tanto las cosas vuelvan al estado anterior, 4.- al pago de todos los gastos que la actora haya soportado como propietaria del inmueble, por comunidad, derramas ordinarias y extraordinarias, hasta que se retornen las cosas al estado en que se hallaban, antes de la transmisión de la titularidad de la finca, y 5.- al pago de los gastos que suponga la cancelación de las inscripciones correspondientes en el Registro de la Propiedad, como consecuencia de esta resolución, cantidades las últimas que se determinarán en ejecución de Sentencia; se condena igualmente a la demandada, al pago de una indemnización por daños y perjuicios de. UN MILLÓN SETECIENTAS MIL PESETAS (1.700.000.-), siendo de aplicación a estas cantidades los intereses moratorios, desde la interpelación judicial, y con expresa condena en costas para la demandada".

SEGUNDO

.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraría que se opuso mediante escrito de fecha veinte de junio de dos mil uno; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO

.- Se señaló para votación y Fallo el día DIECISIETE DE ENERO DE DOS MIL DOS.

CUARTO

.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

.- La sentencia de 1ª instancia acuerda la resolución del contrato de compraventa celebrado entre la actora Dª. Carmen M. M., como compradora, y la demandada Dª. Mª Clara M. S., como vendedora, mediante documento privado de 22 de marzo de 1.999, más tarde elevado a escritura pública, relativo a la vivienda sita en el ...º, ...ª del núm. ... de la Rambla de Ribatallada de Sant Cugat del Vallés, por apreciar la concurrencia del vicio oculto consistente en la utilización de cemento aluminoso en las viguetas de los forjados de los techos de las viviendas y del sótano del edificio (ver informe de la empresa Cotca encargado por la Comunidad y aportado por la demandada, folio 110).

Consiguientemente se condena a la demandada a devolver el precio de la compraventa y a pagar los gastos del contrato, de comunidad e impuestos, y a proceder a la cancelación de las inscripciones registrales, así como a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios ocasionados, concretamente los del arrendamiento de una vivienda, ya que aquélla conocía la existencia del vicio y no lo manifestó a la compradora.

SEGUNDO

.- La demandada discrepa de la valoración que se hace en la sentencia sobre la concurrencia del vicio redhibitorio y sostiene que el edificio, y la vivienda en concreto, presentan un estado correcto pese a la existencia del cemento aluminoso, no habiendo degenerado la situación en la patología de la aluminosis . En definitiva, sitúa el vicio en la aluminosis , es decir, en la manifestación externa y patológica de los deterioros, y no en la presencia del cemento aluminoso sin proyección exterior de efectos ruinógenos .

No podemos estar conformes con tal apreciación ya que, como acertadamente se razona en la sentencia apelada, la sola presencia de cemento aluminoso, sin manifestaciones externas en forma de deficiencias o patologías constructivas, constituye un defecto que, si no hace impropia la vivienda para el uso a que se le destina, sí al menos disminuye de tal modo este uso, en unas circunstancias que luego se expondrán, que de haberlo conocido el comprador habría dado menos precio por ella o no la habría adquirido, según prevé el art. 1484 del Código Civil.

En efecto, el problema fundamental del cemento aluminoso es que con el paso del tiempo, y por la influencia de la humedad y de la temperatura, puede sufrir determinados procesos destructivos, como se describe perfectamente en el informe Cotca ya mencionado y en el dictamen del perito judicial D. Luis B.. Así, aparte de la hidrólisis alcalina que provoca una descomposición de los aluminatos de calcio hidratados, y la carbonatación que deja las armaduras desprotegidas, se produce una conversión cristalográfica, de forma que el aluminato cálcico hidratado, que cristaliza inicialmente en el sistema hexagonal se transforma en cristales cúbicos estables, lo que aumenta la porosidad y disminuye las resistencias mecánicas del hormigón y su durabilidad.

Debe significarse que tal proceso de alteración cristalográfica aparece culminado en la finca de autos pues en el anexo I, relativo a los ensayos y análisis efectuados, del informe Cotca se hace constar que en ninguna de las muestras fabricadas con cemento aluminoso se observan aluminatos hexagonales. Se responde así a la apelante, que en su escrito de recurso protesta por la conclusión que establece en tal sentido el perito judicial, que no hace sino recoger el resultado de los análisis y la conclusión del informe Cotca presentado por dicha parte.

Llegados a este punto, es obligado deducir que el cemento aluminoso, convertido en un elemento con menor resistencia de la que sería de esperar, y con la incidencia que ello puede tener en la durabilidad y estabilidad del edificio, representa un factor de riesgo que debe ser solventado a través de actuaciones imprescindibles y costosas, que obviamente no recaen sobre construcciones que no presentan tal circunstancia negativa, lo que supone, por comparación con estas últimas, una innegable carga o demérito que pesa sobre el propietario afectado y que constituye sin duda, jurídicamente hablando, un supuesto de vicio.

Estas actuaciones, en las que coinciden todos los informes obrantes en autos los dos mencionados y el del arquitecto D. Antoni B., aportado por la actora y refrendado en cuanto a su corrección por el perito judicial- deben pasar por cuidadosas inspecciones periódicas, como máximo cada dos años, con especial incidencia en los elementos, como bajantes, claraboyas, terrado, fachadas y demás, de las que puede depender la incidencia de humedad y cambio de temperatura sobre las cuestionadas viguetas. El perito judicial, previendo una actuación sobre ellas, da una cifra mínima de coste del orden del 16% sobre el precio pagado por la vivienda de autos, y si bien acaba diciendo que la vida útil del edificio puede llegar a ser la normal de este tipo de inmuebles, lo cierto es que ello se hace partiendo de intervenciones de sustitución funcional o de refuerzo de las estructuras de forjado, con actuaciones complementarias en este último caso que tienen como denominador común la mejora de la estanqueidad de la red de desagües y suministros de agua, la impermeabilización de terrados y el tratamiento de las paredes de fachadas y patios (ver contestación del perito judicial al extremo 6º).

TERCERO

.- En la línea de lo que se está exponiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1.997, y en un supuesto análogo al presente, en que las vigas del edificio estaban construidas con cemento aluminoso sin constancia de seriales externas de deterioro constructivo por lo que la finca podía ser habitada y utilizada con normalidad en la época del proceso, llega a la conclusión de que las mencionadas alteraciones químicas en el hormigón, "por sus efectos y consecuencias, posibilitan su inclusión o equiparación a los defectos ocultos de la cosa vendida, cuyo mecanismo se- regula en los arts. 1484 y siguientes del Código Civil". La sentencia, tras indicar que la calificación de vicio o defecto oculto aplicada a la existencia de cemento aluminoso no depende en absoluto de que su uso fuese o no permitido en el ramo de la construcción, acaba diciendo que "la inhabilidad absoluta o insatisfacción total no tienen por qué concurrir necesariamente en los supuestos de defectos ocultos que posibilitan la acción específica que conceden los preceptos mencionados, no siendo por tanto óbice la circunstancia de que en la actualidad sea factible habitar y utilizar la vivienda con normalidad pues lo relevante es que la presencia de cemento aluminoso supone la necesidad de acometer cuantiosas y periódicas reparaciones de control y la reducción considerable del tiempo de disfrute y uso del inmueble".

Tal reducción, añadimos nosotros, es evidente que se halla condicionada a las revisiones, reparaciones y su resultado, debiendo significarse que todo ello tiene su reflejo en el valor económico del inmueble pues desde luego nadie paga el mismo precio por una vivienda de edificio construido con cemento aluminoso que por otra que no padezca tal circunstancia.

CUARTO

.- En cuanto al conocimiento, dos cosas hay que decir: que la demandada conocía la existencia del cemento aluminoso -asistió a la junta de la comunidad de 27 de enero de 1.999 en la que se trató del tema, y es algo que no se discute- y que no lo comunicó a la actora, la cual no tuvo conocimiento del problema -al menos no constan tales comunicación y conocimiento-, de lo que se desprende, por un lado, que no hay óbice para la prosperabilidad de la acción ejercitada con base a los arts. 1484 y siguientes del Código Civil, y por otro, que la vendedora debe responder, de conformidad con el art. 1486, de los daños y perjuicios.

El conocimiento de la actora lo sitúa la parte contraria en su escrito de recurso en la circunstancia de haber procedido a encargar en junio de 1.999 una cata y análisis sobre una viga y un informe técnico sobre el resultado, lo que según la demandada acreditaría el conocimiento preexistente del problema. Ello desde luego no prueba nada pues resulta del todo punto verosímil que una vez adquirida la vivienda y en relación con ella y tras el contacto con los vecinos de la finca tuviera noticia del problema y aprovechara las obras de adaptación en curso -también totalmente lógicas tratándose de una vivienda de segunda mano que llevaba algún tiempo deshabitada- para comprobar la existencia o inexistencia del cemento aluminoso. En cuanto a dichas obras, tampoco puede alegarse, como hace la demandada apelante, que vendrían a evidenciar un defectuoso estado de la construcción, pues lo que reflejan es sólo una necesidad o deseo de adaptación de una vivienda de segunda mano para acomodarla al uso de la adquirente, y de ningún modo la existencia de deficiencias provocadas por la aluminosis, que si ha quedado claro por conformidad de ambas partes es que no se había manifestado en forma de patologías o deterioros externos y visibles.

QUINTO

.- La indemnización por daños y perjuicios señalada en la sentencia es por el coste del alquiler de otra vivienda que tuvo qué arrendar la actora, haciéndose el cómputo a partir del mes de septiembre de 1.999 en el que, de no haberse frustrado la compraventa, podría haber ido a vivir al piso comprado al terminarse las obras de adaptación previstas.

Nos parece procedente el concepto indemnizatorio pues la realidad de la imposibilidad de ocupación de vivienda de compra es innegable pero el período de cómputo del perjuicio debe cerrarse en marzo de 2.000 en que, según la hija de la actora, cesó el arrendamiento por el que se reclama, ignorándose, ya que no lo ha aclarado dicha parte, ni siquiera en el escrito de contestación al recurso, en qué situación quedó. Lo cierto es que liga el período de indemnización al contrato instrumentado en el documento 15 de la demanda, y no es menos cierto que acabó su efecto en el mencionado mes de marzo de 2.000.

La cantidad que se concederá por tanto será la de 700.000 pts., lo que supone una estimación parcial del recurso.

Estimación parcial que también afectará a las costas de primera instancia pues, no habiéndose acogido totalmente la demanda, lo que se ha acentuado con la reducción indicada de la indemnización de daños y perjuicios que se hace en esta instancia, debe dejarse sin efecto su imposición, sin que tampoco proceda hacer pronunciamiento respecto a las de esta alzada.

FALLAMOS

Se estima en parte el recurso interpuesto por Dª. MARÍA CLARA M. S. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí de fecha 23 de Enero de 2.001, la cual se revoca únicamente en el sentido de fijar la indemnización de daños y perjuicios a cargo de dicha apelante y a favor de la actora Dª. CARMEN M. M. en la cantidad de 4.207,08 Euros y de dejar sin efecto la condena en costas, confirmándose en los demás pronunciamientos, y todo ello sin hacer imposición de costas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Barcelona, a 13 febrero 02. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes.

DOY FE.
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.


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