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Jesús
Jesús, Licenciatura/Derecho
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 83
Experiencia:  Abogado colegiado ejerciente /DERECHOS REALES
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Buenos días, Gracias XXXXX XXXXX rapidez en su respuesta. Respecto

Pregunta del cliente

Buenos días,
Gracias XXXXX XXXXX rapidez en su respuesta.
Respecto a la Licencia de Primera Ocupación, nosotros sabíamos que carecía de ella en el momento de la firma y así consta en el contrato, lo que supongo no es nada favorable para nosotros. Hemos averiguado que lleva solicitada bastante tiempo y finalmente se obtendrá a finales de Enero o principios de Febrero. En relación a otros motivos para querer anular el contrato, nosotros nos desplazamos desde Inglaterra, donde habíamos residido durante 6 años. Mi suegra sufrió un infarto cerebral la semana pasada, ha quedado totalmente dependiente y su familia hemos decidido mantenerla en casa, una vez reciba el alta médica, y asumir sus cuidados. Por ello nos vemos obligados a regresar al Reino Unido. Sin los más de 30.000 Euros que entregamos como arras, quedaríamos en una situación económica sumamente delicada. La explicación que el abogado que he consultado me ha dado es que la cláusula referente a la luz y agua de obra afecta únicamente a la parte de alquiler, pero no a la de compra. Desde mi ignorancia en temas legales no puedo comprender como el hecho de que se haya mentido en una cláusula no invalida el contrato. En mi investigación en Internet, veo que la legalidad en este tipo de contratos no es demasiado clara, he leído que la parte de alquiler y la opción a compra se consideran independientes pero íntimamente ligadas, lo que me ha creado gran confusión. De momento creo no haber olvidado ningún detalle relevante. ¿Sería aconsejable que le envíara por correo electrónico una copia del contrato para que me pudiera usted aconsejar de manera más concreta? Gracias XXXXX XXXXX ayuda. Un saludo, Elena Villarta
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.


Hola de nuevo,

Puede adjuntar el contrato de arrendamiento como archivo adjunto a su pregunta, para el mejor análisis del mismo.

Es cierto que el hecho de que conocieran que la licencia de obra no está concedida, no ayuda. No obstante, ustedes pueden ir al Ayuntamiento a verificar si tiene conocimiento del enganche de luz. En caso contrario, tendría ahí la causa de resolución del contrato.

Entiendo que si ustedes no pueden vivir en la vivienda (por ejemplo, porque el Ayuntamiento corte la luz, tras la comunicación que hagan ustedes) se resuelve el contrato de arrendamiento para también la opción de compra. Si ustedes no pueden vivir en la vivienda se frustra el fin del contrato. No hay que olvidar que, la opción de compra, solo es eso, una opción que ustedes ejercitan o no según su criterio.

Sería importante conseguir un certificado municipal que acredite el enganche ilegal del suministro eléctrico.

Sigo a su entera disposición.
Cliente: escribió hace 5 año.

graphicHola Eduardo,

He intentado adjuntar el contrato, pero al ser 6 imágenes escaneadas, el archivo es demasiado grande.

El caso es que alguien alertó a la compañía eléctrica, quien cortó el enganche, pero decidió no interponer denuncia ni informar al ayuntamiento. Por eso ahora estamos recibiendo la electricidad de una casa de la familia del dueño, cercana a nuestra vivienda. Supongo podría intentar que la compañía eléctrica hiciera un escrito que acredite que lo que encontraron y la tarea que realizaron en consecuencia. también podría contar con el testimonio del electricista que vino a resolver temporalmente el problema, realizando el enganche a esta otra vivienda, puesto que tiene factura de dicha labor.

Un saludo,

Elena

Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Buenas tardes,

Efectivamente no aparece el archivo.

Si la compañía eléctrica cortó el enganche al ser alertada, lo cierto es que no tenían luz de obra, porque si no se hubiera cortado. Este extremo lo pueden verificar en el Ayuntamiento sin ningún problema. Por lo tanto, si existía suministro de obra, parece evidente el incumplimiento contractual.

Toda la prueba tendente a acreditar ese hecho es admisible en derecho, sean testigos, documental, etc. Judicialmente incluso se podría requerir al Ayuntamiento para que aportarse a la causa la resolución concediendo la luz de obra y solicitud realizada, que es previsible que no existan.

Por otra parte, necesito que me ofrezca un dato más, y es si se prevé algún tipo de indemnización o penalización en el contrato para el caso de que ustedes no ejercitaran la opción de compra.

Saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 5 año.

Buenas tardes,

El principal problema es que en el contrato aparece la cláusula de que, en caso de que nosotros no ejercitáramos la opción de compra, perderíamos el dinero entregado hasta la fecha, de ahí nuestra gran preocupación.

Ahora bien, ¿ésta sería aplicable si la causa para no ejercitar dicha opción es el incumplimiento de contrato por parte del arrendador?

 

Un saludo,

Elena

Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.


Hola,


Si el contrato se resuelve judicialmente es, para que me entienda, como si el mismo se rompe, por lo tanto no es aplicable ninguna cláusula del mismo.

No obstante, siempre existe un riesgo mayor de que un juez no entienda que es causa suficiente de resolución la situación irregular del suministro eléctrico, por eso le solicité ese dato, que siempre le hubiera aportado mayor garantías.

De todas formas, por la situación que usted me comenta, no tiene otra opción que proceder a ejercitar una acción judicial de resolución de contrato, porque si no le interesa ejercitar esa opción de compra, perderían el derecho de todos modos. No se sí comprende lo que quiero decir. Están en un punto que deben encontrar prueba para resolver el contrato porque la alternativa es el cumplimiento del mismo que, por lo que usted me dice, no es su intención en ningún caso.

He encontrado una sentencia del Tribunal Supremo que establece que en casos de resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, se pierde el derecho de opción. Por tanto, se anula todo el contrato, sin que perviva la opción tampoco pervive, en ningún caso, el deber de indemnizar.

Sigo a su disposición,

La sentencia que le indiqué,

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª)
Sentencia núm. 692/2009 de 6 noviembre RJ 2010\86







ARRENDAMIENTO URBANO: USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: RESOLUCION: obras inconsentidas: procedencia: posibilidad de que la arrendataria, previa autorización escrita, verificara las obras que considerara necesarias a su costa, para quedar, en todo caso, las realizadas a beneficio de la comunidad, salvo de instalaciones que se puedan retirar sin menoscabo del local arrendado, sin que quepa la reclamación de indemnización alguna: incumplimiento de la cláusula por el arrendatario. OPCION DE COMPRA: EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCION: improcedencia: optante incurso en causa de resolución del contrato de arrendamiento en el momento del ejercicio de la opción: obras inconsentidas: oposición del arrendador: la posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Casación núm. 286/2005

Ponente: Excmo Sr. Román García Varela

El Tribunal Supremodeclara no haber lugaral recurso de casación interpuesto contra la Sentencia de fecha30-11-2004dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres.

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Noviembre de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por doña Valle , representada por el Procurador don Ángel Luis Fernández Martínez, contra la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2004 ( JUR 2004, 311213) , por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres - rollo de apelación nº 552/2004-, dimanante de autos de juicio ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento, seguidos con el nº 269/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Trujillo.

Han sido parte recurrida doña Delfina , don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio , representados por la Procuradora doña Ana Altamirano Cabeza.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- La representación procesal de doña Delfina , la cual actúa en nombre propio y en defensa de los intereses de la Comunidad hereditaria, promovió demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento por realización de obras inconsentidas (al amparo del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Trujillo, contra doña Valle , alegando que la actora junto con sus hijos es propietaria de una parcela de terreno sita en Alcaraban, término de Escurial, de cabida 87 áreas y 48 centiáreas, en cuyo interior existe una edificación destinada a bar, con una superficie de 147 m2 junto con un anexo consistente en un salón de 50 m 2; expuso que el día 1 de abril de 1999 la actora junto con su esposo, hoy fallecido, formalizaron un contrato de arrendamiento, en el cual se hizo constar de manera expresa que para la realización de obras es necesaria la previa autorización escrita de la propiedad, considerando que por parte de la arrendataria hoy demandada se ha producido un incumplimiento de tal cláusula al haber realizado sin su consentimiento obras consistentes en levantar tabiques con la finalidad de dividir una sala en tres habitaciones, tal y como se comprobó en el acta notarial levantada el 14 de febrero de 2003 que recoge el doc. nº 5 del escrito de demanda, comprobándose con posterioridad el día 15 de septiembre de 2003, la realización de nuevas obras inconsentidas consistentes en la apertura de una zanja para tender un cable eléctrico, tal y como acredita el documento 6 del escrito de demanda; y, terminó suplicando al Juzgado, al haberse realizado obras sin su consentimiento previo y por escrito, se acuerde la resolución del contrato de arrendamiento por la realización de obras inconsentidas, con expresa imposición de costas a la otra parte.

2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, en su contestación a la misma, admitió la realización de las obras señaladas por la otra parte, pero indicó que debido a las buenas relaciones entre las partes se realizaron con consentimiento emitido de forma verbal, y además como motivo del levantamiento del acta notarial se paralizaron las obras y demolió lo que hasta ese momento se había construido, dejando el citado salón en las mismas condiciones en que fue arrendado, tal y como lo acredita el documento nº 1 que a acompaña al escrito de contestación a la demanda. Asímismo, manifestó la existencia de un engaño por parte de los hoy actores indicando que la totalidad de la obra descrita en el hecho primero de la demanda fue propiedad de la hoy demandada hasta 1999, en tal fecha el esposo de la actora le concedió un préstamo personal por importe de 7.000.000 de pesetas y como garantía de su devolución se otorgó la escritura de compraventa y la opción de compra sobre parte de ella, en concreto sobre las edificaciones existentes en su interior destinada a bar más la zona de servicios propia de dicho negocio y sus anexos; después el Sr. Juan Carlos , esposo y padre de los actores, celebró el 1 de abril de 1999 contrato de arrendamiento sobre las edificaciones existentes en la finca en el cual se estableció sobre las mismas una opción de compra con la cláusula "la opción de compra se mantendrá durante el período que Valle mantenga la condición de arrendataria, pues si por falta de uno u otro motivo perdiera la posesión del bien inmueble arrendado también perderá sus derechos de opción de compra". Teniendo conocimiento los hoy actores del deseo de ejercer por la hoy demandada su derecho de opción de compra en breve, solicitó y obtuvo por los herederos del arrendador autorización verbal para efectuar tales obras, y una vez que tuvieron conocimiento de su ejecución efectuaron el acta con el fin de acreditar unas obras inconsentidas y forzar una causa de extinción del contrato de arrendamiento con el fin último de evitar que pueda ejercer su derecho de opción de compra, sin embargo, derribó las obras antes de su conclusión dejando el local en su estado inicial sin que por tanto se haya producido una modificación sustancial de la configuración del inmueble arrendado. También obtuvo autorización verbal para dotar de suministro eléctrico el edificio arrendado, efectuando las obras necesarias para adaptar el local para recibir luz eléctrica, si bien con posterioridad fueron paralizadas por los actores, obras que por otro lado no pueden catalogarse como obras inconsentidas ya que se trata de obras necesarias, y no entran dentro del concepto de modificación de la configuración del inmueble, y, formuló a su vez demanda reconvencional, en la que suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que, además de desestimar las pretensiones de la actora reconvenida: 1º.- Se declare perfeccionado el contrato de compraventa otorgado por doña Delfina , y don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio a favor de doña Valle en la fecha en que la actora reconviniente ejercitó su derecho de opción de compra sobre la finca objeto de arrendamiento, es decir el día 22 de septiembre del 2003, condenando a la actora reconvenida y a los demás demandados en la presente reconvención a estar y pasar por esta declaración. 2º.- Declare que el precio de la compra de la finca es de cincuenta y cinco mil seiscientos ochenta euros con veintisiete céntimos (55.680,27 €), así como declare que la Sra. Valle ha ha pagado treinta y cinco mil seiscientos noventa y nueve euros con noventa y cuatro céntimos (35.699,94 €) a cuenta del precio total de la compraventa de la finca, condenando a todos los demandados en la presente demanda reconvencional a estar y pasar por esta declaración. 3º.- Condene a los demandados en la presente demanda reconvencional, doña Delfina , y don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de doña Valle , en el plazo improrrogable de un mes a partir de la fecha de la sentencia, sobre la finca sobre la que se ha ejercitado la opción de compra, viniendo obligada la Sra. Valle al cumplimiento, simultáneo al otorgamiento, de su obligación de pago del precio en cuanto a las cantidades pendientes; bajo apercibimiento que de no hacerlo se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura. 4º.- Condene a todos los demandados en esta demanda reconvencional al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".

3º.- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña María Soledad Domínguez Macías, en la representación acreditada, contestó a la demanda reconvencional, suplicando al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente, esta demanda reconvencional y se condene a los actores de la misma al pago de las costas".

4º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Trujillo dictó sentencia, en fecha 14 de julio de 2004 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimo íntegramente la demanda presentada por la representación de doña Delfina que actúa en nombre propio y de la Comunidad hereditaria, y debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 1 de abril de 1999 las edificaciones existentes en la finca sita en Alcaraban, término de Escurial, de cabida 87 áreas y 48 centiáreas que linda: Norte, herederos de Juan Manuel y Marisol ; Sur, Ayuntamiento; Este, Ayuntamiento y Marisol ; y Oeste, herederos de Eulogio , por realización de obras inconsentidas, y en consecuencia debo condenar y condeno a la parte demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora el inmueble referido en el plazo legalmente establecido con apercibimiento de lanzamiento ni no lo verifica en el plazo establecido en la Ley, ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en este procedimiento. Que desestimo íntegramente la demanda presentada por la representación de doña Valle contra doña Delfina , don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio , imponiendo a la misma el pago de las costas procesales".

5º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres dictó sentencia, en fecha 30 de noviembre de 2004 ( JUR 2004, 311213) , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Valle contra la sentencia 131/2004, de catorce de julio, dictada por el Juzgado de primera Instancia número 2 de los de Trujillo en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 269/2003, del que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos la indicada resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. "

SEGUNDO

1º.- Por la representación procesal de doña Valle se ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada, en fecha 30 de noviembre de 2004, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres - rollo de apelación nº 552/2004- dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 269/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Trujillo.

2º.- Motivos del recurso de casación . Con cobertura en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 1º ) Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del artículo 35 en relación con el artículo 23, ambos de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con el artículo 1124 del Código Civil ; 2º) al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por interpretación errónea del artículo 1124 del Código Civil , con cita de las SSTS de 10 de julio de 1998, 28 de febrero de 2002, 8 de mayo de 1965, 1 de mayo de 1946 y 23 de noviembre de 1964., y, terminó suplicando a la Sala : "(...) Se dicte sentencia por la que se case y anule la recurrida, estimando íntegramente la demanda reconvencional formulada en su día por doña Valle ".

3º.- Por providencia, de fecha 28 de enero de 2005, se acordó la remisión de los autos originales a esta Sala Primera del Tribunal Supremo, habiéndose notificado la misma a los Procuradores personados de las partes.

4º.- Se han personado en el presente rollo, el Procurador don Ángel Luis Fernández Martínez, en representación de doña Valle , en concepto de recurrente, y la procuradora doña Ana Altamirano Cabeza, en nombre y representación de doña Delfina , don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio , en concepto de parte recurrida.

5º.- La Sala dictó auto de fecha 29 de abril de 2008 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Valle contra la sentencia dictada, en fecha 30 de noviembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), en el rollo de apelación nº 552/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 269/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Trujillo. 2.- Y entréguese copia de los escritos de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

TERCERO

Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Begoña Fernández Jiménez, en nombre y representación de doña Delfina , don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio , mediante escrito de fecha 4 de julio de 2008, se opuso al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: " (...) Se dicte sentencia, que desestime en su integridad el recurso de casación interpuesto y se confirme la resolución recurrida, con expresa condena en costas a la entidad recurrente".

CUARTO

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 8 de octubre de 2009 , en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Delfina , en nombre propio y de la Comunidad hereditaria de la que es partícipe con don Leovigildo , don Víctor , don Ambrosio y don Evelio , demandó por los trámites del juicio ordinario a doña Valle , mediante el ejercicio de la acción de resolución del arrendamiento por realización de obras inconsentidas en local para uso distinto del de vivienda, a lo que la demandada se opuso con la alegación de que las obras fueron consentidas por la parte actora, y, además. ha reconvenido, con la reclamación de la validez del ejercicio de la opción de compra pactada en el contrato de arrendamiento a favor de la arrendadora.

El Juzgado acogió la demanda, al apreciar que las obras se realizaron sin consentimiento del arrendador y han supuesto la modificación de la configuración del inmueble, lo que provoca la resolución del contrato, y, además, rechazó la reconvención por considerar que, cuando se ejercitó la opción de compra , doña Valle estaba incursa en causa de resolución del contrato; y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia, al colegir la existencia de modificación de la configuración de la cosa arrendada, dada la naturaleza de las labores de fábrica realizadas, que no fueron consentidas por el arrendador; y con mención a la cuestión formulada en la apelación acerca de la inaplicabilidad de la causa de resolución a los arrendamientos de locales para uso distinto del de vivienda, la sentencia de la Audiencia reconoce que, si bien la causa no está contemplada expresamente en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) , la misma ha de operar al comprenderse su inclusión en los incumplimientos de obligaciones referidos en el artículo 27 de este Texto legal, para provocar la resolución del contrato con base en el artículo 1124 del Código Civil ( LEG 1889, 27) respecto al ejercicio de la opción de compra , más la consideración de que, al efectuarse el requerimiento a los arrendadores con posterioridad al acometimiento de las obras inconsentidas, ha de entenderse que la arrendataria incidía en la causa de resolución del contrato.

Doña Valle ha interpuesto recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , y esta Sala, mediante auto de 29 de abril de 2008 , lo ha admitido.

SEGUNDO

El motivo primero del recurso acusa la inaplicación del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en relación con los artículos 23 de este ordenamiento y 1124 del Código Civil , puesto que el artículo 35 de la citada Ley no contempla como causa de resolución del contrato de arrendamiento la concerniente a las obras inconsentidas, sino que se cobija en el artículo 27 de la misma normativa para entender esta causa incluida en los incumplimientos de obligaciones, en clara referencia al artículo 1124 del Código Civil , preceptos no citados en la demanda, al tiempo que pese a que las obras se ejecutaron, la arrendadora no exigió la resolución del contrato en su momento, sino tiempo después y no pidió que se declarara resuelto con efectos desde la fecha de las mismas.

El motivo se desestima.

El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la rúbrica "Régimen aplicable" , establece en su número III , que "los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil" ; y en su artículo 23 , con el epígrafe , "Obras del arrendatario" , dispone que "el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios" .

En el supuesto debatido, se determinaron en el contrato de arrendamiento una serie de condiciones, entre ellas, en su punto VIII, la posibilidad de que la arrendataria, previa autorización escrita , verificara las obras que considerara necesarias a su costa, para quedar, en todo caso, las realizadas a beneficio de la comunidad, salvo de instalaciones que se puedan retirar sin menoscabo del local arrendado, sin que quepa la reclamación de indemnización alguna.

Es obvio que la recurrente ha inobservado la cláusula del contrato suscrito en lo relativo a la verificación de las obras en el local arrendado.

Por último, el motivo no ha justificado el interés casacional que le sirve de apoyo, ni siquiera intenta fundarlo en alguna de las tres vías establecidas legalmente sobre esta temática, lo que determina su perecimiento.

TERCERO

El motivo segundo del recurso denuncia la errónea interpretación del artículo 1124 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial relativa al mismo, en relación con los artículos 35 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , ya que la resolución del contrato tiene efectos constitutivos desde que se ha dictado la resolución que lo declara, sin que pueda aplicarse retroactivamente, es decir, tiene efectos "ex nunc" y no "ex tunc" , como parece interpretar la sentencia, de forma que en el momento en que se ejercitó la opción de compra, la optante cumplía la condición de ser arrendataria, y cita las SSTS de 10 de julio de 1998 ( RJ 1998, 6600) , 28 de febrero de 2002 ( RJ 2002, 2051) , 8 de mayo de 1965 ( RJ 1965, 2519) , 1 de mayo de 1946 ( RJ 1946, 558) y 23 de noviembre de 1964 ( RJ 1964, 5453) .

El motivo se desestima.

La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho quinto, contiene la siguiente argumentación:

"En efecto, en la escritura pública de compraventa de fecha 5 de marzo de 1999 (documento señalado con el número 2 de los acompañados a la demanda), la vendedora, doña Valle , se reservó la opción de compra sobre la edificación existente en la finca por un plazo de diez años y por el precio de doce millones ochocientas mil pesetas, derecho que se concretó en el contrato de arrendamiento y opción de compra posterior de 1 de abril de 1999 (documento señalado con el número 4 de los acompañados en la demanda), en cuya Condición III -y por lo que ahora interesa- se estipulaba que <>. La exégesis interpretativa de la expresada estipulación -según el criterio de este Tribunal- no ofrece dificultad alguna, como tampoco resulta dudosa, en el sentido de que la arrendataria pierde su condición de tal -y, por tanto, pierde sus derechos sobre la opción de compra - desde el momento en que se encuentre incursa en causa de resolución del contrato, sea por falta de pago de la renta o sea por cualquier otra causa (como la realización de obras inconsentidas); o, expresado de otra manera, para que sea viable el ejercicio de la opción de compra , la arrendataria, en el momento en que la verifique, no ha de estar incursa en causa de resolución del contrato, por cuanto que interpretar la estipulación de otra manera llevaría al absurdo y sería susceptible, además, de provocar situaciones cuando menos indeseables.

La realización de obras inconsentidas en el local arrendado se constató el día 14 de febrero de 2003, de modo que, desde esa fecha, la demandada reconviniente se encontraba incursa en causa legal de resolución del contrato, y, consecuentemente, en la misma situación lo estaba cuando ejercitó la opción de compra en fecha 22 de septiembre de 2003, y -en contra del criterio de la parte apelante- la demandada no podía considerarse propietaria de la finca desde que ejercitó ese derecho porque los arrendadores y propietarios de la finca se opusieron expresamente al ejercicio de la opción de compra precisamente porque la demandada había realizado en el local obras inconsentidas, hasta el extremo que la demandada ha tenido que deducir demanda reconvencional para hacer efectivo el tan repetido derecho mediante su reconocimiento a través de resolución judicial aprovechando el proceso incoado por la demandante por el que se ha postulado la resolución del contrato de arrendamiento . Las pretensiones de la demanda y la reconvención resultan, pues, irreconciliables, en la medida que, al estimarse la demanda, y, a la inversa, es decir, de desestimarse la demanda, no existiría causa de resolución contractual y operaría con eficacia vinculante para los propietarios de la finca la opción de compra ejercitada por la demandada. De este modo, al suscitarse la controversia <> en los términos referidos, resulta patente que, si en el momento en que se ejercitó la opción de compra la arrendataria se encontraba incursa en causa legal de resolución del contrato y, efectivamente, se ha pretendido ante los Tribunales de Justicia tal resolución contractual en virtud de dicha causa y la misma se ha estimado, aquel derecho de la arrendataria resulta absolutamente inviable" .

Esta Sala acepta los razonamientos recién expresados de la sentencia de instancia.

Por otra parte, la STS de 10 de julio de 1998 ( RJ 1998, 6600) (aportada por la recurrente) señala que "es de tener en cuenta que si, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen <>, colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera <>, produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual. Lo que aplicado al contrato de distribución en litigio impide retrotraer al momento de la celebración del contrato cuya resolución se decreta" .

Procede considerar que, incluso desde la posición de la sentencia a que se refiere el párrafo precedente, la cual limita los efectos de la resolución al instante en que concurre la causa de resolución y no al momento de celebración del contrato, la pretensión de la recurrente es insostenible, debido a que el derecho de opción se ejercitó después de las obras inconsentidas, que constituyen la causa de resolución del contrato de arrendamiento.

La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra.

Se asume que, en los contratos de duración reiterada, como el arrendamiento, los efectos generales de la resolución se configuren respecto de situaciones consumadas, pero sin que puedan crear nuevas consecuencias con posterioridad a la concurrencia de la causa legal de resolución y con el único propósito de evitar la sanción legal.

Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.

CUARTO

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de casación, con expresa condena a la recurrente de las costas causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Valle contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres en fecha de treinta de noviembre de dos mil cuatro ( JUR 2004, 311213) . Condenamos a la recurrente al abono de las costas causadas en el presente recurso. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Roman Garcia Varela; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.



Cliente: escribió hace 5 año.

Hola,

 

La situación irregular de la luz y el agua supone, desde mi punto de vista, 2 cosas:

1. Incumplimiento de contrato, por parte del arrendador y como has apuntado antes, transgresión de la buena fe contractual.(Además constituye defraudación.)

2. Que la vivienda no dispone de algunos de los mínimos requerimientos para hacerla habitable, debido a que no dispone de suministros legales de luz y de agua. (La solicitud de la licencia de luz y agua de obra está siendo tramitada por un vecino, dueño de otro inmueble en la urbanización, pero está pendiente de ser concedida).

De ahí, si la vivienda no cumple con ciertos requisitos para hacerla habitable, ¿no imposibilita ésto que se cumpla el fin del arrendamiento y, por extensión y consecuencia, de la opción de compra ligada a dicho arrendamiento?

¿No sería suficiente el incumplimiento de contrato para que tuviéramos derecho a la devolución de las arras? ¿Se puede mentir en cláusulas de un contrato sin consecuencias legales para el que miente?

 

Un saludo,

Elena

 

(Una duda, supongo que el haber aceptado tu respuesta garantiza que tú percibas el pago del depósito. De no ser así, te agradecería me indicaras los pasos a seguir para que el pago se lleve a cabo).

Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Hola de nuevo Elena,

Yo estoy de acuerdo en todos los puntos que ha dicho, pero siempre es aconsejable mostrar prudencia a la hora de expresar las opiniones.

La resolución del contrato por incumplimiento conlleva la resolución de las arras. No hay ninguna duda legal de que esto es así.

Partiendo de toda la información que hemos hablado, tampoco existe ninguna duda legal de que se ha incumplido una cláusula del contrato de arrendamiento.

¿Por qué expreso entonces alguna reserva?

La resolución del contrato del artículo 1124 del Código Civil, que es a la que remiten los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que antes le había citado un compañero, exigen siempre que el incumplimiento sea de una circunstancia esencial del contrato, lo cual siempre admite mayor margen de interpretación.

Le pongo un ejemplo, si usted vende una finca que dice en la escritura que tiene 600 metros cuadrados y resulta tener 580, se incumplido las condiciones del contrato, no cabe duda. ¿Implica esto que proceda la resolución del mismo? No. Existe lo que la jurisprudencia llama "actio quanti minoris" ¿Qué es esto? Se aplica una especie de indemnización cuando una parte incumple los términos de un contrato en una circunstancia que no se entiende esencial, aplicándose, el mismo ejemplo, una reducción en el precio. Ahora bien, siguiendo con el mismo ejemplo, si yo compro la parcela para construir y necesito una parcela mínima de 600 metros cuadrados, el objeto es completamente inhábil y por lo tanto puedo resolver el contrato.

Si yo fuera la otra parte, alegaría que no es un incumplimiento en una cualidad esencial del contrato.

Con esto quiero decirle que no todo incumpliento contractual implica, automáticamente, la resolución del contrato, sino que el incumplimiento ha de afectar a una cualidad esencial del mismo y es aquí donde se produce un margen interpretativo. Con esto no modifico ninguna de mis anteriores intervenciones ni cambio el criterio y además creo que tiene posibilidades reales de ganar ese asunto.

Dicho lo anterior, acreditando los extremos que usted me confirmó, yo entiendo que existe una causa de resolución pero siempre hay que tomar estas afirmaciones con prudencia. Le sigo aconsejando que inste la resolución judicial del contrato una vez que recabaron prueba del incumplimiento de la cláusula a través del Ayuntamiento, electricista, compañía eléctrica, etc.

Sigo a su disposición Elena, al haber aceptado la respuesta primera ya he recibido una parte del depósito, no se preocupe por eso, agradecido porque confíe en la página.
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola

 

Considero, con todo el respeto al compañero Eduardo, que su caso es bastante complicado y que deben ir por fases. Sin perjuicio de amenazar hoy con hacerlo para recuperar su dinero.

 

Primero reclamar como inquilino, por inadecuación del inmueble para ser alquilado.

Le he explicado antes como con la habilitación legal precisa.

 

Segundo, llegado el término de la opción de compra, reclamar por vicios ocultos el doble de lo adelantado.Según el código civil, si al momento de recibir el inmueble ellos no están en condiciones de entregarlo, en las condiciones debidas, Ud tendrá derecho a reclamar el doble de lo adelantado.

 

La primera fase es reclamar el agua y la luz como les comenté antes en la anterior pregunta, amenazando con acciones penales. Siempre dentro del concepto alquiler y al amparo de la ley de arrendamioentos que les puse antes.

 

Esto es sumamente interesante para uds, porque si no se avienen a su pretensión, esa amenaza penal será muy complicada de salvar por parte de ellos

 

La segunda fase, estaría dentro de la reclamación por vicios ocultos, dentro del contrato de venta, dado que si bien uds han admitido que no tienen pero tendrán la licencia de ocupación, Uds no pueden pactar, porque sería nulo de pleno derecho, algo ilícito como es la defraudación, defraudación ésta que deben alegar como motivo de inhabiltabilidad del inmueble, dado que si lo habitan, pueden ser acusados de complices de ése mismo delito, dado que son uds quienes deben denunciarlo.

 

Mi consejo, es que soliciten revocación del contrato de alquiler porque el uso conlleva una ilicitud manifiesta por defraudación y la devolución de su dinero, duplicado, si el problema no se soluciona antes de la fecha que se han marcado como término para ejecutar la opción de compra.

 

Si reclaman ésto es muy probable que les devuelvan el dinero por no tener problemas.

 

Como inquilino tiene derecho a no usar el inmuble, solicitar que se repare la deficiencia de la luz y el agua, y reclamar los gastos que ésto origine, es decir que Ud deba vivir en otro inmueble cuyo uso no suponga una defraudación.

Tiene derecho a consignar las rentas a la vez que interpone la demanda en el juzgado para que el propietario no cobre y ud no entre en mora

Consigne todas y cada una de tlas rentas en el juzgado hasta que se resulvan los problemas o su señoría decida

 

Y por último como comprador tiene derecho a que se le resuelvan los vicios ocultos, ó al doble de las cantidades entregadas a cuenta

 

Si le he ayudado ruego acepte una de mis respuestas

Cliente: escribió hace 5 año.

Hola de nuevo,

 

¿Existe en la jurisprudencia al respecto la posibilidad de que dicho incumplimiento de contrato resulte en la 'invalidación' (desconozco cuál sería el término legal) de la cláusula que me obliga a perder las arras en caso de no ejercitar la opción a compra? Yo firmé un contrato de arrendamiento con opción a compra en base a que todas las cláusulas del contrato eran veraces. Obviamente, de haber sabido que la situación, tanto del agua como de la luz, era totalmente irregular, yo no hubiera firmado dicho contrato. De haber recibido información veraz, no estaría en esta situación, por lo tanto dicha cláusula se convierte para mí en esencial, puesto que supuso la diferencia entre que nos decidiéramos o no a firmar el contrato.

Más allá de la implicación personal en el caso, no puedo comprender como, si alguien me ha dado información no veraz que ha influído en que yo acepte las condiciones de un contrato, se exija a la parte 'engañada' cumplir con el resto del mismo, sin pejuicio para la parte que ha mentido.

En este caso ha existido engaño por parte del arrendador, ¿por qué el haber firmado un contrato con una cláusula totalmente incierta me obliga al cumplimiento del resto de las cláusulas? Francamente, creo que necesito más información para llegar a entender este punto.

 

Respecto a la intervención de Apam, comentar que la fecha límite para ejercitar la opción de compra daría tiempo suficiente al dueño para subsanar las irregularidades, pero, al margen de nuestras circunstancias, es una cuestión de principios no entregar nuestro dinero a alguien que lo ha conseguido mediante engaño probado. Querría dejar de beneficiar económicamente a este individuo sin perder el dinero que yo entregué confiando en la veracidad de la información contenida en el contrato.

 

Un saludo,

Elena

 

Un saludo,

Elena

 

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola:

Si el vendedor no cumple, ó no puede cumplir, llegado el término, con lo estipulado, Ud le puede reclamar ese duplo de lo entregado y hay jurisprudencia sobrada al particular, de casos en los que se debe pagar el doble por no poder cumplir lo pactado, de hecho es lo habitual.

Piense que es la vía de compensar el derecho a retener su dinero hasta el término de la condición y entrega, si no puede, o no quiere entregar que pague el doble

 

 

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Le dejo notas donde podrá ver como se susutentará su derecho, a reclamar ese doble.

Arras confirmatorias

Operan como prueba y señal de la existencia

del contrato. Son las dirigidas

a reforzar la existencia del contrato,

constituyendo una señal o prueba de

su celebración, o bien representando

un principio de ejecución. En caso de

incumplimiento, nada se prejuzga sobre

la cuantía de la indemnización, ni sobre

la acción resolutoria en base al art. 1124

ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento

forzoso. En otras palabras, son

inoperantes, salvo la función que cumplen

de evidenciar una obligación contraída

y como prueba de esa obligación.

En la actualidad, la entrega de una cantidad

de dinero por el comprador al vendedor

en el momento de celebración el

contrato, sin ninguna especialidad, cumplirá

ante todo y principalmente el papel

de pago a cuenta del precio o un pago

anticipado. Es decir, la entrega de esta

prestación dineraria, podrá ser utilizada

por los contratantes para demostrar la

firmeza del contrato celebrado y por ello

su perfección, significando un principio

de ejecución de contrato.

Arras penales

Se trata de la entrega de cosa tangible,

generalmente dinero, que funciona

como garantía del cumplimiento

del contrato, ya que si es responsable

del incumplimiento contractual quién

lo entregó será sancionado concon la

pérdida de las arras entregadas o bien,

deberá devolverlas dobladas el que las

recibió, de modo que suponen una

indemnización de daños y perjuicios,

pero no impiden la exigibilidad de la

obligación ni el cumplimiento forzoso

en forma específica, según la jurisprudencia

(STS 7 julio 1978).

Como aquella modalidad arral en la que

lo entregado funciona de modo similar a

lo que ocurre con la cláusula penal, esto

es, como resarcimiento, en este caso

anticipado, para el caso de incumplimiento,

pero siempre con la posibilidad de

reclamar que la obligación pactada sea

estrictamente cumplida.

Arras penitenciales

Llamadas también arras de arrepentimiento.

Son un medio lícito de desistir

las partes del contrato mediante la pérdida

o restitución doblada. Las notas

caracterísiticas de esta modalidad, así

ha declarado reiterada jurisprudencia,

se distinguen por su función de garantía

del cumplimiento de las obligaciones,

unido a la facultad de resolución del

vínculo contractual,

Las arras penitenciales, según reiterada

jurisprudencia (SS. TS. 21-6-94; 30-12-

95) son concebidas "a la manera de multa

o pena, correlativa al derecho de las partes

de desistir, a su arbitrio, del contrato".

Es decir, las partes contractantes pueden

separarse del contrato, simempre que

abonen el importe de las arras penitenciales

fijadas en el contrato.

Es, por tanto, una cantidad que el comprador

entrega al vendedor, independientemente

del precio de la compraventa,

mediante cuya entrega, perdiéndolas el

comprador o devolviéndolas duplicadas

el vendedor puede desistirse del contrato.

De las arras penitenciales ha manifestado

el T.S. que determinan o pueden determinar

el desistimiento del contrato, constituyendo

una pena correlativa al derecho

de las partes de desistir, a su arbitrio, del

mismo; o también que las arras penitenciales

o arras de arrepentimiento, consisten

en la entrega hecha en previsión de un

posible desistimiento, que se autoriza

de antemano, mediante la pérdida de lo

entregado, o la devolución del doble.

En este sentido la sentencias de 17 de

Febrero de 1982, 12 de Julio de 1986 y la

de 9 de Marzo de 1989, entre otras.

Cliente: escribió hace 5 año.

Hola Apam,

 

Entiendo lo que dices respecto a la obligación del arrendador a doblar las arras en caso de no venderme la casa- es una de las cláusulas de mi contrato. El problema es que el contrato estipula que si nosotros no ejercitamos la opción de compra, perdemos la arras.

Nosotros no hubiéramos firmado el contrato de haber conocido las irregularidades, por ello queremos desvincularnos del mismo, sin perder la señal entregada, puesto que fuimos víctimas de engaño por parte del arrendador.

Un saludo,

Elena

 

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola Elena

 

Podemos solicitar la rescisión del contrato por imposibilidad del vendedor de cumplir, pero debemos probar este hecho

Por ello primero procede denunciar el contarto de alquiler y que solucione, y después el de venta.

Pero no podemos denunciar hoy la venta, dado que no ha llegado el momento en el que él debe cumplir

No obstante consignaremos la renta en el juzgado para que no cobre nada.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Estimada Elena, tras su petición de información en la anterior pregunta, que he contestado, por favor, si tiene alguna duda, no me importa hacerle las aclaraciones que precise.

Experto:  Jesús escribió hace 5 año.

Buenas noches:

 

Por las últimas intervenciones del cliente creo que está preguntando sobre la causas que invalidan los contratos por un vicio en el consetimiento:

 

La normativa que más se adapta a esta última consulta entiendo que es la del Código Civil en sus artículos siguientes:

 

Artículo 1265.
Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

Artículo 1269.

Hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.

Artículo 1270.

Para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes.

El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios.

 

 

Sobre la jurisprudencia o doctrina aplicable es variada en sus resoluciones, ya que la ley deja a la libre apreciación del juez, según el caso, si existió dolo y la gravedad del mismo, siempre en función de la prueba aportada al procedimiento.

 

En mi opinión, en este caso sería posible probar el dolo. Desde luego, la apreciación de la gravedad puede ser subjetiva en función de que se sea perjudicado, parte contraria o juez. El resultado de esta clase de pleitos es muy incierto.

 

Quedo a su disposición para cualquier aclaración.

 

Atentamente,

JustAnswer en los medios:

 
 
 
Sitios web de consulta médica: Si tiene una pregunta urgente puede intentar obtener una respuesta de sitios que afirman disponer de distintos especialistas listos para proporcionar respuestas rápidas... Justanswer.com.
JustAnswer.com...ha visto como desde octubre se ha disparado el número de consultas legales de nuestros lectores sobre despidos, desempleo e indemnizaciones por cese.
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El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
Tory Johnson, colaboradora de GMA sobre temas relacionados con el lugar de trabajo, habla sobre el "teletrabajo", como JustAnswer, en el que expertos verificados responden a las preguntas de las personas.
Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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