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Jesús
Jesús, Licenciatura/Derecho
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 83
Experiencia:  Abogado colegiado ejerciente /DERECHOS REALES
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hola, vivo actualmente en una vivienda propiedad de una empresa

Pregunta del cliente

hola, vivo actualmente en una vivienda propiedad de una empresa de mi titularidad, la cual está practicamente en quiebra a causa de unos impagos, por lo que no pude hacer frente al pago de la hipoteca y el banco quiere ejecutar la hipoteca. Dado que mi situación personal ha cambiado para bien ultimamente, les he solicitado que me concedan una hipoteca personal para así poderme adjudicar la vivienda, pero el banco se niega y me dice que saldrá a subasta y si ésta queda desierta, se adjudicarán ellos la vivienda. Mi pregunta es si una vez ellos se adjudiquen la vivienda, yo quedaría libre de toda carga (estoy como avalista en el préstamo) para con esa vivienda o me seguirían reclamando cualquier cantidad, teniendo en cuenta que tenía una hipoteca de unos 195mil € y el valor del mercado de la vivienda estaría en torno justamente al doble. Les agradecería su rápida contestación, ya que, si mal llevo quedarme sin casa, aún llevaría peor que encima de quedarme sin ella tuviese que seguir pagándola. En espera de sus prontas noticias, reciban un cordial saludo. José Luis Sánchez.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  Noelia escribió hace 4 año.
Siento decirle que la mejor solución al problema al que se enfrenta es la que usted mismo se ha planteado, negociar con la entidad bancaria, tal y como expone en su pregunta. Si no consigue llegar a una solución con la misma y si ésta insta el procedimiento de ejecución hipotecaria el valor que va a tenerse en cuenta a la hora de salir a subasta el inmueble no es el valor de mercad sino el valor de tasación que por lo general consta en las escrituras de la propia hipoteca.
Aunque el banco se adjudique el inmueble, si en la subasta no se obtiene suficiente para abonar todo lo reclamado por el Banco (préstamo, intereses y gastos), la parte de deuda impagada seguirá vigente, y el Banco podrá seguir adoptando medidas con la finalidad de cobrarla, como el embargo de cuentas corrientes, salarios, pensiones, vehículos, etc. tanto del deudor principal como de los avalistas. De hecho, el procedimiento de ejecución judicial se amplía y continúa el embargo de los bienes y derechos que se le localicen. Usted va a responder con todos sus bienes presentes y futuros.
(El art.2 del "Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa." ha elevado al 60% del valor de tasación el importe por el cual el acreedor (Banco) puede adjudicarse el inmueble en caso de no haber postores en la subasta.)

Recordarle además lo dispuesto respecto a las cantidades embargables en la LEC, en su Artículo 607.

1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional .

2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:

1º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.

2º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.

3º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100.

4º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100.

5º Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100.

3. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Secretario judicial.

4. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Secretario judicial podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1º, 2º, 3º y 4º del apartado 2 del presente artículo.

5. Si los salarios, sueldos, pensiones o retribuciones estuvieron gravados con descuentos permanentes o transitorios de carácter público, en razón de la legislación fiscal, tributaria o de Seguridad Social, la cantidad líquida que percibiera el ejecutado, deducidos éstos, será la que sirva de tipo para regular el embargo.

6. Los anteriores apartados de este artículo serán de aplicación a los ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

Y en su caso en concreto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, si el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley.
Experto:  Noelia escribió hace 4 año.
Mucha gente trata de negociar la dación en pago. Pero la entrega de la vivienda como forma de pago de la deuda hipotecaria, a no ser que se encuentre expresamente prevista en las condiciones hipotecarias, que en realidad no es una cosa habitual, no tiene por que ser aceptada por la entidad bancaria. Es otra opción que puede plantear.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenas noches:

 

Opina sobre su consulta Jesús, abogado colegiado ejerciente.

 

Su consulta se rige por lo dispuesto en el artículo 655 y siguientes de la LEC en cuanto a la subasta y adjudicación de la vivienda al acreedor, el banco, por quedar aquella desierta:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c4s6

 

Con las particularidades para inmuebles hipotecados:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c5

 

Lo más importante es obtener una buena tasación judicial inicial (o avalúo) para la subasta.

A ser posible por el valor que usted ha dicho, el doble de la deuda.

 

La ley permite que acreedor y deudor se pongan de acuerdo sobre la NUEVA tasación, en otro caso decide el Juzgado el avalúo según NUEVAS tasaciones de las partes y/o del perito designado judicialmente. Según lo dispuesto en los art,s. 666 y 637 siguientes de la LEC:

 

Artíuculo 666. Valoración de inmuebles para su subasta.

1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.

 

 

 

Dice el artículo 671 LEC que ...

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir
la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor
de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa
facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a
instancia del ejecutado.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a671

 

Dice el Art. 692 LEC.

El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal
de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo
entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la
respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a
disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre
el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se
entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a692

 

Así, en la actual "dación en pago" de la LEC, la más habitual, todo depende del valor de tasación o avalúo que se haga en la subasta judicial.

 

Le adjunto, no obstante, enlace al texto completo del polémico Auto de una de las Salas de la Audiencia de Navarra que admitió la "dación en pago plena":

http://www.ocu.org/hipotecas-y-seguros-del-hogar/20110126/la-vivienda-deberia-bastar-para-saldar-la-hipoteca-Attach_s529204.pdf

 

Ruego acepte mi respuesta si ha sido de su interés.

 

Atentamente,

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.
Buenos días:
No se quede con dudas y pregunte sobre cuantas aclaraciones necesite.
Si alguna respuesta ha sido de su interés, no se olvide de pulsar en "ACEPTAR".
Un saludo.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

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