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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5787
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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José M. está en línea ahora

En nuestros Estatutos consta un articulo que dice literalmente

Pregunta del cliente

En nuestros Estatutos consta un articulo que dice literalmente " Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, sus tributos, cargas y responsabilidades no susceptinbbles de individualización se pagaran por todos los propietarios en proporciíon a la cuota. Se exceptuan los correspondientes a portal,escaleras ,portero automatico, antena colectiva, calefación y agua caliente individual, que se pagaran por todos los titulares de las viviendas sin que contribuyan los locales de la planta baja, siempre que estos últimos no tengan acceso directo desde tales elementos comunes a estos servicios" Hubo gran discusión sobre la imterpretación del articulo y al final se aprobó por mayoria, que la componen los propietarios bebeficiados, que no se consideraran las cuotas de los locales. Los perjudicados no estamos de acuerdo en ello pues vemos palpablemente que estos Srs. , que tienen su vivienda habitual en nuestra misma finca, para hacer uso de su local, que si tienen que salir a la calle como es lógico, pero para acceder desde su domicilio a su local y retornar a su domicilio desde el mismo, tiene que usar el portal, la escalera, las luces de escalera el portero electronico etc. que son nuestros sevicios Comunes. Esto no es lo mismo que si su vivienda habitual, no estuviese en nuestra misma finca, que asi, ciertamente, no tendrian que utilizar nuestros servicios para la utilización de su local. Por favor , saquenos de la duda, deben o no deben contribuir a estos servicios con la cuota de su local. Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola;

 

La claúsula que indican es "claúsula tipo" en los estatutos y en su virtud se exoneran de pago de los gastos inclusos a los locales.

 

El hecho de que algún vecino tenga la doble consideración de propietario de local y piso no desvirtúa la litralidad e la claúsula

 

Con ésto los locales ya están exentos de pago.

 

En demasía Uds, han discutido y usando sus palabras "al final se aprobó por mayoria, que la componen los propietarios bebeficiados, que no se consideraran las cuotas de los locales" es decir, que siendo ya obligatorio, se confirmó con mayoría

 

Estamos doblemente obligados.

 

También le informo, que en caso de que el resultado de tal votación, hubiese sido negativo al interés de estos señores, tampoco estarían obligados, porque se ha discutido la modificación de los estatutos, opción que requeire la UNANIMIDAD, Art 17 de la ley ( La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. )por prescripción de la ley de división de la propiead horizontal

 

Como conclusión, ni por el espíritu de la cláusula, ni por lo votado, ni por las opciones de modificación, tienen Uds alternativas a modificar que los locales contribuyan a esos gastos

 

Soy plenamente consciente del resultado negativo a sus interese de su consulta pero es la legalidad vigente y cualquier actuación legal en contarrio la considero una pérdida de recursos

 

Consulte dudas 1 aceptación es suficiente

 

 

 

 

José M., Abogado ejerciente
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Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos ´dias. Siento discrepar de la postura del compañero pero la respuesta a su pregunta es todo lo contrario pues los ESTATUTOS SOLAMENTE SE PUEDEN APROBAR POR MAYORÍA Y POR TANTO,USTED ESTÁ EN SU DERECHO DE IMPUGNARLOS PORQUE NO SE ADECUAN A LA LEGILIDAD, ESTO ES A LA LEY PUES LOS ESTATUTOS REQUIEREN PARA SU VALIDEZ LA APROBACIÓN POR UNANIMIDAD Y NO BASTA LA MAYORÍA. LA LEY ES MUY CLARA AL RESPETO PUES SI no he entendido mal los Estatutos se han aprobado pr mayoría y por tanto, entiendo que no son válidos es decir, que los estatutos necesitan para su aprobación o modificación la unanimidad por tanto si se han aprobado por mayoría entonces si está en su derecho de impugnarlos porque no se adecuan a la ley de propiedad horizontal que exige la unanimidad de todos los propietarios .POR TANTO IMPUGNEN LOS ESTATUTOS QUE SOLAMENTE PUEDEN APROBARSE POR UNANINIMIDAD. Espero haberle orientado y aclarado y si es así, espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días:

 

Comparto la opinión del compañero Apam:

 

Otra forma de expresar dicha opinión es que, los copropietarios beneficiados por los Estatutos que tienen locales y viviendas, ya contribuyen a la Comunidad por la cuotas de su vivienda. Siendo la cuota en función de las viviendas, sin que por usar más o menos el ascensor o la luz del portal se pague más o menos cuota a la Comunidad. Ese sería el razonamiento comprensible.

 

La cláusula en cuestión, por la que se exonera de pago a los locales bajos, es muy frecuente en todos los Estatutos.

 

Atentamente,

 

 

 

 

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

La postura de María carece de habilitación legal

Los estatutos están aprobados y con una claúsula tipo y frecuente.

ASUNTO DIFERENTE SERÍA LA PRIMERA REUNION PARA CREARLOS

lejo s de ser contarria a derecho es LA HABITUAL

Ya esta aprobada y su cambio requiere la unanimidad

Ud puede impuganar lo que quiera, pero carece de habilitación legal para conseguir algo

Si los propietarios están dispuestos a pagar más sería consensual y nunca por obligación que no tienen ni se les puede imponer

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días de nuevo:

 

La compañera Mariatf19 ha entendido mal su pregunta.

Ustedes han realizado una votación para modificar unos Estatutos, NO para aprobarlos.

 

Los Estatutos ya estaban aprobados, los propietarios de solo viviendas querían modificarlos y han perdido la votación por falta de unanimidad. Los propietarios de locales han ganado. Los Estatutos no se cambian. Todo es legal.

 

Un saludo.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
HOLA NUEVAMENTE. NADIE TIENE QUE DECIR SI HE ENTENDIDO BIEN O NO LA PREGUNTA PARA ESO ESTÁ EL CLIENTE Y POR TANTO ESPEREMOS A QUE EL MISMO NOS DE DATOS. PERO QUE QUEDE CLARO QUE SI LOS ESTATUTOS NO FUERON APROBADOS POR UNANIMIDAD SE PUEDEN IMPUGNAR Y LA LEY LO DICE Y NO HAY MÁS HABILITACIÓN LEGAL QUE LA LEY.
RESUMIENDO PARA QUE QUEDE CLARO AUNQUE SEA UNA PRACTICA HABITUAL INCLUIR UNA CLAUSULA EN LOS ESTATUTOS DE ESE TIPO SI SON APROBADOS POR MAYORÍA NO SON LEGALES, TAMBIÉN EN LOS ARRENDAMIENTOS SE FIJAN CLAUSULAS DE EXONERACIÓN AL PROPIETARIO DE ARREGLAR EL CALENTADOR EN LOS PISOS Y NO SON CONFORMES A LE LEY... ASIQUE CONCLUYENDO Y SIGUIENDO LA LEY QUE ES LO QUE AQUÍ IMPORTA Y NO LA OPINIÓN DE NADIE, LA LEY LO DICIE CLARAMENTEÇ.
LOS ESTATUTOS SE APRUEBAN O MODIFICAN POR UNANIMIDAD, POR TANTO, SI SE HAN APROBADO POR MAYORÍA PUEDE USTED IMPUGNARLOS ESA ES MI RESPUESTA Y SI SE HAN APROBGADO DE FORMA UNÁNIME NO HYA NADA QUE HACER.
POR TANTO, ATENDIENDO LO QUE HE ENTENDIDO Y SI NO EXPLIQUENOS CONCRETAMENTE LA SITUACIÓN, SI LOS ESTATUTOS SE HAN APROBADO POR MAYORÍA ESTÁ USTED EN SU DERECHO DE IMPUGNARLOS. ESPERO QUE INTERVENGAN OTROS COMPAÑEROS PARA QUE LE EXPLIQUEN LO QUE DETERMINA LA LEY. ESPERO HABERLA OREINTADO Y ACLARADO Y SI ES ASÍ, ESPERO QUE ACEPTE MI RESPUESTA PUES ES LA ÚNICA FORMA QUE TENGO DE RECIBIR UNA BONIFICACIÓN POR MI TIEMPO SIN PERJUICIO DE SEGUIR RESPONDIENDO A TODO LO QUE PRECISE Y RECIBA UN CORDIAL SALUDO.
Experto:  albergiud escribió hace 4 año.

Hola buenos días, leyendo la pregunta del usuario, yo también lo entiendo como lo ha hecho la experta María. Se estaban creando los estatutos de la comunidad y dicha clausula fue aprobada por mayoría, cuando la ley de exige la unanimidad. En ningún momento habla el usuario de discutir la modificación de los estatutos sino de la aprobación de los mismos.

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, Así, ‘salvar el voto' ha de ser entendido como la manifestación de la disconformidad con el acuerdo propuesto, el voto contrario a su aprobación, así como la intención de impugnarlo judicialmente, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietarios deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietarios deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.

 

 

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Apreciado cliente:

 

A la vista de la disparidad de opiniones, sería aconsejable informara usted desde que año llevan aprobados los Estatutos de su Comunidad.

 

Atentamente,

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola nuevamente. Desde un principio he sostenido que si no hay UNANIMIDAD NO HAY VALIDEZ DE LOS ESTATUTOS SI SE HAN APROBADO RECIENTEMENTE, QUE CON LOS DATOS QUE USTED APORTA, Y SI NO ES A´SI, POR FAVOR DIGANOS LOS DATOS CONCRETOS,ASÍ SE ENTIENDE, ESTARÍA USTED EN SU DERECHO DE IMPUGNARLOS Y ESA SERÍA LA RESPUESTA A SU PREGUNTA DESDE UN PRINCIPIO. POR TANTO, SI TIENE HABILITACIÓN LEGAL LA RESPUESTA DE IMPUGNACIÓN PORQUE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE ES LA QUE REALMENTE IMPORTA ES LA QUE LO DICE EXPRESAMENTE, QUE PERMITE IMPUGNAR LOS ESTATUTOS SI NO SE ADECUAN A LA LEGALIDAD Y SI NO SE HAN APROBADO POR UNANIMIDAD, NO SON ACORDES A LA LEY, USTED PUEDE IMPUGNARLOS. NO DUDE EN PREGUNTAR CUALQUIER OTRA CUESITÓN Y SI MI RESPEUSTA DESDE UN PRINCIPIO LE HA SIDO CLARA ESPERO QUE LA ACEPTE PUES ES LA ÚNICA FORMA QUE TENGO DE RECIBIR UNA BONIFICACIÓN POR MI TIEMPO SIN PERJUICIOI DE SEGUIR RESPONDIENDO A TODO LO QUE PRECISE Y RECIBA UN CORDIAL SALUDO.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Por experiencia, es el promotor quien confecciona los estatutos, y no le pide permiso a nadie para aprobarlos, Ud compra o no el piso y se somete a los estatutos realizados por este promotor

 

Si su caso se sale de la norma general, y se le ha convocado para la confeccion de unos estatutos NUEVOS y se le ha pedido su aprobación, ésta creación de estatutos si requeire unanimidad, y es la postura que mantenemos TODOS, por que no hay otra opción. Sería la primera vez que viera ésto, convocar a todos y preguntarles, caos garantizado.

 

Pero si estamos dentro de lo habitual, y es que Ud ha compardo un piso, y YA HAY ESTATUTOS, modificarlos requiere UNANIMIDAD, extremo éste que nadie duda

 

Conclusión, si esa reunión era para crear unos ESTATUTOS EX NOVO, se requiere unanimidad, no es lo habitual, el promotor generaría un caos tremendo y por ello lo impone. Si está a lo que requiere cada vecino eso no terminaría jamás.

 

Si su caso es lo habitual, y tienen unos estatutos creados, me remito a mi primer post y agradezco las aportaciones a todos y vada uno de los compañeros

 

Ruego acepte la respuesta que considere oportuna, sabiendo que el sitio paga al experto cuya respuesta acepte y sólo a éste

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola nuevamente. Me alegro de que ahora las cosas estén más claras respeto a lo de la aprobación de los estatutos, pero Lo que realmente importa es si los estatutos se han aprobado o no por unanimidad no lo que sea o no habitual... eso da igual.. usted lo que tiene que saber es si se han aprobado por todos los propietarios y si no es así, IMPUGNELOS PUES NO SON LEGALES,... ASIQUE NO HAY MÁS QUE DISCUTIR, SOLAMENTE SABER SI SON O NO APROBADOS POR UNANIMIDAD. No dude en rpeguntar cualqueir otra cuestión y si la respuestas que le he proporcionado desde un primer momento son las que le han resolvido a usted las dudas espero que las acepte porque es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial s
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

El cliente especifica:

 

En nuestros Estatutos consta un articulo que dice literalmente " Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, sus tributos, cargas y responsabilidades no susceptinbbles de individualización se pagaran por todos los propietarios en proporciíon a la cuota

 

Si fuese que NO hay estatutos, entiendo que hubiese puesto, en nuestra propuesta de estatutos ....

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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