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Buenos días: Somos 8 herederos que heredamos de una tía fallecida

Pregunta del cliente

Buenos días:
Somos 8 herederos que heredamos de una tía fallecida una propiedad en la provincia de Madrid. El caso es que dentro de la propiedad habitan un matrimonio mayor (80 años) con una hija, pagando una renta de 175 euros. No hay contrato (que conozcamos) ya que llevan viviendo en torno a 40-50 años en esta propiedad. Ahora se nos presenta la oportunidad de venderla, y el matrimonio nos está exigiendo una indemnización a todas luces imposible de pagar.
Mi pregunta es ¿Que dice la ley al respecto? ¿Que derechos tienen los inquilinos? ¿Que derechos tenemos los propietarios?
Muchas gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días,


Si esos inquilinos llevanentre 40 y 50 años en esa propiedad, se trata de un arrendamiento de renta antigua que se rije por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por la Disposicion Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.


El problema es que segun la Ley ese contrato no se extingue si fallece el arrendatario o la arrendataria porque la mujer o el marido del arrandatario o arrendataria fallecido tiene derecho a subrogarse en el contrato mientras el o ella viva. Y cuando muera el segundo/a aun podría subrogarse en el contrato la hija que conviva con ellos y solo a los dos años se extinguiría el contrato o a la muerte de la hija si esta tiene una minusvalía.


Segun la Ley:


"A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.


Si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior".

 

 

 

Mi consejo es que traten de llegar a un acuerdo economico para extinguir ese contrato, porque de otro modo ustedes no pueden extinguirlo. Pues si fallece uno de los miembros del matrimonio, el otro puede subrogarse en el contrato y seguir viviendo alli de alquiler mientras viva. Cuando este fallezca su hija tambien se podrá subrogar y vivir en el inmueble durante 2 años mas o durante toda su vida si tiene una minusvalia.

 

 

La unica forma de extinguir el contrato sería porque el inmueble se declara en ruinas o ustedes justificaran debidamente que necesitan ese inmueble para vivir, pero esto deben acreditarlo por no tener otra vivienda y necesitarla para ustedes o sus descendientes.

 

 

La Ley dice expresamente:

 

 

No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

  2. Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

  3. Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

  4. Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.

  5. Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.


Fuera de estos casos solo le queda llegar a un acuerdo con los inquilinos para que no sigan en el arrendamiento.


DiegoAbogado, Licenciatura
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Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola:

 

Ante la duda de la existencia de contrato, tienen una opción MUY VALIDA, que es interponer una demanda de deshaucio por precario, no es mucho dinero, pidan varios presupuestos, pueden encontrarlos desde 1000 euros, y obligarán a aque enseñen el contrato, y si no lo tienen, tienen Uds base para un deshaucio en precario, que les desalojaría en tres/ seis meses.

Ante la incapacidad de desalojo por indemnización es una buena estrategia

 

Si ellos alegan contrato verbal, también cabe el deshaucio en precario

 

AP Málaga, Sec. 4.ª, 416/2008, de 2 de julio
Recurso 93/2008. Ponente: JOAQUIN IGNACIO DELGADO BAENA.
EXTRACTOS
La falta de prueba por el demandado de la existencia de acuerdo verbal constata que no ostenta título suficiente que ampare su posesión del inmueble
"... tenemos que recurrir a los hechos objetivos, Polifonia S.L., dice ocupa el local en virtud de un acuerdo verbal, por el que paga la renta del local nº 7 que ocupa la entidad Polifonia Sonido S.L.. Sociedad en la que los socios son D. Carlos Francisco , María Milagros y D. Juan Alberto . No apareciendo para nada D. Juan Alberto . Debiendo recordar que este último y la demandante Dª. Rita , eran los usufrucutarios vitalicios del local, objeto de litis y,desde el día 30 de octubre de 2005, solo la demandante al fallecer su marido. Por lo tanto de manera formal no tenían ningún beneficio los usufructuarios con ese supuesto acuerdo verbal, ganando enteros la posibilidad de que la entidad Polifonia S.L., ocupaba el local simplemente por lazos de parentesco. Y considera este Tribunal que efectivamente tiene razón la parte recurrente cuando dice que ha existido error en la valoración de la prueba, ya que el Juez de Instancia basa su razonamiento en la versión del testigo D. Juan Alberto , que amén de ser parte interesada y así reconocerlo, declaró que había intentado hablar con su madre para que les hiciera un contratode arrendamiento del local, hecho ineludible de que se reconocía que se ocupaba el mismo sin titulo ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 27 de Julio de 2007 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por la representación de la parte actora de desahucio por precario de los términos expuestos en el Fundamento de Derecho Segundo, debo absolver y absuelvo a la entidad POLIFONIA SL de la pretensión planetada contra la misma. Respecto a las costas, procede que cada parte abone las causadas a su instancia.".
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 19 de Junio de 2008 quedando visto para sentencia.
TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la representación procesal de Dª. Rita , que comparece en calidad de apelante, se alega que ha existido error en la valoración de la prueba, ya que no solo niega la existencia de acuerdo verbal, sino que además el mismo no ha sido probado,y, en todo caso de existir acuerdo de naturaleza contractual este sería nulo. Por último se alega que de existir contrato no es oponible a la recurrente pues no intervino en el mismo. Por todo lo expuesto solicita que se revoque la resolución recurrida y se dicte otra nueva de acuerdo con lo solicitado.
Por la representación procesal de Polifonia S.L., se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugando todos las alegaciones realizadas de contrario y, solicitando la confirmación de la resolución recurrida por entender que la misma es ajustada a derecho.
SEGUNDO.- Pues bien, abordando el fondo del asunto, conforme con la nueva regulación que la L.E.C. 1/2000 hace del juicio verbal por precario (artículos 447 en relación con el 250 y la Exposición de Motivos de la Ley en su apartado XII ,), que provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja, en cuanto que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque eso sí limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata, y procediendo a analizar si la demandada es o no titular de un derecho posesorio sobre la finca de autos con la amplitud y minuciosidad que requieran las circunstancias del caso. Y ello sin desconocer que los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretendan ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos. Además la sentencia que se dicte en el juicio precario produce efectos de cosa juzgada pero restringida a la posesión. Esto es, aún sigue limitado en su objeto y naturaleza y no seria ámbito por el que pudieran declararse de forma definitiva y con efectos de cosa juzgada, titularidades dominicales.
De manera que tras lo dicho, debe igualmente recordarse, dados los términos de debate que, efectivamente, el usufructo es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser ni su contenido, reconociendo la existencia de la nueva propiedad de otra persona, como concurrentes en la misma cosa. Así, el derecho de propiedad queda comprimido y limitado por el de usufructo, y cuando se extinga éste, aquella recobra su normal y pleno poder. El derecho de usufructo es de disfrute completo, y temporal, en el caso vitalicio y que pertenece al actor, con derecho a la posesión de la vivienda, a usarla y disfrutarla. En cambio el nudo propietario tiene el derecho de propiedad con todas sus facultades (art. 348 CC ), salvo la de aprovechamiento, pudiendo disponer de su derecho respetando el de usufructo, que en este caso sólo se extingue por muerte del usufructuario.
Pues bien en el caso de autos por la parte recurrente se alega que ha existido error en la valoración de la prueba ,ya que mantiene que la ocupación por parte de la entidad demandada Polifonia S.L., del local número 5, desde el año 1997, lo es sin pagar renta ni merced, simplemente por lazos de partentesco, y que no existe ,ni se ha probado el acuerdo verbal, por el que la entidad Polifonia S.L., como contraprestación a la ocupación del local número 5, paga la renta correspondiente al local número 7 que ocupa Polifonia Sonido S.L., sociedad a la que no pertenece ninguno de los usufructuarios.
Ante la dificultad de probar la existencia de un acuerdo verbal, y mas en los casos como el presente que nos encontramos ante una empresa familiar,y, además cuando, del resultado del interrrogatorio de las partes y de la testifical, se observa la clara enemistad existente entre la parte actora y su hija por un lado y el hijo de la actora y el cuñado por otro. A lo que se debe añadir que ambos testigos María Milagros y Juan Alberto son nudos propietarios del local objeto de litis, pero ambos con intereses claramente contrapuestos
Por lo tanto tenemos que recurrir a los hechos objetivos, Polifonia S.L., dice ocupa el local en virtud de un acuerdo verbal, por el que paga la renta del local nº 7 que ocupa la entidad Polifonia Sonido S.L.. Sociedad en la que los socios son D. Carlos Francisco , María Milagros y D. Juan Alberto . No apareciendo para nada D. Juan Alberto . Debiendo recordar que este último y la demandante Dª. Rita , eran los usufrucutarios vitalicios del local, objeto de litis y,desde el día 30 de octubre de 2005, solo la demandante al fallecer su marido.
Por lo tanto de manera formal no tenían ningún beneficio los usufructuarios con ese supuesto acuerdo verbal, ganando enteros la posibilidad de que la entidad Polifonia S.L., ocupaba el local simplemente por lazos de parentesco. Y considera este Tribunal que efectivamente tiene razón la parte recurrente cuando dice que ha existido error en la valoración de la prueba, ya que el Juez de Instancia basa su razonamiento en la versión del testigo D. Juan Alberto , que amén de ser parte interesada y así reconocerlo, declaró que había intentado hablar con su madre para que les hiciera un contratode arrendamiento del local, hecho ineludible de que se reconocía que se ocupaba el mismo sin titulo, pero es que además a pregunta del Letrado de la parte demandante, reconoció que con anterioridad puso una demanda de deshaucio por precario en su condición de nudo propietario contra la entidad Polifonia S.L.,que retiró al fallecer su padre. Luego poca o ninguna credibilidad puede tener la versión de este testigo sobre la existencia de un acuerdo verbal, cuando años antes mantenía que se ocupaba el local sin título y sin pagar renta o merced.
Por todo lo expuesto, no acreditada la existencia de ese acuerdo verbal se constata la preferencia en la constitución del derecho de la actora, que obliga a acoger su pretensión, ya que la demandada no ostenta título suficiente que ampare su posesión del inmueble, y procede en consecuencia estimar el recurso con revocación de la sentencia apelada.
TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte demandada las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial condena sobre las de la alzada.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
FALLAMOS
Que estimando el recurso el recurso formulado por la representación de Dª. Rita contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia nº 2 de Málaga debemos revocar y revocamos íntegramente la sentencia de instancia, y en su lugar, estimando la demanda interpuesta por el actor se acuerda lo siguiente:
1°.- Se declara el derecho de Dª. Rita a recuperar la plena posesión, inmediata y directa, del inmueble referido y descrito en el hecho primero de la demanda, local comercial sito en la C/ San Millan nº 25, planta baja, puerta nº 5 de Málaga, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 9 de Málaga, Tomo 1158, Libro 421, folio 129, finca registral nº 22163
2°.- se condena a la demandada, la entidad Polifonia S.L., a cesar en el disfrute del local litigioso, debiendo desalojarlo y reintegrar su posesión inmediata y directa a la actora.
3ª.- Se condena a la demandada a satisfacer el total de las costas causadas en la primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las originadas en esta alzada.
Notifíquese esta resolución en legal forma y devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.-
Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Al contrario que el experto anterior entiendo que no es una opcion la demanda de desahucio por precario, puesto que aunque el contrato de arrendamiento no figura por escrito, es un contrato valido plenamente.


Además, los inquilinos lo tendrán muy fácil para acreditar que existe un contrato de arrendamiento porque pueden acreditar que les abonan una renta mensual y que pagan los recibos de luz, agua y demás suministros, por ello aunque no figure por escrito ese contrato es válido y no es dificil de acreditar su existencia.


Si llevan entre 40 y 50 años como inquilinos ellos podrán acreditar facilmente la existencia del contrato de arrendamiento aunque no figure por escrito. Con una prueba del abono de la renta mensual es suficiente.


Por ello, la opción que les da el anterior experto no es válida en su caso, pues el arrendamiento existe y es facilmente acreditable. Si interponen una demanda de desahucio por precario no solo corren el riesgo de perderla sino de que se les condene en costas al quedar patente la existencia de un contrato de arrendamiento desde hace mas de 40 años.


Ante esta situación mi consejo sigue siendo que traten de llegar a un acuerdo economico con los inquilinos, pues si no llegan a ese acuerdo ellos tienen derecho a seguir en el arrendamiento. Si el arrendatario muere, su cóyuge tiene derecho a subrogarse hasta el momento de su fallecimiento. Pero aun falleciendo el cónyuge, la hija podría subrogarse hasta que transcurran dos años mas o hasta su fallecimiento si tiene alguna minusvalía.

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