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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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Que es lo que preciso para reconvetir una buhardilla en vivienda

Pregunta del cliente

Que es lo que preciso para reconvetir una buhardilla en vivienda habitual.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Para conseguir su objetivo debemos obtener básicamente una cédula de habiltabilidad que obtendremos del Ayuntamiento, una vez que los técnicos comprueben que la obra se ha realizado conforme al diseño presentado al efectoo por el arquietcto o aparejador por lo cual se cumple con toda la normativa al efecto

 

Debe contactar con arquitecto o aparejador, que le hará los planos conforme a normativa, planos que indicarán cada elemento legalmente necesario, como ventanas, suministros etc, y una vez realizada la obra conforme plano, solicitaremos la c´ñedula de habitabilidad al ayuntamiento y obtenida ésta podremos inscribie el inmueble en el registro de la propiedad

 

Así mismo debemos considerar el solicitar permiso a la Comunidad para evitarnos problemas y hacer una nueva división de coeficientes dentro de la propia comunidad

 

Amén de la normativa municipal, la normativa básica es el Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad

 

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-d55-2009.html

 

Le dejo un esquema del contenido de la vivienda respqcto de ésta norma

 

1 Composición

Toda vivienda usada o preexistente debe estar compuesta, como mínimo, por una sala, una cámara higiénica y un equipo de cocina, y debe permitir la instalación directa de un equipo de lavado de ropa.

.2 Acceso

2.1 El acceso a la vivienda se debe hacer a través de un espacio público, un espacio común o un espacio anexo a la misma al que se tenga acceso de la misma forma.

2.2 El acceso a la vivienda es la puerta que comunica la vivienda con el exterior. Este acceso no puede servir de acceso obligado a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma o comunitario.

2.3 Los espacios de acceso del edificio que lo contiene precisan un sistema eléctrico de iluminación de forma que cuando se transite por ellos puedan quedar iluminados.

.3 Construcción

La construcción que forma o afecta a la vivienda debe:

a) Ser sólida.

b) Evitar que rezume humedad.

c) Ser estanca en aguas pluviales.

d) Evitar la inundación de la vivienda.

e) Tener el suelo pisable, tanto de la vivienda como de su acceso. El suelo debe estar completamente pavimentado, no ser polvoriento y no implicar un peligro para las personas. Donde haya un desnivel superior a 0,60 m, se deberá disponer de elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes.

.4 Superficie útil

4.1 La superficie útil mínima de las viviendas usadas o preexistentes a la entrada en vigor de este Decreto es de 20 m², excepto en el supuesto previsto en la disposición adicional tercera.

La superficie útil interior es la que está comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de las particiones de cada espacio habitable. Del cómputo de superficie útil, quedará excluida la superficie ocupada por los cierres interiores de la vivienda, sean fijos o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m², así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m y las superficies de terrazas y otros elementos exteriores.

4.2 Excepcionalmente, se admiten viviendas con una superficie útil mínima de entre 15 m² y 20 m² que hayan sido construidas con licencia de obras solicitada antes del 1 de febrero de 1984 y que dispongan de cédula de habitabilidad vigente obtenida antes de la entrada en vigor de este Decreto. Esta cédula caducará en el momento en que se produzca, por cualquier título, la transmisión de la propiedad o de la posesión de estas viviendas, y no podrán volver a obtener cédula de habitabilidad.

.5 Piezas

5.1 La sala es un espacio de uso común que deberá disponer de una superficie útil no inferior a 10 m², sin ningún estrangulamiento en planta inferior a 1,40 m, admitir la inscripción de un cuadrado que mida 2,40 x 2,40 m y no contener ningún aparato higiénico. Si contiene el equipo de cocina, la superficie útil mínima será de 14 m².

La sala deberá disponer de una apertura en fachada al espacio público, patio de manzana o patio de parcela, directa o a través de una galería, de forma que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tenga, como mínimo, una superficie de 0,80 m², y no podrá hacerse, en ningún caso, a través de la sala la ventilación obligatoria de ninguna otra pieza. Si la apertura es en el patio de parcela, este no tendrá una superficie en planta inferior a 4 m².

5.2 Las habitaciones deberán tener una superficie útil no inferior a 5 m² y admitir la inscripción de un cuadrado que mida en planta 1,80 x 1,80 m. Se deberán poder independizar y no podrán contener ningún inodoro, lavadero o vertedero, ni el equipo obligatorio de cocina o de lavado de ropa.

Las habitaciones deberán disponer de una apertura en fachada al espacio público, patio de manzana o patio de parcela, directa o a través de una galería, de forma que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tengan, como mínimo, una superficie de 0,40 m².

5.3 La galería es la pieza que tiene un ventanal que da directamente al aire libre con una superficie en altura no inferior a la superficie en planta de la misma galería.

5.4 Una apertura es una puerta o ventana practicable. La superficie de una apertura es la de su paso abierto o de su superficie traslúcida.

.6 Equipo

El equipo mínimo del que debe estar dotada una vivienda para que sea habitable debe cumplir los siguientes requisitos:

6.1 Tener una instalación de agua fría y caliente que:

a) Esté en buen estado.

b) Como mínimo, sirva al fregadero de la cocina, a un lavabo y a una ducha o bañera.

c) Si el suministro es por captación propia o por aforamiento, que disponga de un depósito de reserva de 200 litros.

d) Permita un consumo seguido de 50 litros de agua a una temperatura de 40 grados y con un caudal de 10 litros por minuto.

6.2 Disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales de forma que:

a) Esté en buen estado.

b) Conecte con todo el equipo que lo requiera.

c) Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico.

d) Si en su entorno hay una red pública de alcantarillado, que conecte con esta, y si no la hay, que las aguas sucias no se viertan al exterior si no han sido previamente depuradas.

6.3 Si la vivienda está situada en un núcleo urbano, o tiene la posibilidad de estar conectada a una red exterior de suministro de energía eléctrica con condiciones económicas similares a las de una vivienda situada en el núcleo urbano, debe disponer de una instalación interior de forma que:

a) Tenga un punto de luz con interruptor independiente en cada pieza.

b) Tenga un enchufe para cada aparato de equipo obligatorio.

c) Tenga dos enchufes en la sala y en la cocina, y uno en las habitaciones. En el caso de que la sala contenga el equipo de cocina, debe disponer como mínimo de cuatro enchufes.

d) No implique un riesgo para las personas ni perturbaciones en el funcionamiento normal de otras instalaciones.

6.4 Disponer de un equipo higiénico, entendido como los aparatos higiénicos que, con la dotación de agua corriente correspondiente y el desagüe, están destinados a la higiene y la evacuación del cuerpo humano, de forma que:

a) Esté formado como mínimo por un lavabo, un inodoro y una ducha en buen estado.

b) El inodoro debe estar incluido en una cámara higiénica independizable.

c) La ducha debe tener impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura de 2,10 m.

d) La cámara higiénica tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.

6.5 Tener instalado un equipo de cocina de forma que:

a) Esté formado como mínimo por un fregadero y un aparato de cocción eléctrico o de gas.

b) Esté en una misma pieza.

c) La pieza donde esté incluido no contenga ningún aparato del equipo higiénico.

d) La pieza donde esté incluido tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.

6.6 Tener instalado o admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa de forma que en el espacio previsto haya, como mínimo, una toma de agua fría, un desagüe y una toma de corriente

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días. Siento decirle que si la buhardilla está integrada dentro del régimen de la propiedad horizontal es necesario el consentimiento de la comunidad para que se transforme en vivienda habitual, pues es necesario modificar el titulo constitutivo de la misma y para ello es necesario el consentimiento de todos los propietarios por lo que, siento ser tan negativa, pero si los demás propietarios no prestan su consentimiento a que la buhardilla se incluya dentro de la propiedad horizontal, lo siento mucho, pero usted no puede llevar a cabo dicha transformación y aunque la respuesta no sea la que esperaba debo decirle que la ley es bien clara y por tanto, para que la nueva vivienda se integre en el régimen de la propiedad horizontal es necesario el consentimiento de todos los vecinso y por tanto si se oponen no puede usted llevar a cabo lo que pretende. Espero haberla orientado y aclarado y si es así espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificaicón por mi tiempo sin perjuciio de seguir respondeindoa todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.
Como ve la compañera le da datos ya aportados
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Yo no doy datos ya aportados porque el compañero le ha dicho literalmente que Así mismo debemos considerar el solicitar permiso a la Comunidad para evitarnos problemas, esto es una opción que le dan y siento decirle que no es una opción, es decir, que de nada servirá el hecho de que un aparejador u arquitecto u otro perito le otorgue la cédula de habitalidad y la consideración de la buhardilla como vivienda si no tiene el consentimiento de la comunidad, lo siento mucho por ser tan clara, pero no puedo decirle otra cosa diferente porque la ley es bien clara al respeto, necesita usted el consentimiento de la comunidad, y además, necesita el acuerdo unánima de todos los propietarios para la modificación del titulo constitutivo, y por tanto, para que la buhardilla ya transformada en vivienda se incluya dentro de la propiedad horizontal. No dude en preguntar cualquier otra cuestión y si mi respuesta le ha orientado y aclarado desde un principio espero que la acepte sin perjuicio de seguir respondiendo a todo loq ue precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.
El permiso a la comunidad se debe solicitar y es lo que he expuesto en el primer post
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola nuevamente. Cada uno tiene que ser consecuente con sus propias palabras y el experto anterior le dijo que sería conveniente solicitar el permiso para evitarse problemas, no es conveniente sino que es necesario, y es más sin ese consentimiento lamentandolo mucho usted no podría llevar a cabo lo que pretende porque lo esencial sería ese consentimiento no es que sea conveniente es necesario ese consentimiento.. Además, para que la vivienda pueda incluirse en el régimen de la propiedad horizontal y respondiendo a su útlima cuestión si el consentimiento debe ser unánime, es decir, es necesario el consentimiento de todos los propietarios para llevar a cabo la modificación del titulo constitutivo de la propiedad horizontal e incluir en el titulo la buhardilla transformada en vivienda habitual. No se quede con dudas y pregunte todo lo que necesite pues estamos disponbiles para resolver cualquier cuestión que pueda tener y reciba un cordial saludo.
Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Una opinión distinta:

Por resumir: usted tiene que tener en cuenta dos aspectos:

1- El Ayuntamiento le tiene que conceder cédula de habitabilidad. Para ello, lo mejor es que pregunte en el Ayuntamiento qué necesita y los trámites que tiene que realizar. Lo más probable es que le pidan un informe de un arquitecto que certifique que se reúnen los requisitos de habitabilidad (los que detalla mi compañero en la primera respuesta)

2- Con respecto a la Comunidad de propietarios: entiendo que la buhardilla es de su propiedad y no de todos los comuneros.
Usted tendrá que ver si en los Estatutos de la Comunidad de propietarios hay alguna limitación en cuanto al uso que se atribute a su buhardilla.
- si hay limitación en los Estatutos que impida el uso como buhardilla: habrá que modificar los Estatutos, para lo que se requiere el acuerdo de TODOS los comuneros.
- si por el contrario, los Estatutos no limitan el uso como vivienda, usted no tendrá que realizar trámites con la Junta de vecinos. (Esto es porque no hay que modificar la escritura de constitución, es un simple cambio de uso que entra entre sus competencias como propietario). Es un cambio de uso que puede hacer sin el consentimento de la comunidad)

A continuación, tendrá que ir al Registro de la propiedad y modificar la escritura. El Registrador le informará sobre todo lo explicado y le solicitará los documentos oportunos para proceder a la inscripción.


Quedo a su disposición para cualquier duda. Si le ha servido de ayuda mi respuesta, le ruego la acepte, para que yo pueda cobrar sin coste adicional para usted. Estaré encantado de ayudarle aún después de aceptar la respuesta.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Le dejamos sentencia que habilita que sin la autorización la comunidad puede obligarle a restablecer el status quo previo

 

 

AP Valencia, Sec. 7.ª, 438/2008, de 14 de julio Recurso 280/2008. Ponente: MARIA FILOMENA IBAÑEZ SOLAZ. EXTRACTOS Las obras realizadas en la terraza en el ático, además de alterar la configuración del edificio puede afectar a la seguridad del inmueble, por ello deben derribarse "... Pues bien, no cabe duda de que las obras llevadas a cabo por la mercantil demandada tras la adquisición de la vivienda en noviembre de 2004 implican una alteración de la configuración del edificio, que afectan a su la estructura y configuración estética de su fachada. Se trata de un cerramiento de la terraza de su ático que se realiza no solo con perfiles de aluminio, sino también con fábrica de ladrillo de modo que se ha convertido en espacio habitable para la vivienda gran parte de la superficie de la terraza como claramente se observa en las diferentes fotografías aportadas en especial las obrantes al informe o presupuesto de demolición del folio 55 y 102 y siguientes. Igualmente en el informe elaborado por el arquitecto Sr. Adolfo y aportado por la demandada se describe la obra realizada y destaca que la estructura se efectúa a base de jácenas y soportes de hormigón armado con forjados unidireccionales de viguetas y bovedillas de hormigón (folio 93). No se trata pues de una obra ligera y desmontable sino de una auténtica obra que excede con mucho las posibilidades permitidas en la LPH para la actuación de cada copropietario en su piso y vivienda. Por ello nada obsta a que dicha obra no afecte a la estructura de seguridad del edificio en función de la sobrecarga que implica, ni tampoco que el propietario del ático vecino tenga también un cerramiento. Este último cerramiento es muy distinto al que ha llevado a cabo la demandada, y fue en su día consentido por la Comunidad al igual que lo fue el que existía anteriormente en la vivienda de la demandada, también distinto según se desprende del relato del vecino del ático nº 19. No puede justificarse la obra alegando la buena fe tendente a evitar filtraciones a la vivienda inferior, ya que en esta situación, la existencia de filtraciones, se hubiese solucionado con las obras pertinentes de saneamiento y e impermeabilización en su caso necesarias. Tampoco es óbice a la ilegalidad de la obra el hecho de que en el patio de luces de la Comunidad existan cerramientos, ya que ello ha sido consentido por la Comunidad y tal como también se observa en las fotografías realizadas son de escasa afectación, metálicos, ligeros, comunes y ampliamente consolidados. No puede desconocer la demandada que la Comunidad actora ha demostrado una voluntad reiterada de que las obras se suprimiesen, ya que en Junta General de 19 de enero de 2005, se acordó que se retirasen los elementos constructivos fijos o móviles de la terraza privativa que es techo de la vivienda puerta nº 18 y que procediese a realizar las obras de reparación necesarias. Otra Junta General de fecha 29 de marzo de 2005 trató el tema de estas obras y se volvió a acordar el derribo de las mismas. Nueva Junta General de fecha 17 de enero de 2006 retomó de nuevo el tema reiterándose la necesidad de cumplir el anterior acuerdo y adoptar las medidas oportunas para su eficacia. Ello no obstante y aunque en el presente caso tengamos acreditada la voluntad comunitaria, no puede eludirse que tal acción deducida en interés de la misma, podía ser ejercitada por el Presidente sin precisar autorización de la Junta, o incluso a título particular por cualquier comunero. Esta decisión no vulnera el principio de igualdad ni implica un trato desigual al resto de copropietarios, ya que la obra realizada por la mercantil demandada excede con mucho del resto de las existentes. Por ello necesariamente la decisión del juez de instancia fue acertada a la situación fáctica producida y el derecho estuvo bien aplacado, sin que pueda acogerse la pretensión de la demandada de que solo se refiere a la supresión de la obra de plaqueta cerámica, ya que ello altera el principio de unidad de la obra realizada en función de su estructura, sin que además se hayan ofrecidos parámetros concretos que permitan diferenciar con exactitud y precisión que extensión supondría dicha supresión. Por ello en principio la acción de supresión del conjunto de la obra es correcta ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA, con fecha quince de octubre de dos mil ocho se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio sito en Valencia en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 contra Promociones Famesán, S.L. y Lucas : 1.- Debo declarar y declaro que la parte demandada ha procedido a la alteración y modificación de elementos comunes de la finca con la obra de la terraza de su vivienda, y que en la misma existe obra ilegal e inconsentida por la comunidad de propietarios.- 2.- Debo condenar y condeno a la parte demandada al cumplimiento del acuerdo de la Junta de propietarios de retirada de toda la obra levantada en la terraza de la vivienda, y a la ejecución de la obra precisa para reponer la terraza a su estado de origen en un plazo de dos meses a contar desde la notificación de esta resolución.- 3.- Se imponen a la parte demandada las costas causadas en este procedimiento". SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día nueve de julio de dos mil ocho para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar. TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- En la instancia la Comunidad de Propietarios del edificio de la calle DIRECCION000 nº NUM000 dedujo acción contra Promociones Famesan S.L. a fin de que se declarase ilegal e inconsentida la obra realizada en la terraza de su ático (puerta nº 20) con cerramiento de obra y revestimiento de ladrillo y cumpliese el acuerdo de demolición adoptado. La sentencia estima la demandada y frente a ella se alza la mercantil demandada que viene mostrar su disconformidad tanto con la valoración de la prueba como en la aplicación del derecho, ofreciendo diversos argumentos al respecto relativos a la existencia de cerramientos en los dos áticos (puertas n1 10 y 20) desde hace más de 14 años, su actuación de buena fe realizando la obra para corregir filtraciones que perjudicaba al vecino de bajo, falta de existencia de acuerdo o voluntad comunitaria respecto a la supresión de cerramientos, existencia de otros en el patio de luces del edificio, ausencia de alteración de la estructura y sobrecarga, la realización con materiales livianos y desmontables,, infracción del principio de igualdad y, en su caso la procedencia de suprimir solo la parte de la obra efectuada con plaquetas de ladrillo cerámico. A ello se opone la Comunidad actora apelada que defiende la tesis de la sentencia. SEGUNDO.- Es unánime la Jurisprudencia que considera la obra modificativa de la fachada del edificio y del aspecto estético exterior como afectantes a elementos comunes, que exceden de las permitidas al propietario en el art. 7 LPH y requieren conforme al art. 12 la autorización por acuerdo de la comunidad. Pues bien, no cabe duda de que las obras llevadas a cabo por la mercantil demandada tras la adquisición de la vivienda en noviembre de 2004 implican una alteración de la configuración del edificio, que afectan a su la estructura y configuración estética de su fachada. Se trata de un cerramiento de la terraza de su ático que se realiza no solo con perfiles de aluminio, sino también con fábrica de ladrillo de modo que se ha convertido en espacio habitable para la vivienda gran parte de la superficie de la terraza como claramente se observa en las diferentes fotografías aportadas en especial las obrantes al informe o presupuesto de demolición del folio 55 y 102 y siguientes. Igualmente en el informe elaborado por el arquitecto Sr. Adolfo y aportado por la demandada se describe la obra realizada y destaca que la estructura se efectúa a base de jácenas y soportes de hormigón armado con forjados unidireccionales de viguetas y bovedillas de hormigón (folio 93). No se trata pues de una obra ligera y desmontable sino de una auténtica obra que excede con mucho las posibilidades permitidas en la LPH para la actuación de cada copropietario en su piso y vivienda. Por ello nada obsta a que dicha obra no afecte a la estructura de seguridad del edificio en función de la sobrecarga que implica, ni tampoco que el propietario del ático vecino tenga también un cerramiento. Este último cerramiento es muy distinto al que ha llevado a cabo la demandada, y fue en su día consentido por la Comunidad al igual que lo fue el que existía anteriormente en la vivienda de la demandada, también distinto según se desprende del relato del vecino del ático nº 19. No puede justificarse la obra alegando la buena fe tendente a evitar filtraciones a la vivienda inferior, ya que en esta situación, la existencia de filtraciones, se hubiese solucionado con las obras pertinentes de saneamiento y e impermeabilización en su caso necesarias. Tampoco es óbice a la ilegalidad de la obra el hecho de que en el patio de luces de la Comunidad existan cerramientos, ya que ello ha sido consentido por la Comunidad y tal como también se observa en las fotografías realizadas son de escasa afectación, metálicos, ligeros, comunes y ampliamente consolidados. No puede desconocer la demandada que la Comunidad actora ha demostrado una voluntad reiterada de que las obras se suprimiesen, ya que en Junta General de 19 de enero de 2005, se acordó que se retirasen los elementos constructivos fijos o móviles de la terraza privativa que es techo de la vivienda puerta nº 18 y que procediese a realizar las obras de reparación necesarias. Otra Junta General de fecha 29 de marzo de 2005 trató el tema de estas obras y se volvió a acordar el derribo de las mismas. Nueva Junta General de fecha 17 de enero de 2006 retomó de nuevo el tema reiterándose la necesidad de cumplir el anterior acuerdo y adoptar las medidas oportunas para su eficacia. Ello no obstante y aunque en el presente caso tengamos acreditada la voluntad comunitaria, no puede eludirse que tal acción deducida en interés de la misma, podía ser ejercitada por el Presidente sin precisar autorización de la Junta, o incluso a título particular por cualquier comunero. Esta decisión no vulnera el principio de igualdad ni implica un trato desigual al resto de copropietarios, ya que la obra realizada por la mercantil demandada excede con mucho del resto de las existentes. Por ello necesariamente la decisión del juez de instancia fue acertada a la situación fáctica producida y el derecho estuvo bien aplacado, sin que pueda acogerse la pretensión de la demandada de que solo se refiere a la supresión de la obra de plaqueta cerámica, ya que ello altera el principio de unidad de la obra realizada en función de su estructura, sin que además se hayan ofrecidos parámetros concretos que permitan diferenciar con exactitud y precisión que extensión supondría dicha supresión. Por ello en principio la acción de supresión del conjunto de la obra es correcta, sin perjuicio de que la demandada se adapte en una posible o futura obra diferente a las previsiones legales. TERCERO.- Costas. Respecto a las de esta segunda instancia al desestimarse el recurso interpuesto por la demandada apelante procede imponerles las costas de esta alzada conforme al art. 398.1 y 394.1 de la lec. Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, FALLAMOS Desestimar el recurso de apelación interpuesto por los demandados PROMOCIONES FAMESAN, S.L. Y D. Lucas , contra la sentencia de fecha quince de octubre de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Doce de los de Valencia, en Juicio Ordinario 1323/06 , confirmando la misma. Se imponen a la parte demandada apelante las costas causadas por su recurso. Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón. Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a catorce de julio de dos mil ocho

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
La sentencia que adjunta mi compañero se refiere a un caso en que se pone en peligro la seguridad del edificio, cosa que en principio no ocurre en este caso.

Le adjunto unos enlaces publicados en el diario El País, con una sentencia del Tribunal Supremo donde confirma lo que le he explicado antes: si no hay prohibición expresa en los Estatutos de la comunidad, no necesitará el acuerdo unánime de los propietarios.

http://www.elpais.com/descarga.php?arc=/elpaismedia/ultimahora/media/201102/09/espana/20110209elpepunac_1_Pes_PDF.doc


http://www.cedulahabitabilidad.net/blog/n0323-comunidad-propietarios-no-puede-impedir-cambio-uso-sin-una-prohibicion-expresa-anterior/



Le copio el extracto de la sentencia que puede interesarle:

Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

A) Las SSTS citadas por la parte recurrente resuelven supuestos de hecho diferentes al que ahora es objeto de análisis.

·La sentencia de 20 de abril de 1998 citada por el recurrente, niega la validez de la alteración del uso de un sótano llevada a cabo por un propietario, sin consentimiento unánime de la comunidad, porque legal y estatutariamente el sótano en cuestión tenía un destino inicial de almacén o de aparcamiento de vehículos, pero no de local para ejercer una actividad industrial.

·La sentencia de 15 de marzo de 2000, impide que un copropietario pueda alterar el cambio de destino del local litigioso pasando de trastero a vivienda, ya que ese nuevo fin exige una nueva cuota de participación, alteración que requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios.

B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999], 120 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002], entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble. Finalmente, declara que la modificación en el destino del inmueble realizada, no supone una alteración en la determinación de las cuotas de participación de cada uno de los copropietarios.




Quedo a su disposición para cuantas aclaraciones necesite.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

No es preceptiva la unanimidad, basta la mayoría simple

 

Aportamos segunda sentencia

 

AP Madrid, Sec. 9.ª, 484/2010, de 14 de octubre
Recurso 222/2009. Ponente: JOSE LUIS DURAN BERROCAL.
EXTRACTOS
Ilegalidad de las obras realizadas en la terraza mediante la construcción de tres módulos con ampliación de la superficie de la vivienda que no han contado con la autorización de la Comunidad
"... Es cierto que en ocasiones el tratamiento desigual de las Comunidades de propietarios consintiendo a unos y denegando a otro u otros propietarios la realización de obras semejantes, ha propiciado la aplicación de la doctrina del abuso del derecho "ex artículo" 7-2 del Código Civil , ante la falta de equidad y discriminación injustificada que tal proceder comporta, pero para ello es menester, en primer lugar que las obras sean iguales o sensiblemente parecidas, y, en segundo término, que se aprecie asimismo similitud en la conducta de consentidos y desautorizados, circunstancias que brillan por su ausencia en el supuesto enjuiciado por mor de la evidente disparidad de la obra llevada a cabo por la ahora apelante en relación con las realizadas por otros comuneros, y por la expresa oposición en cuanto a la primera verificada por la Comunidad, desoída por la demandada por las vías de hecho, que nada tienen que ver con la aceptación y consentimiento, siquiera tácitos, prestados a las restantes obras, lo que conlleva a la claudicación de la quinta alegación.
Quinto.- La congruencia (o incongruencia) de las sentencias se desprende de la comparación entre sus partes dispositivas y las pretensiones deducidas por las partes, según copiosa jurisprudencia de cita concreta innecesaria por reiterada, por lo que, en principio, el fallo recurrido que estima la demanda no puede tacharse de incongruente, cosa distinta es que no se acomode, o al menos no se corresponda con claridad al resultado de la prueba practicada, que es lo que acontece en el presente caso en cuanto que parece englobar entre las obras ilegales a cuya demolición condena, a los tres cuerpos de edificación existentes en la terraza con una superficie total de 32Ž02 m2, cuando, como ya se ha expuesto, el módulo del chaflán (8Ž14 m2) se considera preexistente desde 1967, con la consecuente improcedencia de declararlo ilegal y de condenar a demolerlo, lo que acarrea, como también ya se ha anunciado, la parcial estimación del recurso y de la demanda rectora, sin pronunciamiento expreso en orden a las costas causadas en ambas instancias, por respectiva aplicación de lo dispuesto por los artículos 394-2 y 398-2 de la Ley Procesal Civil . ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, en fecha 15 de octubre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que estimado la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña SUSANA GARCIA ABASCAL, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIERARIOS de la FINCA SITA en la CALLE000 nº NUM000 DE MADRID, contra Doña Otilia , debo declarar la ilegalidad de la obra realizada en el piso NUM001 NUM002 en la terraza-cubierta el edificio, condenando a la parte demandada a derruirla, reponiendo a su costa y a su estado anterior, con expresa condena en costas a la parte demanda".
Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.
Tercero.- Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la representación procesal de la parte demandada y denegado por Auto de fecha 25 de mayo de 2009, se admitió posteriormente en resolución de cinco de octubre de 2009, a los efectos que pudieran merecer, y al amparo del artículo 270.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la documental aportada por la representación de la demandada con su escrito de 3 de septiembre de 2009 y no estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día seis de octubre del año en curso.
Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- Se aceptan los de la sentencia apelada que no se opongan a los que a continuación se exponen, rechazándose los restantes.
Segundo.- Constituye el eje nuclear de la contienda la dilucidación de si las obras realizadas en la terraza del NUM001 NUM002 . propiedad de la demandada, mediante la construcción de tres módulos con ampliación sustancial de la superficie habitable como vivienda, quedan amparadas por la autorización en su día concedida por la Comunidad en Junta de 30 de mayo de 1967, a cambio de cierta compensación económica, en cuyo año se acometieron las obras en cuestión (tesis de la demandada recurrente), o en cambio han tenido lugar durante el mes de agosto de 2005, sin ninguna autorización comunitaria y a pesar de la expresa oposición por la Comunidad, conculcándose los preceptos correspondientes de la Ley de Propiedad Horizontal citados en la demanda y recogidos en la resolución recurrida (tesis de la Comunidad accionante acogida por la sentencia apelada estimatoria de la demanda).
La pericial aportada por la parte demandante establece y concluye, en síntesis, que se han construido tres cuerpos o módulos en la terraza, en la zona que da a la CALLE000 (10 m2), en la zona del chaflán c/ Reina Mercedes y c/ General Moscardó (8Ž14 m2) y en la zona que da a la c/ General Moscardó (13Ž88 m2) con los que se ha obtenido una nueva superficie habitable de 32Ž02 m2, que altera al propio tiempo la configuración del edificio y puede afectar a su estructura interior y seguridad, y aunque el técnico informante en trámite de ratificación y aclaraciones viene a admitir a pregunta de la letrado demandada, no sin ciertos titubeos, que en las fotografías aéreas que le son mostradas pudiere advertirse la existencia de tres elementos constructivos en la terraza, datando las fotos de los años 1974 y 1983, y responde que en cualquier caso el proyecto del edificio no pudo a su juicio comprender tales construcciones sin que se sepa que ocurrió desde que se concluyó la edificación hasta 1974, con lo que, en principio, nada aclararía en torno a la cuestión litigiosa, se deja ya sentadlo que las meritadas fotografías sobre las que hace especial hincapié la demandada en su contestación, recurso e intervención en la fase probatoria del proceso, carecen de la necesaria precisión para a su simple vista y en su exclusiva atención advertir la naturaleza, características y alcance de los elementos que reflejan, así como de ulteriores modificaciones que hubieren podido sufrir con posible conculcación del régimen legal aplicable.
La pericial acompañada por la demandada difiere radicalmente de la precedente, y, en definitiva, vienen sus técnicos a sostener que los módulos controvertidos son los mismos en el año 1967 que en 2007, con alteraciones solo de acondicionamiento.
En atención a lo expuesto, las mentadas y contradictorias pericias, al margen de la utilidad que puedan propiciar las fotografías que incorporan, no discutidas en cuanto a su autenticidad, se revelan insuficientes para obtener con sustento en una u otra conclusión segura en orden a las construcciones conflictivas, por lo que si a ello se añade que, frente a cuanto pretende la apelante, las restantes documentales de que se dispone (las fotos aéreas, memoria, planos, informe obrante a los folios 278 y ss e informe sobre inspección técnica del edificio, sustancialmente) poco aclaran asimismo el debate, cobran especial importancia las testificales practicadas, cuyo resultado, resumidamente, de las que se reputan importantes se constata a continuación.
El Sr. Dionisio , copropietario y Vicepresidente de la Junta, es claro y contundente en cuanto a que apreció en el año 2005 desde la azotea superior del inmueble como se habían ampliado dos habitaciones, observando siete u ocho albañiles trabajando, como se han suprimido los escalones o peldaños de acceso a la terraza por su diferente pendiente, y, en definitiva, como tras las obras lo que era una amplia terraza carece al presente apenas de espacios libres, habiéndose construido dos nuevos módulos a derecha e izquierda del ya existente cuando en los años ochenta habitó su piso. El Sr. Gonzalo , que prestó servicios en la Administración, depone en similar sentido y con igual contundencia que el precedente. La Sra. Joaquina refiere asimismo que subió a la azotea advirtiendo la notable ampliación verificada respecto de la vivienda en detrimento de la terraza notoriamente reducida, a la que antaño subía a jugar a la pelota y a montar en bicicleta, lo que permitía su antigua extensión. El Sr. Matías , anterior propietario del ático, deja igualmente constancia de la merma de superficie actual de la terraza, en la que en sus tiempos tenia una piscina y un balancín. El Sr. Salvador que vendió el ático al Sr. Matías , narra que la demandada fue a verle a la residencia en que vive pidiéndole que firmara una carta a ella dirigida y por ella redactada (la que obra al folio 257), mostrando la coincidencia de lo construido en 1967 con el estado actual de la terraza, si bien cuando fue a ver ésta, comprobó su gran diferencia con la antigua, sintiéndose defraudado en su buena fe, por lo que verificó un acta notarial de manifestaciones explicando lo ocurrido. Todos estos testigos propuestos por la demandante vienen a admitir la previa existencia del módulo central o del chaflán.
La Sra. Virtudes propuesta por la demandada, intervino como perito en el año 2003, visitando la terraza entonces a propósito de un problema de humedades, y deja constancia a la vista de las fotografías de la pericial de la actora de la discordancia entre el estado de la que ella visitó y el de la actual.
Solo las Sras. Carmela y Estrella , respectivamente antigua empleada y amiga de la demandada, y por ésta propuestas, declaran que la superficie habitable no ha variado y que las obras realizadas fueron solo de remodelación o acondicionamiento con materiales más modernos.
En conclusión se considera probado que a raíz de la autorización concedida por la Junta de 30 de mayo de 1967 se construyó en el NUM001 NUM002 . un modulo central que daba al chaflán de la terraza, existiendo asimismo unas pequeñas construcciones de muy escasa envergadura, no precisada al presente, y que a partir del verano de 2005 al socaire de las obras de acondicionamiento del solado de la vivienda y pintado de las paredes anunciadas por la propietaria en la Junta de 23 de mayo de 2005, se levantaron dos módulos laterales, uno en la zona que da a la c/ CALLE000 de 10 m2, y otro que da a la zona de la c/ General Moscardó de 13Ž88 m2, que alteran el titulo constitutivo ampliando la superficie habitable de la vivienda en la suma de las indicadas superficies, y modifican la configuración del inmueble con posible afectación a su carga y seguridad, cuyos elementos constructivos no solo no fueron legalmente autorizados por la voluntad unánime de los condóminos, sino que ésta se opuso expresamente a ellos requiriendo su eliminación (Juntas de 3 de octubre y 20 de diciembre de 2005).
Lo hasta aquí razonado resuelve las alegaciones primera, segunda y tercera del recurso, en general en sentido desestimatorio, aunque con cierta acogida parcial del recurso en los términos que luego se dirán.
Tercero.- Los precitados hechos probados descartan cualquier posibilidad de éxito para la prescripción aducida en la alegación cuarta.
Cuarto.- Es cierto que en ocasiones el tratamiento desigual de las Comunidades de propietarios consintiendo a unos y denegando a otro u otros propietarios la realización de obras semejantes, ha propiciado la aplicación de la doctrina del abuso del derecho "ex artículo" 7-2 del Código Civil , ante la falta de equidad y discriminación injustificada que tal proceder comporta, pero para ello es menester, en primer lugar que las obras sean iguales o sensiblemente parecidas, y, en segundo término, que se aprecie asimismo similitud en la conducta de consentidos y desautorizados, circunstancias que brillan por su ausencia en el supuesto enjuiciado por mor de la evidente disparidad de la obra llevada a cabo por la ahora apelante en relación con las realizadas por otros comuneros, y por la expresa oposición en cuanto a la primera verificada por la Comunidad, desoída por la demandada por las vías de hecho, que nada tienen que ver con la aceptación y consentimiento, siquiera tácitos, prestados a las restantes obras, lo que conlleva a la claudicación de la quinta alegación.
Quinto.- La congruencia (o incongruencia) de las sentencias se desprende de la comparación entre sus partes dispositivas y las pretensiones deducidas por las partes, según copiosa jurisprudencia de cita concreta innecesaria por reiterada, por lo que, en principio, el fallo recurrido que estima la demanda no puede tacharse de incongruente, cosa distinta es que no se acomode, o al menos no se corresponda con claridad al resultado de la prueba practicada, que es lo que acontece en el presente caso en cuanto que parece englobar entre las obras ilegales a cuya demolición condena, a los tres cuerpos de edificación existentes en la terraza con una superficie total de 32Ž02 m2, cuando, como ya se ha expuesto, el módulo del chaflán (8Ž14 m2) se considera preexistente desde 1967, con la consecuente improcedencia de declararlo ilegal y de condenar a demolerlo, lo que acarrea, como también ya se ha anunciado, la parcial estimación del recurso y de la demanda rectora, sin pronunciamiento expreso en orden a las costas causadas en ambas instancias, por respectiva aplicación de lo dispuesto por los artículos 394-2 y 398-2 de la Ley Procesal Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
FALLAMOS
Que acogiendo parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Otilia contra la sentencia pronunciada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia nº 21 de Madrid, con fecha 15 de octubre de 2008 , en los autos de que dimana este rollo, REVOCAMOS la expresada resolución, y, en su virtud, estimando asimismo en parcial forma la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios del nº NUM000 de la madrileña CALLE000 frente a la mencionada apelante declaramos ilegales los módulos construidos en la terraza del NUM001 NUM002 , ubicados en la zona que da a la CALLE000 de 10 m2, y en la zona que da a la calle General Moscardó de 13Ž88 m2, condenando a la demandada a demolerlos reponiendo el terreno a su estado anterior, al tiempo que le absolvemos de los restantes pedimentos en us contra deducidos, sin declaración expresa en cuanto a las costas causadas en ambas instancias.
Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola nuevamente. Necesito intervenir ante las posturas que hay, comparto totalmente lo que determina el compañero respeto a que si en los estatutos no limitan su derecho a la vivienda en que puede hacer el cambio de buhardilla a vivienda sin contar con el consentimiento de la comunidad, pero también debo decirle que no he visto a día de hoy ningún estatuto que contemple est aposiblidad, pero nunca se sabe y habría que ver lo que determinar sus estatutos. El contenido normal que tienen los estatutos es que es necesario el consentimiento y además unánima de todos los propietarios para modificar el titulo constitutivo. Por tanto, resumiendo en su caso, lo esencial es lo que determinen los estatutos y lo normal es que se requiera el consentimiento no mayoría sino unaninimidad. Lo más importante es que usted no se quede con dudas y pregunte todo lo que necesite y si la respuesta le ha orientado y aclarado espero que la acepte sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Ud precisa del consentimiento de la comunidad y por mayoría simple

Esto es lo indicado desde el post primero

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Siento decirle que el consentimiento de la comunidad no es mayoría simple, sino unanimidad la ley es bien clara y aquí tiene la referencia legal: Artículo 17. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Si no hay modificacion de estatutos, que no tiene porqure haberla, no es preciso la unanimidad y basta la mayoría simple

Si se requiriera unanimidad la obra no sería viable jamás en ningún inmueble y es algo habitual con la mayoría simple

 

AP Navarra, Sec. 2.ª, 10/2004, de 21 de enero
Recurso 208/2002. Ponente: FRANCISCO JOSE GOYENA SALGADO .
EXTRACTOS
Construcción vivienda en bajo cubierta destinada a ático-trastero no vulnera escritura división horizontal ni contratos compraventa
"... Recogida en la escritura de división horizontal y obra nueva, que afecta al edificio litigioso (fol. 247 y ss.), la existencia de "una bajo cubierta destinada a ático-trastero", no vulnera dicha escritura la construcción de una vivienda en dicho espacio. Dado por otra parte que los trasteros también se preveen en la planta de sótano, no se ha privado de dicho espacio común a los copropietarios, por lo que tampoco se vulnera ni lo previsto en la escritura de Propiedad Horizontal y obra nueva ni en la Ley de Propiedad Horizontal. Por otra parte y a la vista de los contratos privados de compraventa, aportados a los autos, tampoco se observa un incumplimiento contractual, pues a cada propietario se le entregó -no existe alegación en contra- la vivienda correspondiente a la categoría elegida y en su caso la plaza de garaje y un trastero en la planta de sótano, no contemplándose que también adquirieran un trastero en la bajo cubierta. En consecuencia no tiene apoyo, en la fundamentación expresada en la demanda, los dos primeros pedimentos de ésta, al ser la vivienda construida en la bajo cubierta, respetuosa con la declaración de obra nueva y no incumplir lo pactado entre las partes constructor y copropietarios. ..."
No cambio ubicación maquinaría ascensor a bajo cubierta, al ser aceptada ubicación en sótano por propietarios en compraventa
"... si bien en la declaración de obra nueva, se hace referencia a que en la bajo cubierta se ubicará la maquinaria de ascensor, es lo cierto que su definitiva ubicación, en la planta de sótano, de dicha maquinaria, por una parte no afecta a la estructura del edificio ni se ha realizado en perjuicio de espacios comunes del mismo, por lo que no se observa infracción de la Ley de Propiedad Horizontal. Tampoco se ha acreditado que con dicho cambio de ubicación, se haya incumplido los contratos de compraventa, disminuyendo el número de plazas de garaje o los trasteros. Por otra parte, coincidiendo con la valoración y criterio del Juzgador de instancia, la concreta configuración del ascensor y maquinaria -y su ubicación en la planta de sótano- por su entidad estaba a la vista de los copropietarios, por lo que no acreditándose una modificación con posterioridad a la construcción del edificio, no podía ser desconocida por aquéllos, de manera que al suscribir los contratos de compraventa de los pisos, plazas de garaje y trasteros, consintieron la configuración del edificio y la ubicación de los distintos elementos, privativos y comunes, del mismo en los términos reales que tiene, frente a la pequeña discrepancia, que respecto a la escritura de obra nueva, supone la ubicación de la maquinaria de ascensor en la planta baja ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Con fecha 15 de mayo de 2002, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Estella/Lizarra dictó Sentencia en Juicio ordinario nº 379/2001, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que desestimando la demanda presentada por la procuradora de los tribunales doña Elena Atondo en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la casa número dos de la CALLE000 en Viana, debo absolver y absuelvo a don Augusto de las pretensiones contenidas en la misma, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas."
TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº NUM000 DE LA CALLE000 EN VIANA.
CUARTO.- La parte apelada, D. Augusto , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.
QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la esta Sección Segunda, en donde se formó el Rollo de apelación civil nº 208/2002, señalándose para su deliberación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la sentencia recurrida.
SEGUNDO.- La presente litis tiene su origen en la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la Casa nº NUM000 de la c/ CALLE000 , de Viana (Navarra), ejercitando una acción de incumplimiento contractual -ex art. 1254 y ss. del Código Civil-, y por la que se solicita los siguientes pronunciamientos: A.- Se declare que la última planta del inmueble debe ser destinada al fin señalado en la declaración de obra nueva y con destino a ático-trastero. B.- Que se declare la obligación y condena al demandado D. Augusto , a que realice los trabajos pertinentes de derribo de lo construido y lo dedique al destino de ático-trastero eliminando la conformación de la vivienda que ha construido. C.- Se declare la obligación y se condene a ubicar en dicha planta de ático o trastero la maquinaria del ascensor que ha colocado y ubicado en planta baja. D.- Para el caso de que no cumpla voluntariamente se proceda judicialmente a la ejecución de lo solicitado.
La sentencia de instancia desestima la demanda, imponiendo las costas a la Comunidad actora.
Frente a dicha resolución interpone el presente recurso de apelación la Comunidad de Propietarios actora, solicitando la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra estimatoria de sus pretensiones.
TERCERO.- El examen de la prueba practicada lleva a la Sala a sentar dos conclusiones, con carácter previo a entrar en el análisis del recurso formulado.
a) En primer lugar discrepamos de la interpretación que hace la parte actora del destino del espacio denominado "ático-trastero", por no corresponderse con su significado literal. Así por "ático", como apunta la parte demandada, con base en el Diccionario de la Lengua Española, de la Real Academia Española, debe entenderse: el "último piso de un edificio, generalmente retranqueado y del que forma parte, a veces, una azotea". Tiene también los significados, en arquitectura, de "último piso de un edificio, más bajo de techo que los inferiores, que se construye para encubrir el arranque de las techumbres y a veces por ornato", y "cuerpo que se coloca sobre la cornisa de un edificio".
El sentido más usual o coloquial de lo que se entiende por "ático" es el primero de los señalados. En cualquier caso no significa "trastero", con independencia de que alguien quisiera darle dicha funcionalidad.
En consecuencia la expresión "ático-trastero" no significa "a priori" un destino exclusivo de trastero, sino que con ello se hace referencia a un espacio, situado en la última planta del edificio, que contemplaría un ático y un trastero.
Por lo tanto la expresión de referencia en modo alguno descarta un uso como ático.
b) No se ha acreditado que la actual ubicación del ascensor, incluida la posición de la maquinaria del mismo en la planta baja, se haya modificado respecto del momento en que se construyó el edificio.
CUARTO.- Partiendo de las anteriores conclusiones, el examen de la prueba practicada y los fundamentos de la pretensión actora, lleva a la Sala a desestimar el recurso, por considerar correcta y ajustada a derecho la sentencia de instancia, cuya fundamentación expresamente se incorpora a la presente resolución.
Cabe, en apoyo de dicha confirmación, señalar las siguientes consideraciones:
a) Recogida en la escritura de división horizontal y obra nueva, que afecta al edificio litigioso (fol. 247 y ss.), la existencia de "una bajo cubierta destinada a ático-trastero", no vulnera dicha escritura la construcción de una vivienda en dicho espacio.
Dado por otra parte que los trasteros también se preveen en la planta de sótano, no se ha privado de dicho espacio común a los copropietarios, por lo que tampoco se vulnera ni lo previsto en la escritura de Propiedad Horizontal y obra nueva ni en la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otra parte y a la vista de los contratos privados de compraventa, aportados a los autos, tampoco se observa un incumplimiento contractual, pues a cada propietario se le entregó -no existe alegación en contra- la vivienda correspondiente a la categoría elegida y en su caso la plaza de garaje y un trastero en la planta de sótano, no contemplándose que también adquirieran un trastero en la bajo cubierta.
En consecuencia no tiene apoyo, en la fundamentación expresada en la demanda, los dos primeros pedimentos de ésta, al ser la vivienda construida en la bajo cubierta, respetuosa con la declaración de obra nueva y no incumplir lo pactado entre las partes constructor y copropietarios.
QUINTO.- Tampoco debe ser estimada la tercera petición del suplico de la demanda, relativa a la condena a ubicar la maquinaria del ascensor en la bajo cubierta.
A este respecto hay que señalar que si bien en la declaración de obra nueva, se hace referencia a que en la bajo cubierta se ubicará la maquinaria de ascensor, es lo cierto que su definitiva ubicación, en la planta de sótano, de dicha maquinaria, por una parte no afecta a la estructura del edificio ni se ha realizado en perjuicio de espacios comunes del mismo, por lo que no se observa infracción de la Ley de Propiedad Horizontal.
Tampoco se ha acreditado que con dicho cambio de ubicación, se haya incumplido los contratos de compraventa, disminuyendo el número de plazas de garaje o los trasteros.
Por otra parte, coincidiendo con la valoración y criterio del Juzgador de instancia, la concreta configuración del ascensor y maquinaria -y su ubicación en la planta de sótano- por su entidad estaba a la vista de los copropietarios, por lo que no acreditándose una modificación con posterioridad a la construcción del edificio, no podía ser desconocida por aquéllos, de manera que al suscribir los contratos de compraventa de los pisos, plazas de garaje y trasteros, consintieron la configuración del edificio y la ubicación de los distintos elementos, privativos y comunes, del mismo en los términos reales que tiene, frente a la pequeña discrepancia, que respecto a la escritura de obra nueva, supone la ubicación de la maquinaria de ascensor en la planta baja
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Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso formulado y confirmar la sentencia de instancia.
SEXTO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 L.E.C., procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta segunda instancia.
Vistos los artículos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que desestimando el recurso de apelación al que el presente Rollo se contrae, interpuesto por la Procuradora Dª. ELENA ATONDO ALBÉNIZ, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº NUM000 DE LA CALLE000 EN VIANA (NAVARRA), contra la sentencia de fecha 15 de mayo de 2002, dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Estella/Lizarra en Juicio ordinario nº 379/2001, debemos confirmar y confirmamos la citada sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia.
Notifíquese la presente resolución a las partes y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia.
Líbrese por el Sr. Secretario certificación de la presente resolución, que se dejará en el rollo correspondiente, llevando la original al Libro de Sentencias civiles de esta Sección.
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
DILIGENCIA.- La extiendo yo, el Secretario Judicial, para hacer constar que en el día de la fecha me ha sido entregada la anterior resolución debidamente firmada, para su notificación a las partes y archivo del original. Doy fe, en Pamplona a 21 de enero de 2004.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Siento discrepar de la postura del compañero porque siempre tiene que haber modificación de los estatutos porque ha habido una modificación de un anejo de una vivienda que era la buhardilla a un elemento privativo que necesita por tanto, una asignación de una cuota de participación en la comunidad, por tanto, y lamentandolo mucho siempre hay modificaci´n de los estatutos y por tanto unanimidad, siento ser tan clara, pero aquí lo que manda es la ley y ésta es bien transparente y no admite doble interpretación: 17. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Más claro agua con el contenido de este ar´tiuclo está resuelta su preugnta a si es necesaria o no la unanimidad, el ar´ticulo habla por si solo, si es necesario y no puedo darle esperanzas cuando no las hay y si se requiere unanimidad, precisamente para que cada propietario no haga lo que quiera con elementos anejos como las buhardillas, para eso en el momento de la constitución se configuraron como tales elementos y para que tengan otra consideración es necesario la modificación de los estatutos pues es un cambio en el elmento que solamente puede hacerse mediante unanimidad, sino cada propietario haría lo que quisiera con los elementos anejos, esto es, con sotanos, buhardillas y demás. No puedo darle otra respuesta porque su situación requiere la unanimidad y la mayoría simple no vale nunca en este caso, y se comprueba fácilmente con la legislación aplicable. No se quede con dudas y pregunte todo lo que necesite pues estamos disponbiles para resovler cualquier cuestión que tenga y si mi respuesta le ha orientado y aclarado espero que la acepte pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin coste adicional alguno para usted y sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Yo también lamento discrepar de la postura de la compañera pero sin cambio en estatutos, que no tiene porque haber no es preceptiva la unanimidad

 

Aporto nueva sentencia para su interpretacion a sensu contrario

 

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 155/2008, de 5 de mayo
Recurso 115/2008. Ponente: JOSE MARIA MAGAÑA CALLE.
EXTRACTOS
No procede la modificación del uso de trastero a vivienda ya que supone una modificación del título constitutivo que debe ser aprobado por unanimidad
"... en el caso que nos ocupa, en primer lugar no solo se ha producido una segregación, sino que a continuación la finca nueva resultante se ha trasmitido a terceras personas, y segundo, que ambas fincas, la de procedencia y la segregada no están comunicadas, por lo que en definitiva de tal situación se deduce de forma evidente que si la nueva finca ha entrado en el trafico jurídico inmobiliario, nada impide a los actuales propietarios transmitirlo a un tercero, trasmisión que no solo por la pretensión de los nuevos propietarios de cambiar la instalación, sino además por el hecho de tener una extensión absolutamente desproporcionada para lo que es su finalidad, y por ultimo, por las obras que se están llevando a cabo sin mas para hacerlo habitable (declaración del Portero de la finca al minuto 13,54); simplemente ponen de manifiesto de forma univoca, por mucho que encubran su intención los demandados, la voluntad de convertir el trastero en una nueva vivienda.
CUARTO.- Y en base a lo expuesto debemos estimar el segundo motivo del recurso. Del examen de la Escritura de Obra nueva se desprende sin ningún genero de dudas que en modo alguno se autoriza a los propietarios de los trasteros a modificar su uso y convertirlos en vivienda independiente, puesto que cuando expresamente se quiere otorgar tal autorización así se expresa de forma inequívoca como ocurre con los locales de las primeras plantas. Consecuentemente y como la modificación de uso de trastero a vivienda supone una modificación del titulo constitutivo (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ) que requiere unanimidad (art. 17.1º ), y en el caso que analizamos no ha sido autorizado, es evidente que en ese concreto punto debe estimarse la demanda.
Es mas, lo que en esa escritura se autoriza, en relación con el caso de autos, es distribuir la cuota de participación entre ambas fincas segregadas, pero es claro que tras desvincularse el trastero, a este se le asigna una cuota de participación como tal, absolutamente incompatible con el cambio de uso, en cuanto el mismo, al constituir en resumidas cuentas una nueva vivienda, afectaría de forma sustancial a todos los servicios comunes, lo que conlleva, se reitera que la Junta decida de forma unánime.
QUINTO.- Por ultimo, e íntimamente ligado a lo anterior, forzosamente debe revocarse la Sentencia en cuanto estima la demanda reconvencional. Como se dijo en un principio los demandados mediante tal demanda reconvencional pretendían la nulidad del acta de la Junta extraordinaria de la Comunidad en la que se le deniega el permiso para llevara acabo una nueva instalación eléctrica del trastero segregado.
Se ha acreditado en el Juicio tanto por la declaración de la Administradora de la finca (minuto 9,38) como por la del portero (minuto 17,48) que los trasteros tienen un punto de luz que corre a cargo de la comunidad; y puede ser, aunque en este caso la prueba no se ha llevado a efecto, que el propietario del otro trastero que lo ha comunicado con su vivienda haya modificado la instalación de la misma aumentando la potencia contratada para suministrar energía eléctrica al citado trastero; ahora bien, volvemos a reiterar lo ya dicho, este supuesto en modo alguno es comparable con el que ahora estudiamos; no es que se haya efectuado una ampliación de ipso de la vivienda dotando de nuevas dependencias al comunicarla con el trastero, por supuesto sin desvinculación alguna, es que se ha creado una nueva finca registral, finca que tiene un acceso independiente por los elementos comunes de la comunidad y que dotarla de una nueva instalación supone un indicio grave de actuación en contra de la buena fe que debe presidir las relaciones de vecindad, al subrepticiamente pretender el cambio de uso de trastero a vivienda, dotándola de instalaciones y servicios propios de tal destino. Y en cuanto tal modificación supone un cambio del titulo constitutivo, y a mayor abundamiento, por cuanto la nueva instalación, como afirma la actora demandada reconvencionalmente supone una infracción del Art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida
PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite, se dictó sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez Sustituto del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Córdoba, con fecha 21 de Diciembre de 2007 cuya parte dispositiva dice:
"Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sarcoli Gentili en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Número NUM000 de Córdoba contra los demandados D. Luis Angel , Don Narciso , Doña Luz y Doña Verónica , debiendo absolverlos de todas las pretensiones dirigidas contra ellos. Se imponen el pago de las costas procesales a la parte actora.
Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Palma Herrera en nombre y representación de D. Luis Angel , Don Narciso , Doña Luz y Doña Verónica , contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Número NUM000 de Córdoba debo declarar y declaro la nulidad Acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 26 de octubre de 2006 que prohíbe a los demandados dotar a su trastero de instalación eléctrica propia, condenando a la demandada a que autorice a los actores a la realización de la obra tendente a dotar el trastero izquierdo situado en la planta séptima de la Avenida DIRECCION000 número NUM000 de instalación eléctrica propia y que efectuará a costa de los actores, imponiendo el pago de las costas procesales a la parte demandada."
SEGUNDO.- Interpuesto el recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde recibido y turnado, se señaló día para la deliberación que ha tenido lugar el día 30 de Abril de 2008.
TERCERO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia
recurrida, en lo que no contradiga a los siguientes, y
PRIMERO.- En los presentes Autos y por la Comunidad de Propietarios del Edificio nº NUM000 de la Avenida del DIRECCION000 de esta ciudad se presentó en su día demanda con las siguientes pretensiones:
Que se declarara la nulidad del cambio de destino del trastero izquierdo situado en la planta séptima del edificio, y que constando como anexo inseparable de la vivienda izquierda centro de la planta cuarta en alto, según descripción registral, fue segregado de la citada finca matriz por escritura pública de 1 de junio de 2004, por el demandado Sr. Luis Angel y que a su vez vendió a los codemandados Sr. Narciso y Verónica el 100% del usufructo y a Dª. Luz el 100% de la nuda propiedad.
Que se declarara la nulidad de la citada escritura de segregación por haberse llevada a cabo sin el consentimiento de la Junta de propietarios y por tanto contraviniendo el art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal ; y consiguientemente el asiento registral que en su día se practicó pàra la inscripción como finca registral independiente (FR 86.267 del Registro de la Propiedad nº 1 de Córdoba).
Frente a tal acción, los demandados, anteriormente reseñados, tras oponerse a la demanda, alegando sustancialmente que no ha existido cambio de destino y que la segregación está permitida por la Escritura de obra nueva y división horizontal; ejercitan demanda reconvencional, solicitando la nulidad del acta de la Junta extraordinaria de la Comunidad en la que se le deniega el permiso para llevar acabo una nueva instalación eléctrica del tratero segregado.
La Sentencia que ahora se recurre desestima íntegramente la demanda y a su vez estima la reconvención; y contra la misma se alza la Comunidad de Propietarios actora alegando error en la apreciación de la prueba, e infracción del art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , y así mismo y respecto de la demanda reconvencional, infracción del art. 12 del mismo cuerpo legal.
SEGUNDO.- Hemos de comenzar, por un elemental orden lógico, por la pretensión de declaración de nulidad de la escritura de segregación y del asiento registral que aquella provocó, y todo por ser contrario, según alega la recurrente, al art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal . Afirma sustancialmente la misma que evidentemente para efectuar tal segregación se requiere de forma imperativa la autorización de la Junta de Propietarios.
Pues bien, para una correcta comprensión de la cuestión sometida a debate, y para aplicar las normas y la doctrina jurisprudencial adecuada, debemos partir de la consideración de que no nos encontramos ante una simple modificación arquitectónica a la que sería aplicable el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (por ejemplo la comunicación horizontal o vertical de dos fincas colindantes), sino que son de aplicación las previsiones del art. 8 para el caso de que se cree un nuevo piso o local de mayor superficie en caso de agregación o agrupación, o de menor cabida o extensión en el caso de segregación o división, y aún mas, en un tercer caso, y es el de autos, en el que lo que se trata es de "desvincular" un piso de su anexo inseparable, en este caso un trastero, cuando ambos, como ocurre aquí y se desprende de la Escritura de declaración de obra nueva de 31 de diciembre de 1975, constituyen una única finca autónoma e independiente que consecuentemente tiene asignada una cuota de participación en el inmueble, o dicho de otra forma, nos encontramos ante una única entidad hipotecaria que engloba tanto la vivienda como el trastero. De ahí que la segregación suponga a la vez una desvinculación, creándose una finca independiente que se vende a terceros; y como admite de forma unánime la doctrina, esta desvinculación afecta al titulo constitutivo, por lo que sería de aplicación no solo el art. 8 sino igualmente el art. 5 párrafo cuarto y el art. 17.1º todos de la Ley de Propiedad Horizontal .
Ahora bien, sentado lo anterior, no es menos cierto, como es puesto de manifiesto por los demandados que en la referida Escritura, expresamente se autorizan a los propietarios a "dividir, subdividir o agrupar sus propiedades, distribuyendo entre las distintas fincas así creadas, la participación que en los elementos comunes correspondiente a la finca matriz o matrices, todo ello, sin contar, con el consentimiento expreso de los demás propietarios."
En primer lugar se podía objetar que tal cláusula no abarca la operación antes descrita de la desvinculación, cuestión esta resuelta de forma pacifica por la DGRN que entre otras en Resolución de 11 de junio de 1986 cuando señala sin ningún genero de dudas "que los requisitos para la desvinculación de anejos son los mismos que los exigidos para la segregación de fincas -aprobación de la Junta y fijación de nuevas cuotas-".
Y en segundo lugar, y es la cuestión central sometida a debate, se suscita la legalidad de esta cláusula que directamente hace inaplicable el art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal . La Dirección General de los Registros y del Notariado, siempre ha sido proclive a la admisibilidad de tales cláusulas, que en base al principio de la autonomía privada exonera al propietario que pretenda la segregación de requerir el consentimiento de la Junta de propietarios y muestra de ello, son entre otras las Resoluciones de 31 de agosto de 1981, de 26 de febrero de 1988 o de 25 de octubre de 1996.
Por el contrario, la Jurisprudencia del T.S. en un principio fue contradictoria, por considerar que la norma del art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene carácter imperativo o de ius cogens, y así se pone de manifiesto en las SS del T.S. de 7 de febrero de 1976, de 31 de enero de 1987 o de 19 de julio de 1993 ; sin embargo posteriormente y es la dirección que ahora se mantiene (ver entre otras Sentencia de la AP de Madrid de 8 de marzo de 2004 ) señala que "si bien las normas de la Ley de Propiedad Horizontal en términos generales estatuye normas de derecho necesario, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y en las que por tanto rige el principio de autonomía de la voluntad que proclama el art. 1255 del Código Civil , deduciéndose así de la Exposición de motivos de la citada Ley en cuánto textualmente aclara que la misma admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes siempre que no se contravenga las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los términos de la ley"; de ahí que como señala la Sentencia del T.S. de 29 de junio de 1992 (y en el mismo sentido las SS del T.S. de 2 de marzo de 1989 y 28 de diciembre de 1984 ) "si bien la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal tiene en principio carácter necesario, su inoperatividad no es pluscuamperfecta, sino de grado medio o atenuándolo cual viene reflejado en los preceptos de la Ley, en los cuales se pone de relieve como en el desarrollo y aplicación de la referida normativa se concede un muy interesante juego a la autonomía de la voluntad" .
En definitiva, desde un punto de vista teórico, la segregación, en este caso desvinculación del trastero de la vivienda del que era anexo inseparable es perfectamente plausible, y por tanto en modo alguno puede declararse prima facie, la nulidad de la escritura de segregación pretendida por la actora.
TERCERO.- Ahora bien, sentado lo anterior, no es menos cierto que el caso que analizamos presenta peculiaridades que deben ser tenidas en cuenta:
En primer lugar no puede esta Sala obviar la anormalidad que supone que un trastero (según el DRAE: "dicho de una pieza o de un desván: que está destinado a guardar los trastos que no se usan") tenga una superficie de 93 m2, lo que hace suponer, aún cuando esta cuestión carece de relevancia, que su construcción pudo tener por objeto simplemente eludir determinadas normas sobre edificabilidad máxima en esos momentos.
De ahí que la autorización tacita para servir como ampliación de la vivienda del resto de los comuneros, a los otros propietario de trasteros de similar superficie no solo no pueda extrañar, sino que es una consecuencia lógica de su propia construcción. Pero debe quedar claro y patente que en esos casos, primero, no existe desvinculación o segregación alguna; segundo, no se ha modificado la estructura de la comunidad, por ejemplo proveyendo de instalación independiente al trastero; y tercero, el acceso al mismo se produce desde el interior de la vivienda de la que es anejo inseparable.
Por el contrario, en el caso que nos ocupa, en primer lugar no solo se ha producido una segregación, sino que a continuación la finca nueva resultante se ha trasmitido a terceras personas, y segundo, que ambas fincas, la de procedencia y la segregada no están comunicadas, por lo que en definitiva de tal situación se deduce de forma evidente que si la nueva finca ha entrado en el trafico jurídico inmobiliario, nada impide a los actuales propietarios transmitirlo a un tercero, trasmisión que no solo por la pretensión de los nuevos propietarios de cambiar la instalación, sino además por el hecho de tener una extensión absolutamente desproporcionada para lo que es su finalidad, y por ultimo, por las obras que se están llevando a cabo sin mas para hacerlo habitable (declaración del Portero de la finca al minuto 13,54); simplemente ponen de manifiesto de forma univoca, por mucho que encubran su intención los demandados, la voluntad de convertir el trastero en una nueva vivienda.
CUARTO.- Y en base a lo expuesto debemos estimar el segundo motivo del recurso. Del examen de la Escritura de Obra nueva se desprende sin ningún genero de dudas que en modo alguno se autoriza a los propietarios de los trasteros a modificar su uso y convertirlos en vivienda independiente, puesto que cuando expresamente se quiere otorgar tal autorización así se expresa de forma inequívoca como ocurre con los locales de las primeras plantas. Consecuentemente y como la modificación de uso de trastero a vivienda supone una modificación del titulo constitutivo (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ) que requiere unanimidad (art. 17.1º ), y en el caso que analizamos no ha sido autorizado, es evidente que en ese concreto punto debe estimarse la demanda.
Es mas, lo que en esa escritura se autoriza, en relación con el caso de autos, es distribuir la cuota de participación entre ambas fincas segregadas, pero es claro que tras desvincularse el trastero, a este se le asigna una cuota de participación como tal, absolutamente incompatible con el cambio de uso, en cuanto el mismo, al constituir en resumidas cuentas una nueva vivienda, afectaría de forma sustancial a todos los servicios comunes, lo que conlleva, se reitera que la Junta decida de forma unánime.
QUINTO.- Por ultimo, e íntimamente ligado a lo anterior, forzosamente debe revocarse la Sentencia en cuanto estima la demanda reconvencional. Como se dijo en un principio los demandados mediante tal demanda reconvencional pretendían la nulidad del acta de la Junta extraordinaria de la Comunidad en la que se le deniega el permiso para llevara acabo una nueva instalación eléctrica del trastero segregado.
Se ha acreditado en el Juicio tanto por la declaración de la Administradora de la finca (minuto 9,38) como por la del portero (minuto 17,48) que los trasteros tienen un punto de luz que corre a cargo de la comunidad; y puede ser, aunque en este caso la prueba no se ha llevado a efecto, que el propietario del otro trastero que lo ha comunicado con su vivienda haya modificado la instalación de la misma aumentando la potencia contratada para suministrar energía eléctrica al citado trastero; ahora bien, volvemos a reiterar lo ya dicho, este supuesto en modo alguno es comparable con el que ahora estudiamos; no es que se haya efectuado una ampliación de ipso de la vivienda dotando de nuevas dependencias al comunicarla con el trastero, por supuesto sin desvinculación alguna, es que se ha creado una nueva finca registral, finca que tiene un acceso independiente por los elementos comunes de la comunidad y que dotarla de una nueva instalación supone un indicio grave de actuación en contra de la buena fe que debe presidir las relaciones de vecindad, al subrepticiamente pretender el cambio de uso de trastero a vivienda, dotándola de instalaciones y servicios propios de tal destino. Y en cuanto tal modificación supone un cambio del titulo constitutivo, y a mayor abundamiento, por cuanto la nueva instalación, como afirma la actora demandada reconvencionalmente supone una infracción del Art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , es evidente que lo procedente no es sino mantener el acuerdo de la citada Junta de propietarios de fecha 26 de octubre de 2006.
SEXTO.- En definitiva, procede estimar parcialmente el recurso, desestimándolo en cuanto a la pretensión de declaración de nulidad de la escritura de segregación y consiguiente nulidad del asiento registral; y estimándolo en los dos motivos restantes:
1.- Declarando que es nulo cualquier cambio de destino de la finca segregada, puesto que es un trastero, y por tanto no puede ser convertido en vivienda sin la modificación correspondiente del titulo constitutivo, y por tanto con sujeción a lo que previene el Art. 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal , y
2.- Revocando la Sentencia de instancia en cuánto admite la demanda reconvencional, y por tanto manteniendo en su integridad el Acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 26 de octubre de 2006.
Tales pronunciamientos suponen:
estimar en parte la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios recurrente y por tanto no hacer declaración especial sobre las costas de la primera instancia derivadas de la demanda,
desestimar íntegramente la demanda reconvencional, y por tanto absolviendo a la comunidad de las pretensiones contra ella deducida, condenar a la demandante reconvencional al pago de las costas de la primera instancia derivadas de tal pretensión; y
Estimar en parte el recurso y por tanto declarar que cada parte abonará las costas causadas a su instancia en esta alzada y las comunes por mitad.
Todo ello de acuerdo con lo que preceptua el art. 398 en relación con el art. 394 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .
Vistos los preceptos legales citados en ambas instancias y demás aplicables.
FALLAMOS
Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del Edificio Nº NUM000 de la Avenida de DIRECCION000 de Córdoba, contra la Sentencia de fecha 21 de diciembre de 2007 dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez Sustituto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Córdoba , en los autos de Juicio Ordinario nº 324/07, debemos revocar y revocamos la referida resolución en los siguientes extremos:
A) Debemos declarar y declaramos la nulidad del cambio de destino del trastero izquierdo situado en la planta séptima del edificio nº NUM000 de la Avenida del DIRECCION000 , para su conversión en vivienda.
B) Consecuentemente como la estimación de la demanda principal es parcial cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
C) Desestimamos íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de don Luis Angel , de doña Verónica , de doña Luz y de don Narciso contra la referida Comunidad de Propietarios, por lo que absolvemos a la misma de las pretensiones contra ella deducidas y todo ello con expresa condena en las costas a la actora reconvencional.
Mantenemos el resto de los pronunciamientos.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia en esta alzada y las comunes por mitad.
Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
DILIGENCIA.- El original de la presente sentencia se lleva al libro de sentencias y resoluciones definitivas para publicidad legal, quedando testimonio unido a autos a efectos de documentación. Doy fe.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Lo que importa es lo que determinen los estatutos y no se puede sin más cambiar la configuraciónd de un elemento que es un anejo de la vivienda a la configuraciónd e un elemento privativo, usted ya ha solicitado el acuerdo de los vecinos y pregunta si es o no necesaria la unanimidad, pues la respuesta es afirmativa, y puede ver tanto la ley de propiedad horizontal como la postura que le hemos sostenido dos expertos que la modificación de los estatutos requiere esa unanimidad y como anteriormente le han mencionado lo esencial es ver lo que dicen los estatutos y es más, si no es necesaria modificación de los estatutos tampoco es necesario el consentimiento por mayoría de la ocmunidad, sino que sería lo que es un derecho suyo como propietario y podría hacerlo por si solo, por tanto la respuesta a su pregunta depende de lo que anteriormente le ha comentado otro compañero y por tanto, sería la unanimidad si en los estatutos no es un derecho como propietario o bien usted puede realizarlo por si solo si es un derecho como propietario, no hay más respuestas al respeto, pero lo normal es que en los estatutos se configure como un anejo y para su cambio sea necesario el acuerdo unánime pero si no es así usted puede cambiarlo por si mismo sin necesidad de consentimiento de la comunidad, ni siquiera por mayoría. No se quede con dudas y pregunte todo lo que necesite y si mi respuesta le ha orientado y aclarado espero que la acepte pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuciio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Efectivamente, lo importante es ver esos estatutos

Me remito en su integridad al primer post

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Cliente: escribió hace 4 año.

no

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Si necesita aclaraciones por favor solicitela

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