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eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
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Buenas tardes, tengo una casa a medias con mi expareja al

Pregunta del cliente:

Buenas tardes,
tengo una casa a medias con mi expareja al 50%. He intentado comprar su parte varias veces pero el precio que pide es muy elevado para el momento actual y no puedo hacerle frente. Ha contratado a varias inmobiliarias para que lleven a cabo la venta y me exije que firme los contratos con ellas y por un precio que admitiría fuera inferior al que a mí me pide. Yo no acepto porque al menos, si se vende a un tercero que sea al mismo precio que se me exije a mí. Ha amenazado con llevar a cabo las acciones legales que considere oportunas. Yo estoy viviendo en la casa y siempre ha sido mi domicilio. ¿Qué acciones puede tomar y qué problemas puedo tener? ¿Me puede echar de la casa de alguna manera?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Buenas tardes,

Usted está en su derecho de no aceptar las condiciones de la venta de la vivienda que le impone su ex pareja. Por lo tanto, puede continuar haciendo uso de la misma. Además, parecen ciertamente condiciones abusivas y que se mueven más por un ánimo de venganza o resentimiento que por criterios estrictamente económicos.

Por otra parte, su ex pareja puede solicitar la división de la cosa común y solicitar que la vivienda se saque en pública subasta, donde usted podría igual y quedarse con la vivienda al mejor postor. Normalmente los precios que se adquieren en pública subasta son inferiores a los precios de mercado y, por tanto, para usted tal vez no sería una mala opción.

Por lo tanto, ella a lo sumo puede acudir a un procedimiento judicial para dividir la cosa común donde usted podría acudir a comprar la parte de la vivienda correspondiente. La vivienda se tasaría por perito inmobiliario y usted puede acudir a dicha subasta.

De momento, no aconsejo tomar otra medida, pero sepa que si inicie un procedimiento judicial de división de la cosa común, usted igualmente podría recomprar esa vivienda y que además su ex pareja perdería dinero con la operación muy probablemente, dado que como le dije los precio de mercado que se manejan son superiores a los que se pueden alcanzar en pública subasta.

POR FAVOR, NO OLVIDE ACEPTAR LA RESPUESTA Y ASIMISMO PODRÁ SOLICITARME MÁS ACLARACIONES SI DESEA. Saludos cordiales.



La vivienda s
Cliente: escribió hace 5 año.

Lo que me ha explicado ya lo sabía que al final el último recurso que tendrá será el de la subasta pero quería más detalle en su repuesta, sobre todo saber de cuanto tiempo estamos hablando para llegar a la pública subasta. Me han explicado que en todo momento habría que intentar llegar a un acuerdo de "extinción de condominio" que lleva un tiempo, además me han hablado que él podría iniciar un proceso para obligarme a dejar la casa que acabaría en desahucio que también llevaría más tiempo y no sé que gastos y problemas me podría ocasionar ese desahucio.

También en caso de tener que llegar a pública subasta creo que el propietario siempre tiene preferencia en la compra de la casa pero si él también intentará comprarla ¿qué podría ocurrir? ¿podría subir el precio? ¿Como funciona la pública subasta?

Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Hola de nuevo,

En respuesta a sus dudas:

En primer lugar, el tiempo para realizar una demanda de extinción de condominio y la subsiguiente subasta puede dilatarse en el tiempo durante un año o más tiempo. No obstante, este plazo es orientativo, depende de la existencia de la carga de trabajo del juzgado donde sea turnada, de la existencia de recursos sobre las resoluciones del procedimiento, etc. Es decir, muchas vicisitudes que hacen que definir un plazo concreto sea una tarea imposible pero, a modo orientativo, le dejo el de un año.

En segundo lugar, el proceso de desahucio es consecuencia de la propia subasta y la extinción del condominio. Usted como copropietaria de esa vivienda tiene derecho al uso de la misma, de conformidad con el derecho de ser propietaria de la misma.

En tercer lugar, si él concurre a la subasta judicial y usted también, es imposible igualar el precio puesto que la subasta funciona de un modo que esto se impide.

Por ejemplo, la vivienda puede salir por un precio de partida de 100.000 euros, usted sube a 110.000 euros y él puede subir o no y así sucesivamente contando que también pueda haber concurrencia de terceros.

El derecho de retracto, si ambos lo ejercitaran al tiempo, probablemente sería dirimido en nueva subasta entre ustedes dos, a falta de previsión legal al respecto.

Si quiere más detalles, no repare en preguntar, y aceptar la respuesta si ha sido de su interés,

Saludos cordiales.


Cliente: escribió hace 5 año.

Me han hablado de que con la actual carga de trabajo de los juzgados esto podría llevar hasta 4 o 5 años, aunque ahora con la nueva ley al desahuciar a ocupas o a inquilinos que no pagan los trámites son más rápidos pero yo no estaría, supongo en ese grupo porque soy copropietaria de la vivienda.

De todas formas en subasta pública no me ha concretado si los propietarios tienen preferencia sobre terceros para quedarse con la casa.

Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Estimada cliente,

Efectivamente usted no está en ese grupo, la normativa procesal aplicable a arrendatarios y precarios (okupas, por ejemplo, o posesiones por mera tolerancia) no les es aplicable. Un juicio sumario por desahucio no es aplicable a su caso.

El plazo de 4 ó 5 años me parece en todo caso excesivo, pero depende de muchos factores como los que le indiqué.

Una vez que se realiza el trámite de subasta, en tanto que comunera de citada vivienda, podría iniciar un retracto legal para igualar el precio de la mejor puja.

EL RETRACTO DE COMUNEROS SE PUEDE EJERCITAR TRAS LA PÚBLICA SUBASTA. Es decir, usted puede igualar precio de la mejor puja y llevarse la vivienda.


Así lo han declarado sentencias del T.S. y así se viene practicando.


Le dejo una como ejemplo:

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil)
Sentencia de 1 julio 1991 RJ 1991\5311







RETRACTO DE COMUNEROS: Ejercitado por Cooperativa: procedencia: cómputo del plazo: en las ventas en pública subasta: desde la adjudicación definitiva.
REQUISITOS: reembolso de gastos y pagos legítimos: no puede obligarse al retrayente a calcularlos con exactitud: basta el compromiso de abonarlos.
COOPERATIVAS: Capacidad.
RECURSO DE CASACION: ERROR EN LA APRECIACION DE LA PRUEBA: desestimación: documento examinado por el juzgador de instancia, impugnación por cauce inadecuado: cuestión jurídica y no de hecho: capacidad de las cooperativas y plazo para ejercitar el retracto.

Jurisdicción: Civil
Ponente: Excmo Sr. Jesús Marina Martínez-Pardo

La Agrupación de Viviendas Arnedana interpuso demanda de retracto de comuneros contra D. José Antonio M.Q. quien había sido adjudicatario en subasta pública de parte indivisa de finca.

La Juez de 1ª instancia de Calahorra dictó sentencia el 20 de febrero de 1.989 desestimando la demanda.

La Cooperativa actora apeló la anterior resolución y la Audiencia Provincial de Logroño, en sentencia de 20 febrero de 1989, estimando el recurso revocó la de 1ª instancia y declaró haber lugar a la demanda de retracto.

El demandado interpuso recurso de casación.

El T.S. declara no haber lugar al recurso.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

El motivo primero del recurso, por el cauce del n.º 4.º del artículo 1692, denuncia error en la apreciación de las pruebas resultante de documentos que obran en autos.

Distingue como documentos la escritura de constitución de la Agrupación de Viviendas la Arnedana, en cuyo contenido costa que su objeto es la promoción de viviendas de protección oficial para sus asociados y que para cumplir con dicho objeto puede adquirir bienes y derechos, siendo su duración la necesaria para el cumplimiento de los fines.

Añade como documentos demostrativos del error de hecho el pliego de condiciones de la subasta origen de este proceso de retracto , el acta de apertura de plicas y la escritura pública .

Ninguno de los hechos que se desprenden de dichos documentos, sus fechas, ni las personas intervinientes, etc., han sido ni desconocidos ni contradichos por la Sala de instancia, por lo que no se alcanza a comprender qué se pretende con la utilización de esta vía de recurso. Si lo que se pretende es deducir del contenido de los documentos la falta de capacidad de la Cooperativa para concurrir a la subasta como licitadora y luego al retracto, por tratarse de cuestiones ajenas a su objeto social, y también que del conocimiento de las condiciones de la subasta y de la licitación debió comenzar el cómputo del plazo para retraer, estas pretensiones son propias de motivos de recurso fundados en infracción de normas jurídicas, las que rigen la capacidad y las que establecen los plazos de ejercicio del retracto, a los que dedica el recurso los motivos siguientes.

SEGUNDO.-El motivo segundo, al amparo del n.º

5.º del artículo 1692, denuncia infracción de los artículos 35, 36, 37 y 38 del Código Civil. Es en este motivo donde corresponde analizar si del contenido indiscutido de los documentos se revela infracción de los preceptos citados.

Para el recurrente la Cooperativa carece de capacidad para adquirir bienes que no entren o se adecúen al cumplimiento de sus fines sociales y, por ello, no puede retraer las porciones indivisas de la finca de la que era copropietaria.

El argumento no es admisible. Las cooperativas, como personas jurídicas que son, tienen capacidad para adquirir y poseer bienes de todas clases. No es el juicio de retracto momento para discutirle a la Agrupación la validez de su decisión de concurrir a la subasta y a la acción de retracto, ni la corrección de la actuación de sus órganos rectores, pues vías procesales existen para dichas impugnaciones. En todo caso no se puede negar a la Cooperativa la capacidad para realizar sus propios bienes, para invertir sus fondos o para salir de la indivisión de las fincas que tiene en comunidad y no continuarla con el nuevo adquirente. Como tampoco se le puede negar el derecho a prorrogar su actividad, como el propio Estatuto que cita el recurrente como infringido prevé expresamente en el artículo 31.

TERCERO.-

El motivo tercero razona: si, como ha dicho reiteradamente el Tribunal Supremo, el retracto de comuneros debe ejercitarse dentro del plazo de 9 días a contar de la inscripción de la compraventa en el Registro o del conocimiento de todas las condiciones de la venta, como en el caso de autos el retrayente que participó en la subasta tuvo conocimiento del remate, fue ese día, y no el de aprobación definitiva del remate, el día «a quo» del cómputo del plazo. Al no entenderlo así la sentencia ha infringido el artículo 1524 del Código Civil, el 1462 y el 609 del mismo cuerpo legal.

El motivo no puede prosperar. Cierto es que los contratos mediante la tradición generan el dominio; cierto también que la escritura pública equivale a la tradición, pero en el caso de autos la consumación del contrato sólo se produjo cuando se aprobó definitivamente el remate del bien municipal vendido en subasta por exigirlo así la ley. Sólo ese día pudo conocerse que la venta era ya una realidad jurídica consumada, que ya no se podía producir la quiebra de la subasta , que, en definitiva, no había ya dudas sobre la adjudicación provisional y sólo desde ese día podía la Cooperativa comunera ejercitar el derecho de retracto colocándose en el lugar del comprador, hoy recurrente.

El caso de autos no plantea problema alguno sobre conocimiento de las condiciones de la venta, dado su carácter de venta pública. No hay ocultación alguna de la realidad, aunque no se produjera el acceso registral. El problema jurídico es decidir cuando se vendió, y ello tuvo lugar el día de la adjudicación definitiva. Está, pues, ejercitada la acción dentro del plazo y con estricto cumplimiento de los demás requisitos del retracto, porque consignó el precio y formuló el compromiso de pagar los gastos del contrato y los demás pagos legítimos hechos para la venta. No puede obligarse al retrayente al calcularlos con exactitud, por muy determinados que sean los impuestos que gravan las compraventas. Decae por ello también el motivo cuarto, en el que, por el cauce del n.º 5.º, se denuncia la infracción del artículo 1525.

CUARTO.-

La condena en costas se impone al recurrente conforme al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.




SIGO A SU ENTERA DISPOSICIÓN, PARA CUALQUIER DUDA.

Cliente: escribió hace 5 año.

Por último me recomienda ¿que espere tranquila en mi casa o que contrate a un abogado para llevar el tema y estar preparada?. La otra parte ya lo ha hecho y todas las comunicaciones conmigo las hace a través de abogado para que quede constancia de todo no sé para qué.

¿Considera que la mejor opción siempre será llegar a un acuerdo entre nosotros?

Y por último y muy importante, él ha entrado en la casa sin mi consentimiento. Sospecha que vivo en ella pero no lo reconoce. ¿Podría denunciarle por ello?. Por otro lado he cambiado la cerradura ¿Podría él reclamarme una llave de la misma? ¿Conviene que deje claro que vivo en la casa de alguna manera?

Con estas aclaraciones ya quedaría absolutamente satisfecha y tranquila, sabiendo lo que puede suceder y que no me van a echar de la casa así como así. Muchas gracias.

Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Estimada cliente,

Cómo usted misma ha indicado y hemos hablando, los trámites judiciales no son rápidos en ningún caso, si usted recibe un notificación de demanda, puede contratar un abogado y que se encargue del tema y habrá llegado a contratar un profesional a tiempo del problema

No obstante, cuando recibiera una demanda solicitando la extinción del condominio, el plazo para contestarla sería de 20 días hábiles. Por lo tanto, debería apresurarse en solicitar presupuesto, elegir y contratar profesional y ponerlo al tanto de las novedades. Puede ser un plazo no algo escasa.

Por lo tanto, mi consejo es que ya tenga elegido profesional e informado del asunto, aunque sólo sea con una consulta, para que en ese caso ya esté informado de los pormenores del asunto y no tenga que buscar primero profesional, sino que esta tarea ya la tenga realizada.

En segundo lugar, si la vivienda constituye su vivienda, podría interponer una denuncia por allanamiento de morada. No obstante, en caso de copropiedad, la jurisprudencia es reticente en orden a apreciar la existencia del delito en estos casos. Podría aportarle sentencias en ambos sentidos. No obstante, la denuncia en vía penal es gratuita y el fiscal puede sostener o no su pretensión, no le supondría ningún coste aunque supongo que dificultaría un acuerdo futuro y supondría tal vez que se apresurarán las acciones judiciales para solicitar el condominio. Es un tema delicado, que puede salir tanto bien como mal.

En tercer lugar, con certeza le puedo indicar que no se está considerando delito el hecho de cambiar la cerradura por uno de los copropietarios. Usted no habría cometido un ilícito penal.
Que vive en la vivienda no es un extremo que necesite acreditar por ningún medio, toda vez que llegado el caso, esto sería muy fácil de acreditar mediante testigos, recibos de agua y luz, etc. No es este aspecto del que deba preocuparse.

En cuarto lugar, para el exigir la llave de la misma, tendría que hacer, nuevamente, por cauces judiciales.


Espero haber aclarado sus dudas y que en ese caso acepte mi respuesta pues es como la página me gratifica sin coste para usted.

Quedo a su disposición en todo caso,

Saludos cordiales,

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