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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
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Buenas tardes. Tengo dos cuestiones que me estan produicendo

Pregunta del cliente

Buenas tardes. Tengo dos cuestiones que me estan produicendo grandes quebraderos de cabeza. Tengo una 2º residencia en un pueblo del Pirineo con un una comunidad que considero un absoluto desastre. LAs cuestiones son:
- Los gastos ocasionados por obras en las zonas comunes son respatidos segun el coeficiente de cada casa. El administrador me ha dicho que eso lo marca la Ley de propiedad Horizontal pero parece a simple injusto que si son zonas comunes y todos los vecinos vamos a disfrutar de la misma manera de la zona verde, por ejemplo, ¿por qué motivo tengo que pagar mas que otro?.
-Si en el acta de una reunión de la comunidad se informa que "se propone colocar setos....", ¿como puede ser que me hayan enviado posteriormente una carta advirtiendome que me van a cobrar 90€ y unos dias mas tarde pasarme el cargo? ¿No debería decir el acta que se ha aprobado la colocación de setos y además no habrá primero que proponer un presupuesto y posteriormente aprobarlo dicho presupuesto en reunión?
Muchas gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, buenas tardes, las cuestiones que usted plantea se resuelven por lo que ordena la vigente ley de propiedad horizontal, cuyo link directo es el siguiente por si quiere usted leerla por si mismo: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html

 

En cuanto a la primera cuestión que usted plantea, el por qué se tiene que pagar las obras en las zonas comunes por el coeficiente. Pues bien, la ley de propiedad horizontal en este sentido lo que dice en su artículo tres, en su segundo párrafo, lo siguiente: """"""A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime""""". De lo que le subrayo de este artículo es de donde resulta su obligación de pagar en proporción a esa cuota. El motivo por tanto es que así lo ordena la ley. Usted se ve obligado por la ley de tener que contribuir en función a su cuota a esos gastos. Y usted se preguntará a lo mejor como se fija esa cuota; pues bien, según la mencionada ley, en su artículo cinco, """"para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"""". Por tanto, estos son los criterios que se han debido de tomar en cuenta para fijar su cuota, y lo que determina al fin y al cabo lo que usted termine pagando sobre el resto. Ya sé que le puede parecer injusto en su caso, pero la ley no tiene que fijar unos criterios objetivos para fijar la cuota, y cómo debe de responder cada propietario de los gastos de esa comunidad a la que usted pertenece

 

Y por último el artículo 9 . 1. e) de la mencionada ley lo que dice es que cada propietario tiene obligación de """"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."""""".

 

 

También es verdad que los estatutos de su propiedad horizontal puede fijar normas especiales en cuanto a como sufragar determinados gastos. Por ejemplo, dentro de una propiedad horizontal, se puede excluir a los locales de negocio del pago de mantenimiento de ascensores; ya sé que este no es su caso, pues no hablamos de locales en absoluto, pero se lo pongo como ejemplo para que lo entienda. Y estas normas especiales son fijados en los estatutos, y estos estatutos se suelen redactar en la escritura de división horizontal. Para saber si existen normas especiales al respescto, revise su escritura de compraventa pues muchas veces el notario transcribe esas normas para que los nuevos propietarios estén informados de las mismas; y si en su escritura no tiene ninguna norma de estatutos, puede también acudir al registro de la propiedad para que le suministren información de esos estatutos, y ver si dicen algo al respecto.

 

- En cuanto a la segunda cuestión, el pedir o no presupuestos, todo depende de lo que se haya acordado exactamente en la junta de propietarios. Si se aprueba sin más la colocación de setos, autorizando al presidente de la comunidad su contratación, parece que no sería necesario someter esos presupuestos a la junta de propietarios para su aprobación. Ahora bien, usted entrecomilla "se propone" y esto es lo que se acuerda, lo lógico es someter el presupuesto para su aprobación a la junta de propietarios, pues la proposición solo es eso, una propuesta. Y la propuesta debería de ser aprobada en cuanto a presupuesto por la Junta. Con lo que parece que puede haber una extralimitación en las funciones de quien ha decidido finalmente colocar esos setos. Y es que una cosa es proponer y otra muy distinta aprobar. Por tanto sería exigir responsabilidad a la persona que se haya extralimitado en sus funciones, primero en el seno de la Junta de Propietarios para que se explique, y si no son adecuadas exigirle los daños y perjuicios ocasionados a la comunidad, exigiendole la reposición de la finca a su estado primitivo, con cargo íntegro a su costa. Pero quien le tendría que exigir esa responsabilidad es la Junta, que es quien tiene el poder de decisión al respecto. Y si no se le exige, se puede entender que la Junta consiente lo realizado y gestionado por esa persona. Y si la Junta lo consiente y usted no está de acuerdo, entonces usted deberá de impugnar en los tribunales ese acta.

 

También le comento que hay un artículo muy importante de la ley que le indico y que es el artículo once de la misma. Este artículo lo que dice es:

"""""1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal....".

 

Por tanto, según este artículo, si las obras aprobadas no son precisas para la "adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble" (lo cual así parece con la instalación de unos setos) y la "cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes", usted no está obligado a sufragar este gasto siempre que se oponga y lo haga saber a la Junta de propietarios.

 

Este artículo continua diciendo que "Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal".

 

 

Y este artículo también dice que """"Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.""""". La colocación de unos setos puede hacer inservible parte de la finca para el uso y disfrute, y podría entenderse que es necesario el consentimiento expreso del propietario al que le impida ese uso y disfrute; y como se colocan en zonas comunes, podría entenderse que hace falta el consentimiento de todos los propietarios para colocar esos setos. Esto se lo comento, porque le puede venir bien como medida de presión y como argumento legal para forzar que no se coloquen finalmente esos setos, si a usted no le gustan; ignoro la colocación exacta de los setos y su repercusión en el uso de la zona común; pero le insisto, se lo comento para que lo tenga en cuenta.

 

Espero haber sido claro con mi exposición y lamento haber tardado un poco, pero como puede ver al final me he alargado un poco, pero porque he querido tratar puntos que usted no tiene por qué conocer. Por favor, si tiene alguna duda la puede consultar.

Cliente: escribió hace 4 año.

Referente al punto 1, y hablando con el administrador este me ha propuesto la posibilidad de solicitar como punto del dia para la siguiente reunión de la comunidad discutir la posibilidad de un reparto equitativo d los gatos comunes y no por porcentanje. ¿que la parece?

Respecto al punto 2, entiendo que primero debería haberse aprobado en la reunión la solicitud de un presupuesto, posteriormente debría haberse convocado una reunión extraordinaria para aprobar el presupuesto y una vez aprobado el mismo se procedería a pasar el dinero por la cuenta. Segun me he enterado el presidente quiere colocar los setos durante el mes de abril y por eso la rapidez para cobrar el dinero. Entiendo que segun esto que le estoy diciendo hay una extralimitación tanto del administrador como del presidente. ¿como debo actuar?, ¿poner denuncia en un juzgado?, ¿poner denuncia en la oficina del consumidor?, estoy un poco perdido.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, en cuanto al primer punto que plantea, para un reparto distinto al que determina la cuota, se puede plantear en la junta que usted dice. Pero sepa que cualquier cambio en este sentido necesita unanimidad; es deci, que con que uno de los propietarios diga que no, esto ya es impedimento suficiente para que no salga adelante su propuesta.

 

Y en cuanto al segundo punto, para mí, por lo que usted cuenta, existe esa extralimitación. Pero le insisto, como ya le he dicho en mi anterior respuesta, debería de ser la Junta de propietarios la que decida sobre este punto; y si el resultado de la reunión no le parece adecuada, será el momento de impugnar el acuerdo de junta, y hacer la petición que usted crea oportuna al respecto, y ejerciendo acciones legales contra la comunidad y la persona que se ha extralimitado.

 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola de nuevo, no sé si he conseguido aclarar sus dudas o no; si es así ruego acepte una de mis respuestas, pues de lo contrario la página web se queda íntegro su depósito y yo no recibo ninguna gratificación por mi tiempo; ya sé que a lo mejor no es la respuesta que usted quería leer en cuanto a los gastos, pero si no se acepta por unanimidad un nuevo reparto de esos gastos, no hay nada que hacer.

En todo caso, acepte o no, reciba mis saludos cordiales.

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