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DiegoAbogado
DiegoAbogado, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Hola buenos días, tengo unas consultas que no las tengo del

Pregunta del cliente:

Hola buenos días, tengo unas consultas que no las tengo del todo claras. Empiezo desde un principio el 2 de febrero de 2011 me voy de alquiler y firmo un contrato por unas fincas, donde ya en el contrato se especifica que en el piso no estan dadas de alta los sumistros, firmo el contrato ya que además la finca donde lo firmo son asesores fiscales y juridicos, bueno lo firmo y todo perfecto. Llega el 1 año y me voy del piso es decir hace 2 meses que deje dicho piso, al saberlo el propietario de la finca me llama y me dice que tengo que escribir un email dirigido a la propietaria para decirle los motivos por lo que me voy, cosa que no considero justa porque no tengo porque escribir una carta a la propietaria porque me voy del piso, pero en ella le reclamo los 350€ que me gaste yo al dar de alta los suminstros, en fin que la propietaria no se hace cargo y me llama de nuevo el propietario de la finca para decirme antes que contestara ella que si hubo un mes de carencia por pagar yo las altas y le expongo que me explique eso porque no se me notifico el día que firme el contrato con la propietaria y claro la propietaria al decirselo el se ha negado a pagarme dichas altas, lo entiendo porque no se expuso en su momento pero culpa mía no es,ni de ella, sino de la finca por no exponer que podría ocurrir. Y ahora al irnos a otro piso de alquiler, la misma finca donde he firmado nos comenta al yo decirles que no quiero un piso sin las altas dadas, me comenta que por ley el inquilino tiene que entrar a vivir con los suministros dados de alta, se lo expongo a la finca donde deje el piso y me dice que eso entro en vigor este año, no el año pasado, puedo reclamar el dinero de la alta de suministros???.

Otra pregunta que tengo es que yo es con este el segundo año que estoy de alquiler y el anterior año no sabia de que iba las cosas ya que no fui informada de nada, yo al dejar el piso y con 10 días de carencia en este nuevo piso no me dío tiempo ni a preguntar como debía dejar el piso, que esta en perfecto estado menos los agujeros tipicos que se hacen en una vivienda y dos paredes que pinte por que me case por lo demás todo perfecto, nada roto, ni nada, al dejar el piso firmo un papel como que dejo el piso y no quiero el papel firmado por orden de las fincas porque lo quiero firmado por la propietaria y me niego a que me lo den, porque quiero saber antes de que firme la propietaria si quiere el piso tal cual o se quejaría por tener dos paredes pintadas y los tipicos agujeros de la vida cotidiana, pues bien, me llaman a la semana que la propietaria a llevado a un pintor a tapar los agujeros y pintar las dos paredes, el piso tiene 45 metros cuadrados y me dice que de los agujeros del baño no me dice nada ya ves donde estan las luces y el espejo, para flipar con perdon. Yo llegue a un acuerdo con la finca porque no sabía yo que iba a pasar todo esto por agujeros y 2 paredes pintadas y que las he tenido que pagar de 450€ de fianza me devuelve 164.50€, yo les dije antes de que haga nada yo me comprometo a taparlo todo y pintarselo de blanco pero no hagais nada hasta que me digais el que, pues pasaron de mí, hay alguna forma de reclamar toda mí fianza y además los suministros dados de alta por mí?

Muchas gracías, espero su respuesta
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días,

Por lo que usted dice en el contrato de alquiler que ha firmado con la arrendadora se establece una cláusula en la que se le informa a usted de que la vivienda no tiene dados de alta los suministros. Si usted al conocer esa cláusula la aceptó firmando el contrato, entiendo que ahora no puede reclamar las cantidades que ha abonado para darlos de alta. Cosa distinta sería que la propiedad no le hubiera informado de que el inmueble no tenía dados de alta los suministros, pero si figuraba en una cláusula del contrato y y usted lo firmó dando se consentimiento y obligándose a lo pactado, entiendo que no puede reclamar esa cantidad.


En principio efectivamente es el arrendador quien tiene que poner a su disposición una vivienda con los suministros de alta y abonar el los gastos. Pero si en el contrato se pacta otra cosa y usted lo firma ha dado consentimiento a hacerlo de distinto modo a lo que establece la Ley. Seguramente en el contrato no solo se establece que no estan los suministros dados de alta sino que será usted quien los contrate. Si es así no puede reclamar porque se sometió voluntariamente a ese contrato y en el figura una cláusula al respecto.


Respecto a las demás cantidades que no le han devuelto de la fianza entiendo que sí puede reclamarlas a la arrendadora. Si usted ha dejado el piso en buen estado de conservación, aunque haya pintado dos paredes no pueden retenerle la fianza. Solo en el caso de desperfectos considerables y no meros desperfectos debidos al uso diario de la vivienda.


Para ello tiene derecho a solicitar un Abogado de Oficio en el Colegio de Abogados de su localidad si sus ingresos son inferiores a 1288 euros mensuales.
Cliente: escribió hace 4 año.

yo firme una cosa sin saber que por ley me pertenece entrar en una vivienda con los suministrados dados de alta, porque sino al quererme ir me comenta que si ha habido un mes de carecia por los gastos ocasionados por las altas que se efectuaron a mi nombre?, yo no tenía ni idea que podía tener un mes de carencia ni la propietaria tampoco, que culpa tengo yo si estoy firmando un contrato donde la finca sabe lo que hace y no lo expone en el contrato?.

De palabra y no escrito la propietaria me dejo hacer agujeros y ahora que no esta firmado como uso cotidiano me lo descuenta de la fianza.

Se que puedo reclamar por pagar mi alquiler por las fincas y no directamente a la propietaria mi derecho a que todo se ha llevado a cabo por la finca y aunque este firmado por la propietaria, la resposabilidad la tiene la finca, es cierto?

 

Gracias

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Legalmente es así, siempre que no se diga otra cosa en el contrato.


Si en el contrato se fija una cláusula en la que se establece que usted sabe que alquila una vivienda que no tiene los suministros dados de alta y que usted correrá con esos gastos no puede despues reclamárselos a la arrendadora.


Usted puede demandar a la otra parte del contrato, a la parte que en el contrato figura como arrendadora y solicitar que le devuelvan la fianza y reclamarle por cualquier otro incumplimiento. Y si sus ingresos son mas bajos que los indicados antes, puede solicitar Abogado de Oficio.
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Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Por aclarar conceptos que creo están complicándose

 

La propiedad esta obligada a tener los servicios en el inmueble pero las altas son cosas de Ud y que debe pagar, así las da de baja cuando se va, y el nuevo inquilino paga sus altas

 

La ley de arrendamientos urbanos exige que la fianza se entregue y consigne al instituto de la vivienda de su CCAA y es a éste instituto donde Ud debe reclamar

 

Si ellos le quieren reclamar gastos de reparaciones que se los reclamen, pero ud tiene derecho a solicitar su fianza íntegra y que le sea entregada

 

Reclame su fianza a quien la debe tener, o denuncie en el mismo instituto de la vivienda que NO se ha consignado, lo cual puede ser prueba también de que no han registrado el contrato

Cliente: escribió hace 4 año.
Gracias por su respuesta, nunca he entrado por aquí y no se como funciona pero a sido de ayuda, muchas grcías
Cliente: escribió hace 4 año.

Me esta diciendo que puedo reclamar mi fianza integra?, si la CCAA ya le ha devuelto a la propietaria la fianza y es ella la que lo quita para devolvermela a mi y ella cree que su piso por pintarlo y hacer los agujeros oportunos de una tipica vivienda , me lo quita de la fianza porque considera que es cosa mía solucionarla, que debo hacer?. Si en el contrato especifica que el unmueble se debe encontrar al dejarlo tal como se lo encontro, es decir, para mí eso es sin estar roto nada y en buen estado, que se lo ha encontrado así, simplemente que he pagado lo que todo inquilino en una vivienda sea suya o no tendrá, las paredes pintadas y agujeros por los armarios y los cuadros que hay en un piso.

No estoy de acuerdo en que me quite la fianza para que ella lo tenga perfecto y a mí me quite de los 450€ , 285€ para pintarlo sin estar nada roto.

 

 

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Usted puede ponerse en manos de un Abogado o solicitar uno de Oficio en el Colegio de Abogados de su localidad y demandar a la parte arrendadora para que le devuelva íntegra la fianza.


Si no ha habido desperfectos en la vivienda más allá de simples detalles como los agujeros que se hacen para colgar cuadros y adornos en una vivienda, no puede retenerle esa cantidad, por lo que si no se la devuelve puede reclamársela judicialmente.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Disculpe la tardanza enn responderle, no he estado en línea.

 

Cada parte tiene sus derecho sy obligaciones y están todas en la Ley de arrendamientos Urbanos Link

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente

 

 

 

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

 

Una vez vistas las obligaciones genéricas, dado que las específicas varían de cada Comunidad Autónoma, podemos concretar que

 

  1. La fianza él la tuvo que dejar en el instuto de la vivienda
  2. Esa fianza el instituto de la vivienda se la debe dar a él una vez que esta extinguido el contrato, es decir que ya no hay conflictos entre Uds

 

Ud Es quien tenía que dejar el inmueble como lo encontró y la propiedad exigirle que así lo hiciese 23.2

 

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

 

Lo que no puede hacer la propiedad, es no advertirle que repusiese el inmueble a su estado original, arreglarlo según su conveniencia, y si justificar la reparación y su importe, compensarlo de la fianza.

 

Es decir, que si bien Ud está obligado a reparar, que lo está, la propiedad debe advertirle de la disconformidad, antes de reparar, dar un plazo para reparar, o consensuar con ud un valor de reparación, y sólo ante su negativa reparar, y reclamar el importe, y todo ello, sin perjuicio de entregarle a Ud la fianza, porque es suya.

 

En su caso la propiedad ha abusado de su posición al retener la fianza, trata de imponer sus condiciones, y todo ello sin haber cumplido con sus obligaciones propias, avisarle para que repare, y sólo posteriormeente reparar a su costa de Ud

 

A partir de ésto, y dado que ellos han incumplido, procede reclamar la fianza y las pruebas del estado en que estaba la vivienda, demandar que a ud no se le ha avisado de disconformidad con dicho estado, que no se le ha dado la opción de reponer el inmueble al estado inicial, obligación esta que la LAU impone a la propiedad, y que ésta, en claro abuso, se niega a devolverle su fianza y pretende cobrarle unas reparaciones que no le dijo a ud que realizase, que realizó a su cuenta y riesgo, y que se ampara en ellas para compensar la fianza.

 

La propiedad debe devolverle íntegra la fianza y sólo podrá descontar 1 centimo, acreditando que a Ud se le requirió reparar, que Ud se opuso, y que se tuvo que hacer ante su negativa. Si la propiedad no lo hace así el juez lno le concederá el derecho de descuento por omisión de las obligaciones propias. Y todo ello sin perjuicio de que tenga la propiedad también que acreditar que los daños son superiores a un daño normal de uso, a un desgaste o deterioro acorde a la funcion propia del inmueble. Ud no tiene porque pagar los daños normales del inmueble por uso.

 

Y por último, las altas en los servicios, son siempre a costa de Ud.

Hay que diferenciar que el inmueble tenga los servicios, obligación de la propiedad, a que éstos esten contratados y a su nombre, obligación de Ud.

 

 

Le dejo unas sentencias con las que basar lo que le comento

 

AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 185/2011, de 13 de octubre Recurso 155/2011. Ponente: ISABEL SERRANO FRIAS. EXTRACTOS Prospera la pretensión de devolución de la fianza a favor de la arrendataria, no habiéndose acreditado daño alguno, sino los que se derivan del uso normal, de los que respondería la cantidad depositada "... En el caso enjuiciado, habiéndose dado por terminada la relación contractual, con entrega a la arrendadora de la posesión arrendado, procede la devolución de la fianza o, en su caso la acreditación de los daños de los que responde la fianza .No es de recibo la argumentación de la Juzgadora que deniega la devolución de la fianza simplemente por el hecho de no haber devuelto las llaves del local dino que insistimos habrá que acreditar los daños. La prueba de la existencia de los deterioros y menoscabos en el local arrendado incumbe al demandado- arrendador en cuanto hecho impeditivo o extintivo de su obligación de devolución de la fianza prestada a la finalización del arriendo (art. 217-3 LEC ). Así mantiene la que fue parte arrendadora que tuvo que contratar a un cerrajero para acceder al local lo que es obvio supuso un gasto del que deberá responder la fianza como también los gastos de traslado de mobiliario del arrendatario. Sin embargo en cuanto al resto de lo que mantiene son subsanación de deterioros entiende esta Sala no se acreditan con la presentación de una factura de pintado o alicatado pues no consta lo que es relevante esto es que se tratara de unos daños mas allá de los que derivan del uso normal, por lo que habrá de deducirse del importe de la fianza la cantidad de 554,48 y 878,12 euros resultando un saldo acreedor de 971,45 euros a favor de la arrendataria. ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada. SEGUNDO.- En fecha se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO : "ESTIMO parcialmente la demanda presentada por DÑA Margarita frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , y en consecuencia, CONDENO a esta ultima a abonar a la actora la cantidad de 112.013,97 €, cantidad que devengara el interés legal por mora procesal desde la fecha de la Sentencia. Todo ello sin que proceda expresa condena en costas. TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 11 de octubre de 2011. CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Cuestionada la resolución de instancia por ambas partes contendientes hay que individualizar ambas impugnaciones si bien se encuentran lógicamente en directa correlación las mismas. Se plantea así por la parte apelante demandada, como primer motivo de recurso una cuestión de carácter formal, cual es, la infracción de los arts. 336, 337 y 339-2º de la LEC, alegando la proposición extemporánea de la prueba pericial, mediante perito de designación judicial. Sostiene así la parte demandada que la prueba pericial propuesta por la actora en la Audiencia Previa fue indebidamente admitida por la Juzgadora, por resultar su proposición extemporánea contraviniendo lo preceptuado en los arts. 336, y 337 L.E.C . El motivo debe decaer por estimar este Tribunal que la proposición y admisión de prueba pericial en el acto de la audiencia previa encuentra amparo en la prevención contenida en el art. 338-1 LEC en relación con el 339-2del mismo cuerpo legal. Tras establecer la regla general de la aportación de los dictámenes periciales de parte con la demanda o contestación (art. 336-1 ) o su anuncio si no les fuese posible aportarlos con los escritos de alegaciones( art. 337 ), dispone el art. 338-1 : "Lo dispuesto en el artículo anterior no será de aplicación a los dictámenes cuya necesidad o utilidad se ponga de manifiesto o causa de alegaciones del demandado en la contestación a la demanda o de las alegaciones o pretensiones complementarias admitidas en la audiencia, a tenor del artículo 426 de esta Ley ". El art. 339, por lo que se refiere a la designación de perito judicial dispone en su nº 2 : "El demandante o el demandado, aunque no se hallen en el caso del apartado anterior, también podrán solicitar en sus respectivos escritos iniciales que se proceda a la designación judicial de perito, si entienden conveniente o necesario para sus intereses la emisión de informe pericial. En tal caso, el tribunal procederá a la designación, siempre que considere pertinente y útil el dictamen pericial solicitado. Dicho dictamen será a costa de quien lo haya pedido, sin perjuicio de lo que pudiere acordarse en materia de costas. Salvo que se refiera a alegaciones o pretensiones no contenidas en la demanda, no se podrá solicitar, con posterioridad a la demanda o a la contestación, informe pericial elaborado por perito designado judicialmente."En efecto impugnada la prueba documental por la parte demandada que niega eficacia probatoria a los documentos num. 4 a num. 9 interesa la actora ante la impugnación la prueba pericial. Pues bien, el informe del perito judicial fue solicitado insistimos, y tal como plantea el recurrente demandado, por el actor en la Audiencia Previa, justificándose su necesidad en base a las alegaciones del demandado en la contestación a la demanda, alegaciones que hacían pertinente y útil la práctica de una prueba pericial judicial como la practicada, con plenitud de intervención de ambas partes que tuvieron ocasión de hacer cuantas proposiciones tuvieran por conveniente sobre el objeto de la pericia y pedir al perito judicial las precisiones y aclaraciones que estimaran necesarias, por lo que ningún atisbo de indefensión se derivó para la parte demandada de la admisión y práctica de la prueba pericial judicial. Efectivamente las normas procesales son de orden público pero la regulación al efecto ha de ser compatible con el derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes para la defensa, reconocido en el artículo 24.2 de la Constitución Española, que implica, según la jurisprudencia constitucional , que este derecho garantiza a las partes la posibilidad de impulsar una actividad probatoria acorde con sus intereses ( TC 173/2000 , 131/1995 (LA LEY 10063/2000 ), 1/2004 (LA LEY 11122/2004 )). Asiste la razón a la recurrente cuando se remite a la ley procesal donde se impone la carga a las partes de aportar los dictámenes procesales en que apoyen sus pretensiones, pues el ejercicio de tal derecho de impulsar una actividad probatoria acorde con sus intereses, presupone que se cumplan los requisitos siguientes: A): Que sea pertinente. B) Que se haya ejercitado en tiempo y forma. Tratándose de un derecho de configuración legal, la garantía que incorpora ha de realizarse en el marco legal establecido en el ordenamiento jurídico respecto a su ejercicio ( TC 173/2000 , 167/1988 (LA LEY 10063/2000 )). Es preciso, por un lado, que la parte legitimada haya solicitado la prueba en la forma y tiempo omento legalmente establecido y que el medio de prueba esté autorizado por el ordenamiento; y, por otro, que la falta de práctica de los medios de prueba admitidos no sea imputable al órgano jurisdiccional, salvo los supuestos de rechazo motivado de los medios de prueba momento procesal oportuno ( TC 236/2002 , 147/2002 (LA LEY 205/2003 ), 96/2000 (LA LEY 8942/2000 )). Así como se apuntaba con anterioridad por la recurrente la obligación de la demandante era haber aportado un dictamen pericial con su demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 265.1-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; pues la facultad de presentarlos en el acto de la audiencia previa del juicio se limita al actor a los supuestos en que su "interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda", ni anunció su intención de presentarlo cuando fuese confeccionado por una falta de tiempo en el plazo para formular la demanda (artículo 337.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); ni solicitó la designación judicial de perito en el escrito de demanda (artículo 339.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Por lo que la proposición realizada por el demandante de oposición, por vez primera, en el acto de la audiencia previa del juicio de perito no estaba formalizada en el momento oportuno .La concurrencia no obstante de la circunstancia prevista legalmente como excepción a la regla general, la necesidad surgida ante la impugnación de la demandada permite llegar a la conclusión anteriormente expuesta siendo pues correcta su admisión. En otro orden de cosas y en relación con la indefensión que seria determinante de la nulidad señalar por último en cuanto a este tema que del referido informe pericial se dio el pertinente traslado a las partes conforme se acuerda en la providencia de 25 de enero de 2010 garantizándose así la contradicción y permitiendo su estudio para el posterior acto de ratificación y aclaración en el acto del Juicio. Desarrollándose así con todas las garantías una prueba que según el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil inmediatamente anterior disponía que "...los Jueces y los Tribunales apreciarán la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a sujetarse al dictamen de los peritos..." y el artículo 348 de la hoy vigente (epigrafiado Valoración del dictamen pericial) dispone sintónicamente: "... El tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica. ...". Admitida pues la regularidad de la prueba pericial practicada con todas las garantías al impugnar la otra parte la documentación en que se apoyaba para acreditar el lucro cesante no hay obstáculo alguno para dar relevancia a la misma y servir de apoyo para entender acreditadas las ganancias dejadas de percibir cuyo abono incumbe a la parte arrendadora que impidió el normal desarrollo de la actividad, habiendo acogido en este punto la Juzgadora el resultado de la prueba pericial valorada según las reglas de la sana crítica sin que se aporten argumentos por la parte recurrente para desvirtuar dicho medio probatorio mas que de índole formal consistentes en la incorporación extemporánea al procedimiento o la valoración de documentación ajena a los autos, siendo un acto constitutivo de la pretensión cuya acreditación incumbía a la demandante pues al Derecho le basta con que el actor alegue y pruebe los hechos que normalmente originan su derecho a la tutela. SEGUNDO.- Rechazada la objeción de índole formal relativa a la prueba pericial y siguiendo con el recurso de la parte demandada se impugna el pronunciamiento relativo a la condena a la parte demandada a devolver el importe de las rentas al arrendatario por el tiempo en que no dispuso del uso pacifico del local. Mantiene el apelante que el demandado tuvo la disposición del local así como que es contradictorio interesar el lucro cesante equivalente a lo que habría obtenido con la explotación y no abonar la renta. Efectivamente el principio de reciprocidad e interdependencia funcional de las obligaciones sinalagmáticas o bilaterales (en las que cada una de las partes es, al propio tiempo, acreedora y deudora de la otra, existiendo a su vez mutua condicionalidad entre las obligaciones, de manera que una haya sido querida como equivalente de la otra) persigue el mantenimiento del equilibrio patrimonial entre los contratantes. En virtud de dicho principio, puede el arrendatario negarse a efectuar la prestación que le corresponde hasta que la otra parte cumpla regularmente la suya, a través de la excepción de contrato no cumplido ("exceptio non adimpleti contractus"), que tiene acogida en nuestro derecho sustantivo con base en los arts. 1100, párrafo último, y 1124 del Código Civil no obstante si reclama el beneficio que no pudo obtener parece que en aras de mantener ese equilibrio, se mantenga como gasto para ese ingreso el abono de la renta, máxime cuando no abandonó el local sino que tuvo la disposición al menos formalmente del mismo. La sentencia recaída en el procedimiento ordinario seguido en el Juzgado de primera instancia num.6, de fecha 23 de junio de 2006 en el que la Comunidad arrendadora instaba la resolución por incumplimiento de la arrendataria, ya abordaba el tema de las rentas y partiendo de la vigencia del contrato entendía que no cabía indemnización a favor de la arrendadora sino abono de la contraprestación y añadía "sin perjuicio del derecho que pueda corresponderle a exigir su devolución total o parcial por el incumplimiento de la actora" (la arrendadora). Partiendo del reconocimiento de un incumplimiento imputable a la parte demandada la prestación indemnizatoria deducida por la misma se encontraría en cuanto a este punto amparada en el art. 1101 y ss. del Código Civil , consistente en la restitución de una suma equivalente a la renta correspondiente a los meses en que no dispuso del local, lo que sería sin embargo incompatible con la indemnización por las ganancias netas dejadas de obtener que también se reclaman y que exigen la contraprestación del abono de la renta, resultando incompatible la percepción en concepto de lucro cesante de las ganancias netas es decir descontando los gastos para su obtención y entre ellos los de alquiler y que se procediera a su devolución, pues un mismo concepto se computaría dos veces, para calcular ingresos netos y por la falta de su disposición de ahí que sea correcta por esta razón la condena a la devolución, pronunciamiento que sería innecesario si se hubiera condenado al abono de los ingresos brutos. TERCERO.- Por lo que respecta a la cantidad reclamada por el SEPECAM en concepto de devolución de cantidad recibida por contratación de una empleada a la que hubo que dar de baja por cese en la actividad, resulta obvia la relación causa efecto con la conducta de la parte arrendadora que determinó la perdida de parte de la subvención, siendo suficiente a los efectos que nos ocupan la documentación aportada con el numero 9 en aras de acreditar el perjuicio. CUARTO.- La excepción de compensación que rechaza la Juzgadora manteniendo que debía haberse formulado demanda reconvencional es el siguiente punto planteado por la recurrente demandada. La doctrina jurisprudencial ha sostenido que no es preciso deducir demanda reconvencional para que resulte procedente aplicar el instituto de la compensación judicial, siendo suficiente que se alegue la compensación por vía de excepción, sin necesidad de que tal excepción sea alegada expresamente pues basta que la misma resulte de los hechos que en la contestación a la demanda se invoquen. La compensación, por tanto, en cuanto modo extintivo de las obligaciones, puede operar como excepción sin necesidad de reconvención, pero para que judicialmente pueda decretarse la compensación, al conocer y fallar dos pretensiones opuestas, neutralizando la reclamación actora y declarando extinguido el crédito en que se funda en la cantidad concurrente, es necesario no sólo una reciprocidad de obligaciones dimanantes de relaciones principales, sino también la presencia y contraste de débitos homogéneos y líquidos, exigencia ésta última que se traduce en la necesidad de que la prestación se halle determinada cuantitativamente para que esta modalidad de pago abreviado pueda ser aplicada. Es así, por tanto, que la compensación puede operar como excepción sin necesidad de reconvención cuando, como dispone el artículo 1195 del Código Civil (LEG 1889\27 ), una persona deba en virtud de un determinado título y que, por la existencia de otro título diferente de aquel en que aparece como obligada, sea a su vez acreedora, en igual o distinta cantidad, de su acreedor que se convierte en deudor en virtud de una dualidad de títulos y de créditos recíprocos. Pero para que se produzca la compensación como excepción, sin necesidad de accionar por vía reconvencional, es preciso, conforme al artículo 1196 del mismo texto legal, que se trate de créditos homogéneos y líquidos, exigencia esta que se traduce en la necesidad de que la prestación se halle determinada y cuantitativamente precisada, y, rigiendo en nuestro derecho el principio dispositivo, es preciso, además, que la compensación se haya hecho valer, al menos, como excepción en la contestación a la demanda, La compensación es un medio de pago o extinción de la obligación que plantea ciertos problemas en su articulación procesal, puesto que, al consistir en un derecho de crédito que ostenta el demandado contra el demandante (art. 1195 CC [LEG 1889\27 ]), amplía el objeto procesal con la introducción en el debate de una nueva relación jurídica. La jurisprudencia se ha mostrado vacilante, exigiendo en un primer momento su articulación en forma de reconvención, si bien modernamente se ha admitido que pueda operar como excepción, sin necesidad de reconvención ( SSTS 7 junio 1983 [RJ 1983\7000 ] y 12 abril 1985 [RJ 1985\1694]); ahora bien, esta posibilidad viene referida exclusivamente a la compensación legal, es decir, la que reúne todos los requisitos que exige el art. 1196 del CC . En cambio, cuando falta alguno de tales requisitos, cuya ausencia puede ser suplida en el proceso, se produce la compensación judicial, que ha de ser promovida necesariamente por reconvención, en cuanto es preciso que el Juez se pronuncie sobre la concurrencia de ese elemento inicialmente ausente ( SSTS 11 octubre 1988 [RJ 1988\7409 ], 24 marzo [RJ 1994\2173 ] y 9 abril 1994 [RJ 1994\2739]). Hay algo que es evidente y es que la recurrente en su contestación a la demanda no se está refiriendo a la compensación legal, sino a la judicial, al no concurrir todos los requisitos para que entre en juego la legal. Lo que nos remite a la doctrina jurisprudencial al efecto y así la consignada en la sentencia de esta Sala dictada en el rollo de apelación 138 /2010 donde se recogía "Debiendo recordase con la STS de 17 de julio del 2000 que "Sobre dicha compensación judicial existe una profusa jurisprudencia, integrada, entre otras, por las Sentencias de 7 junio 1983 ; 17 mayo 1984 ; 31 mayo y 24 octubre 1985 ; 11 octubre y 21 noviembre 1988 ; 2 febrero 1989 ; 30 enero y 2 julio 1991 ; 19 febrero , 12 junio y 16 noviembre 1993 ; 9 abril y 30 diciembre 1994 ; 1 febrero , 8 junio y 27 diciembre 1995 ; 8 junio 1998 ; y 18 enero 1999 cuya doctrina concreta no es necesario recoger, bastando significar que se configura como una especie de compensación, para la que no son de exigencia todos los requisitos que el Código fija para la legal, y que la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso". Y la STS de 10 de junio de 1987 que "Este resultado se obtiene poniendo a contribución la llamada compensación judicial, entendiendo por tal la que surge por orden del Juez en aras de un principio de equidad y "ex officio iudici", supuesto en que, como ya decían los clásicos, el Juez "non tantum declarat, sed inducit compensationem", tratándose así de una sentencia atributiva, habida cuenta del momento en que se hace y provoca sus efectos y distinta de la sentencia declarativa que reconoce la compensación legal o la voluntaria". Por ello la STS de 6 de diciembre 1979 resuelve que "aunque la sentencia recurrida concrete en la suma de 85.000 pesetas los perjuicios indemnizados, esta cantidad sólo podrá producir los efectos compensatorios que en el recurso se postulan a partir de la fecha de dicha sentencia por ser éste el día en que se produce la concurrencia de las respectivas obligaciones con virtualidad suficiente para extinguir las deudas en la cantidad en que coinciden -artículo 1202 del Código Civil ". Precisando la STS de 2 de febrero de 1989 que "si bien es cierto que el número 3 del artículo 1.196 exige como requisito para apreciar la compensación la liquidez y exigibilidad de las deudas, también lo es que esta Sala, en interpretación de tal precepto, tiene declarado que en la compensación judicial no se exigen todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede referirse en la concreción del montante de la deuda compensable a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena". Y la STS de 30 enero de 1991 que "esta Sala tiene establecida la posibilidad de aplicar una compensación judicial cuando así se deduzca de los hechos, sin que sea pedida expresamente por las partes". Ahora bien, cuando por carecer el crédito opuesto por el demandado de alguno de los requisitos para la compensación legal, es el propio demandado quien solicita en el proceso que el Juez declare la concurrencia de tal requisito, la doctrina científica y la jurisprudencia vienen entendiendo que al tratarse de una "compensación judicial", que necesita ser declarada en el propio proceso, no puede oponerse por medio de la oportuna excepción de compensación, puesto que no reúne los requisitos legales exigidos, sino que se habría de hacer valer por medio de reconvención, que es lo que acontece en el supuesto de autos puesto que las cantidades que se trata de compensar no consta siquiera sean exigibles. QUINTO.- Procede ahora el análisis del recurso que formula la parte actora respecto a aquellos extremos que le han sido desfavorables y así se alude por esta parte a error en la apreciación de la prueba en que incurre la Juzgadora debiendo apuntar al respecto que la valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto, correspondiendo la misma al juez de instancia, que ha dispuesto de todo el material probatorio practicado en las actuaciones y de la convicción derivada de la mediación en la práctica de las pruebas. La impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente, precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo. Pues bien bajo esta denominación mantiene el apelante demandante que ha de reintegrársele dentro del concepto de indemnización de daños y perjuicios el deposito realizado por importe de 2404,05 euros, de la inversión realizada en maquinaria, el aval de Heineken, el daño emergente, el importe pagado por el informe pericial aportado por la misma, y las cantidades satisfechas en concepto de indemnizaciones y salarios de los tres meses inmediatamente posteriores al incumplimiento contractual. Comenzando por el importe de la fianza no cabe mantener que la posesión no se ha reintegrado por el hecho de no haber entregado las llaves pues como admite la demandada tiene a su disposición el local si bien afirma tuvo que contratar a un cerrajero para acceder a la finca, lo cierto es que tiene la posesión de la misma añadiendo que existen una serie de daños en la misma. De la normativa legal sobre la fianza en el contrato de arrendamiento urbano se extrae una doble consecuencia: A.- La obligación por parte del arrendatario, al concertar el contrato de arrendamiento, de constituir fianza por el importe correspondiente, y el correlativo derecho del arrendador, que en la LAU se contempla además como obligación, de exigir al arrendatario la prestación de la fianza. Esta fianza, aun cuando no se establece expresamente por la Ley, cumple la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario. B.- La obligación del arrendador de restituir el importe de la fianza, al tiempo de conclusión del contrato, para el caso de haberse dado cumplimiento por el arrendatario a todas sus obligaciones arrendaticias derivadas del contrato, y el correlativo derecho de este último para, concurriendo este presupuesto, exigir de aquél la devolución de la fianza a la conclusión del subarriendo. Esta obligación de restitución de la fianza, no establecida anteriormente en el TRLAU de 24 de diciembre de 1964, se encuentra expresamente prevista en la vigente LAU de 24 de noviembre de 1984 (art. 36.4 ), y se corresponde con el carácter accesorio de la fianza (confrontar artículos 1.190 y 1.824 CC ). En el caso enjuiciado, habiéndose dado por terminada la relación contractual, con entrega a la arrendadora de la posesión arrendado, procede la devolución de la fianza o, en su caso la acreditación de los daños de los que responde la fianza .No es de recibo la argumentación de la Juzgadora que deniega la devolución de la fianza simplemente por el hecho de no haber devuelto las llaves del local dino que insistimos habrá que acreditar los daños. La prueba de la existencia de los deterioros y menoscabos en el local arrendado incumbe al demandado- arrendador en cuanto hecho impeditivo o extintivo de su obligación de devolución de la fianza prestada a la finalización del arriendo (art. 217-3 LEC ). Así mantiene la que fue parte arrendadora que tuvo que contratar a un cerrajero para acceder al local lo que es obvio supuso un gasto del que deberá responder la fianza como también los gastos de traslado de mobiliario del arrendatario. Sin embargo en cuanto al resto de lo que mantiene son subsanación de deterioros entiende esta Sala no se acreditan con la presentación de una factura de pintado o alicatado pues no consta lo que es relevante esto es que se tratara de unos daños mas allá de los que derivan del uso normal, por lo que habrá de deducirse del importe de la fianza la cantidad de 554,48 y 878,12 euros resultando un saldo acreedor de 971,45 euros a favor de la arrendataria. SEXTO.- En lo que se refiere al aval de una empresa de cervezas se comparte la argumentación de la sentencia de instancia en cuanto el aval respondía de las comisiones anticipadas por un consumo mínimo sin que pueda calcularse la parte que correspondería al periodo a que se extiende la indemnización ni conste el consumo ni la cantidad que debió devolver por este concepto. SEPTIMO.- La inversión en maquinaria es otro concepto que reclama la actora y rechaza la Juzgadora por entender que no se acredita la misma al haber sido impugnadas las facturas aportadas, debiendo confirmarse en parte el pronunciamiento en cuanto no se acredita el importe discrepándose por cuanto al que asciende a 5409,11 euros que se admitió en la sentencia recaída en el procedimiento anterior, como gasto efectuado, lo que no implica que el arrendador tenga derecho a esa suma pues lo que podría recuperar al termino del contrato es los objetos o maquinaria adquirida pero no su valor lógicamente devaluado por el uso, rechazándose así en su integridad esta pretensión OCTAVO.- Respecto al concepto reclamado como daño emergente, admitida haber sido indemnizada la parte en lo que afecta al lucro cesante solicitando como daño emergente el importe de los salarios no abonados a los trabajadores miembros de la unidad familiar. Si se trata de salarios no abonados, no se entiende que reclama y si se abonaron serían gastos necesarios para la obtención de ingresos esto es para el normal desarrollo de la actividad pero que al no acreditarse su abono no cabe devolución por este concepto. NOVENO.- Por lo que se refiere a las cantidades satisfechas en concepto de indemnizaciones y salarios de los tres meses inmediatamente posteriores al incumplimiento contractual, nada cabe añadir a la resolución de instancia en cuanto al punto atinente a las nominas de los trabajadores que lógicamente han de ser sufragadas por el empleador que pudo suspender los contratos por inactividad del negocio así como el importe de los finiquitos derivados de la extinción de la relación laboral. DECIMO.- Por ultimo es preciso aludir al importe de la prueba pericial teniendo en cuenta, que ha de concretarse en la aportación al procedimiento por las partes de los oportunos informes periciales realizado fuera del mismo por aquellos profesionales que ellas mismas designen y que, normalmente, han de acompañarse con los escritos de demanda y contestación a la misma, con las excepciones en la propia norma previstas, ocasionan un gasto, configurado por los honorarios del perito que se devengan en el proceso como necesario y como tal, integran la condición de costas a que hacen referencia los artículos 241 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no como un gasto independiente del devenir del procedimiento y al margen del curso del mismo. Tan es así, que la propia ley procesal nos dice que los informes aportados al procedimiento por las partes intervinientes tienen la consideración de informes periciales, y como ocurre con la pericial judicial practicada a instancia de las partes debe la parte que lo aporta o la propone soportar su gasto, sin perjuicio de que le sea reintegrado vía costas, caso de que exista un pronunciamiento expreso sobre las mismas, por lo que no es este momento para pronunciarnos al efecto. ONCEAVO.- Rechazado el recurso de la demandada y acogido el de la actora en lo que se refiere a la pretensión de devolución de parte del deposito o fianza por lo que se debe añadir la cantidad de 971,45 euros a la cantidad señalada en la instancia a favor de la actora. No se hace pronunciamiento de las costas derivadas del recurso de la actora imponiendo a la demandada las derivadas de su impugnación. Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, FALLAMOS Que estimando en parte el recurso deducido por la actora y desestimando el formulado por la demandada debemos revocar y revocamos la resolución de instancia condenando a la demandada a satisfacer a la actora la suma total de 112.985,42 euros, confirmando el resto de los pronunciamientos sin hacer pronunciamiento de las costas de esta alzada derivadas del recurso de la actora e imponiendo a la demandada las derivadas de su impugnación, con devolución, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia. Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico

 

 

 

 

 

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Le dejo otra sentencia donde veremos que no procede compensar la fianza con cantidades no reclamadas previamente

Es decir, que se le debe reclamar previamente y NO imponerle a Ud nada

 

AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 33/2010, de 3 de febrero Recurso 314/2009. Ponente: VICTOR MANUEL MARTIN CALVO. EXTRACTOS La compensación de la fianza con el importe de las rentas reclamadas no puede tener eficacia en cuanto no ha existido reclamación compensatoria en legal forma "... Como ya hemos tenido ocasión de señalar en resolución anterior ( Sentencia de 17 de noviembre de 2009; Rollo 644/2008) conviene insistir en lo ya dicho por la A.P. de Granada, Secc. 4 ª, en sentencia de dieciséis de marzo de 2007 (nº 120/2007, rec. 468/2006 ) que enseña que: «el art. 36 de LAU dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda...., señalando en el apartado 4º, que el saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al arrendatario al final de arriendo, devengará el interés legal... Pues bien, en relación con esta norma, un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15-4-99 , Soria, 23-12-94 , Badajoz 15-3-95 , Baleares 12-3-96 y 17-1-91 , Málaga 4-3-94 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29-6-05 ). La SAP Badajoz de 5-11-04 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Cc ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss Cc ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el art. Del D de 11-3-49 , en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que "responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento". En la LAU vigente, el art. 36 , tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario». Siendo así es evidente que nunca resultaría procedente una compensación "legal" de la fianza con las rentas impagadas si no es tras su oportuna reclamación (por vía de acción reconvencional o excepción), pues tal compensación con las rentas únicamente será procedente cuando no existieran mayores responsabilidades del arrendatario garantizadas por la misma lo que no puede juzgarse sino después de haber planteado en forma la oportuna pretensión o excepción de compensación a fin de que la parte actora (arrendadora) pudiera alegar (y probar) la existencia de dichas responsabilidades. En suma, sin dar posibilidad de audiencia al actor se ignora si la devolución de la fianza es una deuda "líquida" y "exigible" a los efectos del art. 1.196 del Código Civil por lo que la única compensación procedente sería la "judicial" que determinara tales requisitos; compensación que precisa, insistimos, la oportuna petición en el seno del proceso que y en los juicios verbales deberá efectuarse notificándose al actor al menos cinco días antes de la vista según determina el art. 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que no se ha producido. ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 3 de Arrecife, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: «Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Jaime Manchado Toledo en nombre y representación de la entidad HERGEYDA, S.L. contra la entidad ROCKY SPORT, S.L., representada por el Procurador Milagros Cabrera Pérez: a) declaro que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2008 suscrito por ambas partes sobre el local sito en la calle Tajaraste número 6, Argana Alta, Arrecife, quedó resuelto en fecha 2 de diciembre de 2008; b) condeno a la entidad demandada a abonar a la entidad demandante la cantidad de 4.250,55 euros; c) no procede hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes» SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 12 de enero de 2009 , se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para discusión, votación y fallo el día 3 de febrero de 2010. TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Ejercitada por la parte actora acumuladamente acción de desahucio de finca urbana destinada a local de negocio juntamente con la reclamación de las rentas debidas y estimada parcialmente la demanda rebajándose el importe solicitado se alza contra la Sentencia pronunciada en la primera instancia la parte demandada alegando, dicho sea en síntesis, que la resolución contractual se produjo en fecha anterior a la establecida en la sentencia, lo que altera el débito, a la par de que no se ha considerado la existencia de fianza pretendiendo la apelante imputarlo al débito de rentas. SEGUNDO.- Se aceptan los acertados razonamientos de la sentencia apelada que deben que deben darse aquí por reproducidos a fin de evitar inútiles reiteraciones. Mantiene la apelante que la resolución del contrato debe retrotraerse no a la de la entrega de las llaves efectuada en el seno del presente procedimiento (el 2 de diciembre de 2008) sino en fecha ligeramente anterior, el 24 de noviembre de 2008 alegando que en dicha fecha la actora recibió la comunicación girada por la arrendataria de su voluntad de devolución de las llaves a lo que se negó la arrendadora invitándola a que depositara las llaves en el Juzgado. La fecha pretendida no puede desplegar efecto alguno. Efectivamente la arrendataria remitió a la arrendadora en fecha 24/11/2008 un telegramaza en el que, por lo que aquí interesa, se exponía que "tiene las llaves local c/ Tajaste, 6 en el despacho de Alejandro Díaz, en C/ Canalejas, 15 bajo, a quien deberá entregar fianza". Dicho telegrama fue contestado por la arrendadora a través de un documento fechado el 26 de noviembre de 2008 en el que tras negarse a la recepción de llaves depositadas en manos de tercero y exponer que ya había presentado demanda de desahucio conminaba a la arrendataria a depositar las llaves en el Juzgado. Dicha arrendadora en modo alguno tenía obligación de dar por resuelto el contrato en la forma propuesta por la arrendataria, esto es, recogiendo las llaves en el domicilio de un tercero y además estando condicionada su entrega a la devolución de la fianza. Por lo demás, la respuesta, una vez presentada la demanda, resultaba lógica una vez iniciado el procedimiento (que lo fue el 21 de noviembre de 2008) pues al conminar a la demandada al depósito voluntario de las llaves en el Juzgado en señal de resolución se garantizaba la posibilidad de que la entrega material se produjera en presencia de la comisión judicial pudiendo así salvaguardar los derechos que aun le asisten de recibir el local en las mismas condiciones en que fue entregado. TERCERO.- La pretensión compensatoria de la fianza en su día entregada con el importe de las rentas reclamadas tampoco puede tener eficacia en cuanto no ha existido reclamación compensatoria en legal forma. Como ya hemos tenido ocasión de señalar en resolución anterior ( Sentencia de 17 de noviembre de 2009; Rollo 644/2008) conviene insistir en lo ya dicho por la A.P. de Granada, Secc. 4 ª, en sentencia de dieciséis de marzo de 2007 (nº 120/2007, rec. 468/2006 ) que enseña que: «el art. 36 de LAU dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda...., señalando en el apartado 4º, que el saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al arrendatario al final de arriendo, devengará el interés legal... Pues bien, en relación con esta norma, un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15-4-99 , Soria, 23-12-94 , Badajoz 15-3-95 , Baleares 12-3-96 y 17-1-91 , Málaga 4-3-94 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29-6-05 ). La SAP Badajoz de 5-11-04 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Cc ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss Cc ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el art. Del D de 11-3-49 , en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que "responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento". En la LAU vigente, el art. 36 , tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario». Siendo así es evidente que nunca resultaría procedente una compensación "legal" de la fianza con las rentas impagadas si no es tras su oportuna reclamación (por vía de acción reconvencional o excepción), pues tal compensación con las rentas únicamente será procedente cuando no existieran mayores responsabilidades del arrendatario garantizadas por la misma lo que no puede juzgarse sino después de haber planteado en forma la oportuna pretensión o excepción de compensación a fin de que la parte actora (arrendadora) pudiera alegar (y probar) la existencia de dichas responsabilidades. En suma, sin dar posibilidad de audiencia al actor se ignora si la devolución de la fianza es una deuda "líquida" y "exigible" a los efectos del art. 1.196 del Código Civil por lo que la única compensación procedente sería la "judicial" que determinara tales requisitos; compensación que precisa, insistimos, la oportuna petición en el seno del proceso que y en los juicios verbales deberá efectuarse notificándose al actor al menos cinco días antes de la vista según determina el art. 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que no se ha producido. Por lo expuesto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación; FALLAMOS Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad mercantil ROCKY SPORT, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Arrecife de fecha 12 de enero de 2009 en los autos de Juicio Verbal [desahucio] nº 872/2008, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante. Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento. Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos. PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Víctor Manuel Martín Calvo, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico

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