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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1893
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
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Hola, tengo una duda respecto un terreno agrícola. Resulta

Pregunta del cliente

Hola,

tengo una duda respecto un terreno agrícola.

Resulta que estoy interesado en montar una empresa de agricultura y ramadería ecológicos. La idea es cultivar verduras y frutas de temporada de forma ecológica y tener algunos animales: cabras para hacer queso con su leche, y gallinas para aprovechar sus huevos y criar ambos: cabras y gallinas.

Para ello, he mirado algunos terrenos agrícolas destinados a la explotación agrícola.

Resulta que cuando he encontrado el terreno idóneo de 5.000m2 (Término municipal de Tordera, Barcelona), al ir al ayuntamiento a pedir los permisos para crear allí la infraestructura necesaria, me dicen que en ningún caso me puedo poner la vivienda allí, solamente puedo poner un cubierto agrícola para guardar el tractor, herramientas, etc.

Si pongo allí toda la plantación y tengo animales que debo cuidar, me parece sensato que deba poner allí la vivienda, ya que de otra forma sería antiproducente por los gastos de desplazamiento y el tiempo que perdería cada día, además de no poder dar toda la atención necesaria a los animales. Por ejemplo si se pone a parir una cabra a mitad de la noche y no estoy allí, puede morir.

¿Tengo posibilidades de poder pedir que me autoricen a poner en el terreno la vivienda? ¿Qué dice la ley al respecto? Gracias XXXXX XXXXX
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

Lamento la respuesta negativa del Ayuntamiento pero tal vez en el planeamiento urbanístico del Ayuntamiento tal zona, por lo que comenta, estaría reservada a suelo no urbanizable, no siendo posible edificar para uso de vivienda.

Si no le XXXXX XXXXXcencia y edifica sin licencia, corre el riesgo de que se abra un expediente administrativo urbanístico de sanción que acordará la demolición de lo construido.

Son los propios planeamientos municipales los que determinan que zonas son rústicas, urbanas, de núcleo rural, etc. no la legislación sectorial.

Puede solicitar ante urbanismo un certificado de calificación urbanística del terreno en cuestión, pero es problema que sostenga que todo el suelo es rústico. En todo caso, para salir de dudas, sería lo conveniente.

Si es suelo no urbanizable, como es previsible, es posible construir una vivienda para alojamiento suyo, así lo establece la legislación general de Cataluña:



6. En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se refiere el apartado 4, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:

Las construcciones y las dependencias propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica. Entre las construcciones propias de una explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas, se incluyen las instalaciones destinadas al primer tratamiento y a la selección de estos recursos, siempre y cuando estas actividades de selección produzcan un impacto ambiental menor si se llevan a término al lugar de origen.

Las construcciones destinadas a vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a.

Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria.

Las construcciones y las instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas.

Las construcciones destinadas a las actividades de turismo rural o de camping autorizadas por el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todo caso la tramitación previa de un plan especial urbanístico.



Sin embargo, el planeamiento urbanístico municipal, puede prever otra cosa y otros requisitos para la construcción de esas viviendas. Es lo que usted debe verificar en el Ayuntamiento. Solicite información sobre el planeamiento urbanístico (metros necesarios para edificar, volumen de edificabilidad, etc.) Es decir, ver con qué requisitos puede construir en ese tipo de suelo.



POR FAVOR, NO OLVIDE ACEPTAR LA RESPUESTA Y ASIMISMO PODRÁ SOLICITARME MÁS ACLARACIONES SI DESEA. Saludos cordiales.

Cliente: escribió hace 4 año.
Muy amable por su respuesta,

Entonces, creo puedo sacar de su respuesta lo siguiente:

Que en este terreno, podría construir una vivienda por lo que leo:

"Las construcciones destinadas a vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a."

Pero, a menos que el ayuntamiento diga lo contrario, como es el caso. ¿Es esto correcto?

Pero si el ayuntamiento me lo niega, como es el caso, ¿a quien debo recurrir? ¿qué pasos debería seguir teniendo en cuenta que el terreno no es mío todavía? ¿y si fuera mío? (Recordemos que estoy viendo con el ayuntamiento si podría montar la empresa en ese terreno ANTES de comprarlo, porque si no puedo, ya no lo compro)

Además, me quedan en el aire algunas dudas:

1.- En al ayuntamiento también pregunté si podía poner en el terreno una casa móvil (BIEN MUEBLE) y me dijeron que no. ¿Tengo alguna posibilidad por este lado, teniendo en cuenta que una casa móvil no es ninguna construcción y estaría ubicada en un terreno privado?

2.- Si decido poner una casa móvil (bien mueble) y desde el ayuntamiento me imponen una sanción y ordenan derribo, en este caso ¿en lugar de derribo sería RETIRO del bien mueble, es decir: retirar la casa móvil (llevármela a otro sitio)? Y si tengo un cobertizo en el terreno y la guardo dentro? ¿Estaría prohibido guardar un bien mueble dentro de un cubierto agrícola en el terreno?

Disculpe mi ignorancia, intento sacar agua clara donde solo encuentro barro legislativo completamente ilógico, en este país donde las leyes de carácter indiscriminadamente prohibitivo interceden directamente en el progreso laboral de los ciudadanos, y por lo tanto, del mismo país, lo que es una clarísima y dolorosa contradicción socio-económica.

Quedo a la espera de su respuesta,

gracias XXXXX XXXXX





Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

En respuesta a sus dudas:

En primer lugar, antes de adquirir la propiedad solicitaría en el Ayuntamiento un certificado de calificación urbanística del terreno que usted quiere adquirir para ver la calificación urbana exacta de ese suelo.
Y debe solicitar información sobre el planeamiento urbano a los efectos de ver que condiciones le exigen para edificar en el tipo de suelo que está calificado el terreno. Si según el planeamiento necesitaría más metros u otros requisitos que la finca no dispone, sabrá de antemano que no le podrán conceder la licencia.

Si le denegasen la licencia de obra una vez solicitada y de forma injustificada, tendría que recurrir en vía judicial, en la vía contencioso administrativa, lo que ralentizaría el proceso y es una eventualidad con la que debe de contar.

Si instala un artefacto tipo roulotte móvil, únicamente correría el riesgo de que se la mandasen retirar nada más. Puede ser la alternativa más segura, rápida y económica, sin perjuicio de las limitaciones estructurales de este tipo de inmuebles.

Sigo a su entera disposición,
Cliente: escribió hace 4 año.
De acuerdo,

entonces, me surgen nuevas dudas:

1.- Si decido poner una casa móvil (bien mueble) y desde el ayuntamiento me imponen una sanción y ordenan retirar la casa móvil, Si tengo un cobertizo en el terreno y la guardo dentro, ¿Estaría prohibido guardar un bien mueble dentro de un cubierto agrícola en el terreno? Es decir: pongo la casa móvil dentro de un cubierto agrícola, el cual es totalmente legal tenerlo. ¿Podrían entonces sancionarme de alguna manera?

2.- Para pedir los siguientes documentos, debo ir al ayuntamiento y pedirlos tal cual, con estos nombres? o esta información puedo adquirirla del catastro?

-certificado de calificación urbanística del terreno
-información sobre el planeamiento urbano

3.- ¿Qué cantidad de dinero suelen imponer como sanción en el caso de poner una carabana?

4.- De momento estoy satisfecho con sus respuestas. Si acepto su respuesta, después de haberla aceptado ¿podré seguir haciéndole alguna pregunta más sobre este tema, incluso cuando obtenga la información por parte del ayuntamiento, mencionado en el punto 2?

Muchas gracias XXXXX XXXXX
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

1.- Si la casa tiene un asentamiento raíz no se consideraría bien mueble, por más que ésta pueda ser desmontada y trasladada. Por lo tanto, es dudosa esa calificación a efectos urbanos. Existe jurisprudencia ordenando la retirada de roulottes por considerarlos asentamiento ilegales. Si el asentamiento de la caravana se hallase dentro del cobertizo,sería muy extraño que se lo mandasen retirar.

De todas formas, hablamos de conceptos distintos, una caravana no es lo mismo que una casa móvil, que requiere de conexiones para su funcionamiento. Una caravana indiscutiblemente es una inmueble. Un casa móvil, sería más discutible.

2.- Esa información se la facilitarán en el Ayuntamiento, no en el Catastro. El certificado urbanístico, si le resulta más cómodo, puede solicitarlo por teléfono. Al menos, gran cantidad de municipios así lo gestionan.

3.- La posible sanción depende de lo fijado en las ordenanzas municipales de Tordera pero, por regla general, ordenarían la mera retirada, dudo mucho que interpusieran sanción.

4.- Aunque acepte la respuesta puede seguir haciendo preguntas. Si le surjen dudas en días sucesivos, puede reabrir este mismo hilo y preguntar.

Seguiré a su disposición en todo caso,

eduardolm, Licenciatura
Clientes satisfechos: 1893
Experiencia: Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
eduardolm y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 4 año.
Hola,

ante todo, informarle que ya he aceptado su respuesta, pero sigo teniendo unas dudas que me gustaría me aclarase:

1.- ¿Qué es "un asentamiento raíz"? ¿cuándo se considera (en palabras entendibles) que una casa tiene "asentamiento raíz"?

2.- Dice usted que "una caravana no es lo mismo que una casa móvil, que requiere de conexiones para su funcionamiento. Una caravana indiscutiblemente es una inmueble. Un casa móvil, sería más discutible.". Deduzco de esta respuesta que una casa móvil sería la opción MENOS ARRIESGADA y tendría MENOS posibilidades de ser sancionada que una caravana ?

3.- ¿He entendido bien? ¿Una caravana es un BIEN INMBUEBLE??

Quedo a la espera de su respuesta, gracias de antemano.



Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

1.- Los bienes inmuebles los define el código civil. Entre otros, dice:

- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.

Por lo tanto, con asentamiento raíz me refiero a si la construcción está adherida al suelo o no. Esta es la diferencia entre mueble e inmueble.

2.- Disculpe el error. Donde dije "inmueble" realmente debería escribir "mueble". La redacción correcta sería esta:

"una caravana no es lo mismo que una casa móvil, que requiere de conexiones para su funcionamiento. Una caravana indiscutiblemente es un MUEBLE. Un casa móvil, sería más discutible"

En definitiva, el resumen es que con una caravana tendría previsiblemente menos problemas, dado que se trata de un bien mueble.

Espero que esté claro ahora, sino, pregunte de nuevo. Discúlpeme el error.

Quedo nuevamente a su disposición.

Cliente: escribió hace 4 año.
De acuerdo, ahora me queda más claro.

Entonces, otras dudas:

1.- si pongo una casa móvil con certificado de MOVILIDAD emitido por un arquitecto colegiado, ¿Se consideraría indiscutiblemente un bien MUEBLE?

NOTA: Estas casas suelen tener toma de electricidad, toma de agua y toma de desagüe externos, iguales a las de una caravana, donde se puede conectar y desconectar del terreno sin requerir absolutamente ninguna obra. Además no están anclados al suelo, sino que están simplemente apoyados.

2.- ¿Qué sabré cuando tenga la "calificación urbana" del terreno? Es decir, Tengo el informe del catastro y pone: "USO LOCAL PRINCIPAL: AGRARIO".

3.- ¿Es lo mismo "calificacion urbanística" que "certificado urbanistico"?

4.- ¿Es lo mismo "planeamiento urbano" que "certificado urbanístico"?

Lo siento, pero no estoy familiarizado con los diferentes tecnicismos.

Gracias y saludos.


Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Bien mueble es aquél que no está adherido. Puede jugar esa baza, ahora bien, el técnico municipal también puede emitir un informe contradictorio. El certificado de su arquitecto es una garantía pero no absoluta.

2.- Conocerá la calificación urbanística del suelo (urbanizable, no urbanizable, núcleo rural, etc) Además, puede ocurrir que una parte del terreno tenga una califación y otra parte otra, a pesar de que sean distintos.

3.- EL certificado urbanístico es un documento extendido por la autoridad municipal que indica la calificación urbanística de una finca. Si es urbano, no urbanizable, etc. La calificación urbanística es, por tanto y como su nombre indica, el tipo de suelo que ocupa una finca. Si yo saco un 8 en un examen, la calificación es 8 y el certificado el documento que dice que es 8. Lo mismo. La calificación alude al tipo de suelo y el certificado es el documento que recoge esto.

4.- El planeamiento urbanístico son las normas urbanísticas de ese Ayuntamiento en concreto, distinto del certificado certificado.


Un saludo cordial y sigo a su disposición,

Cliente: escribió hace 4 año.
Hola, ya tengo los documentos que me mencionó que debía pedir al ayuntamiento.

CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRENO:

-CODIGO: R RA01 00 A01
-REGIMEN: SUELO RUSTICO
-CALIFICACION: AGRICOLA

Documento1: Normativa régimen
Documento2: Normativa calificación

A continuación le paso la información que pone en ambos:


NORMATIVA REGIMEN

Suelo no urbanizable, disposiciones generales (R, 0000,00, 000)

III-1 Definición y disposiciones generales, aplicables al conjunto del suelo no urbanizable.

Arte. 857. - Definición

El suelo no urbanizable comprende aquellas áreas del territorio municipal caracterizadas por su valor agrícola, forestal, ecológico, geológico, paisajístico y las áreas que presentan características singulares, estas áreas tienen un papel estratégico en el equilibrio del territorio. El Plan General las protege del proceso urbanizador y favorece los usos rurales.

Para poder mantener este equilibrio territorial ya la vez dar salida a las necesidades actuales y para poder entrar con el suficiente detalle en cada uno de los diferentes ámbitos y posteriormente poder hacer una gestión cuidadosa del territorio se podrá elaborar Plan Especial de gestión del suelo no urbanizable, cuando el Ayuntamiento lo considere necesario.



Arte. 858. - División en ámbitos del suelo no urbanizable

El suelo clasificado como No Urbanizable se divide en las Zonas siguientes, que quedan delimitados en los planos de ordenación DEL SUELO NO URBANIZABLE, a escala 1/10.000.



ZONAS

R RA01 00 A01 Agrícola

R RR01 00 L01 Agrícola Aluvial

R RR01 00 R01 Forestal

R RN01 00 F01 Áreas Forestales de Interés Natural

R RN01 00 N01 Áreas de Interés Natural Específico



ZONAS DE USOS SINGULARES (R RS00)

R RS01 00 G01 Agregados Rurales

R RS01 00 C01 Caravaning Costa Brava

R RS01 00 C02 Caravaning Asociación

R RS01 00 X01 Extracción de áridos

R RS01 00 E01 Equipamiento Cívico Social Sant Ponç

R RS01 00 E12 Equipamiento Deportivo y de Ocio Montnegre-Corredor

R RS01 00 E19 Equipamiento Deportivo y de Ocio el Vilar

R RS01 00 E20 Otros Equipamientos



Arte. 859. - Desarrollo del Plan General

En desarrollo del Plan General se podrán redactar Planes Especiales para protección del paisaje, conjuntos edificados, bosques, cultivos y, en general, para la mejora del medio rural y / o elementos concretos del mismo.

Dado que el suelo no urbanizable es de especial protección cualquier modificación que altere la estructura general y orgánica del territorio, implicará la revisión del Plan General, aquellas modificaciones que no alteren la estructura general y orgánica del territorio serán objeto de Modificación Puntual de Plan General.



Arte. 860. - Protecciones del suelo urbano residencial

Se remite la protección del suelo urbano residencial en la legislación vigente, priorizando, sin embargo, el mantenimiento de las actividades existentes, agrícolas, forestales, ganaderas del municipio. En ningún caso se impedirá la existencia de las granjas existentes.



Arte. 861. - Vialidad

La vialidad se adecuará a las determinaciones sobre "sistemas" que contiene el Plan General, Título IV, Normas Relativas a los Sistemas.

Para la apertura de pistas y caminos rurales de carácter privado, y como condición de las necesidades de cada ámbito, se estará a las determinaciones que incluye el texto normativo específico.



Arte. 862. - Afecciones al régimen de propiedad. Sistemas

Los suelos clasificados como no urbanizables soportan las afecciones de los Sistemas Técnicos, que normalmente, no alteran el régimen de propiedad, más allá de las servidumbres de paso y mantenimiento.

Los Sistemas Generales de Espacios Libres y de Equipamientos, se sitúan indistintamente a cualquier clasificación del suelo, incluido el suelo No Urbanizable. En este caso el suelo ha de devenir de titularidad pública.

El sistema de obtención de este de suelo es el de Expropiación.

Las instalaciones de los servicios en suelo no urbanizable, incluidos los propios de la actividad agrícola, se harán utilizando los caminos existentes. Salvo el caso de imposibilidad física y admiten pequeñas atajos.



Arte. 863. - Unidades mínimas de cultivo y forestales

Las unidades mínimas de cultivo es de 3 hectáreas en secano y de 1 hectárea en regadío, tal y como fija el Decreto 169/1983 de 12 de abril sobre unidades mínimas de cultivo.

La unidad mínima de suelo forestal es de 25 hectáreas tal y como fija el Decreto 35/1990 de 23 de enero sobre unidades mínimas de suelo forestal.



Arte. 864. - Vallas en el suelo no urbanizable: vallas, elementos constructivos, postes y vallas vegetales

Las vallas de explotación, elementos constructivos, postes y vallas vegetales o cualquier instalación exterior que se construyan en las explotaciones forestales y agrícolas con frente en contacto con los caminos deberán endarredir sin ocupar el espacio destinado a arcén.




En los caminos definidos como red principal de caminos, que es la red de caminos grafiada en los planos de Ordenación del suelo no urbanizable, las vallas, elementos constructivos, postes y vallas vegetales deberán retirarse como mínimo 7 º desde el eje de camino (a partir del eje central 2,5 m de calzada y 0,5 m de arcén). Estos caminos quedan definidos por el Plan General con un ancho de 6m. La anchura máxima de pavimentación de calzada será de 5m.

En los caminos definidos como red secundaria de caminos los elementos constructivos, postes y vallas vegetales o cualquier instalación exterior deberán retirarse como mínimo 3,5 m desde el eje de camino (a partir del eje central 2 , 0 m de calzada y 0,5 m de arcén). Cuando se haga una nueva valla deberá guardar una distancia mínima de 4 m respecto a la de enfrente. Estos caminos quedan definidos con una anchura de 5 m. La anchura máxima de pavimentación de calzada será de 4m.

Se establece una distancia de 4 m entre una nueva valla y otra ya existente, esta distancia tiene carácter de mínimo, sin perjuicio de que deba cumplir además, la distancia al eje de camino. Las vallas deberán permitir la conexión visual entre las zonas cerradas y el espacio abierto. (No se admitirán cerramientos opacos ni paredes de obra).



III-2 Edificaciones en el suelo no urbanizable

Arte. 865. - Edificación

La edificación se adecuará a las determinaciones establecidas por cada ámbito o zona.

Edificaciones rurales aisladas en unidades orgánicas



Arte. 866. - Definición

Es el conjunto formado de edificaciones formar la masía, las pelliza, los almacenes agrícolas y otras construcciones anexas de una explotación agrícola y ganadera. Este Plan fijo las pautas para la ubicación de las edificaciones teniendo en cuenta la diversidad de usos agrícolas y ganaderos que se pueden producir.

La complejidad de estos usos hace que se contemple la posibilidad de la organización orgánica de construcciones diversas.



Arte. 867. - Parámetros de regulación

Se regulan los siguientes:

- Disposición relativa de la edificación.

- Fragmentación del techo.

- Altura de la edificación.

- Adaptación al terreno.



Arte. 868. - Disposiciones relativas a las nuevas construcciones

Las edificaciones admitidas en un suelo determinado cumplirán las siguientes condiciones respecto a la disposición relativa entre ellas:

se separarán al menos una distancia de 10 m. eje de caminos en las zonas agrícolas del Plan.

se separarán al menos una distancia de 10 m. a vecinos. Esta distancia podrá reducirse en caso de que conste el acuerdo entre vecinos.

las ampliaciones del edificio principal (masía-vivienda), construcciones auxiliares para almacenamiento, garaje, o similares, se situarán en planta baja, preferentemente adosadas al edificio principal siempre que les sea posible mantener sus características tipológicas, en caso contrario, mantendrán una distancia mínima de 25 m. del edificio principal.



Arte. 869. - Disposición derivada de los usos

En las nuevas construcciones, los usos ganaderos implicarán la ubicación y el establecimiento de separaciones derivadas de la propia incompatibilidad de los mismos, según la normativa vigente.

Todos los usos no autorizados explícitamente entienden como prohibidos.



Arte. 870. - Altura de la edificación

Se admitirán edificaciones con una altura máxima de una planta y planta piso; se podrá añadir la habilitación de los espacios de cubierta. La altura máxima del arranque de la cubierta respecto del nivel definitivo del terreno es de 7 º, y respecto de la cara superior del último forjado es de 40 cm.

Las ampliaciones del edificio principal y las construcciones auxiliares anejas serán normalmente de una planta baja de 4,5 m. de altura máxima, excepto la cubierta, adecuándose en cualquier caso a la tipología existente. Las construcciones auxiliares separadas, se adecuarán al uso, no pudiendo exceder de la altura del edificio principal.



Arte. 871. - Adaptación al terreno

Sin causar aterrazamientos artificiales de envergadura en el terreno, la adaptación al suelo natural será máxima y se producirá según las básicas conveniencias de orientación, accesos y disposición general de los usos, adecuándose al entorno.

En el caso de formación de taludes para aterrazamientos estos deberán configurarse con una proporción de 1:3 entre la altura y la base.

En el caso de formación de muros de contención para constituir aterrazamientos, la altura máxima de estos estará limitada en 1,5 m por encima o por debajo del nivel natural del terreno.



Arte. 872. - Condiciones de las nuevas edificaciones

Las nuevas edificaciones, pese a no tener condicionantes volumétricos, se adecuarán al entorno paisajístico.

- Dará frente a la red pública de viales o caminos.

- Se separarán al menos en una distancia 10 m. eje de caminos en las zonas agrícolas del Plan

- El techo máximo admitido por edificio es de 250 m². Se edificará en un máximo de planta baja y piso, sin exceder de una altura máxima de 8m.

Adaptación al terreno.

Sin causar aterrazamientos artificiales de envergadura en el terreno, la adaptación al suelo natural será máxima y se producirá según las básicas conveniencias de orientación, accesos y disposición general de los usos, teniendo por objetivo la viabilidad agrícola, ganadera y forestal de la finca afectada.

Condiciones tipológicas de la edificación.

Las nuevas edificaciones o reformas, deberán adecuarse al entorno, así como cuidar los materiales, el color y la composición. Al menos se tendrá en cuenta:

- El color exterior será uniforme y de la gama de los colores terrosos, claros y oscuros.

- Los materiales empleados dejados vistos serán homogéneos, no brillantes, y acordados en el país.

- La composición se basará en la simplicidad y la coherencia formal con las construcciones tradicionales.



Arte. 873. - Agrupamientos de origen histórico

1. Los agrupamientos rurales de masías o granjas de origen histórico se considerarán de mantenimiento y obligada mejora. No se admitirá, pues, el proceso de sustitución de las casas. Pero si se admitirán transformaciones y cambios de uso, como pueden ser de restauración o de turismo rural, previa declaración y tramitación de un expediente de interés público y social de acuerdo con la legislación vigente.

2. A efectos de reforma y ampliación regirá lo dispuesto en los artículos anteriores, excepto en lo referente a las construcciones auxiliares separadas que se decantarán a una distancia mínima de 25 m



III-3 Definición de Núcleo de Población.

Arte. 874. - Definición

Constituirá núcleo de población en el suelo no urbanizable cualquier agrupación de más de 4 viviendas que pueda quedar inscrita en un círculo de 400m de diámetro.



III-4 Sistemas generales hidrológicos (ríos, torrentes y hondonadas) (P01)

Arte. 875. - Definición

1. Forman parte del sistema de Torrents y hondonadas los suelos que forman parte de la red hidrográfica, con acusadas pendientes, vegetación densa, e interés ecológico protect del medio.

2. Este sistema es siempre de alcance local, y recibe el mismo régimen que el sistema de parques y jardines (SP01), excepto en lo que se refiere a la posibilidad edificatoria para equipamientos públicos, la cual en el presente sistema de protección de torrentes se anula totalmente.

3. Es objeto de este planeamiento que en estos sistemas se proteja especialmente la vegetación de ribera, a tal efecto se prohíbe rigurosamente la utilización de los cauces a torrentes como caminos aunque sea con carácter ocasional. No se admitirá ningún nuevo camino que atraviese los cauces de los torrentes (exceptuando los de la red primaria y secundaria) las atravesadas actualmente lo serán con características de vado, sin admitir ninguna obra de fábrica.

Será de aplicación lo dispuesto en la normativa sectorial de aguas y su Reglamento.



Arte. 876. - Titularidad del suelo del sistema de protección de torrentes y hondonadas

El sistema de protección de torrentes y hondonadas resto afecto a la titularidad pública del suelo.



III-5 Legislación sectorial.

Arte. 877. - Competencias concurrentes

A efectos de concesión de licencias, se tendrá en cuenta el carácter concurrente de las competencias de diferentes administraciones. Se observarán las disposiciones de la legislación y de la normativa sectorial, ámbitos de protección y afección de bancales del Suelo No Urbanizable afectado, y muy especialmente las de carácter medioambiental y la legislación sobre aguas.



III-6 Construcciones en situación de volumen o uso disconformes

Arte. 878. - Edificios e instalaciones en situación de volumen o uso disconformes

1. - Los edificios e instalaciones anteriores a la fecha de entrada en vigor de este Plan General o del planeamiento que lo desarrolle, que no estén en situación de fuera de ordenación, pero que su volumen o uso no sea compatible o resulte disconforme con la reglamentación de las condiciones básicas del nuevo planeamiento estarán en situación de volumen o uso disconformes. La disconformidad sólo afectará a la parte de la edificación que incumpla los parámetros de este Plan.

En los edificios en situación de volumen o uso disconforme, o bien en la parte afectada de la edificación se podrán realizar obras de reforma y rehabilitación.

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NORMATIVA CALIFICACIÓN



NORMATIVA CALIFICACION

R RA01 00 A01 Agrícola

Arte. 879. - Definición

Los suelos calificados como AGRÍCOLA (R RA01 00 A01) contempla las zonas mayoritariamente cultivadas, o sea, aquellas que están sometidas a un proceso productivo propio de la actividad agrícola, así como las explotaciones ganaderas y las actividades vinculadas con la explotación forestal, ya que también pueden haber pequeñas masas boscosas. En ellas se produce tradicionalmente la mayor parte de los asentamientos de carácter rural.

En el Plan General se dan condiciones para favorecer los usos agrícolas y ganaderos, con las instalaciones tolerables generadas por ellos.



Arte. 880. - Movimientos de tierras

En este ámbito no se permiten movimientos de tierras, excepto:

- Para apertura o consolidación de caminos de acceso en las condiciones de estas normas,

- Para ejecutar el trazado de las redes de servicios admitidas e igualmente reguladas.

- Para hacer las nivelaciones propios para una explotación agrícola o ganadera.



Arte. 881. - Actividades admitidas

La actividad admitida y dominante en esta zona son los cultivos, es decir, los procesos productivos propios de la actividad agrícola así como las explotaciones ganaderas y actividades vinculadas con la explotación forestal. En estos suelos se admiten las actividades compatibles con el uso dominante, agrícola, ganadero y de explotación forestal.

Además se admitirán las actividades definidas en el artículo 47 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo.

Las anteriores actividades admitidas, para garantizar la utilización racional y sostenible de los recursos naturales se limitarán de la siguiente manera:

- Únicamente se admitirá la construcción de una vivienda unifamiliar, en las condiciones que se determinan los artículos siguientes de "Edificación admitida", y el Artículo "Condiciones para la construcción de viviendas", de este apartado.

- El tratamiento y transformación de los productos de la propia explotación, requerirá previa aportación de un Plan de explotación y viabilidad.

- Los usos de almacenamiento deberán ser de productos de la propia explotación.

- Los invernaderos y las instalaciones de explotaciones agrícolas se sujetarán a las condiciones que se regulan más adelante en el Artículo "Condiciones de las edificaciones y / o instalaciones de las explotaciones agrícolas (invernaderos, almacenes agrícolas y construcciones auxiliares) "de este apartado.

- Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural o de ocio que requieran instalaciones deberán ir precedidas de un Plan Especial Urbanístico de Protección del Medio Físico.



Arte. 882. - Accesos privados

Sólo se admiten los caminos de nueva creación que sean necesarios para el acceso a los campos de cultivo o en las edificaciones.

Su anchura no superará normalmente 4 m.



Arte. 883. - Segregación de fincas

Se prohíben las segregaciones de fincas por debajo de las unidades mínimas de cultivo que establece la norma sectorial aplicable.



Arte. 884. - Edificación admitida

Se admitirán las edificaciones en suelo no urbanizable que disponen y regulan los artículos 47, 49, 50 y 51 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo. Para garantizar la utilización racional y sostenible de los recursos naturales se limitarán de la siguiente manera:

1. En las masías existentes y construcciones anexas (edificaciones y / o instalaciones) necesarias para el desarrollo de la explotación agrícola, pecuaria o forestal y que no estén incluidas en el catálogo previsto en el artículo 50.2 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo, se admitirá la ampliación o reforma de acuerdo con lo previsto en los artículos siguientes y según el procedimiento del artículo 50.1 de la Ley 2/2002.

2. Se admite la construcción de una única vivienda y las construcciones anexas (edificaciones y / o instalaciones) necesarias para el desarrollo de la explotación agrícola, pecuaria o forestal, cuando la unidad catastral cumpla las dimensiones de "finca mínima". La construcción se adaptará a lo previsto en los artículos siguientes y según el procedimiento del artículo 50.1 de la Ley 2/2002.

3. En las masías y explotaciones agrícolas existentes incluidas en el catálogo, destinadas a restaurantes, casas de colonias, granjas escuela, aulas de naturaleza y albergues de juventud, se admiten las obras de remodelación y reforma, según se define en el Anexo III de la Ley 3/1998, de 27 de febrero. Habrá previamente redactar un Plan Especial de Protección del medio físico.



Arte. 885. - Condiciones para la construcción de viviendas

Se admitirán las construcciones de viviendas familiares vinculados a la explotación agrícola, ganadera o forestal en suelo no urbanizable que disponen los artículos 49, 50 y 51 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo. Para garantizar la utilización racional y sostenible de los recursos naturales, se autorizarán únicamente cuando se cumplan las condiciones siguientes:

- La unidad catastral donde se situará la vivienda, deberá cumplir las dimensiones de la finca mínima de cultivo, que queda definida en 3 Hectáreas, siempre que no proceda de segregación antes de la fecha de aprobación inicial de la Revisión del PG

- La finca y la edificación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, haciendo constar su vinculación a la actividad agrícola, ganadera o forestal, haciendo constar el agotamiento de su edificabilidad.

- Sólo se podrá otorgar la licencia de construcción al titular de una explotación agrícola, ganadera o forestal de una Explotación Agraria Prioritaria (EAP)

- Las viviendas deberán separarse a una distancia mínima de 25m de los espacios protegidos como "Áreas de interés natural específico".



Arte. 886. - Condiciones de las ampliaciones de las masías existentes

Para autorizar la ampliación de la vivienda existente será necesario que:

- La unidad catastral deberá cumplir las dimensiones de la finca mínima de cultivo, que queda definida en 30.000 m² siempre que no proceda de segregación antes de la fecha de aprobación inicial de la Revisión del PG

- La superficie máxima del edificio más la ampliación admitida no superará los 250 m²

- La ampliación deberá mantener la tipología de las edificaciones aisladas en unidades rurales.



Arte. 887. - Condiciones de las edificaciones y / o instalaciones de las explotaciones agrícolas (invernaderos, almacenes agrícolas y construcciones auxiliares), y granjas

De acuerdo con el orden de 25 de octubre de 1988, del Departamento de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Generalidad de Cataluña, se entiende como invernadero todo tipo de estructura erigida con el fin de cubrir, proteger, sombrear o preservar cualquier tipo de cultivo agrario para realizar su cultivo, la mejora o la experimentación. No serán considerados como edificaciones los invernaderos que se puedan desmontar y no tengan muros perimetrales de profundidad o altura superior a un metro.

Las instalaciones para el cultivo protegido (invernaderos) en suelo no urbanizable deberán cumplir además de las disposiciones establecidas en la Orden de 25 de octubre de 1988 y de las disposiciones generales del suelo no urbanizable de cada zona que establece este Plan Generales las siguientes condiciones:

- Ordenación de las aguas: toda instalación para el cultivo protegido deberá tener previsto el drenaje del agua previa decantación hacia pozos muertos, o bien aprovechándola para futuros riegos dirigiéndola hacia cisternas, depósitos o balsas. En ningún caso se podrá verter el agua directamente a los caminos o fincas vecinas.

- Características constructivas: los anclajes y fundamentos de estas construcciones serán debidamente reforzados para evitar daños en caso de vientos o tormentas.

- La distancia a los linderos de la parcela será de 3 metros como mínimo. Esta distancia podrá reducirse en caso de acuerdo entre vecinos.

- Desmontaje de la instalación: la licencia de construcción del cultivo protegido incluirá el compromiso de realizar su desmontaje en el caso de cese de la actividad. En caso de incumplimiento el Ayuntamiento lo podrá ejecutar subsidiariamente con cargo al propietario o solicitante de la licencia.

Para la construcción de nuevas granjas, deberán cumplir estrictamente la normativa sectorial vigente.



Arte. 888. - Condiciones para los cierres de los cultivos

Sólo se admitirá el cierre de parcelas en el suelo no urbanizable mediante elementos vegetales o mediante vallas transparentes de alambrada metálica, con una altura máxima de 1,80 m. En cualquier caso, las vallas deberán permitir la conectividad biológica a lo largo del territorio.

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Fin de la documentación.

Así pues, ¿podría por favor indicarme qué características tengo que cumplir para que me dejen poner una vivienda unifamiliar en el terreno en cuestión?

Muchas gracias de antemano.

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.


Estimado cliente,

Una vez analizada la documentación, para proceder a construir una vivienda, se le exige que la parcela mínima sea de 3 hectáreas lo cual son 30.000 metros cuadrados. Es la unidad mínima de segregación y la unidad mínimo para edificación.

En una finca de 5.000 metros no le autorizarán construir una vivienda.

Tiene la opción de la caravana o de adquirir una finca de un tamaño mínimo de 30.000 euros, cuestión que desconozco si le interesaría o no.

Lamento no portar mejores noticias, saludos cordiales,

Cliente: escribió hace 4 año.
Hola,

disculpa, he visto que me han cobrado 2 veces la misma consulta, la que te hice a tí.

Una vez el día 11 de abril y otra vez el día 17 abril. Cada una de 25 euros. En total 50 euros.

Pero sólo te hice una sola pregunta, asi que solo debería haber un pago de 25 euros en total.

¿Sabes Como puedo solucionar este tema? ¿Donde debo reclamar?

Gracias.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Lamento esa situación pero solo se le debería haber cobrado una vez.

Pónganse en contacto con ese mail con su queja:

[email protected]

Por mi parte, ya les doy conocimiento a los moderadores para que atiendan su consulta.

Pronto la resolverán,

Saludos cordiales,



Cliente: escribió hace 4 año.
Hola,

tengo otra pregunta al respecto de mi primera consulta:

Existe otro terreno, esta vez de 4 hectáreas, cuyo plan urbanístico le adjunto a continuación. Mi pregunta es:

¿Podría construir en este una vivienda unifamiliar?

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CALIFICACION: R RR01 00 R01 Forestal

NORMATIVA DE CALIFICACIÓN:

Arte. 901. - Definición

El suelo calificado como Forestal (R RR04. 00 R01), contempla básicamente las áreas boscosas de bosque mixto y pequeñas áreas cultivadas y los suelos baldíos o de cultivo, complementarios de la actualmente boscoso que quedan rodeadas dentro de áreas boscosas.

En el suelo forestal se reconoce la básica existencia del bosque y se dan condiciones para favorecer su permanencia sin dificultar la propia regeneración y explotación.



Arte. 902. - Régimen

El suelo Forestal forma parte del régimen no urbanizable de especial protección, para el desarrollo de la explotación forestal.

Dentro de las condiciones de marco del Plan General, el mencionado desarrollo del campo y el bosque podrá dar lugar a la elaboración y aplicación de Planes Especiales en todo el suelo agrícola y forestal o en una parte del mismo, en los que se fijen condiciones de uso y parcelación agraria de acuerdo con la evolución producida.



Arte. 903. - Movimientos de tierras

En este ámbito no se permiten movimientos de tierras, excepto:

- Para apertura o consolidación de caminos de acceso en las condiciones de estas normas,

- Para ejecutar el trazado de las redes de servicios admitidas e igualmente reguladas.

- Para hacer las nivelaciones propias para una explotación forestal, así como para las actividades agrarias ya existentes.

En cualquier caso, los movimientos de tierras se ajustarán a lo establecido en el artículo 871 Adaptación al terreno de este título



Arte. 904. - Actividades admitidas

La actividad admitida y dominante de esta zona es la forestal, en estos suelos se admiten las actividades compatibles con el uso dominante, que son la agrícola, la ganadera y la de explotación forestal. Además se admitirán las actividades definidas en el artículo 47.3 y 47.4.cid, de la Ley 2/2002 de 14 de marzo.

Las anteriores actividad vendrán limitadas de la siguiente manera:

1. La vivienda familiar deberá estar vinculado a la explotación forestal, en las condiciones que se determinan los artículos siguientes "Edificación permitida", y "Condiciones para la construcción de viviendas", de este apartado.

2. El tratamiento de los productos de la propia explotación, previa aportación de un Plan de explotación y viabilidad.

3. Los usos de almacenamiento de los productos de la propia explotación forestal.

4. Las actividades de hostelería en masías y explotaciones agrícolas y forestales existentes.

Estas actividades se desarrollarán con la estricta premisa racionalizadora de un territorio aprovechado sin destruirlo.

Los edificios, y las fincas que sirvan a la actividad forestal no quedarán fuera de ordenación.



Arte. 905. - Accesos privados

Sólo se admiten los caminos de nueva creación que sean necesarios para el acceso a las fincas, los campos de cultivo o en las edificaciones.

Su anchura no superará normalmente 4 m



Arte. 906. - Segregación de fincas

Se prohíben las segregaciones de fincas por debajo de las unidades mínimas de finca forestal que esta establecida en 25 hectáreas.



Arte. 907. - Edificación permitida

Se admitirán las edificaciones en suelo no urbanizable que disponen los artículos 47, 49, 50 y 51 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo. Para garantizar la utilización racional y sostenible de los recursos naturales se limitarán de la siguiente manera:

1. En las masías existentes y construcciones anexas (edificaciones y / o instalaciones) necesarias para el desarrollo de la explotación agrícola, pecuaria o forestal y que no estén incluidas en el catálogo previsto en el artículo 50.2 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo, se admitirá la ampliación o reforma de acuerdo con lo previsto en los artículos siguientes y según el procedimiento del artículo 50.1 de la Ley 2/2002 siempre que no constituya "núcleo de población

2. Se admite la construcción de una única vivienda y las construcciones anexas (edificaciones y / o instalaciones) necesarias para el desarrollo de la explotación agrícola, pecuaria o forestal, cuando la unidad catastral cumpla las dimensiones de "finca mínima. La construcción se adaptará a lo previsto en los artículos siguientes y según el procedimiento del artículo 50.1 de la Ley 2/2002.



Arte. 908. - Condiciones para la construcción de viviendas

Se admitirán las construcciones de viviendas familiares vinculados a la explotación agrícola, ganadera o forestal en suelo no urbanizable que disponen los artículos 47 49, 50 y 51 de la Ley 2/2002 de 14 de marzo. Para garantizar la utilización racional y sostenible de los recursos naturales, se autorizarán únicamente cuando se cumplan las condiciones siguientes:

- La unidad catastral donde se situará la vivienda, deberá cumplir las dimensiones de "finca mínima de cultivo" que queda definida en 25 Hectáreas, siempre que no proceda de segregación anterior a la fecha de aprobación inicial de la Revisión del PG

- La finca y la edificación, deberá estar inscrita en el Registro de la Propiedad, haciendo constar su vinculación a la actividad agrícola, ganadera o forestal y el agotamiento de su edificabilidad.

- Sólo se podrá otorgar la licencia al titular de una explotación agrícola, ganadera o forestal de una Explotación Agraria Prioritaria (EAP)

- Las viviendas deberán separarse a una distancia mínima de 25m de los espacios protegidos como "Áreas de interés natural específico".



Arte. 909. - Condiciones de las ampliaciones de las masías existentes

Para autorizar la ampliación de la vivienda existente será necesario que:

- La unidad catastral deberá cumplir las dimensiones de "finca mínima de cultivo" 250.000 m² siempre que no proceda de segregación posterior a la fecha de aprobación inicial de la Revisión del PG. Se exceptúan las segregaciones de las fincas para la creación de una nueva explotación agrícola, forestales o ganaderas que vengan por la línea directa de sucesión familiar en 1 º grado.

- La superficie máxima del edificio más la ampliación admitida no superará los 250 m²

- La ampliación deberá mantener la tipología de las edificaciones aisladas en unidades rurales.



Arte. 910. - Vallas

No se admiten vallas en las zonas forestales, salvo los cierres de seguridad alrededor de las masías (en una superficie máxima de una hectárea), así como los propios de una explotación ganadera y los de cultivos singulares que necesiten una especial protección.

En todos los casos será necesario obtener previamente el informe favorable de la Dirección General de Emergencias de la Generalitat.



Arte. 911. - Aprovechamientos forestales

Los aprovechamientos forestales se llevarán a cabo de acuerdo con la Ley Forestal de Cataluña y disposiciones concordantes, las determinaciones del Plan General y en el marco de un Plan técnico de gestión y mejora forestal aprobado, en el caso de fincas superiores a 25 Has.

Será preceptiva también la licencia municipal.

Aquellas fincas de superficie inferior a 25 hectáreas que no tengan un plan técnico de gestión y mejora Aprobado por el Departamento de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Generalitat, deberán cumplir las siguientes condiciones.

- Las cortas deberán menester la autorización preceptiva del DARP y se harán por el método de claras selectivas y de acuerdo con las exigencias silvícolas de la especie, que sean recogidas en las determinaciones del organismo competente en la materia.

- Las copas de los aprovechamientos forestales que no sean retirados deberán trocear o triturar y ser extendidas a ras de suelo. En ningún caso se podrán dejar dentro de una franja de 20 ma ambos lados de los caminos, de acuerdo con el Decreto 64/1995, de 7 de marzo, de medidas de prevención de incendios forestales.

- Se deben evitar los métodos de deforestación que puedan causar peligro de erosión irreversible del suelo.

- Las actuaciones que impliquen reforestación de áreas no arboladas o cambios de especies arbóreas deben estar expresamente previstas en planes técnicos de gestión y mejora forestal, únicamente se admite la utilización de especies autóctonas propias de la zona ..

- En la elaboración de los planes técnicos se tendrá cuidado de proteger los árboles ejemplares que están incluidos en el catálogo de árboles monumentales de este Plan General y el brezo (Erica cinerea) en las zonas marcadas en los planos en todo el ámbito del Plan.

- Los trabajos de mejora forestal y los aprovechamientos forestales que se planifiquen deben compatibilizar los objetivos de producción con los de conservación y potenciación de la vegetación natural, de la fauna y del suelo.

- Deben establecerse de forma específica las medidas de gestión forestal necesarias para disminuir el riesgo de incendios forestales.

- Es necesario determinar las técnicas más idóneas para la extracción de madera y de restos vegetales para evitar un impacto negativo sobre el suelo.

- Se establecerán las medidas de restauración a aplicar en lugares afectados por incendios forestales, las cuales deben ser congruentes con las previsiones del Plan General.

La apertura de nuevas pistas de deforestación o prolongación de las existentes, deben estar recogidas en el Plan técnico de gestión y mejora forestal previamente aprobado. La anchura máxima de estas pistas será de 3 m, sin perjuicio del establecimiento de áreas puntuales que permitan la maniobra. La densidad de la red de pistas no puede superar los 50 ml / Ha.



Arte. 912. - Zonas de cultivo intercaladas en suelo forestal

Las zonas de cultivo, de extensión variable, que en el presente Plan quedan rodeadas de suelo forestal y calificadas como tal, deben entenderse como complementarias de un conjunto coherente de tal manera que su uso diferenciado no justifica ningún cambio de calificación.



Arte. 913. - Paso por las torrenteras

No se admite que el trazado de los caminos o pistas coincida con los torrentes. En el punto de cruce se habilitarán las soluciones técnicas para canalizar o conducir el paso del agua, en función del caudal del torrente.

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Gracias y saludos.

Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: La respuesta ha tardado demasiado.
El programa me dice que el consultor está fuera de linea o atendiendo otras consultas, pero llevo más de una hora esperando y necesito una respuesta. No tengo nada en contra del experto, pues anteriormente me ha atendido estupendamente.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes. Voy a tratar de dar respuesta a su pregunta y si después el experto que le atendió le puede contestar ya lo hará no se preocupe. En cuanto a su nueva pregunta le diré que la respuesta a su pregunta es afirmativa siempre que cumpla los requisitos que para la construcci´n de la vivienda familiar exige el plan urbanistico y fundamentalmente que deberá estar vinculada a una explotación forestal, es decir que será necesario que haya una explotación forestal y que esa actividad se desarrolle de forma permanente para poder construir una vivienda familiar además de cumplir los requisitos de distancias y demás que determina el plan urbanísitico, pero en principio siempre que se adapta al mismo la respeusta es afirmativa. Espero haberla orientado y aclarado y si es así espero que acepte mi respuesta pues es la única forma uqe tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

Lamento el tiempo transcurrido, pero no me encontraba disponible en este momento para atender su consulta.

Para construir vivienda en suelo forestal le exigirán un mínimo de 25 hectáreas, de conformidad con los siguiente:

- La unidad catastral donde se situará la vivienda, deberá cumplir las dimensiones de "finca mínima de cultivo" que queda definida en 25 Hectáreas, siempre que no proceda de segregación anterior a la fecha de aprobación inicial de la Revisión del PG.

En suelo forestal, las condiciones de la finca mínimo de cultivo son de 25 hectáreas y de no 3 como existía en el anterior supuesto.

Saludos cordiales,


Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Totalmente de acuerdo con lo expuesto por el compañero pues yo en la rpegunta no había visto la dimensión de la finca por ello considero que la respuesta del compañero es clarificadora. Un salúdo
Cliente: escribió hace 4 año.
Consulta Para EducardoLM:

Hola Eduardo,

Una última pregunta:

Si este terreno forestal se construye una vivienda unifamiliar (o se lleva una casa móvil) aun no estando permitido (siendo 25ha el mínimo requerido), ¿a cuántos años prescribiría el delito urbanístico?

Gracias,

R.Lopez.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Eduardo no puede responderle porque Ud, entiendo que por error le ha descartado.

 

Las construcciones se consolidan en 5 años, que son los que tiene la administración para impugnar las obras, aunque hay determinadas circunstancias que pueden alargar este plazo hasta 15

 

En su caso, en 5 años entiendo que no pudieran obligarles a demolerlo

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.
Hola de nuevo,

Entiendo que no habría delito urbanístico, habría sanción urbanística pero no un hecho delictivo. Es decir, usted cometería un ilícito administrativo pero no un ilícito penal.

Con carácter general, las prescripciones en materia urbanística prescriben a los 5 años.


Saludos cordiales,
Cliente: escribió hace 4 año.
Ok, entiendo,

pero que prescriba en 5 años ¿significa que en 5 años no han denunciado?

¿o pueden haber denunciado y estar en trámites de recurrir la multa, etc y cuando pasan los 5 años no haya una sentencia firme y por lo tanto prescribiría?

Es decir: para que prescriba el delito en 5 años, ¿tiene que estar la casa hecha durante 5 años sin ninguna denuncia?

Y además...

¿pasados esos 5 años, ¿cómo se demuestra que la casa estaba hecha hace 5 años?

Gracias y saludos.

R.Lopez.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Significa que en 5 años se haya denunciado esa situación. Si se inicia una denuncia la prescripción ya quedaría interrumpida.

Demostrar que una casa lleva hecha unos 5 años se puede realizar por cualquier medio de prueba válido en derecho. Por ejemplo, unas fotografías y un acta de presencia notarial que acreditase de que fecha son esas fotografías. En general, bajo cualquier medio que de fé que la casa estaba hecha, el propuesto es solo un ejemplo.

A su disposición,
Cliente: escribió hace 4 año.
Hola Eduardo,

me ha surgido una nueva duda siguiendo el tema.

En el terreno forestal que comentaba el día 23 abril y según la normativa adjunta el mismo día, ¿se podría talar árboles y nivelar el terreno para el uso agrícola? es decir, para hacer huerta. Y ¿se podría tener caballos?

La verdad es que con tanto término legal, no logro sacarlo en claro leyéndolo yo...

Gracias y saludos.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Bajo mi punto de vista se puede realizar una explotación agrícola y ganadera, con lo que sería posible la tala de árboles y la instalación de este tipo de explotaciones.

Lo estable claramente el siguiente punto:

La actividad admitida y dominante de esta zona es la forestal, en estos suelos se admiten las actividades compatibles con el uso dominante, que son la agrícola, la ganadera y la de explotación forestal.

Por lo tanto, entiendo que sí puede proceder a la explotación que me indica. No obstante, comentarle que la tala siempre requerirá una autorización previa y preceptiva del DARP, que es el Departamento de Agricultura, Ganadería, Pesca, Alimentación y Medio Natural.


Saludos cordiales,

Cliente: escribió hace 4 año.
Hola,

siguiendo el tema,

por el terreno pasan cables de la luz, es decir: postes de la luz que cruzan todo el terreno. Mi pregunta es:

se tiene que dejar paso libre al terreno a los operarios a la compañía eléctrica? el mantenimiento de estos postes (mantener el suelo de abajo limpio, etc...) ¿a cuenta de quien va: a cuenta mía o a cuenta de la compañía eléctrica? nos pueden pagar algo por tener esos postes pasando por mi propiedad? debemos nosotros pagar algo?

Y otra duda:

¿hasta cuanto puede ascender la multa por construir ilegalmente en terreno forestal?

Gracias y saludos.

R.Lopez.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Se trata de servidumbres administrativas necesarias. Generalmente el mantenimiento del buen estado corresponde e la entidad gestora correspondiente, pero no al titular del predio donde se sitúan. Usted no se debe encargar de mantener las mismas.

Tampoco están retribuidas. Sí es cierto que originalmente, en el momento de constituirlas, pagan una pequeña indemnización al propietario que es realmente expropiado en esa franja de terreno. Pero, sucesivamente, no compensan nada por tener esos postes. Tampoco pagaría usted nada a la compañía.

Más que sanciones, que en todo caso habría que determinar en la propia normativa municipal, le ordenarían retirar lo construido.
Económicamente no siempre se interponen sanciones pero esto, como le digo, es algo dependiente de la normativa urbanística municipal.

Saludos cordiales,

Cliente: escribió hace 4 año.
Hola Eduardo,

¿ha recibido correctamente la remuneración que yo di para usted?

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

Encantado de saludarle de nuevo y gracias por su interés.

Efectivamente ya recibí mi remuneración en el momento en que usted aceptó una de mis respuestas, no tiene nada de lo que preocuparse.

¿Ha tenido algún problema en relación al cobro de su cuenta o desea realizar algún tipo de reclamación? Si es así, puede realizar una reclamación al servicio. Si su pregunta solo era para interesarse por mis honorarios, decirle que no tiene nada de lo que preocuparse, ya han sido satisfechos.

Encantado de saludarle nuevamente!
Cliente: escribió hace 4 año.
Me alegro mucho.

En realidad le escribo, además de para asegurarme de que hayas recibido los honorarios, porque me ha surgido una nueva duda respecto al mismo tema:

Es respecto a un terreno rústico forestal que hay en venta con una casa de 2 plantas (aunque solo está escriturada la planta baja).
Está en obras (estaban construyendo el piso de arriba nuevo y no lo han terminado). La casa está construida desde 1981. No tiene cédula de habitabilidad, pero está escriturada la planta baja. La casa está ubicada en un terreno de 2.200m2.

Mi duda es: si me quedo el terreno con la casa a medio construir, ¿estará dentro de la legalidad o no, segun el plan urbanístico que le corresponde y que le adjunto aqui abajo?:

(Tipo de terreno: R RN01 00 F01)

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NORMATIVA RÉGIMEN

Suelo no urbanizable, disposiciones generales (R, 0000,00, 000)

III-1 Definición y disposiciones generales, aplicables al conjunto del suelo no urbanizable.

Arte. 857. - Definición

El suelo no urbanizable comprende aquellas áreas del territorio municipal caracterizadas por su valor agrícola, forestal, ecológico, geológico, paisajístico y las áreas que presentan características singulares, estas áreas tienen un papel estratégico en el equilibrio del territorio. El Plan General las protege del proceso urbanizador y favorece los usos rurales.

Para poder mantener este equilibrio territorial ya la vez dar salida a las necesidades actuales y para poder entrar con el suficiente detalle en cada uno de los diferentes ámbitos y posteriormente poder hacer una gestión cuidadosa del territorio se podrá elaborar Plan Especial de gestión del suelo no urbanizable, cuando el Ayuntamiento lo considere necesario.

 

Arte. 858. - División en ámbitos del suelo no urbanizable

El suelo clasificado como No Urbanizable se divide en las Zonas siguientes, que quedan delimitados en los planos de ordenación DEL SUELO NO URBANIZABLE, a escala 1/10.000.

 

ZONAS

R RA01 00 A01 Agrícola

R RR01 00 L01 Agrícola Aluvial

R RR01 00 R01 Forestal

R RN01 00 F01 Áreas Forestales de Interés Natural

R RN01 00 N01 Áreas de Interés Natural Específico

 

ZONAS DE USOS SINGULARES (R RS00)

R RS01 00 G01 Agregados Rurales

R RS01 00 C01 Caravaning Costa Brava

R RS01 00 C02 Caravaning Asociación

R RS01 00 X01 Extracción de áridos

R RS01 00 E01 Equipamiento Cívico Social Sant Ponç

R RS01 00 E12 Equipamiento Deportivo y de Ocio Montnegre-Corredor

R RS01 00 E19 Equipamiento Deportivo y de Ocio el Vilar

R RS01 00 E20 Otros Equipamientos

 

Arte. 859. - Desarrollo del Plan General

En desarrollo del Plan General se podrán redactar Planes Especiales para protección del paisaje, conjuntos edificados, bosques, cultivos y, en general, para la mejora del medio rural y / o elementos concretos del mismo.

 Dado que el suelo no urbanizable es de especial protección cualquier modificación que altere la estructura general y orgánica del territorio, implicará la revisión del Plan General, aquellas modificaciones que no alteren la estructura general y orgánica del territorio serán objeto de Modificación Puntual de Plan General.

 

Arte. 860. - Protecciones del suelo urbano residencial

Se remite la protección del suelo urbano residencial en la legislación vigente, priorizando, sin embargo, el mantenimiento de las actividades existentes, agrícolas, forestales, ganaderas del municipio. En ningún caso se impedirá la existencia de las granjas existentes.

 

Arte. 861. - Vialidad

La vialidad se adecuará a las determinaciones sobre "sistemas" que contiene el Plan General, Título IV, Normas Relativas a los Sistemas.

Para la apertura de pistas y caminos rurales de carácter privado, y como condición de las necesidades de cada ámbito, se estará a las determinaciones que incluye el texto normativo específico.

 

Arte. 862. - Afecciones al régimen de propiedad. Sistemas

Los suelos clasificados como no urbanizables soportan las afecciones de los Sistemas Técnicos, que normalmente, no alteran el régimen de propiedad, más allá de las servidumbres de paso y mantenimiento.

Los Sistemas Generales de Espacios Libres y de Equipamientos, se sitúan indistintamente a cualquier clasificación del suelo, incluido el suelo No Urbanizable. En este caso el suelo ha de devenir de titularidad pública.

El sistema de obtención de este de suelo es el de Expropiación.

Las instalaciones de los servicios en suelo no urbanizable, incluidos los propios de la actividad agrícola, se harán utilizando los caminos existentes. Salvo el caso de imposibilidad física y admiten pequeñas atajos.

 

Arte. 863. - Unidades mínimas de cultivo y forestales

Las unidades mínimas de cultivo es de 3 hectáreas en secano y de 1 hectárea en regadío, tal y como fija el Decreto 169/1983 de 12 de abril sobre unidades mínimas de cultivo.

La unidad mínima de suelo forestal es de 25 hectáreas tal y como fija el Decreto 35/1990 de 23 de enero sobre unidades mínimas de suelo forestal.

 

Arte. 864. - Vallas en el suelo no urbanizable: vallas, elementos constructivos, postes y vallas vegetales

Las vallas de explotación, elementos constructivos, postes y vallas vegetales o cualquier instalación exterior que se construyan en las explotaciones forestales y agrícolas con frente en contacto con los caminos deberán endarredir sin ocupar el espacio destinado a arcén.


 

En los caminos definidos como red principal de caminos, que es la red de caminos grafiada en los planos de Ordenación del suelo no urbanizable, las vallas, elementos constructivos, postes y vallas vegetales deberán retirarse como mínimo 7 º desde el eje de camino (a partir del eje central 2,5 m de calzada y 0,5 m de arcén). Estos caminos quedan definidos por el Plan General con un ancho de 6m. La anchura máxima de pavimentación de calzada será de 5m.

En los caminos definidos como red secundaria de caminos los elementos constructivos, postes y vallas vegetales o cualquier instalación exterior deberán retirarse como mínimo 3,5 m desde el eje de camino (a partir del eje central 2 , 0 m de calzada y 0,5 m de arcén). Cuando se haga una nueva valla deberá guardar una distancia mínima de 4 m respecto a la de enfrente. Estos caminos quedan definidos con una anchura de 5 m. La anchura máxima de pavimentación de calzada será de 4m.

Se establece una distancia de 4 m entre una nueva valla y otra ya existente, esta distancia tiene carácter de mínimo, sin perjuicio de que deba cumplir además, la distancia al eje de camino. Las vallas deberán permitir la conexión visual entre las zonas cerradas y el espacio abierto. (No se admitirán cerramientos opacos ni paredes de obra).

 

III-2 Edificaciones en el suelo no urbanizable

Arte. 865. - Edificación

La edificación se adecuará a las determinaciones establecidas por cada ámbito o zona.

Edificaciones rurales aisladas en unidades orgánicas

 

Arte. 866. - Definición

Es el conjunto formado de edificaciones formar la masía, las pelliza, los almacenes agrícolas y otras construcciones anexas de una explotación agrícola y ganadera. Este Plan fijo las pautas para la ubicación de las edificaciones teniendo en cuenta la diversidad de usos agrícolas y ganaderos que se pueden producir.

La complejidad de estos usos hace que se contemple la posibilidad de la organización orgánica de construcciones diversas.

 

Arte. 867. - Parámetros de regulación

Se regulan los siguientes:

- Disposición relativa de la edificación.

- Fragmentación del techo.

- Altura de la edificación.

- Adaptación al terreno.

 

Arte. 868. - Disposiciones relativas a las nuevas construcciones

Las edificaciones admitidas en un suelo determinado cumplirán las siguientes condiciones respecto a la disposición relativa entre ellas:

se separarán al menos una distancia de 10 m. eje de caminos en las zonas agrícolas del Plan.

se separarán al menos una distancia de 10 m. a vecinos. Esta distancia podrá reducirse en caso de que conste el acuerdo entre vecinos.

las ampliaciones del edificio principal (masía-vivienda), construcciones auxiliares para almacenamiento, garaje, o similares, se situarán en planta baja, preferentemente adosadas al edificio principal siempre que les sea posible mantener sus características tipológicas, en caso contrario, mantendrán una distancia mínima de 25 m. del edificio principal.

 

Arte. 869. - Disposición derivada de los usos

En las nuevas construcciones, los usos ganaderos implicarán la ubicación y el establecimiento de separaciones derivadas de la propia incompatibilidad de los mismos, según la normativa vigente.

Todos los usos no autorizados explícitamente entienden como prohibidos.

 

Arte. 870. - Altura de la edificación

Se admitirán edificaciones con una altura máxima de una planta y planta piso; se podrá añadir la habilitación de los espacios de cubierta. La altura máxima del arranque de la cubierta respecto del nivel definitivo del terreno es de 7 º, y respecto de la cara superior del último forjado es de 40 cm.

Las ampliaciones del edificio principal y las construcciones auxiliares anejas serán normalmente de una planta baja de 4,5 m. de altura máxima, excepto la cubierta, adecuándose en cualquier caso a la tipología existente. Las construcciones auxiliares separadas, se adecuarán al uso, no pudiendo exceder de la altura del edificio principal.

 

Arte. 871. - Adaptación al terreno

Sin causar aterrazamientos artificiales de envergadura en el terreno, la adaptación al suelo natural será máxima y se producirá según las básicas conveniencias de orientación, accesos y disposición general de los usos, adecuándose al entorno.

En el caso de formación de taludes para aterrazamientos estos deberán configurarse con una proporción de 1:3 entre la altura y la base.

En el caso de formación de muros de contención para constituir aterrazamientos, la altura máxima de estos estará limitada en 1,5 m por encima o por debajo del nivel natural del terreno.

 

Arte. 872. - Condiciones de las nuevas edificaciones

Las nuevas edificaciones, pese a no tener condicionantes volumétricos, se adecuarán al entorno paisajístico.

- Dará frente a la red pública de viales o caminos.

- Se separarán al menos en una distancia 10 m. eje de caminos en las zonas agrícolas del Plan

- El techo máximo admitido por edificio es de 250 m². Se edificará en un máximo de planta baja y piso, sin exceder de una altura máxima de 8m.

Adaptación al terreno.

Sin causar aterrazamientos artificiales de envergadura en el terreno, la adaptación al suelo natural será máxima y se producirá según las básicas conveniencias de orientación, accesos y disposición general de los usos, teniendo por objetivo la viabilidad agrícola, ganadera y forestal de la finca afectada.

Condiciones tipológicas de la edificación.

Las nuevas edificaciones o reformas, deberán adecuarse al entorno, así como cuidar los materiales, el color y la composición. Al menos se tendrá en cuenta:

- El color exterior será uniforme y de la gama de los colores terrosos, claros y oscuros.

- Los materiales empleados dejados vistos serán homogéneos, no brillantes, y acordados en el país.

- La composición se basará en la simplicidad y la coherencia formal con las construcciones tradicionales.

 

Arte. 873. - Agrupamientos de origen histórico

1. Los agrupamientos rurales de masías o granjas de origen histórico se considerarán de mantenimiento y obligada mejora. No se admitirá, pues, el proceso de sustitución de las casas. Pero si se admitirán transformaciones y cambios de uso, como pueden ser de restauración o de turismo rural, previa declaración y tramitación de un expediente de interés público y social de acuerdo con la legislación vigente.

2. A efectos de reforma y ampliación regirá lo dispuesto en los artículos anteriores, excepto en lo referente a las construcciones auxiliares separadas que se decantarán a una distancia mínima de 25 m

 

III-3 Definición de Núcleo de Población.

Arte. 874. - Definición

Constituirá núcleo de población en el suelo no urbanizable cualquier agrupación de más de 4 viviendas que pueda quedar inscrita en un círculo de 400m de diámetro.

 

III-4 Sistemas generales hidrológicos (ríos, torrentes y hondonadas) (P01)

Arte. 875. - Definición

1. Forman parte del sistema de Torrents y hondonadas los suelos que forman parte de la red hidrográfica, con acusadas pendientes, vegetación densa, e interés ecológico protect del medio.

2. Este sistema es siempre de alcance local, y recibe el mismo régimen que el sistema de parques y jardines (SP01), excepto en lo que se refiere a la posibilidad edificatoria para equipamientos públicos, la cual en el presente sistema de protección de torrentes se anula totalmente.

3. Es objeto de este planeamiento que en estos sistemas se proteja especialmente la vegetación de ribera, a tal efecto se prohíbe rigurosamente la utilización de los cauces a torrentes como caminos aunque sea con carácter ocasional. No se admitirá ningún nuevo camino que atraviese los cauces de los torrentes (exceptuando los de la red primaria y secundaria) las atravesadas actualmente lo serán con características de vado, sin admitir ninguna obra de fábrica.

Será de aplicación lo dispuesto en la normativa sectorial de aguas y su Reglamento.

 

Arte. 876. - Titularidad del suelo del sistema de protección de torrentes y hondonadas

El sistema de protección de torrentes y hondonadas resto afecto a la titularidad pública del suelo.

 

III-5 Legislación sectorial.

Arte. 877. - Competencias concurrentes

A efectos de concesión de licencias, se tendrá en cuenta el carácter concurrente de las competencias de diferentes administraciones. Se observarán las disposiciones de la legislación y de la normativa sectorial, ámbitos de protección y afección de bancales del Suelo No Urbanizable afectado, y muy especialmente las de carácter medioambiental y la legislación sobre aguas.

 

III-6 Construcciones en situación de volumen o uso disconformes

Arte. 878. - Edificios e instalaciones en situación de volumen o uso disconformes

1. - Los edificios e instalaciones anteriores a la fecha de entrada en vigor de este Plan General o del planeamiento que lo desarrolle, que no estén en situación de fuera de ordenación, pero que su volumen o uso no sea compatible o resulte disconforme con la reglamentación de las condiciones básicas del nuevo planeamiento estarán en situación de volumen o uso disconformes. La disconformidad sólo afectará a la parte de la edificación que incumpla los parámetros de este Plan.

En los edificios en situación de volumen o uso disconforme, o bien en la parte afectada de la edificación se podrán realizar obras de reforma y rehabilitación.

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Gracias y saludos.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Esa casa estaría, en principio y por la altura máxima, fuera de ordenación, es decir, no se darían licencias para obrar en la misma pero estando construida desde el año 1981 en principio no tendría riesgo de que ordenen demolerla.
Sería conveniente cerciorarse en el área de urbanismo (dado que el hecho de que esté a medio construir una planta es algo sospechoso) si existe algún tipo de expediente contra la legalidad urbanística incoado en relación con esa vivienda para su mayor tranquilidad.

Con la casa fuera de ordenación no se admitirán obras nuevas en la misma (salvo el mantenimiento imprescindible para su adecuada conservación) pero habiendo sido construida en 1981 no existe riesgo de que incoen un expediente de sanción. Si podría incoarse si recientemente se reformó la casa y dicha reforma se hizo al margen de la legalidad urbanística. Por eso le insisto en cerciorarse si existe algún expediente sancionar incoado por el Ayuntamiento.

Un cordial saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.
Hola Eduardo,

gracias por tu respuesta.
No obstante, y respecto a tu comentario, hay una cuestión que no me cuadra:

En el Art 870, que por cierto, había una errata al copiar y pegar, puse "7º" cuando realmente es "7m", (lo siento!) pone que la altura máxima permitida es de "una planta y planta piso".

¿No significa eso que admiten planta baja y un primer piso?

Además, la altura total de la casa debe ser de aproximadamente 6m en total, en ningún caso excede de 7m de altura, con tejado y todo.

Otro dato importante es que la casa tiene el tejado y todo. Dije que está a medio construir porque está en obras por dentro, no por fuera. Perdón por explicarme tan mal!

Entonces, además de cerciorarme que no exista ningún expediente sancionar incoado por el Ayuntamiento, según esta normativa,

1.- ¿podrán sancionarme por tener la edificación de planta baja y primer piso?

2.- ¿admiten planta baja y un primer piso?


Gracias y saludos.

R.Lopez.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Disculpe el error. He pensado que usted se refería a que la vivienda tenía planta baja y dos plantas, por eso entendí que la vivienda no se ajustaba a la normativa vigente.

Por tanto y en relación a sus dudas:

1.- ¿podrán sancionarme por tener la edificación de planta baja y primer piso?

En principio, por ese simple hecho, no podrán sancionarlo.

2.- ¿admiten planta baja y un primer piso?

Sí se admite.


De todas formas, mi criterio de que se informe de si existe un expediente sancionador en el Ayuntamiento lo mantengo, porque además de la altura, se toman en consideración otros criterios (coeficientes de edificabilidad, distancias a explotaciones, etc) y tomar esta actitud es curarse en salud y no está de más cerciorarse de ese punto.

Si la vivienda está terminada por fuera y no por dentro, no es un problema para que termine la obra por dentro, lo que podrá hacer usted si lo desea.

Con la normativa que me señala no veo obstáculo alguno a la compra de la propiedad, desde el punto de vista urbanístico, el único problema era el de la altura, pero ya está completamente aclarado.

Si tiene más dudas, por supuesto sigo a su disposición.

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