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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 383
Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
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Buenas noches quiero hacerme una casa en un terreno que no

Pregunta del cliente:

Buenas noches
quiero hacerme una casa en un terreno que no es segregable pero que sin embargo dispone de edificabilidad suficiente para que vivan dos familias.
Me gustaría saber cuál es la figura más apropiada para llevarlo a cabo. Lo que me gustaría es hacer yo la construcción y a posteriori vender la mitad.
He pensado en la figura de "Comunidad de Bienes" sin embargo no sé si es la más apropiada para ello, teniendo en cuenta que no construímos juntos sino que el copropietario entra a través de una venta del 50% de la sociedad.
Tampoco sé si es posible que cada comunero o propietario pueda hipotecar su parte sin implicar en materia de riesgo bancaria al otro comunero.

Gracias XXXXX XXXXX ayuda.

Gaizka.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Hay que ver lo que dice la normativa urbanística al efecto.

Si la normativa sólo permite una vivienda, no podemos hacer más

 

Una vez tenemos un inmueble, la división fáctica en dos, es muy complicada, y nos encontarremos con infinidad de problemas, contadores de agua, luz, tratamiento en el registro e la propiedad de la titularidad del inmueble, ventas futuras, etc

 

Por último tenemos como plasmar los derechos de cada comunero al uso de la propiedad, limites de disposición, etc

 

Le recomiendo no usar la vía que plantea, por la complejidad de los problemas prácticos que plantea.

 

Lo que Ud plantea es lo mismo, a efectos prácticos, que tratar de plasmar el regimen de uso de un piso para dos familias.

 

Además en todo caso el municipio puede ver en todo ello fraude de ley y no dar las oportunas licencias

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, por lo que veo sabe perfectamente de la parcela. Y sabe que tiene edificabilidad suficiente para dos familias, por lo que se podrían edificar dos viviendas.

 

En este caso, usted debe de redactar proyecto y solicitar licencia para edificar dos viviendas unifamiliares adosadas entre sí. Y sobre las mismas lo que usted tiene que establecer es una división horizontal tumbada. La división horizontal ya sabrá lo que es; es por ejemplo un edificio que luego se divide en dos viviendas; esto es como se conoce la división horizontal; y cuando se refiere a una casa estilo chalet se le denomina división horizontal tumbada.

 

Con esta división horizontal, cada uno de las viviendas serán independientes; cada propietario podrá vivir en su propia finca, debiendo de contribuir a los gastos comunes que puedan tener, si es que los hay.

 

La división horizontal tumbada le garantizará de esta manera que cada uno se propietario de su propia vivienda. Eso sí, tiene que estudiar muy bien el proyecto con el arquitecto y en el ayuntamiento para que luego no haya problemas de licencia de primera ocupación; y hacer consulta a notario de su localidad, para ver si es factible.

 

Pero en principio, sería la solución a lo que usted plantea.

 

También tenga en cuenta que muy posiblemente tenga que contratar seguro de la edificación; pues todo aquél que edifica para luego vender tiene obligación de contratar esta garantía, salvo que sea autopromotor, es decir, el dueño del terreno que edifica para sí mismo; pero usted será autopromotor solo en parte, pues la otra parte tiene pensado venderlo; pero de esto ya le asesorá el arquitecto.

 

Sepa que luego cuando venda, para vender, tendrá que declarar previamente la obra nueva que le cuesta un uno por ciento del coste de la obra; más la división horizontal que es el uno por ciento de la propiedad dividida; y luego ya podrá vender la finca como independiente.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Si la normativa no permite 2 viviendas no puede hacer la separación en 2 que le comenta Jaiter

La opción de Jaiter se da cuando tenemos que dividir un edificio en diferentes vviviendas, pero si la normativa sólo permite 1 vivienda, no es válida

Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, en la comunidad de bienes todos los comuneros responden solidariamente con todos sus bienes personales.

En su caso le informo que le puede interesar la creación de una sociedad patrimonial

A efectos ITP y AJD no tendrá obligación de tributar si no exceden de su cuota dentro de la CB, pero si tributarán el IVA en la comunidad de bienes, como empresa dedicada ocasionalmente a la promoción de edificaciones para su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, merece la consideración de sujeto pasivo de dicho impuesto.

Acepte la respuesta si ha sido de su interes y reciba un cordial saludo.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

No es válido hacer una comunidad por los problemas fácticos a futuro y posible fraude de ley

Los diferentes pisos no se pudieran vender ni obtener las licencias de primera ocupación

Cliente: escribió hace 4 año.
La normativa, efectivamente, sólo permite una vivienda unifamiliar. Como le comento la edificabilidad es suficiente para que en un mismo edificio y cumpliendo la normativa urbanística vivan dos familias.
Es una práctica habitual en el municipio donde en el mismo edificio viven por ejemplo en una parte del edificio los padres y en otra los hijos. Y tienen entradas independientes.
Si la edificación es correcta y cumpliendo la normativa, entiendo que lo de menos es luz, gas, etc... ya que el titular sería la Comunidad de Bienes o similar que me recomiende, y serían los comuneros los que con unos estatutos etc... se arreglen.
Como le digo me gustaría saber la implicación que tendrían en materia de riesgo bancario en caso de hipotecas de sus partes, si hay forma de salvaguardar intereses particulares de los comuneros o similar, etc..
Y si el hecho de vender a posteriori el 50% de la propiedad supone alguna implicación.
Gracias.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Conozco la situación de hecho que comenta y lo sprobleas a futuro que ocasiona

Es tratar de repartir el uso y propiedad de un inmuble entre varias personas

Pero los problemas a futuro son inunemarbles, porque legalmente sólo es una vivienda, y con un regimen de confianza, de familia, no hay problemas, pero posteriormente la casuistica hace que los problemas puedan ser insalvables

Imagine que el hijo se separa y el juez da el uso de la vivienda a la nuera

La familia debe abandonar el inmueble por orden judicial para que viva la nuera con el nieto...

Y este es sólo un ejemplo

No es nada recoamndable

Cliente: escribió hace 4 año.
A todos los efectos sería una vivienda. Cuya propiedad es 100% de la comunidad de bienes o similar que me recomienden.
Es una vivienda donde viven dos familias. Pero la propiedad de la CB es 50% de cada comunero donde se delimitan los usos y límites tal y como recoge el código civil.

A esto me refiero.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Pero al ser una vivienda a efectos legales, al darse el uso a la nuera, el resto deben salir

No hay 2 viviendas, hay sólo una

Lo que se pretende es un fraude de ley y como tal puede tener conseciencias nefastas

Cliente: escribió hace 4 año.
Si un juez le da el derecho de uso a otra persona no sé por qué iba a afectar al otro comunero. Sólo afecta al otro 50% que viene delimitado por la CB.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Porque la división de la casa, hecha en fraude de ley, no afecta a lo que existe en el registro, que es solo una vivienda y es la que el juez concede a la nuera, por lo que el resto deben salir

Sólo existe lo que está en el registro y en el registro sólo hay un avivienda, el resto son fraudes de ley

Puede Ud ir al notario y ahacer la comunidad de bienes, distribuir la vivienda, pero es una fuente de problemas a futuro.

Cliente: escribió hace 4 año.
Le repito que el código civil contempla delimitar los usos y límites de las cuotas de los comuneros.
¿un juez puede echar al otro comunero de su 50% habiendo con anterioridad una escritura o documento?
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

El juez cuando concede el uso, concede el uso del inmueble, y el inmueble lo es tal cual aparece en el registro de la propiedad, no siendo válido oponer la división hecha en el notario

Si lo fuese, todo aquel que estuviese en riesgo de perder el uso de su casa, pudiera dividirla con un familiar para que no se le arrebatase el uso.

Ruego no olvide aceptar la respuesta

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, yo por mi parte sigo insistiendo con la idea de la división horizontal tumbada; si quiere cualquier aclaración sobre la misma hagamelo saber.

 

 

Cliente: escribió hace 4 año.
En el registro de la propiedad, entiendo que aparecerá como titular de la vivienda la CB. Efectivamente una sólo vivienda.
Pero la CB tiene sus comuneros distintos. No entiendo que un juez se salte por encima a parte de los comuneros para dar el uso total a otra persona.

En el tema de fraude de ley, entiendo que no lo hay si no hay escrituradas dos viviendas, no?
Cliente: escribió hace 4 año.
Insisto la propietaria en escrituras es la CB y por ende sus comuneros según cuotas.
El juez se basará en la propiedad de la CB no en una sola parte...

En el tema de fraude de ley, entiendo que no lo hay si no hay escrituradas dos viviendas, no?
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, usted de lo que está hablando es una distribución de uso. Este es un pacto entre dos o más copropietarios o comuneros, por el que establecen una serie de normas o pactos con los que se regula el uso de una propiedad en común y que no pueden segregar o partir; pero que sí que parten a efectos internos entre ellos, llegando a un acuerdo por el que cada uno de ellos hace uso de una parte concreta de esa propiedad.

 

Esto es lo que usted propone. Es un pacto que obliga a los que lo firman, y un juez, caso de litigio entre ellos, sí que lo respetaría, pues nadie puede ir en contra de sus propios actos; y siempre que esos pactos sean legales y no discriminatorios entre los condueños, el juez no tiene por qué obviar lo pactado entre esos copropietarios, caso de litigio o pleito entre ellos. Yo este tipo de pactos lo he utilizado para fincas rústicas; no para viviendas, pero es igualmente utilizable.

 

Ahora bien, son como le digo pactos a efectos internos, es decir, solo producen efecto entre quienes lo firman. Y como son pactos que usted no puede inscribir en el registro de la propiedad es por lo que no produce efectos frente a terceros de buena fe, es decir, de aquellos que creyendo en la realidad de lo que dice el registro de la propiedad celebra un contrato con uno de los condueños e ignora esos pactos que usted tiene con ese señor. Es decir, en cierta manera, lo que no existe en el registro de la propiedad no puede perjudicar a quien no tiene conocimiento de esos pactos que usted firme con el otro condueño.

 

Por tanto, si este señor el día de mañana y tiene una deuda, se le embargará el cincuenta por ciento que el tenga en la propiedad, y el acreedor tendrá derecho al cincuenta por ciento del valor de la finca, sin que se embargue la parte de ese señor; se embargará el cincuenta por ciento, pero de toda la finca, pues como le digo, sus pactos no tiene por qué conocerlos el acreedor y embargará el cincuenta po ciento de ese señor, pero de toda la finca y no solo de su parte.

 

Esto es conoce como fe pública registral y principio de oponibilidad. Espero que me haya entendido; si tiene alguna duda en cuanto a este tema, le puedo dar más aclaraciones.

 

Y le insisto, si quiere que le comento algo de la división horizontal tumbada, hágamelo saber, pues es la solución que se adopta para parcelas no segregables; es una solución legal, que se emplea en estos casos. Yo de hecho he utilizado esta solución un par de veces. Pero hay que hablarlo bien con el Ayuntamiento. Y no es un fraude de ley ni nada que se le parezca, teniendo acceso al registro de la propiedad, como dos fincas independientes cada vivienda. Y no se trata de construir dos viviendas; en verdad, se hace una vivienda pero dividida interiormente en dos; igual que si se hace un edificio y se divide interiormente en ocho pisos; es la misma solución.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Disculpe que no le haya respondido antes pero no he podido por estar bloqueada la entrada por el compañero

 

No puede hacer la división porque ésta sólo lo es para dividir las viviendas de un inmueble común

 

Asi lo dice la ley que lo regula

 

Artículo 5.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución

 

LO demás es un fraude de ley

 

Ud pretende hacer dos viviendas donde legalmente solo hay una y obtener cobertura legal, y eso es lo que es un fraude de ley, dar cobertura legal a una situación que no se ajusta a derecho

 

La casuística de lo sproblemas sería muy larga, como ya le adelanta efectivamente, dandome la razón, el compañero

Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, como ya le indique en la anterior respuesta, en la CB todos los comuneros responden solidariamente con todos sus bienes personales.

La CB es una situación transitoria, que puede desaparecer y mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).

Si la vivienda es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.

Si la vivienda es indivisible, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.

A la hora de repartir la CB, deberán repartir su patrimonio en la cuota que tengan establecida, como le he dicho antes, a efectos de ITP y AJD no tendrá obligación de tributar, pero si tributarán el IVA en la comunidad de bienes, como empresa dedicada ocasionalmente a la promoción de edificaciones para su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, por lo que entiendo que deberán a partir de dicha adjudicación tributar el IVA correspondiente.

Indudablemente si se hizo una hipoteca a nombre de la CB a la hora de subrogarse en dicho préstamo con hipoteca, la entidad financiera deberá mostrarse conforme con las nuevas garantías ofrecidas.

Acepte la respuesta si ha sido de su interes y reciba un cordial saludo.
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Todo lo que escribe mi compañeroCustomerno es impedimento para lo que le propongo; de hecho yo no he inventado la propiedad horizontal tumbada, es algo que viene utilizándose desde hace ya algunas décadas; y que está en los libros; y sobre ello ha habido multitud de resoluciones de la dirección de los registros y del notariado.

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Lo que no va a admitir jamás un juez que otorgue el uso de un inmueble a la nuera es que la vivienda se vea reducida por algo inexitente en el registro de la propiedad, siendo este el mayor de los problemas

El juez va aver que la propiedad es entre otro del padre, y que es el domicilio conyugal, y el uso lo puede conceder para que viva en ella el menor con la madre

 

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.
En conclusión, puede Ud ir al notario, hacer la división que estiem oportuna, hacer una comunidad de bienes, pero éstoo puede ser considerado un fraude de ley, y una fuente de serios problemas a futuro
Cliente: escribió hace 4 año.
Gracias, Jaiter.

Entonces, en el caso de la división horizontal tumbada no hace falta crear una CB o similar? lo cree más conveniente.

Me gustaría ampliar información sobre esta posibilidad. Cómo se ejecuta, etc..

Entiendo que en este tipo de división cada "titular" puede hipotecar su parte?
Entiendo que el mayor riesgo que corro es que en caso de impago al no estar escriturado los límites la entidad bancaria embarga el 50% de la totalidad. Pero sólo el 50%. El otro titular del 50% tiene algún derecho de compra o similar? Le pueden obligar a abandonar su 50%.

Gracias.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Le dejo con el compañero al que ha solicitado que le amplie la información

Ud decidirá si es una posible solución a medio plazo

Piense en todas las repercusiones a futuro de la solución y sobretodo en que NO es oponible a terceros

 

Por ejemplo en hipotecas NO sirve

El banco hipoteca lo que esta en el registro TODO

 

A efecto sde derecho sucesiorio NO sirve, se hereda lo que está en el registro.

 

Abandono el hilo y le dejo con el compañero, si al final se convence de que tengo razón y que la solución no se adapta a lo que ud requiere, ruego acepte mi respuesta

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, con la división horizontal tumbada se crean fincas independientes de una finca matriz o de origen, que es el suelo y una posterior edificación; el proceso es el mismo que un edificio de pisos; un señor tiene un edificio y lo divide en pisos, de manera que cada piso pasa a ser finca independiente, de manera que cada piso se puede hipotecar, vender, comprar, heredar, etc.

 

Para que vea que no me estoy inventando nada, la resolución de la DIrección General de los Registros y del Notariado, de fecha 10de diciembre de 2003 (BOE del 13 de enero de 2004), define la propiedad horizontal tumbada diciendo que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Y además precisamente en este caso se dice que de que en la división horizontal tumbada no se necesita de licencia de segregación, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.

 

El link de esta resolución lo tiene aquí: http://www.notariosyregistradores.com/resoluciones/2004-ENERO.htm

 

Por tanto, con la división horizontal tiene garantizado que habrá una única edificación, pero dividida interiormente de manera que se divide en dos pisos o viviendas; y cada piso o vivienda, es independiente de la otra; de manera, que se pueden hipotecar por separado, igual que el señor del piso primero de un edificio de viviendas puede hipotecar sin que ello afecte al del piso décimo.

 

Es una figura totalmente admitidad en derecho y en la que está claro que no es necesaria segregación; de manera que esta licencia de segregación no la precisa en ningún momento.

 

Y el banco, pues si usted acude a esta figura, le insisto, se podrán hipotecar por separado la finca, y lo que hipoteque uno no afectará al otro.

 

Y es que la división horizontal es una modalidad de modificación hipotecaria que tiene pleno acceso al registro de la propiedad, no como la distribución de uso que es lo que usted tenía en mente antes de entrar en esta web.

 

Eso sí, usted debe de orientar el proceso constructivo a dos viviendas independientes entre sí, bajo esta perspectiva de la propiedad horizontal tumbada. La finalidad es que luego cada piso o vivienda pueda tener su propia licencia de primera ocupación; y que se puedan contratar los servicios de luz, agua, etc, de manera independiente. También le digo, que hay determinadas zonas en las que los pisos o viviendas independientes deben de tener una superficie mínima. Es decir, que las viviendas o pisos construidos y que vayan a ser independientes deben de tener esa superficie mínima para que se le pueda dar licencia de primera ocupación por separado.

 

Para esto último me remito a mi primera respuesta; acuda al arquitecto con el que tiene previsto ejecutar la edificación y si hace falta hablelo también con el ayuntamiento y con el notario de su zona, para ver con las escrituras problemas que puedan surgir.

 

Pero desde luego, la división horizontal puede ser una opción factible; y que le dará y cubrirá todo lo que usted pretende sin problemas.

 

Y realizar una comunidad de bienes o algo parecido a lo que usted plantea, desde luego no lo he visto nunca; y desde luego no lo veo como la mejor opción; pues todo lo que sea una sociedad o comunidad, hay que estar muy seguro con quien se embarca.

 

E igualmente me remito a mi primera respuesta en cuanto a temas de impuestos y de la garantía del seguro decenal por tema de que usted va a edificar para luego vender, y posiblemente tenga que contratar para que luego esa venta no le dé problemas.

 

jaiter, Licenciatura
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Cliente: escribió hace 4 año.
Jaiter, gracias XXXXX XXXXX respuesta. Puesto que entre sus compañeros y usted tienen distintas opiniones estoy algo confuso.

Acepto su respuesta, no obstante como comenta, le agradecería tener el hilo abierto para concretar más.

Por lo que comenta, entonces previo análisis del arquitecto, puedo construir las dos viviendas adosadas cumpliendo la normativa urbanística, entiendo que escriturar todo a mi nombre pero realizando la división horizontal tumbada donde se mantiene la unidad de finca etc. sin segregar la unidad pero dejando claro los dos usos en escrituras.. y puesto que quiero vender luego una de ellas, podría hacerlo sin problemas a través de un contrato de compra venta. (No sé si será la mejor forma desde un punto de vista fiscal, etc.)

Puesto que primero voy a comprar el terreno, entiendo que en este paso previo no hace falta concretar nada y es a la hora de construir y redactar el proyecto cuando se concreta la división horizontal tumbada.

En el registro aparecerá una unidad de finca pero con dos usos de viviendas salvando la segregación del terreno no permitida, pero facilitando el acceso a la financiación individual hipotecaria, herencias, etc. (Si no lo he entendido bien, le ruego me lo diga).

Gracias.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Vea la incompatibilidad ab initio entre lo que Ud necesita, lo que se le plantea, y lo que se le exije

 

La norma urbanística NO permite, dicho por Ud más que 1 vivienda.

 

Jaiter le dice:

 

Eso sí, usted debe de orientar el proceso constructivo a dos viviendas independientes entre sí, bajo esta perspectiva de la propiedad horizontal tumbada. La finalidad es que luego cada piso o vivienda pueda tener su propia licencia de primera ocupación; y que se puedan contratar los servicios de luz, agua, etc, de manera independiente. También le digo, que hay determinadas zonas en las que los pisos o viviendas independientes deben de tener una superficie mínima. Es decir, que las viviendas o pisos construidos y que vayan a ser independientes deben de tener esa superficie mínima para que se le pueda dar licencia de primera ocupación por separado.

 

Para esto último me remito a mi primera respuesta; acuda al arquitecto con el que tiene previsto ejecutar la edificación y si hace falta hablelo también con el ayuntamiento y con el notario de su zona, para ver con las escrituras problemas que puedan surgir.

 

Es decir, que la propuesta es que vamos a buscar amaparo en la ley para hacer un resultado que la contraría, ( Este es el concepto puro y duro de fraude de ley ) y hecho ésto acudimos a la Administración para solicitarles las oportunas licencias, es decir que nos den 2 cuando la norma ya dice que sólo se admititá una.

 

Puede ud mismo ver que la solución planteada, NO se va a admitir en el Ayuntamiento de ninguna manera. Es obvio.

Cliente: escribió hace 4 año.
No entiendo cómo pueden tener diferentes opiniones... me estoy volviendo loco y cada vez estoy más confuso.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Tiene la vía rápida de solucionar la duda,

Vaya al Ayuntamiento y consulte si le van a dar dos licencias de ocupación, obra, etc, para un solar donde la norma sólo permita una.

En mi opinión, yo me ahorraría la consulta, pero vaya y consulte....

A mi también me gustaría saber porque Kaiter es tan optimista de que siga adelante con su propuesta y porque él considera que tiene opciones, y le anima a hacerlo de la anera que propone

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Respeto profundamente que haya aceptado la respuesta del compañero, que a la postre seráquien cobre del sitio, pero le ruego que considere que en la misma propuesta ya tiene Ud expresamente indicado la inviabilidad de la misma, NO le vana adar 2 licencias

 

SI lo estima oportuno, cuando compruebe en el Ayuntamiento que tengo razón, le ruego acepte mi respuesta

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, por lo que veo mi compañero insiste en tirar mi trabajo de asesoramiento por tierra, pero bueno, no seré yo quien enjuicie su conducta.

 

Propongo esta solución porque ya la he hecho y porque la permite la ley.

 

Y voy a poner un ejemplo; yo ,cuando viajo por estos bonitos pueblos de mi país me he fijado que en casas antiguas de pueblo, hay un señor que viven en la planta inferior y otro en la superior; si preguntase a sus propietarios me dirían que han hecho una propiedad horizontal sobre la misma finca. La propiedad horizontal consiste en que de una finca se divide interiorment en dos, en su caso; y esto no está sujeto a licencia ni nada; yo divido y punto; y me sirve para tener dos fincas independientes dentro de una misma edificación.

 

Por favor, insisto, hable con arquitecto que se vaya a ocupar de su proyecto; y que lo contraste con la normativa urbanística del municipio, pues puede ser una solución factible; de hecho, insisto, yo lo he hecho en un par de ocasiones, sin problemas; y le propongo esto porque no todos los casos y supuestos son iguales, lo cual no parece entender tampoco mi compañero.

 

Y lo que no entiendo tampoco de mi compañero por qué desecha una opción que está contemplada por la legislación hipotecaria, y que hay multitud de fincas en esta situación; repartidas por todo el territorio nacional; debe de ser que se piensa que solo cabe la propiedad horizontal en los edificios de pisos; pero el código civil que él transcribe en ningún caso pone que sea requisito imprescindible que deba de haber un mínimo de tres pisos, de cuatro, o número superior, que por lo que veo él exige para poder establecer el régimen de propiedad horizontal; el código civil que él transcribe no prohibe que pueda haber solo dos propietarios, que es lo que parece que no acaba de entender.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Soy diferentes planteamientos, el de quien divide una propiedad existente, un piso de 300 metros en 3 de cien, porque la normativa no se lo prohibe, que el de quien pretende solicitar licencias de obras, para hacer lo mismo, allí donde no se permite

No he puesto en duda que sea posible, no dudo que es la manera usual de hacerlo, pero mantegoo y me ratifico que no se puede hacer alli donde ya la norma nos lo prohibe, qu ees el caso

Si ya sabemos que NO se permite tener dos viviendas diferenciasdas, no podemos pedir licencias para tenerlas, o si las pedimos no se nos concederan.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Es que yo no estoy hablando de solicitar varias licencias de obras; se pide una sola. Pero eso pasa en todas las declaraciones de obra nueva y división horizontal, que se pide una única licencia de obras aunque luego se divida en 300 pisos y 600 garajes; la licencia de obras es única, para todos los pisos o fincas independientes, dando lo mismo el número, si son dos o dos mil.

Cliente: escribió hace 4 año.
La ordenanza para el área es la siguiente:
La parcela tiene 1066 metros.

4. Condiciones de la edificación
Edificación no diseñada:
1. Solar mínimo ..................................... 1.000 m
2
.
2. Altura máxima de la edificación:
.................................... 2 plantas + bajo cubierta
3. Altura máxima a cumbrera................... 8,50 mts
4. Separación a colindantes............................ 4 mts
5. Parcela minima en:
Unifamiliar .......................................... 1.000 m
2
Bifamiliar ............................................ 2.000 m
2
6. Ocupación en planta ...................25% de parcela
7. Coeficiente de techo sobre rasante.... 0,19 m
2
/m
2
sobre la superficie de las parcelas edificables.
Hasta un máximo de 0,25 m
2
/m
2
mediante
transferencias de otras parcelas (las
transferencias de aprovechamiento se
instrumentarán mediante la oportuna escritura
pública, inscribible en el Registro de la
Propiedad, o mediante el documento
administrativo que a tenor de la legalidad
urbanística vigente, posibilite su realización).
8. Aprovechamiento tipo del área ....... 0,18 m
2
/m
2
.
5. Coeficientes de ponderación relativa entre
usos
Son los que se recogen en el Capítulo Quinto del
Título X.
6. Ejecución de las actuaciones
No se delimita ninguna Unidad de Ejecución.

---------------------------------
Según un arquitecto amigo para que el planeamiento pueda limitar estas actuaciones, debe indicar expresamente en la ordenanza que la tipología de vivienda unifamiliar es de UNA VIVIENDA POR PARCELA.
Y yo no veo expresamente que lo ponga.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola:

 

En su solar puede hacer tantas casas le quepan en 1.000 m si es adosada 2.000

No puede hacer 2 viviendas no dividir una si no tiene los metros

 

Si Ud tiene una vivienda y 1900 metros no puede dividirla en dos

 

Si tiene 1 adosado de dos viviendas y 3990 metros no puede dividir los adosados

 

No es lo mismo dividir un piso de 300 metros en el centro de una ciudad en tres de 100 metros, que se puede, tal como se le indica, que tratar de sacar 2 viviendas en su caso de una parcela de 1900 metros, porque NO le darán autorización

 

En ningún sitio he indicado que no se pueda hacer, si no que no le darán la autorización, motivo éste por lo que considero que huelga llevarlo a efecto

Si Ud tiene los metros suficientes para construir no le hace falta más y si no los tiene, no le darán autorización a esa división.

 

Gracias XXXXX XXXXX en justanwer, si lo estima oportuno ruego acepte una de mis respuestas

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Insisto, para la división horizontal no se precisa autorización de ningún tipo. Se trata de hacer una edificación única, que luego se divide horizontalmente en dos; pero insisto, se contruye una única edificación con una única licencia de obras. Y la división horizontal no deja de ser una forma de regular las relaciones entre dos o más propietarios, que tienen una zonas comunes y cada uno su propia elemento privativo, este último el piso o casa o como se le quiera llamar, de cada uno de los propietarios. La edificación para su construcción necesita licencia; la división horizontal no.

 

Y con la información que tenemos no veo en principio que no quepa esta solución que le doy; sobre todo con lo que le dice este señor arquitecto que conoce usted; pero es muy importante meterse a fondo con el planeamiento, pues lo que más me puede preocupar es la superficie mínima que deba de tener cada finca resultante de la división horizontal. Esto lo mejor es que lo vea arquitecto contrastando con planeamiento de la localidad de que se trata y ver problemas o pegas que pueda haber; y lo mismo, la consulta al notario de su localidad me parece también importante, antes de tener ningún gasto en licencias y demás; y es que esta es una consulta que junta dos disciplinas, es decir, como es arquitectura y derecho.

 

Y por curiosidad me he metido en internet y en google he encontrado unos cuantos foros de lo mismo; le dejo el siguiente link, a título de ejemplo, de un caso muy parecido al suyo, que no me ha costado encontrar, para que no vea que todo es una invención mía:

 

http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?10772-Casa-nueva-y-divisi%F3n-horizontal

 

Y si quiere usted buscar encontrará muchos más ejemplos, pues ya le digo que es una solución que está ahí, y que la gente emplea; y yo de hecho, y le insisto, la he empleado en un par de ocasiones. Haciendo memoria, incluso la he empleado en una finca que no se podía segregar, en el que un propietario había construido en su propia parcela y el otro no, de manera que el elemento privativo de este último solo era un solar, en el que edificaría en el futuro; esto es muy similar a los grandes complejos urbanísticos en el que se va construyendo por fases, pero a pequeña escala.

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Una vez tenga un inmueble, con su licencia, podrá dividirlo en tantas habitaciones como quiera, pero jamás obtendrá 2 viviendas en el registro

 

No va a obtener 2 licencias, y los problemas que le plantee desde el principio, quedarán subyacentes.

 

Hay 1 solo edificio, con sus impuestos indiviibles, su nota registral, y siempre como entidad única e indivisible a todos los efectos

 

Desde luego que hacer dos hipotecas indivualizadas no será viable, al no acceder al registro, e insisto que en caso de perdida de uso sería por la totalidad.

 

DGRN, de 16 de julio de 2005 Resolución de 16 de julio de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Alcalá de Guadaira, don Rafael Morales Lozano, contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Conil de la Frontera a inscribir una escritura de segregación, cesión unilateral, división en propiedad horizontal tumbada y extinción de condominio. Propuesta de resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alcalá de Guadaira, don Rafael Morales Lozano, contra la negativa del Registradora de la Propiedad accidental de Conil de la Frontera, D.ª M.ª Jesús Vozmediano Torres, a inscribir una escritura de segregación, cesión unilateral, división en propiedad horizontal tumbada y extinción de condominio. Hechos I El 29 de Junio de2004, ante el Notario de Alcalá de Guadaira, fue otorgada escritura en la que los propietarios de la finca registral n.º 00.000 del Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera, segregan para su inscripción como finca nueva e independiente la franja de terreno al sitio llamado "T.... y F...., quedando después de la segregación como resto de la finca matriz parcela de tierra calma al sitio antes mencionado; ceden unilateralmente al Ayuntamiento de Conil de la Frontera la parcela segregada antes descrita; al ser la finca de resto susceptible de división horizontal, la dividen en propiedad horizontal tumbada en ocho parcelas. II Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera fue calificado con la siguiente nota: "Antecedentes de hecho: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don/Doña R. C., Florencio, el día 30/07/2004, bajo el asiento número 001, del tomo 0 del Libro Diario y número de entrada 0001, que corresponde al documento otorgado por el notario de Alcalá de Guadaira, D. Rafael Morales Lozano, con el número 0001/04 de su protocolo, de fecha 29/06/2004, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes: Fundamentos de Derecho Jurídicos: Primero: Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la L.H. los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Segundo: En el presente caso, no se acredita la obtención de licencia de parcelación o certificado de innecesariedad (conforme al art. 66-3° de la L.O.U.A., Ley 7/2002), ya que la operación efectuada implica una parcelación del terreno en distintas fincas, sin que sea suficiente el certificado del Ayuntamiento del que resultan los metros de parcela mínima en la zona en la que se enclava la parcela dividida. Igualmente no se practica la segregación y cesión en favor del Ayuntamiento, por no resultar acreditada la licencia o certificado de innecesariedad para llevar a cabo la primera; y por no constar la aceptación de dicho Ayuntamiento. Tercero: La calificación de los documentos presentados en el Registro se ha de entender a los efectos de practicar, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedir el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales para que los interesados contiendan entre sí sobre la validez o nulidad del título, ni prejuzgar los resultados del mismo procedimiento, de conformidad con los artículos 66 y 328 de la L.H. Parte dispositiva: Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación: Doña. M.ª Jesús Vozmediano Torres, Registrador Accidental del Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera, Acuerda: 1.º Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Fundamentos Jurídicos antes citados. 2.º Suspender el despacho del título hasta la subsanación, en su caso, de los defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la práctica de las asientos registrales. 3.º Notificar esta calificación en el plazo diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento, y, al Notario o autoridad judicial o administrativa que lo ha expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la L.H. y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el párrafo precedente. Contra esta calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde su notificación, en la forma y por los trámites previstos en los artículos 322 y siguientes de la L.H. Asimismo podrá solicitarse procedimiento para la intervención de Registrador Sustituto a efectos de una nueva calificación, conforme a las Reglas contenidas en el Real Decreto 1039/2003 de 1 de Agosto. El Registrador. Fdo. M.ª Jesús Vozmediano Torres." III El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la citada calificación y alegó: Que la Registradora de la Propiedad califica la operación efectuada como "parcelación del terreno en distintas fincas" y exige para ello la previa existencia de una licencia de parcelación o certificado de in necesariedad, conforme al artículo 66-3.º de la Ley 7/2002. Que el Tribunal Supremo dice que para que exista una "parcelación urbanística" y esta no se produce con la simple división física del terreno, sino que se completa con la división jurídica del derecho de propiedad sobre el suelo para que estas pasen a ser jurídica y materialmente fincas independientes.(Sentencias de 13 de Marzo y 24 de diciembre de 1990). Que según el artículo 66 antes citado, a tenor literal y en principio, una división horizontal solo prejuzga o es acto revelador de una parcelación urbanística, si se utiliza en suelo no urbanizable. Que una división horizontal tumbada, como en el presente caso, no implica por si sola una parcelación urbanística cuando se realiza en suelo urbano y urbanizable lo que tiene como base la inexistencia de precepto legal alguno que de modo expreso, (a diferencia del suelo no urbanizable, que si lo tiene) la prevea como tal o que exija la licencia. Que hay que aclarar que se habla de "propiedad horizontal tumbada", cuando se utiliza el régimen de propiedad horizontal, combinando un estatuto jurídico unitario con la técnica registral que consiste en un folio registral para la finca matriz y subfolios independientes para cada una de las entidades privativas. (Resolución de 21 de Noviembre de 2002). En la situación contemplada en la escritura calificada no existen aún construcciones, con lo cual tampoco se puede decir en la misma que existan licencias de obras. Por todo lo anterior, se mantiene que en el caso que se estudia no existe una propia parcelación, ya que la misma existirá cuando se pretenda ejercitar lo que se ha llamado "derecho a edificar", pero no antes, que implicaría a posteriori un "derecho a parcelación",sujetos ambos a licencia. Que lo anteriormente expuesto se contempla en la Resolución de 21 de Mayo de 2001 Que por lo que se refiere a la "segregación" efectuada en la misma escritura, indica que se ha efectuado como fórmula jurídico registral de independizar una parcela que de acuerdo con la planificación de la zona es una zona verde y de ampliación de viario, ya existente, cuya titularidad debe ser municipal, y que se efectúa exclusivamente para la cesión gratuita al Ayuntamiento que impide su acceso registral a favor del mismo hasta la aceptación. IV El Registrador de la Propiedad titular informó y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado mediante escrito de 18 de octubre de 2004. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 396 del Código Civil, 5 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana (1/92 de 26 de junio), 66.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002), así como las resoluciones de este Centro Directivo de 18 de julio de 1996, 16 de junio y 10 de noviembre de 1999, 16 de enero de 2002 y 10 de diciembre de 2003. 1. Se presente en el Registro escritura por la que los dueños pro indiviso de una finca clasificada como suelo urbano, segregan una porción de la misma para su cesión al Ayuntamiento, la cual se realiza unilateralmente, y el resto lo dividen en "propiedad horizontal tumbada" en ocho parcelas, adjudicándolas a los distintos condueños. Es de hacer notar que la división agota toda la superficie de la finca matriz y que el suelo no se configura como elemento común. La Registradora suspende la inscripción de la segregación y cesión a favor del Ayuntamiento, aparte de por otro defecto no recurrido, por no acreditarse la licencia urbanística o certificación de su innecesariedad, y la constitución del régimen de "propiedad horizontal tumbada" por carecer también de dicha licencia o certificación. El Notario recurre. 2. El Notario recurrente señala, respecto de la segregación, que no es necesaria tal licencia pues dicha operación tiene por objeto independizar una finca que, de acuerdo con la planificación de la zona, está dedicada a zona verde, pero tiene razón la Registradora al afirmar que la licencia administrativa supone el mecanismo de control por los poderes públicos competentes de la legalidad de determinados actos de los administrados; es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe dar un pronunciamiento expreso. 3. En cuanto a la necesariedad de la licencia respecto a la "propiedad horizontal tumbada" que se constituye, partiendo de que la diferencia entre propiedad horizontal -que no la exige-y conjunto urbanístico -que la exige-, esta Dirección general ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el "vistos" y, en especial la de 10 de diciembre de 2003) que, para mantenerse en los límites de una comunidad -y, por tanto, para que exista propiedad horizontal-es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, dado que, si tienen tal autonomía, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretenda encubrir. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 16 de julio de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones. Sr. Registrador de la Propiedad de Conil de la Frontera.

Cliente: escribió hace 4 año.
Ahora ya sí que estoy totalmente hecho un lío.

¿Llamo al arquitecto municipal y le pregunto? No será peor ya que lo fácil será decir que no...

¿Es posible que se pongan de acuerdo, para no confundir al cliente?

Gracias.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Ud puede hacer las consultas que estime oportunas, al arquitecto, yo lo he realizado, por Ud y por mi, por salir también de las dudas que me ha originado la intervención del compañero, ( Mi hermano es arquitecto, Magadán arquitectura, Burgos, y lo hemo sestado comentando ) y le dirán que si bien la solución es viable, nadie lo niega, NO es inscribible en el registro, NO le darán 2 licencias, y es sólo una fuente de problemas. Como le he mantenido desde el principio, sólo tendra 1 inmueble. Solución válida a corto plazo sólo para personas con una grandísima confianza. Nunca se podrán vender piezas separadas.

 

De hecho, es muy extraño encontrar supuestos lejos de Andalucía y alguna otra provincia de Extremadura. debido precisamente a los probelams jurídicos que nos hemos encontrado.

 

Las chapuzas, siempre terminan en los tribunales.

Imagine la casístiva a futuro, compraventas, herencias, la concesión judicial del uso en caso de separación o divorcio, imposibilidad de hipotecar....

 

Ud decide

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Yo no sé como explicar que no se precisa de dos licencias de obras; la verdad; es tan descabellado como pensar que el señor que hace un edificio de trescientos pisos necesitas trescientas licencias. Y es inscribible.

 

El problema que tuvo el caso que comenta mi compañero viene al final, cuando dice y pongo en entrecomillado """"si tienen tal autonomía, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretenda encubrir."""" El problema por tanto radica que en este caso se pretendía edificar construcciones independientes entre sí, sin ningún elemento en común. Pero hay esta la clave, crear vinculación entre ambas viviendas o pisos, para que haya zonas comunes, pero de tal manera que cada uno pueda tener su propia vivienda o piso. Y de lo que le entrecomillo, se infiere que si no tiene autonomía plena, sino que se precisa la dependencia necesaria como para tener elementos comunes, entonces no se tendrá por un acto de parcelación o sujeto a licencia por segregación; pues como le digo, es que en ese caso, se crearon edificaciones totalmente independientes y autónomas. Y si los pisos o viviendas son totalmente independientes, entonces no tiene sentido la división horizontal, que es lo que se plantea en este caso.

 

Y ya no sé como decirlo que no digo ni he dicho que no hay que pedir tantas licencias como finca o elementos privativos resultantes; de manera que invito a mi compañero, a que a su vez pregunte a su hermano arquitecto si el señor que edifica un edificio de trescientos pisos necesita una única licencia de obras o trescientas, una por cada piso.

 

Y como bien dice, preguntar al arquitecto del ayuntamiento, lo fácil es decir que no; por eso le comento que mejor pregunte a arquitecto de su confianza y al que tenga pensado acudir para elaborar el proyecto de obra para luego la licencia de obras correspondiente; también puede preguntar al arquitecto del ayuntamiento, es otra opción, pero yo soy siempre de la opinión de acudir a ellos con argumentos los más reforzados posibles; pero vamos, ya le digo, la división horizontal no precisa de licencia si se sabe hacer bien; y si se precisa licencia, no será en sí por la división horizontal, sino porque se tiene como un acto de segregación o parcelación.

 

Y ponernos de acuerdo,puuuuuffffff; lo lamento, pero de momento parece imposible.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

En este sentido que apunto, de que las viviendas o pisos no pueden ser totalmente autónomos e independientes copio la siguiente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (su link es: http://www.notariosyregistradores.com/resoluciones/2005-SEPTIEMBRE.htm )

 

La consideración de esa resolución, que encontrará en el link que le aporto, es la siguiente, y le subrayo, pongo en azul, y en negrita y cursiva, donde se pone de manifiesto el argumento que le doy en mi anterior respuesta:

 

""""""""""

298. SEGREGACIÓN DE ZONA VERDE SIN LICENCIA. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y CONJUNTO URBANÍSTICO. LICENCIA DE PARCELACIÓN. R. 16 de julio de 2005. DGRN. BOE 13 de Septiembre de 2005.

Se pretende inscribir una segregación de una zona verde, sin licencia, en un terreno urbanizable, en Andalucía. El resto del terreno se divide horizontalmente, de forma tumbada, pero de manera que las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la finca originaria, sin licencia también, aunque se acredita que las nuevas fincas son superiores a la parcela mínima.

La DGRN señala que en todo caso es necesario que la Administración ejercite el mecanismo de control de los actos de segregación, bien mediante la declaración del Ayuntamiento de innecesariedad de la licencia, o bien mediante la expedición de la propia licencia.

En cuanto a la consideración o no de la propiedad horizontal (tumbada) como acto de parcelación, la DGRN diferencia entre propiedad horizontal, que no la exige, y conjunto urbanístico, que sí la exige. Para que podamos entender que estamos en el primer caso, propiedad horizontal, y por tanto que hay una comunidad, las nuevas fincas creadas no pueden ser absolutamente independientes y tener autonomía, pues en este caso estaríamos ante una división de terrenos, que sí exige licencia.

En el presente caso considera que estamos ante una parcelación que necesita licencia, porque las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la parcela originaria, y el suelo no es elemento común, aunque el acto se califique de propiedad horizontal tumbada.

Se remite a su doctrina contenida fundamentalmente en la Resolución de 10 de Diciembre de 2003, que consta en el Informe de Enero de 2004 y que se resumía de la forma siguiente:

" ....- Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de "división horizontal tumbada"):

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados "ob rem". Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales......." . (AFS)

[

 

Yo por mi parte, estoy un poco agotado de este tema, y lamentándolo mucho ya solo le voy a responder a usted, querido usuario, pues no quiero hacerle más lío (por el que le pido disculpas) y no contestaré más a mi compañero, pues yo creo que la postura de ambos queda más que clara; y terminar diciendo que creo que he dado suficientes argumentos como para poder mantener mi postura, pese a lo que haya podido decir mi compañero de mi trabajo. Reciba mis saludos cordiales.

 

Cliente: escribió hace 4 año.
Estimado JAITER, gracias XXXXX XXXXX esfuerzo. A ambos.

Jaiter, en el caso de poder hacerlo a través de propiedad horizontal tumbada, ¿cómo aparece en el registro de la propiedad?
¿Cada propietario por separado pero haciendo mención a las zonas comunes?
Si es así, entiendo que es hipotecable sin perjuicio del otro propietario, ¿no?

Lo ideal sería entonces adquirir el terreno una vez confirmado todo esto, y vender la parte correspondiente en planos con hitos de cobro, ¿no? Igual esto no es de su alcance... Tendría que mirar el impacto fiscal etc...

Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, habiendo aceptado la respuesta de otro experto, abandono el hilo, dejando a su cargo la última respuesta a su pregunta

Reciba un cordial saludo
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola acabo una cosa y le contesto.

 

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola:

 

Dado que el compañero, quien sabe además que le tengo en gran estima, se empecina en dar por buena la solución, y dado que ya incluso usa los argumentos que aporto, copio y pego el último trozo de la resolución que he aportado, para responder a su pregunta

 

1. Se presente en el Registro escritura por la que los dueños pro indiviso de una finca clasificada como suelo urbano, segregan una porción de la misma para su cesión al Ayuntamiento, la cual se realiza unilateralmente, y el resto lo dividen en "propiedad horizontal tumbada" en ocho parcelas, adjudicándolas a los distintos condueños. Es de hacer notar que la división agota toda la superficie de la finca matriz y que el suelo no se configura como elemento común. La Registradora suspende la inscripción de la segregación y cesión a favor del Ayuntamiento, aparte de por otro defecto no recurrido, por no acreditarse la licencia urbanística o certificación de su innecesariedad, y la constitución del régimen de "propiedad horizontal tumbada" por carecer también de dicha licencia o certificación. El Notario recurre. 2. El Notario recurrente señala, respecto de la segregación, que no es necesaria tal licencia pues dicha operación tiene por objeto independizar una finca que, de acuerdo con la planificación de la zona, está dedicada a zona verde, pero tiene razón la Registradora al afirmar que la licencia administrativa supone el mecanismo de control por los poderes públicos competentes de la legalidad de determinados actos de los administrados; es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe dar un pronunciamiento expreso. 3. En cuanto a la necesariedad de la licencia respecto a la "propiedad horizontal tumbada" que se constituye, partiendo de que la diferencia entre propiedad horizontal -que no la exige-y conjunto urbanístico -que la exige-, esta Dirección general ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el "vistos" y, en especial la de 10 de diciembre de 2003) que, para mantenerse en los límites de una comunidad -y, por tanto, para que exista propiedad horizontal-es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, dado que, si tienen tal autonomía, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretenda encubrir. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 16 de julio de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones. Sr. Registrador de la Propiedad de Conil de la Frontera.

 

Me permito recordar que la posición de la registradora fue

 

contra la negativa del Registradora de la Propiedad accidental de Conil de la Frontera, D.ª M.ª Jesús Vozmediano Torres, a inscribir una escritura de segregación, cesión unilateral, división en propiedad horizontal tumbada y extinción de condominio

 

Conclusión, fundamentada, y legalmente habilitada.

 

Ud puede hacer la división horizontal tumbada. Puede. Nadie lo duda.

 

Ud No puede inscribir las divisiones en el registro.

 

Ud necesita licencia para cada división si quiere que se coinsidere inmueble independiente. No se la darán.

 

Se puede hipotecar una parte proindiviso de un todo, pero me extrañaría que un banco le interese y arriesgue un euro en tal garantía. A efectos prácticos sin la firma de todos los comuneros esa garantía vale poco más que el papel en el que se escriba.

 

Un saludo.

 

Añado otra resolución en la mísma línea

 

RESOLUCIÓN de 10 de diciembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José Marquina Domínguez, frente a la negativa del Registrador titular del Registro de la Propiedad número 3 de El Escorial, don Juan Dionisio García Rivas, a inscribir una escritura de división horizontal.

En el recurso gubernativo interpuesto por don José Marquina Domínguez frente a la negativa del Registrador titular del Registro de la Propiedad número 3 de los de El Escorial, don Juan Dionisio García Rivas, a inscribir una escritura de división horizontal.

Hechos

I

Don José Manrique Domínguez y su esposa son propietarios en pleno dominio y con carácter ganancial de una parcela de terreno en el término municipal de Los Molinos al sitio de Colonia de Carbajo (hoy calle Toledo, números 5 y 7) cercada con pared de piedra, de una extensión superficial de 1.450 m2.

Sobre dicha finca existen construidas: -Una casa de viviendas con garaje con dos plantas, la baja con garaje y una vivienda que consta de un porche de entrada, sala comedor, tres dormitorios, cocina y cuarto de baño; y la planta primera con entrada independiente con una escalera exterior adosada a la fachada lateral izquierda. Consta a su vez de vestíbulo, sala-comedor, tres dormitorios, aseo, cocina y despensa. La estructura de la construcción es a base de piedra, ladrillo y hormigón armado en entramados horizontales y cubiertas. Ocupa una superficie de 110 m2, y linda por todos los aires con el terreno sobre el que se ha levantado; - Un hotel, situado en el centro del terreno, constituido por un cuerpo principal de planta rectangular de 11,50 por 8,70 metros, con pequeños cuerpos salientes adosados a sus fachadas principales, ocupando en planta una superficie construida de 125 metros con 45 decímetros cuadrados, distribuidos en la forma siguiente: 114 metros de superficie cubierta habitable, y unos 11 metros a porches cubiertos. Se distribuye en una vivienda unifamiliar, construida por un porche cubierto en fachada principal, vestíbulo, sala-comedor, cinco dormitorios, cuarto de baño principal, cocina, cuarto de aseo y vestíbulo de servicio con porche cubierto en fachada lateral. La estructura es a base de muros de fábrica de ladrillos y la cubierta de pizarra. Linda por todos los aires con el terreno sobre el que se ha levantado.

El 5 de febrero de 2002, los citados cónyuges ante el Notario de Madrid, doña M.a Jesús Guardo Santamaría, otorgan escritura de división horizontal tumbada de la finca antes descrita, creando como nuevas e hipotecariamente independientes las dos siguientes, por ser susceptibles de aprovechamiento independiente y tener salida a un elemento común: - Urbana número Uno.- Vivienda Unifamilar situada a la derecha según se mira desde la calle su situación, sita en el término municipal Los Molinos (Madrid), calle Toledo, n.o 7, con la descripción que se ha hecho referencia en primer lugar en el párrafo anterior. La finca tiene atribuida como anejo inseparable, el uso y disfrute del espacio libre ajardinado que rodea la edificación, con una superficie de 760 metros, 98 decímetros cuadrados. Correlativamente a su propietario le corresponde la obligación de sufragar la totalidad de los gastos de mantenimiento y limpieza de dicha zona ajardinada, dándole un uso correcto atendiendo a su naturaleza de zona de esparcimiento y recreo. Le corresponde una cuota de participación en los elementos comunes de gastos generales de 60 enteros por ciento. Urbana número Dos.- Vivienda Unifamilar, situada a la izquierda según se mira desde la calle de su situación, sita en el término municipal de Los Molinos (Madrid), calle Toledo, n.o 5, con la descripción que se ha hecho en el párrafo anterior al referirse al hotel. La finca descrita tiene atribuido como anejo inseparable, el uso y disfrute del espacio libre ajardinado que rodea la edificación, con una superficie de 441 m2. Correlativamente a su propietario le corresponde la obligación de sufragar la totalidad de los gastos de mantenimiento y limpieza de dicha zona ajardinada, dándole un uso correcto atendiendo a su naturaleza de zona de esparcimiento y recreo. Le corresponde una cuota de participación en los elementos comunes y gastos generales de 40 enteros por ciento.

II

Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial, n.o 3, fue calificado con la siguiente nota: "Presentado nuevamente el precedente documento y siendo objeto de nueva calificación conforme preceptúa el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, se suspende la inscripción solicitada por los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: El documento ha sido nuevamente presentado el 13 del corriente mes de enero según el asiento número 504 del tomo 8 del Diario. Fundamentos de Derecho y Defecto: XXXXX XXXXX división horizontal tumbada y la atribución como anejo inseparable del uso y disfrute exclusivo de espacios de parcela con superficie determinada a cada vivienda unifamiliar en que se divide horizontalmente, se entiende que es necesaria la licencia de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio, artículo 259 Texto Refundido de la Ley del Suelo de fecha 26 de julio de 1992, y artículo 143 y siguientes y 151 de la Ley 2/2001 de 17 de julio de la Comunidad de Madrid y normas concordantes y doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Siendo la finalidad de las normas citadas evitar una parcelación ilegal o encubierta y que se infrinjan normas sobre parcelas mínimas y perjuicios que se puedan producir de interés público.La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de la vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la noti-
ficación de la calificación mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las oficinas a que se refiere el párrafo 3.a del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, conforme a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. San Lorenzo de El Escorial, a 30 de enero de 2003. El Registrador." Firma ilegible.

III

Don José Manrique Domínguez, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que en este caso los ocupantes de las viviendas configuran el régimen jurídico de la vivienda en la división horizontal, sin que tal circunstancia altere con ello el uso residencial asignado o su estructura o aspecto exterior, habida cuenta de su significación jurídica. Que la legislación civil permite en aquellos casos en que los pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamientos independientes por tener salida a un elemento común, como el presente caso, podrá ser objeto de propiedad separada, pudiendo los copropietarios dividir la casa común, mediante la adjudicación, tal y como establecen los artículos 396, 400 y 401 del Código Civil. Que hay que señalar lo que dice la Resolución de 18 de julio de 1996 y por analogía la de 7 de octubre de 1999 y 16 de enero de 2002.

IV

El Registrador de la Propiedad informó: Que en este caso se trata de una división de propiedad horizontal tumbada. Que las normas urbanísticas son normas de orden público que las partes no pueden obviar, y son dirigidas a Notarios y Registradores (artículo 259 del Real Decreto 1/92 de 26 de junio y otras normas autonómicas) que ordenan el control urbanístico en divisiones y segregaciones. Que en este tema hay que citar las Resoluciones de 19 y 29 de junio de 2000, 26 de junio de 1999, y otras. Que no se puede utilizar la propiedad horizontal tumbada con asignación de usos para ir en fraude de una norma que impone la licencia. Que la prohibición de división o segregación de terrenos se refiere a cualquier clase de suelos según las Resoluciones antes citadas. Que técnicamente se debe observar: 1. Que aunque se pudiera decir que estrictamente no fuera una parcelación, en el espacio jurídico la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones citadas en la nota de calificación, el caso de atribución de uso de parcela delimitada dice que es una verdadera división. 2. Que las Resolución de 16 de enero de 2002 trata del caso de licencia del artículo 53.a del Decreto 1093/97, de 4 de julio. Que el Tribunal Supremo, en Sentencia de 26 de enero de 1999 y otras, distingue el elemento común suelo sobre el que se sienta el edificio y el suelo no edificado y que este que queda para la libertad contractual, lo llama elemento común accidental. Pero en el presente caso es tan accidental que si le quitáramos el uso común y se lo atribuimos a un chalet, no queda nada más que el nombre de elemento común, de hecho con todas las facultades del dominio son las del usuario exclusivamente. Que por otra parte, en la escritura se dice "La finca descrita tiene atribuido como anejo inseparable el uso y disfrute del espacio libre ajardinado que rodea la edificación con una superficie de metros cuadrados", lo cual, por tanto, es que el uso privativo de un trozo de parcela lo ha convertido en anejo, osea lo ha convertido en elemento privativo; se tiene una porción delimitada sin licencia. Que no se sabe hasta que punto roza el artículo 143 de la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid y dicha ley somete también a licencia los actos del uso del suelo. Que los efectos de las Resoluciones de 19, 20, 26 y 29 de junio de 2000 se refieren en sus considerandos a todo tipo de fincas y no sólo las rusticas. Que el derecho urbanístico lo que verdaderamente vigila y protege es la transformación del uso del suelo. Que no se puede admitir a través de figuras jurídicas destinadas a otros fines que se alcancen otros y se transgredan normas urbanísticas que van a afectar a la configuración de la propiedad en amplias zonas de la sierra. Que a través de una propiedad horizontal tumbada con asignación de anejo inseparable de uso privativo de parcela delimitada, sino se exige licencia se pueden parcelar de hecho fincas como en el presente caso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396 del Código Civil; 5 y 24 de la Ley de Propiedad horizontal; 259.3 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 6 de junio; 143 y 151 de la Ley 9/2201, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid; 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997; y las Reso
luciones de 18 de julio de 1996, 16 de junio y 10 de noviembre de 1999 y 16 de enero de 2002.

1. En el supuesto de hecho planteado se divide en régimen de propiedad horizontal "tumbada" una finca de 1.450 metros cuadrados de extensión superficial, en la que existen dos edificaciones independientes, cuyas obras nuevas se habían declarado en los años 1970 y 1974 con unas superficies de 110 y 125 metros cuadrados de ocupación de la parcela, respectivamente, y se forman otras tantas entidades sujetas a aquél régimen, constituida cada una por uno de tales edificios con asignación como anejo inseparable del uso y disfrute del espacio libre ajardinado que rodea la respectiva edificación, con una superficie de 760,98 metros cuadrados el de la primera y 441,46 el de la segunda, y la correlativa obligación de sufragar los gastos de mantenimiento y limpieza de dichas zonas ajardinadas, dándoles un uso correcto atendiendo a su naturaleza.
Y ante tal situación enfrentan recurrente y registrador, como argumentos en defensa de sus respectivas posturas, negando la primera la necesidad de licencia de parcelación que exige la segunda en la calificación recurrida, la doctrina sentada por este Centro para supuestos distintos.

2. Y así, acude el recurrente a la Resolución de 18 de julio de 1996 que, en doctrina reiterada posteriormente (vid. Resoluciones de 10 de noviembre de 1999 o 16 de enero de 2002), se enfrentaba al supuesto de división horizontal de una sola edificación calificada o destinada hasta entonces a vivienda unifamiliar para, tras una serie de consideraciones sobre el alcance de las exigencias de la ordenación urbanística, llegar a la conclusión de que también es ajena a la misma la configuración jurídica que los ocupantes de una vivienda le den siempre que con ello no se altere el uso residencial asignado a la misma ni su estructura y aspecto exterior. No entraba, por tanto, en el problema que ahora se plantea, el de si la asignación de uso de parte del suelo a cada finca resultante de la división horizontal requería también de esa licencia, pero si dejaba entrever una respuesta negativa al afirmar que conforme al artículo 396 del Código Civil, el suelo de un edifico constituido en régimen de propiedad horizontal tiene carácter común y en el caso debatido ello no aparece contradicho en el título.

El Registrador, por su parte, apoya su calificación en la doctrina de la Resolución de 26 de junio de 1999 y muchas posteriores de igual o similar contenido que declaraban sujeta a licencia o declaración de innecesariedad la parcelación urbanística -máxime en los casos en que es objeto de la misma suelo rústico donde generalmente el legislador la prohíbesin que obstase a ello el hecho de que no se practicase una auténtica división de finca, sino la venta de cuotas indivisas con la atribución del uso de porciones que se delimitaban con su superficie y linderos pues, según argumentaba, para que nos mantengamos dentro de los límites de la comunidad es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, dado que si tienen tal autonomía nos hallaremos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretendan encubrir.

3. Tradicionalmente el legislador, tanto en la Ley del Suelo de 1956 como en la de 1976, ha sujetado a licencia las parcelaciones urbanísticas, aunque dejando impreciso qué hubiera de entenderse por tal, con referencias a la posibilidad de formar un núcleo de población en la forma que reglamentariamente se estableciera, tarea que, por cierto, los reglamentos no cumplieron y remitieron, a su vez, a los instrumentos de ordenación. El artículo 259.3 del texto refundido que aprobara el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, impuso a Notarios y Registradores de la Propiedad la obligación de exigir que se les acreditase la obtención de licencia o una declaración de innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, sin referencia ya a que implicase una parcelación urbanística y con independencia de cual fuera su clase. Esta norma es uno de los pocos preceptos de dicho cuerpo normativo que quedó a salvo de las grandes amputaciones que le infringió la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que vino a delimitar las competencias normativas en materia de urbanismo.

Por ello, cuando se aprueban por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, las normas complementarias al Reglamento Hipotecario relativas a la inscripción de actos de naturaleza urbanística, si bien tienen el amparo legal que le daba el apartado 4.o-6 de la disposición adicional décima de la Ley de reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990, lo cierto es que tienen que moverse con ambigüedad, haciendo continuas remisiones a la normativa urbanística que en cada caso sea aplicable, generalmente la autonómica dictada en el ejercicio de las competencias que reconocía aquella Sentencia tan próxima en el tiempo. Y así, como ha señalado este Centro, la exigencia de licencia para inscribir divisiones de terrenos contenida de su artículo 53 no puede considerarse
absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el acto de división. No parece que una aplicación general e indiscriminada de esa norma para exigir en todo caso la licencia o la justificación de su falta de necesidad pueda ampararse en el citado artículo 259.3 del Texto Refundido de 1992, de una parte, porque aunque tal norma haya quedado incólume después de la Sentencia citada -ha de recordarse que nadie la cuestionó- de poco sirve la exigencia que impone si no es ella la llamada a resolver la cuestión de fondo, si es exigible o no la licencia, ni parece admisible que a efectos registrales se exija acreditar que no existe una limitación cuando la ley aplicable, que el registrador ha de conocer y aplicar al calificar, no la establece; y por otro, la propia legalidad de esa norma ha de ponerse en cuarentena pues, aunque no sea esta la sede para pronunciarse sobre el particular, no puede desconocerse que aparece introducida ex novo en un texto elaborado por el Gobierno refundiendo leyes preexistentes en las que no aparecía recogida - a diferencia, por ejemplo, de la contenida en su artículo 37.2 respecto de la licencia de obras que incorporaba el contenido del artículo 25.2 de la Ley de Reforma de 25 de julio de 1990- y esa creación normativa parece exceder de las facultades de regularizar, aclarar y armonizar que el legislador le había delegado. Todo ello al margen de que haya sido declarada vigente por la disposición derogatoria única de la nueva Ley de Régimen del suelo y valoraciones de 13 de abril de 1998.

Si, por tanto, hemos de acudir a la normativa sustantiva que resulte aplicable habremos de estar a la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su artículo 151, entre los que el único que pudiera tener relación con el supuesto planteado es el 1.oa): "las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación". Si los conceptos de segregación y división están acuñados en el derecho privado y tiene evidente solera en la legislación hipotecaria, el de parcelación es más propio de la legislación urbanística al punto de que la misma Ley se ocupa de definirla en sus artículos 143 y siguientes en relación con las distintas clases de suelo. Pues bien, el concepto genérico se contiene en el primero de tales preceptos cuando nos dice que "tienen la consideración de actos de parcelación, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas".

Habrá que decidir si encaja en dicho concepto la división horizontal, al menos tal como se estructura la del supuesto de hecho planteado.

4. El régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, mantenido la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial que si bien su artículo 2.o declara de aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5.o, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 CC pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también, a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley, no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.

El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.

Por eso, bajo el calificativo de "tumbada" que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.

La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.

Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas-, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su división en régimen de propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso revocando la calificación objeto del mismo.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 10 de diciembre de 2003.-La Directora General, Ana LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad, 3 de San Lorenzo de El Escorial.

 

 

 

 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, en cuanto a mi compañero que se empeña, bueno, es una pena que no sea capaz de entrever lo siguiente:

- que son casos concretos en que registradores concretos ponen pegas por problemas concretos en escrituras concretas.

- que la lectura que se puede hacer es que en esos casos concretos no se inscribe; pero de ello se infiere también que hay muchos otros casos que se inscriben sin problema, cuando no adolecen del mismo problema que se hace referencia en todas esas resoluciones que se aporta; de hecho no se dice en las resoluciones que aporta mi compañero que no se puedan inscribir en ningún caso; incluso si usted lee detenidamente, mi compañero está aportando argumentos que dicen cuando se inscriben sin necesidad de licencia; y si él las leyera con más detenimiento también se daría cuenta.

 

- que de la escrituras de división que se inscriben, las más, no puede haber resoluciones de la dirección general del notariado y de los registros, porque como se inscriben sin problema, nadie recurre y por tanto no pueden darse estas resoluciones en sentido contrario.

 

La verdad que es un tema muy especializado y lamento no poder ayudarle de forma más directa; pero la web no nos deja tener contacto con usted ni con otro usuario.

 

En cuanto a las preguntas que usted plantea:

- Usted podrá inscribir las dos viviendas como fincas independientes; y cada uno podrá disponer de ellas sin tener que contar con el otro.

- Por tanto, podrá hipotecar; vender; etc.

- Y es que funcionaría como un edificio de viviendas, igual; el funcionamiento sería el mismo;incluido que ambos propietarios deberán de contribuir con el mantenimiento y conservación de las zonas comunes, como pueda ser zonas de paso, zonas ajardinadas comunes, etc.

- En cuanto a la fiscalidad:

=la declaración de obra nueva que se hace en escritura, se paga el uno por ciento del valor de la obra declarada

=la división horizontal es el uno por ciento de impuesto por el valor de la obra más el valor del suelo.

=la venta que usted haga, cuidado que puede estar sujeta a iva, pues usted como propietario acomete la construccion para luego vender y podríamos estar ante un caso de primera transmisión de vivienda.

=también cuando venga, cuidado que tendrá incremento en renta, que es un impuesto que se paga en el de la renta; es sobre la diferencia del valor de la finca cuando la compró del valor de cuando venda; para acortar esta diferencia puede sumar al valor de la finca cuando compró todos los gastos de edificación, y demás gastos de compra y luego gastos de la posterior venta.

=también tendrá plusvalía municipal por la venta que usted haga; es en función del valor del suelo de la finca que venda.

= por último tenga en cuenta que a lo mejor tiene que contratar el seguro de la edificación, que tiene obligación de contratar aquél que edifica para luego vender; de esto le informará bien el arquitecto que ejecute la obra, para luego no tener problemas con la venta.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Es simplemente falso que ud pueda escriturar más de una casa en esa parcela de 1000 metros o adosados en 2000. Va contra la norma urbanística aplicable y ningún registrador lo admitirá. Va contra la norma y no será inscrito.

 

Es imposible literalmente que le inscriba un registrador algo que va contra la normativa sustantiva del Ayuntamiento, tal circuns tancia desvirtuaría la norma, la desustanciaría, no tendría sentido.

 

Vaya Ud al Ayuntamiento, y si quiere al registro, y compruebe la veracidad de lo expuesto.

 

No va a conseguir que el registro le de por bueno ese fraude de ley, y como ve, ya no solo aporto mi palabra, si no las resoluciones.

 

Si lo intenta, se le rechazará, y Usted podrá interponer cuantas alegaciones estime oportunas, al igual que los usuariosde las resoluciones expuestas.

 

No hay ninguna razón ni habilitación legal que sustente la tésis contararia.

De haberla, las resoluciones que le he puesto, y puedo poner más, no fallarían en el sentido que lo hacen.

 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Lo que no le entra a mi compañero en la cabeza que se contruye una única casa, que se divide interiormente; igual que cuando se construye un edificio de viviendas, cada vivienda no es un edificio.

 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Se contruye una casa, en base a una licencia, y la ulterior división NO accede al registro. Jamás. El registrdor lo rechaza, y ya tenemos dos resoluciones que lo confirman...

Y sin inscripción no hay posibilidad de hipotecar individualmente.

Las resoluciones son muy claras al respecto

No vamos a tener 2 basuras, 2 IBIS, en fin de cuentas 2 inmuebles. Nunca.

No vamos a engañar a la norma

 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

invito a mi compañero a que lea detenidamente las resoluciones pues le dan la clave para que se inscriban.

 

Eso ya es una cuestión de leer tranquilo y saber lo que se está leyendo.

 

Y es como que solo valen sus resoluciones.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Leídas nos encontaremos con:

 

Que las normas urbanísticas son normas de orden público que las partes no pueden obviar, y son dirigidas a Notarios y Registradores (artículo 259 del Real Decreto 1/92 de 26 de junio y otras normas autonómicas) que ordenan el control urbanístico en divisiones y segregaciones

 

El texto obviamente no es mio, es público. Es un mandato directo a que se cumpla la normativa y ningún ardid ni fraude de ley será admitido para desvirtuar y defraudar a la norma

 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Leidas, resulta claro que la división horizontal no precisa de licencia urbanísticas si no conlleva encubierta una segregación o acto encubierto de reparcelación. Y el decir o mantener que la división horizontal, si es verdaderamente una división horizontal, precisa de licencia urbanística y que sin esa licencia no se puede inscribir, es una barbaridad.

 

En esas resoluciones se pide licencia porque no se tienen como auténticas divisiones horizontales, sino actos de segregación o parcelación; pero las cosas bien hechas, no deben de dar esas pegas.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Las cosas bien hechas comienzan efectivamente por no buscar un objetivo contrario a la norma y ampararse en la norma para legalizar el resultado contario a derecho porque el resultado, obvio, es que el ordenamiento no puede amparar el fraude de ley.

AL no poder escriturarse 2 viviendas en menos de 1000 metros, por normativa, el registrador no lo hará

Y éste será el principio de los problemas.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

yo por mi parte, termino aquí, pues ya me he cansado y ya estoy más que aburrido; señorCustomerpuede seguir guirando en círculo, que así jamás encontrará solución para llegar al epicentro de este tema.

 

Muchas gracias XXXXX XXXXX aceptación y sus agradecimientos anteriores, y cualquier duda que tenga trataré de resolverla; y pedirle de nuevo mis disculpas pues muchas veces nos olvidamos que quien importa es verdaderamente usted, y nos ponemos a hablar lo que en el fondo son temas doctrinales que ni a los más eruditos de entre los eruditos juristas pone de acuerdo; con lo que mucho menos nosotros encontraremos acuerdo.

 

Reciba mis saludos cordiales.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

No hay ningún círculo más allá de la imposibilidad de introducir los cambios en el registro

Imposibilidad que comprobará el estimado cliente tan pronto inicie trámites, y en ese momento, comprobará lo que le comenté desde el primer post.

La solución dada es factible, nunca he dicho lo contrario, pero si una fuente de problemas, entre ellos la falta de inscripción registral, y no se ha acreditado lo contrario.

Entiendo que es más agradable leer que se puede hacer, y le aseguroque una mala tarea tener que comunicarle que no le conviene. pero ya ve que le aporto las pruebas del porque de mi opinión.

 

Dejo a su criterio que debe hacer al respecto. Nada más puedeo ya hacer para mantener la postura que mantuve desde el primer post.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola:

 

Analizando la normativa que Ud nos traslado:

 

1000 m 1 vivienda / 2000 m un pareado

 

Y las respuestas de Jaiter

 

Hola, por lo que veo sabe perfectamente de la parcela. Y sabe que tiene edificabilidad suficiente para dos familias, por lo que se podrían edificar dos viviendas. (Sólo si cumplimos con los metros, si no cumplimos huelga el resto )

 

En este caso, usted debe de redactar proyecto y solicitar licencia para edificar dos viviendas unifamiliares adosadas entre sí.( Sólo lo autorizarán si tiene 2000 m, si los tiene huelga el resto ) Y sobre las mismas lo que usted tiene que establecer es una división horizontal tumbada. ( Para que ? ) La división horizontal ya sabrá lo que es; es por ejemplo un edificio que luego se divide en dos viviendas; esto es como se conoce la división horizontal; y cuando se refiere a una casa estilo chalet se le denomina división horizontal tumbada.

 

Con esta división horizontal, cada uno de las viviendas serán independientes; ( 2 viviendas son siempre independientes ) cada propietario podrá vivir en su propia finca, debiendo de contribuir a los gastos comunes que puedan tener, si es que los hay.( 2 viviendas requieren 2000 m )

 

La división horizontal tumbada le garantizará de esta manera que cada uno se propietario de su propia vivienda ( Lo que le garantiza 2 viviendas son 2000 m no una division horizontal tumabada ) . Eso sí, tiene que estudiar muy bien el proyecto con el arquitecto y en el ayuntamiento para que luego no haya problemas de licencia de primera ocupación; ( Volvemos al principio, 2000 m 2 casas, menos 1 casa ) y hacer consulta a notario de su localidad, para ver si es factible. ( Huelga consultar nada, la normativa es clarísima )

 

Pero en principio, sería la solución a lo que usted plantea.

 

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Puede Ud ver que la solución NUNCA ha sido una división horizontal tumbada, por inviabilidad desde el origen.

 

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Continuamos

 

 

Hola, usted de lo que está hablando es una distribución de uso. Este es un pacto entre dos o más copropietarios o comuneros, por el que establecen una serie de normas o pactos con los que se regula el uso de una propiedad en común y que no pueden segregar o partir; pero que sí que parten a efectos internos entre ellos, llegando a un acuerdo por el que cada uno de ellos hace uso de una parte concreta de esa propiedad.

 

Esto es lo que usted propone. Es un pacto que obliga a los que lo firman, y un juez, caso de litigio entre ellos, sí que lo respetaría, pues nadie puede ir en contra de sus propios actos; y siempre que esos pactos sean legales y no discriminatorios entre los condueños, el juez no tiene por qué obviar lo pactado entre esos copropietarios, caso de litigio o pleito entre ellos. Yo este tipo de pactos lo he utilizado para fincas rústicas; no para viviendas, pero es igualmente utilizable.

 

Ahora bien, son como le digo pactos a efectos internos, es decir, solo producen efecto entre quienes lo firman. Y como son pactos que usted no puede inscribir en el registro de la propiedad es por lo que no produce efectos frente a terceros de buena fe, es decir, de aquellos que creyendo en la realidad de lo que dice el registro de la propiedad celebra un contrato con uno de los condueños e ignora esos pactos que usted tiene con ese señor. Es decir, en cierta manera, lo que no existe en el registro de la propiedad no puede perjudicar a quien no tiene conocimiento de esos pactos que usted firme con el otro condueño.

 

Por tanto, si este señor el día de mañana y tiene una deuda, se le embargará el cincuenta por ciento que el tenga en la propiedad, y el acreedor tendrá derecho al cincuenta por ciento del valor de la finca, sin que se embargue la parte de ese señor; se embargará el cincuenta por ciento, pero de toda la finca, pues como le digo, sus pactos no tiene por qué conocerlos el acreedor y embargará el cincuenta po ciento de ese señor, pero de toda la finca y no solo de su parte.

 

Esto es conoce como fe pública registral y principio de oponibilidad. Espero que me haya entendido; si tiene alguna duda en cuanto a este tema, le puedo dar más aclaraciones.

 

Y le insisto, si quiere que le comento algo de la división horizontal tumbada, hágamelo saber, pues es la solución ( ? ) que se adopta para parcelas no segregables; es una solución legal, que se emplea en estos casos. Yo de hecho he utilizado esta solución un par de veces. Pero hay que hablarlo bien con el Ayuntamiento. Y no es un fraude de ley ni nada que se le parezca, teniendo acceso al registro de la propiedad, como dos fincas independientes cada vivienda. Y no se trata de construir dos viviendas; en verdad, se hace una vivienda pero dividida interiormente en dos; igual que si se hace un edificio y se divide interiormente en ocho pisos; es la misma solución.

 

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Seguimos

 

Hola, con la división horizontal tumbada se crean fincas independientes de una finca matriz o de origen, que es el suelo y una posterior edificación; el proceso es el mismo que un edificio de pisos; un señor tiene un edificio y lo divide en pisos, de manera que cada piso pasa a ser finca independiente, de manera que cada piso se puede hipotecar, vender, comprar, heredar, etc.

 

Para que vea que no me estoy inventando nada, la resolución de la DIrección General de los Registros y del Notariado, de fecha 10de diciembre de 2003 (BOE del 13 de enero de 2004), define la propiedad horizontal tumbada diciendo que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Y además precisamente en este caso se dice que de que en la división horizontal tumbada no se necesita de licencia de segregación, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.

 

El link de esta resolución lo tiene aquí: http://www.notariosyregistradores.com/resoluciones/2004-ENERO.htm

 

Por tanto, con la división horizontal tiene garantizado que habrá una única edificación, pero dividida interiormente de manera que se divide en dos pisos o viviendas; y cada piso o vivienda, es independiente de la otra; de manera, que se pueden hipotecar por separado, igual que el señor del piso primero de un edificio de viviendas puede hipotecar sin que ello afecte al del piso décimo.

 

Es una figura totalmente admitidad en derecho y en la que está claro que no es necesaria segregación; de manera que esta licencia de segregación no la precisa en ningún momento.

 

Y el banco, pues si usted acude a esta figura, le insisto, se podrán hipotecar por separado la finca, y lo que hipoteque uno no afectará al otro. ( Como se hipoteca con garantías algo que NO podemos acceder al registro??? )

 

Y es que la división horizontal es una modalidad de modificación hipotecaria que tiene pleno acceso al registro de la propiedad, ( Aqui encontramos la postura opuesta a la mantenida anteriormente ) no como la distribución de uso que es lo que usted tenía en mente antes de entrar en esta web.

 

Eso sí, usted debe de orientar el proceso constructivo a dos viviendas independientes entre sí, bajo esta perspectiva de la propiedad horizontal tumbada. La finalidad es que luego cada piso o vivienda pueda tener su propia licencia de primera ocupación; y que se puedan contratar los servicios de luz, agua, etc, de manera independiente. También le digo, que hay determinadas zonas en las que los pisos o viviendas independientes deben de tener una superficie mínima. Es decir, que las viviendas o pisos construidos y que vayan a ser independientes deben de tener esa superficie mínima para que se le pueda dar licencia de primera ocupación por separado.

 

Para esto último me remito a mi primera respuesta; acuda al arquitecto con el que tiene previsto ejecutar la edificación y si hace falta hablelo también con el ayuntamiento y con el notario de su zona, para ver con las escrituras problemas que puedan surgir.

( Volvemos a 2000 m 2 viviendas / 1000 m 1 vivienda )

 

Pero desde luego, la división horizontal puede ser una opción factible; y que le dará y cubrirá todo lo que usted pretende sin problemas. ( Licencia NO, acceso registro Tampoco )

 

Y realizar una comunidad de bienes o algo parecido a lo que usted plantea, desde luego no lo he visto nunca; y desde luego no lo veo como la mejor opción; pues todo lo que sea una sociedad o comunidad, hay que estar muy seguro con quien se embarca.

 

E igualmente me remito a mi primera respuesta en cuanto a temas de impuestos y de la garantía del seguro decenal por tema de que usted va a edificar para luego vender, y posiblemente tenga que contratar para que luego esa venta no le dé problemas.

 

...................................

 

Resumen

 

1 Se puede hacer la división horizontal tumabada, Jamás lo he negado

 

2 No se puede acceder al registro. Hasta Jaietr lo ha mantenido

 

3 No tendra licencias por denbajo de 1000 m vivienda, ni legalizará nada por debajo de ese ratio en el registro

 

Y ésta no ha sido sólo mi postura, si no también la del compañero.

 

No es preciso que acepte una respuesta más, no se gaste dinero, pero me gustaría saber que sale de justanswer convencido de que por debajo del ratio de edificabilidad de la normativa cualquier chpauza sólo le dará problemas y que es muy desaconsejable.

 

Gracias XXXXX XXXXX en el servicio.

 

 

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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