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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
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El piso que me interesa comprar son unos bajos que figuran

Pregunta del cliente:

El piso que me interesa comprar son unos bajos que figuran en la escritura como "tienda única". Tiene cédula de habitabilidad y está siendo utilizada como vivienda actualmente, pero mi banco me dice que sólo financia compra de vivienda y no de locales. He pedido una nota simple, pues del banco me dicen que si en la nota simple aparece que es una finca urbana no habría problema, pero nuevamente en la nota simple se describe la propiedad como "tienda única".
He consultado la web del catastro y allí sí que definen "clase: urbano" y "uso:residencial" para esta propiedad.
¿La información del catastro significa que sí está registrada como vivienda? ¿Es coherente con lo de la nota simple? ¿cómo puedo estar segura de que la propiedad esta registrada como vivienda?
mil gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, le explico; sobre todo antes el constructor podía hacer por ejemplo en un edificio diez locales y cincuenta viviendas; pero como los locales se vendían mejor como viviendas y le sacaba más ganancia, finalmente lo vendían como vivienda pero no como local.

Si en la nota simple viene como tienda, es una tienda para el Registro de la propiedad; lo que ese constructor en su momento debió de hacer era haber hecho un cambio en la escritura de división horizontal, para que esa tienda o local pasase a figurar como vivienda; pero como no se hizo, pues en el registro sigue figurando como local o tienda y no como vivienda.

Entre tanto, luego paso el catastro, y como por aquél entonces no había conexión entre catastro y registro, sino que iban por libres uno y otro, vio que se destinaba a vivienda y por eso figura ahora como residencial.

Pero por desgracia para usted, lo que le cuenta al banco es el registro de la propiedad y no el catastro.

Ahora bien, no todo está perdido para usted; si el banco le exige que la finca aparezca en el registro de la propiedad como vivienda, lo que tiene que hacer el actual propietario,porque además le interesa, es una escritura de cambio de uso. Para esta escritura se tendrá que llevar al notario la siguiente documentación:
- Escritura de propiedad de la finca, donde viene como local.
- Recibo de contribución; así el notario puede sacar certificación catastral en el que conste ese uso como vivienda.
- La licencia de primera ocupación, y que por tanto acredita ese uso como vivienda.
- Y también le pueden pedir autorización del ayuntamiento por el que se autoriza ese cambio de local a vivienda; la verdad que con la anterior documentación usted ya está acreditando esto, pero la ley exige que este cambió se haga bajo licencia autorizando el mismo, motivo este por el que el notario le puede exigir esa licencia o autorización administrativa.
- Copia de los estatutos de la finca; estos estatutos de propiedad horizontal se los facilitarán en el registro de la propiedad; y son importantes, porque puede suponer también el acuerdo de la junta de propietarios autorizando el cambio; pero si no dice nada, si guardan silencio, se podrá hacer la escritura sin problema.

Esa escritura luego se tiene que presentar a liquidar de impuestos; habrá que declarar un valor a las obras de ejecución por las que pasa la finca de local a vivienda; para esto, como valorar, asesórese en el notario de la zona, pues seguro que han hecho más.

Y una vez liquidada la escritura se pasa por el registro de la propiedad, y de esta manera usted tendrá listas las escrituras para que el banco le dé el préstamo hipotecario que necesita.

No se agobie con mi respuesta, pues solo estamos hablando de papeles y es reunirlos para que usted pueda hacer la gestión que necesita.

Otra posibilidad que tiene es acudir otro banco; pero sepa que entonces las condiciones del préstamo se pueden endurecer, es decir, que le metan más en comisiones e intereses, porque usted en realidad no compra una vivienda sino una tienda o local; y los bancos cuando se trata de comprar una vivienda, suelen dar mejores condiciones que cuando se compra un local o tienda.

Si no hace la escritura que le digo antes de comprar, pues ya sabe que a lo mejor el día de mañana usted se ve obligada a hacer esa escritura con el coste que tenga; y usted no debería de asumir ese coste, que es del propietario actual, que él sabrá como hizo las cosas en su momento, y usted no tiene porque pagar ahora sus errores.
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Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
No obstante, el coste tampoco sería muy elevado; eso sí, ese coste va a depender del valor que declaren de la escritura de cambio de uso, que es como le digo, la escritura por la que se justifica que una tienda ahora es local. Para esto, lo mejor es que se pase por una notaría de su confianza como le he dicho, y en función de ese valor que ponga se pagará notaría, registro de la propiedad e impuesto.
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Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, muchas gracias por sus aceptaciones; decirle, no obstante, que usted aceptó dos respuestas y por tanto le cobrarán dos veces; si no quiere que le cobren dos veces, por favor, me puede contestar y daré parte como cobro indebido para que le hagan la devolución.

Muchas gracias y reciba mis saludos cordiales
Cliente: escribió hace 5 año.
Muchas gracias. Sí que le agradecería que pasara el parte de las dos respuestas para que no me cobren en duplicado.
Cordial saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
No sé preocupe que ahora mismo doy parte para que solo le cobren una vez.

Mis saludos cordiales.

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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