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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
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Buenas tardes, me quieren alquilar un piso durante 20 años

Pregunta del cliente:

Buenas tardes, me quieren alquilar un piso durante 20 años con opción a compra. El valor de la compra seria 400.000 pagos mensual incrementando IPC de 1100 euros/mes durante 20 años descontando de la cuota final. Pero las propietarias me han dicho que dentro de 20 años, solo me faltaría por pagar 186.000 euros y que hacienda se les tiraría encima porque el valor del piso esta valorado en 300.000 y que hacienda se tirarían encima porque ellas solo declarian estos 186.000. Ellas no se lo podrían desgravar mensualmente como parte proporcional de la venta au que sea un alquiler. Este contrato seria legalizado ante notario y hacienda, pero uso seria la mejor opción para declarado. Gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, si yo hago las cuentas que usted me dice, mucho cuidado que el precio final sería 450.000 euros, y no de 400000 euros. Veinte años son 240 meses, que multiplicado por 1100 mensuales da un valor de 264000 euros en alquiler, cantidad que si le sumamos el impote final de 186000 euros, suma un total de 450000 euros, y no los 400000 euros que usted dice; y a esa cantidad total le faltaría la repercusión del ipc sobre la renta mensual. De manera que revise bien las cuentas.

 

Y estas señoras llevan razón solo en parte, pues si ahora se hacen mal las cosas y si usted valora el día de mañana, dentro de veinte años declaran una venta por 186000 euros un piso que ahora ae valora sobre 300000 euros, pues sí, hacienda se le va a tirar encima; pero no solo a ellas, sino también a usted, pues usted como comprador tendrá que pagar impuestos, y si va a pretender pagar sobre esos 186000 euros, sinceramente, no va a pasar.

 

No obstante, para evitar esto, hay que hacer bien las cosas, y para eso lo mejor sería hacerlo ante notario, como usted bien apunta; además tenga en cuenta que en el momento en que lo hagan ante notario, ese notario ya informa por medio de comunicaciones que se ve obligado a realizar que se ha producido ese arrendamiento con opción a compra; y de manera que las vendedoras deberían de tener que declarar esos alquileres.

 

Por tanto, para hacer bien todo, el secreto es no ocultar ese arrendamiento con opción a compra, y lo que hay que hacer es firmarl ante notario y presentarlo a liquidar de impuestos. Y es que venta se hace en dos tramos; con un primer tramo que es el alquiler; y luego uno segundo que es la compra, y de cuyo precio se descuenta el alquiler, que es lo normal en este tipo de contratos. Y en este caso, hacienda no se puede tirar encima de nadie; pero para esto, le insisto, ustedes no pueden mantener oculto el arrendamiento; pues ese arrendamiento con opción a compra es lo que justifica precisamente que dentro de veinte años paguen solo los 186000 euros que usted dice.

 

No obstante, también le advierto que usted no solo se debe de quedar con hacer la escritura ante notario y liquidar de impuestos, sino que además debe de inscribir su derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad, para estar protegido frente a futuros acreedores de las vendedoras y para estar protegido frente a futuros propietarios que pueda tener la finca, como por ejemplo los herederos de estas propietarias actuales caso de fallecer, o si vendiesen la finca, pues sepa que con esta opción de compra, ellas no pierden su capacidad de disposición sobre la finca, en el l sentido de que la pueden vender o hipotecar. Si firma el arrendamiento con opción a compra ante notario tendría acceso a ese registro de la propiedad, y usted estaría protegido por ese registro y su derecho figuraría en el mismo, gozando de esa protección del registro de la propiedad. La inscripción en el registro de la propiedad se regula en el artículo 14 del Reglamento hipotecario que dice así: """"

Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento."""""".

 

 

De manera que resumiendo, si usted celebra finalmente este contrato, hágalo ante notario y pasen la escritura por el registro de la propiedad, para evitar problemas en el futuro; y presente a liquidar de impuestos, para luego poder justificar porque dentro de veinte años queda una cantidad residual de de 186000 euros

 

jaiter, Licenciatura
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Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, buenas noches, solo comentarle que tiene a su disposición la respuesta a su pregunta; reciba mis saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 5 año.
Necesitaría saber como se liquidaría mensualmente, es decir:
Primero yo hago transferencia bancaria
Segundo ella cobrarían y como ellas declaran esto:
Una parte denla couta se le quedarían y otra parte se la tendrían que dar hacienda????
Lo que necesito saber es como ellas lo tendrían que declarar hacienda y cuanto es el tanto porciento que se les quedaría.
No se si se entiende lo que pregunto
Gracias
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, las cuestiones que usted plantea en su nueva pregunta no son de fácil respuesta, por la complejidad que plantea este tipo de contrato a la hora de tributar por el mismo, siendo cuestión controvertida y poco claro; pero bueno, voy a tratar de responderle, de la manera más sencilla y clara, desde un punto de vista teórico, y eso sí, siempre sujeto al criterio y normativa que pueda estar vigente en su comunidad autónoma. El arrendamiento en sí, tendría su propia tributación; entiendo que no estaría sujeto por los términos en los que hace en su pregunta, que entiendo que compra a unas particulares una vivienda de segunda mano y no nueva, de manera que no compra a ningún promotor. No estando sujeto a iva, estaría sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales, al cuatro por ciento (salvo que en su comunidad autónoma se haya aprobado un porcentaje diferente) sobre el precio declarado del alquiler de 264000 euros, que la suma de los alquileres durante todo el tiempo pactado del arrendamiento. Y sepa que este impuesto lo tiene que pagar usted, como arrendatario. Por lo que usted cuenta no se pacta una prima por la opción de compra, es decir, no se paga una cantidad por el derecho a esa opción, por lo que no existe tributación por la misma. Luego, cuando se ejecute la opción de compra, se pagará el impuesto de transmisiones patrimoniales, que ahora es del siete ó el ocho por ciento, según las comunidades autónomas; se paga sobre la totalidad del precio pactado, pero entiendo que se descontaría la parte de impuesto ya pagada con el alquiler del cuatro por ciento, pero eso sí, solo la parte de ese alquiler que se descuente del precio. De todas formas, estamos hablando que usted podría ejercitar esa opción de compra dentro de veinte años, por lo que habría que ver como está esa tributación está en ese momento y posibles normas de derecho transitorio que se pueda aprobar. Y sepa que este impuesto también le corresponde a usted. Además tenemos que las propietarias, por el arrendamiento tendrán que ir declarando anual ese alquiler como rendimiento de capital inmobiliario; esto supone que irán declarando en la renta del años siguiente esos alquileres, al tipo que se aplique cada ejercicio. Ese tipo ahora lo han debido de subir al 21 por ciento (antes estaba al 19 por ciento). Y como se paga anualmente, dependerá de lo que diga la norma fiscal en cada anualidad o ejercicio. Luego, cuando se ejecute la opción de compra, esto es dentro de veinte años, las vendedoras tendrán también una ganancia patrimonial por la venta; este es un impuesto que se aplica por la diferencia entre el valor de cuando se compra el piso a cuando luego se vende; aunque de ese precio de venta se debería de minorar las rentas percibidas y por las que ya se habrá pagado, pues ya han tenido una repercusión fiscal. Ahora de esa diferencia se paga el 21 por ciento hasta veinticuatro mil euros; y el ventisiete por ciento por el exceso de esos veinticuatro mil euros; pero le digo lo mismo que antes, habrá que ver como está el impuesto cuando se ejecute la opción de compra. Luego también, las vendedoras no podrán desgravarse nada por reinversión en vivienda habitual en su declaración de la renta cuando vendan. Y usted no podrá deducirse por compra de vivienda habitual, porque no compra nada de momento; usted de momento sería arrendatario. Es decir, que se podría deducir por el alquiler de vivienda habitual, caso de tener esta posibilidad en su comunidad, ahora o en el futuro; pero no por la compra o adquisición de vivienda habitual, pues como le digo, usted de momento no compro nada. Bueno, esto que le he contado hasta ahora es la teoría; pero le insisto, es solo teoría y es una cuestión muy controvertida y compleja; yo, no obstante, si quiere la verdad, lo que haría sería dirigir una consulta de tipo vinculante a las oficinas liquidadoras de su comunidad autónoma, tanto de irpf como de transmisiones patrimoniales, y presentando borrador de la escritura o contrato que usted quiera firmar, pues luego, los matices son importantes, pues le insisto, son temas muy complejos para tratarlos de esta forma, por medio de consulta en página web, y muy sujeta a matices; y he tratado su pregunta desde un punto teórico, y pese a mis conocimientos en derecho fiscal yo tampoco soy asesor fiscal, parcela esta cada vez más compleja, con las transferencias a las comunidades autónomas.

 

En cuanto a hacer transferencias, que usted me preguntaba, pues lo lógico sería que en la misma escritura se diga el número de cuenta al que usted tiene que hacer esas tranferencias; y que usted, mensualmente haga el abono en ese número de cuenta que se fije en la escritura o contrato.

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