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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5984
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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ESTIPULACION CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VIVIENDA posterior 1994:"

Pregunta del cliente:

ESTIPULACION CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VIVIENDA posterior 1994:" Llegado el dia de vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un mínimo de 5 años, salvo la arrendataria comunique con treinta dias de antelación a la fecha de terminación o cualquiera de sus prórrogas su no renovación.
La arrendataria podrá desalojar la vivienda, una vez transcurrido el primer año, siempre que medie preaviso con treinta días de antelación, sin que tenga derecho a percibir cantidad indemnizatoria"
Como propietario entendí que los treinta dias del parrafo segundo se referian a la fecha de terminación o de prórrogas, de lo contrario no tendría sentido su matización en el primero.Me dicen que el inquilino puede desistir despues del primer año en cualquier momento con preaviso oportuno sin que tenga que esperar a la finalización. Es así?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola:

 

Ud está en lo cierto, y después de los cinco años, la prórroga es ANUAL, debiendo ser el preaviso no en cualquier momento, si no a la finalización de la prórroga, y por al año siguiente

 

Si el inquilino se va antes, por mucho que preavise, Ud tiene derecho a ser indemnizado

 

 

Le dejo sentencia aclaratoria

AP Palencia, Sec. 1.ª, 12/2011, de 21 de enero Recurso 6/2011. Ponente: CARLOS MIGUELEZ DEL RIO.EXTRACTOSExtinción arrendamiento por notificación de la voluntad de no renovación con antelación suficiente a la expiración del plazo contractual "... Para la resolución del recurso de apelación interpuesto es preciso partir de los siguientes hechos cuya realidad consta en las actuaciones: a) en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 1 de abril de 1907, se pactó una duración contractual de diez años, es decir, con fecha de terminación al día 1 de abril de 2007; b) tambien se estipuló que si vencido el plazo de diez años el arrendador no notificase al arrendatario dentro de los quince días anteriores su propósito de dar por finalizado el contrato, o le requiriese de desalojo, el contrato se entenderá prorrogado por periodos anuales sucesivos; c) que el día 13 de febrero de 2008 el arrendador comunicó a la arrendataria la denegación de prórroga; y d) que el día 24 de febrero de 2010 el arrendador volvió a comunicar extrajudicialmente a la arrendataria la denegación de la prórroga y que debía de desalojar la vivienda antes del día 1 de abril del mismo año.Así las cosas, es claro que el recurso de apelación interpuesto no puede prosperar.En efecto, la decisión del asunto litigioso debe ser conforme al contenido del art. 10 de la LAU, Ley 29/1994 , según el cual si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Pues bien, es esto precisamente lo ocurrido en el caso que nos ocupa puesto que finalizando el periodo contractual pactado el día 1 de abril de 2007, es decir, transcurridos los diez años de duración contractual, el arrendador comunica a la arrendataria la no renovación del contrato en febrero de 2008. Tal comunicación no produce ningún efecto al no ejercitarse por el arrendador acción alguna encaminada a la resolución contractual, pero con posterioridad, concretamente el día 24 de febrero de 2010, el referido arrendador vuelve a comunicar a la arrendataria que no va a renovar el contrato y que debe desalojar la vivienda antes del día 1 de abril del mismo año 2010, después como la Sra. Ariadna hace caso omiso de tal requerimiento y no abandona el bien arrendado, el Sr. Edemiro ejercita ante los tribunales la acción correspondiente para obtener la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes al haber expirado ya el plazo contractual. En definitiva, no es cierto, como erróneamente sostiene la recurrente, que habiéndose efectuado el primer requerimiento en febrero de 2008 se ha de entender que el contrato se prorrogó durante tres años más, por cuanto el referido precepto habla con toda claridad de que las prorrogas se realizan por anualidades salvo que cualquiera de las partes comunique su voluntad de resolver el contrato con un mes de antelación a la finalización, supuesto perfectamente aplicable al asunto que nos ocupa. ..."ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- La Sala acepta y de por reproducidos los antecedentes de hechos contenidos en la resolución recurrida.SEGUNDO.- En autos resulta que por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palencia se dictó sentencia el día 27 de julio de 2010, cuya parte dispositiva dice " Que estimando íntegramente la demanda deducida por Edemiro contra Ariadna debo declarar como declaro la resolución por expiración de plazo del contrato de arrendamiento existente entre Edemiro y Ariadna sobre la vivienda sita en la Plaza DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Palencia, condenando a la demandada Ariadna a estar y pasar por esta declaración así como a dejar vacua, libre y expedita la anterior plaza de garaje con el apercibimiento de que si no lo hiciere se procederá a su lanzamiento en la fecha señalada en el auto de admisión de la demandad. Todo ello con expresa imposición a Ariadna de las costas ocasionadas en este procedimiento".Con fecha de 10 de septiembre de 2010 se dictó auto de aclaración de la sentencia indicada, en el sentido de que donde se dice plaza de garaje en la línea octava del fallo realmente debe decir "vivienda", confirmando el resto de pronunciamientos contenidos en dicha sentencia.TERCERO.- Frente a dicha sentencia fue preparado y se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Sra. Pérez Puebla en representación de Ariadna .CUARTO.- Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto se dio traslado a la parte apelada, Edemiro , quien presentó escrito oponiéndose a lo pedido por las partes apelantes.QUINTO.- Remitidos los autos a esta Audiencia Provincial, tuvo lugar la votación y el fallo de la causa en el día señalado en las actuaciones.SEXTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en primera instancia que acordó la resolución, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento de vivienda existente entre ambas partes, se alza ahora la apelante-arrendataria-demandada Sra. Ariadna invocando como causas de impugnación la falta de legitimación activa del actor y por entender que no se ha producido en forma la denegación de prórroga del contrato de vivienda que vincula a las partes.Frente a ello, el apelada-arrendador-demandante Sr. Edemiro se opone y solicita la desestimación del recurso de apelación interpuesto y la confirmación de la resolución recurrida.SEGUNDO.- Comenzando a resolver, en primer lugar, la excepción alegado por la recurrente Sra. Ariadna consistente en la falta de legitimación activa del arrendador Sr. Edemiro , con el argumento de que éste ya no es propietario de la vivienda arrendada al haberla enajenado a una tercera persona, conviene precisar que no se ha practicado en autos prueba alguna que así lo acredite siendo obligación de la parte que invoca el hecho probar su existencia, como indica el art. 217 de la LEC , razón por la que tal motivo de apelación no puede prosperar y más cuando de las actuaciones resultan dos hechos que, a priori, demostrarían la legitimación del Sr. Edemiro para actuar como parte actora en esta litis, en primer lugar porque fue él quien firmó como arrendador el contrato de arrendamiento y, en segundo lugar, porque ha sido la misma parte apelante la que le ha reconocido tanto judicial como extrajudicialmente legitimación para actuar como arrendador de la vivienda, basta con examinar la documentación acompañada con la demanda donde consta que ambas partes figuran litigantes en otro pleito anterior sobre el mismo bien arrendado y las comunicaciones y contestación habidas entre ellos sobre la denegación de prórroga y la oposición por parte de la arrendataria.TERCERO.- Para la resolución del recurso de apelación interpuesto es preciso partir de los siguientes hechos cuya realidad consta en las actuaciones: a) en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 1 de abril de 1907, se pactó una duración contractual de diez años, es decir, con fecha de terminación al día 1 de abril de 2007; b) tambien se estipuló que si vencido el plazo de diez años el arrendador no notificase al arrendatario dentro de los quince días anteriores su propósito de dar por finalizado el contrato, o le requiriese de desalojo, el contrato se entenderá prorrogado por periodos anuales sucesivos; c) que el día 13 de febrero de 2008 el arrendador comunicó a la arrendataria la denegación de prórroga; y d) que el día 24 de febrero de 2010 el arrendador volvió a comunicar extrajudicialmente a la arrendataria la denegación de la prórroga y que debía de desalojar la vivienda antes del día 1 de abril del mismo año.Así las cosas, es claro que el recurso de apelación interpuesto no puede prosperar.En efecto, la decisión del asunto litigioso debe ser conforme al contenido del art. 10 de la LAU, Ley 29/1994 , según el cual si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Pues bien, es esto precisamente lo ocurrido en el caso que nos ocupa puesto que finalizando el periodo contractual pactado el día 1 de abril de 2007, es decir, transcurridos los diez años de duración contractual, el arrendador comunica a la arrendataria la no renovación del contrato en febrero de 2008. Tal comunicación no produce ningún efecto al no ejercitarse por el arrendador acción alguna encaminada a la resolución contractual, pero con posterioridad, concretamente el día 24 de febrero de 2010, el referido arrendador vuelve a comunicar a la arrendataria que no va a renovar el contrato y que debe desalojar la vivienda antes del día 1 de abril del mismo año 2010, después como la Sra. Ariadna hace caso omiso de tal requerimiento y no abandona el bien arrendado, el Sr. Edemiro ejercita ante los tribunales la acción correspondiente para obtener la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes al haber expirado ya el plazo contractual. En definitiva, no es cierto, como erróneamente sostiene la recurrente, que habiéndose efectuado el primer requerimiento en febrero de 2008 se ha de entender que el contrato se prorrogó durante tres años más, por cuanto el referido precepto habla con toda claridad de que las prorrogas se realizan por anualidades salvo que cualquiera de las partes comunique su voluntad de resolver el contrato con un mes de antelación a la finalización, supuesto perfectamente aplicable al asunto que nos ocupa. CUARTO.- Las costas causadas en esta alzada se han de imponer a la parte recurrente, al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto y de acuerdo con el art. 398 de la LEC .Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de pertinente aplicaciónFALLAMOS DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Ariadna frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Palencia el día 27 de julio de 2010, en el Juicio Verbal Nº 567/2010, cuya resolución confirmamos en su totalidad.Las costas procesales causadas en esta alzada se imponen a la parte apelante.Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

Cliente: escribió hace 5 año.

SR MADAGAN, SIGNIFICA QUE SI EL INQUILINO ME NOTIFICA QUE QUIERE DESALOJAR A MITAD DEL AÑO PRORROGABLE EN ESTE CASO HAN TRANSCURRIDO DOS AÑOS Y MEDIO LE PUEDO PEDIR CANTIDAD INDEMNIZATORIA COMO LA FIANZA DEPOSITADA A PESAR DE LA INTERPRETACION DISTINTA A LA MIA POR PARTE DEL INQUILINO Y SU ABOGADO

MUCHAS GRACIAS

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Correcto, si a mitad del plazo el inquilino rompe unilateralmente el contrato, se genera inmediatamente su derecho a ser indemnizado

La jurisprudencia NO es pacífica en el monto de esa indemnización, teniendo sentencias que van de dos a res meses hasta la finalización del contrato

Entiendo que una cantidad razonable a exigir/pagar son esos dos / tres meses

Compensar o no la fianza como parte del pago es parte del acuerdo

Pero Ud tiene derecho y el obliogacion de pagar esa indemnización por ruptura unilateral de un contrato vigente

Cliente: escribió hace 5 año.
SR MADAGAN MUCHAS GRACIAS XXXXX XXXXX COMO NOTA ACLARATORIA LE DIRE QUE EL CONTRATO FUE REDACTADO POR PROVIVIENDA CANARIAS ( ACUERDO CON GOBIERNO DE CANARIAS) Y SON ELLOS LOS QUE ME DICEN QUE SE PUEDE IR EN CUALQUIER MOMENTO CON PREAVISO DE 30 DIAS Y QUE ELLOS DARAN POR RESUELTO EL CONTRATO Y QUE TENGO QUE RECIBIR LAS LLAVES EN SUS OFICINAS Y DEVOLVER LA FIANZA, QUE LE PARECE.
Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Me parece que es ponerse de forma descarada en la posición del inquilino, y que ésta postura carece de toda habilitación legal, tal como puede ver en la jurisprudencia aportada

No hace sentido decir que un contrato se prorroga 1 año y que éso sea sólo obligatorio a una parte, a Ud, siendo el inquilino libre de irse

No acepte esa postura, y peleela si es preciso dado que la ley esta de su lado, la jurisprudencia en que hay que indemnizar es clara, aunque no lo sea tanto en la cantidad a indemnizar

José M. y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle

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