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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Buenas Tardes: Firme un contrato de arras-señal con una inmobiliaria

Pregunta del cliente

Buenas Tardes:
Firme un contrato de arras-señal con una inmobiliaria el dia 24-04-12 para efectuar la compra de una vivienda la cual no se puede efectuar por que los bancos no me dan el prestamo hipotecario ya que no me avala nadie y mis preguntas son ¿Me tienen que devolver mi dinero?¿Es legal que la inmobiliaria le haya dado la señal a los vendedrores? En el contrato de arras solo esta el nombre de la inmobiliaria,mi nombre mi firma,y la autorizacdion de los vendedores a la inmbiliaraia para que esta firme en su nombre solo especifica en el articulo 1454 del codigo civil y ninguna clausula mas.Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.


Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :

 

Lamento comunicarle que el código civil es muy claro al respecto

Artículo 1454.

 

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

 

Por el contrato de arras si Ud no finaliza el contrato Ud pierde la camtidad, y si no lo finaliza en tiempo y forma el vendedor se compromete a devolverlo a Ud multiplicado por dos

No es clausula abusiva porque tiene contraprestaciones recíprocas.

Tal como Ud lo comenta es perfectamente legal y Ud no tiene base legal para que le devuelvan su dinero

Como ya lo puede dar por perdido le recomiendo negociar con el vendedor una quita para no perderlo todo

Le dejo sentencia al efecto

AP Baleares, Sec. 4.ª, 420/2011, de 13 de diciembre
Recurso 362/2011. Ponente: MARIA PILAR FERNANDEZ ALONSO.
EXTRACTOS
La compradora pierde la cantidad entregada como arras al no cumplir el contrato sin que exista dolo o engaño por parte de la vendedora
"... La existencia de un contrato de arras penitenciales y su firma por la actora es un hecho admitido en la demanda, así como la existencia de la cláusula 5ª y es sabido que las manifestaciones que las partes hacen en sus escritos son vinculantes.
En dicha cláusula se establecía que la compradora perdería la cantidad entregada, si no formalizaba la compraventa en escritura ante notario. No puede ahora alegarse en el recurso que se firmó un contrato en que dicha cláusula 5ª no estaba, pues ello puga con su propio relato de hechos admitidos y con la prohibición de la introducción de hechos nuevos en apelación conforme al principio pendente apelllatione nihil innovetur ( art. 456 LEC ).
Las irregularidades del contrato que se denuncian, en ningún caso son determinantes de su nulidad, pues no la acarrean el que una de sus hojas sea una fotocopia, ni que no figure su firma, pues es la propia actora quien lo aporta y la falta de plazo para formalizar la compraventa, cuando la demandante reconoce que tal negocio nunca podrá tener lugar por falta de obtención de financiación ajena a través de prestamos hipotecarios dada sus escasos ingresos económicos.
El propio concepto de arras penitenciales que alega conlleva por definición la pérdida de la cantidad si no se cumple con lo acordado, incumplimiento que se reconoce por la actora apelante.
La demandante entregó en el plazo establecido la señal de 6000 euros. Para ello firmo una póliza de préstamo "cegada por la ilusión de adquirir nueva vivienda", según reconoce en su demanda y sin estudiar antes los elevados intereses a los que debía hacer frente, como también dice en la demanda.
Conociendo que su nómina ascendía a 840 euros mensuales firmo un contrato para la compra de una vivienda y aparcamiento valorados en 314.262'23 euros. La diferencia entre ambas cantidades evidencia por si sola las dificultades de llevar a término la compraventa, dificultades que la actora, profesora de auto escuela, debía o podía conocer. Lo que excluye la existencia de error invencible o excusable, causante de nulidad ( art 1266 codigo civil ).
Las imputaciones de dolo engaño que se realizan a la señora Antonia no cuentan con otra prueba que la propia versión de los hechos ofrecida por la actora, lo que es a todas luces insuficiente como para dar por probados los hechos y con ello el vicio de consentimiento que se invoca ( art 1269 del código Civil ), siendo así que el dolo no se presume y ha de demostrarse cumplidamente por quien lo alega. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, en fecha 30-12-2010, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por " Olga ", representada por el Procurador Sra. Sampol y dirigidos contra PROYECTOS Y SERVICIOS MASLIZ S. XXI S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones esgrimidas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora."
SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 29 de noviembre del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.
TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia desestimo la demanda en reclamación de cantidad en concepto de señal entregada a la demandada para la compra de un piso fundada en la nulidad del contrato y en la existencia de dolo o error en el consentimiento considerando que la compraventa de la vivienda no pudo tener lugar por cuando la comparadora- actora no pudo obtener la financiación bancaria necesaria y ser esta circunstancia solo a ella le es imputable, dando por valido el contrato y desestimando la existencia de vicio del consentimiento.
Contra dicha sentencia se alza en apelación la parte actora interesando su revocación y la integra estimación de la demanda, pues, a su juicio, de la prueba practicada queda probado que el negocio de compraventa había estado viciado y manipulado en todo momento por la demandada que se aprovechó de la ignorancia de la recurrente con el fin de enriquecerse injustamente con 6000€ que no le correspondían. Que la engañaron en cuanto a la entrega de los 6000 euros y ahora se ampara en un contrato que ella manipuló a su antojo, aprovechándose de la buena fe de la actora y de su escaso conocimiento en la materia.
SEGUNDO .- Pues bien, como es sabido, la prueba de los hechos básicos de la demandada incumbe a la parte actora y la falta de prueba o duda que a ella incumbía despejar conlleva necesariamente la desestimación de las pretensiones deducidas en el escrito rector ( art 217 Lec ).
La aportación de los hechos y de las pruebas en nuestro proceso civil sea tarea primordial de las partes (iudex iudducare debet secundum allegata el probata partium, non secundum constientiam suam). Sobre éstas recae, por tanto, la carga de probar la certeza de los hechos trascendentales para la solución del litigio ( Art. 217.3 LEC ). La falta de demostración o la prueba incompleta o insatisfactoria de los citados hechos, de manera que el Juez no pueda llegar a establecer históricamente el relato fáctico más allá de una duda razonable, no puede excusar al Juzgador del cumplimiento del deber de resolver el litigio a través de un non liquet, o mediante una resolución del asunto como si estuviese convencido de la realidad de los hechos, según un criterio arbitrario o aleatorio. Por ello, la carga probatoria presenta una doble dimensión: afecta a las partes, porque les indican la necesidad de probar sus afirmaciones y el ámbito del derecho a probar que ostentan en el proceso y, de otro lado, cuando el Tribunal duda sobre los hechos probados, bien porque no lo han sido, bien porque la prueba ha sido insuficiente o insatisfactoria, la solución consiste en resolver en contra de la parte que no ha probado los hechos dudosos que integran el supuesto fáctico de la norma jurídica cuya aplicación pretende (la teoría de la carga de la prueba es la teoría de las consecuencias de la falta de prueba; Vid. SsTS 12-11-2.003 , 28-10-2.003 , 30-4 - 2.003 , 13-2-2.003 ). Por lo que, tal instituto, columna vertebral del proceso, es la necesidad de las partes de acreditar los hechos que constituyen el supuesto fáctico de la norma jurídica que invocan a su favor a riesgo de obtener una resolución desfavorable a sus pretensiones y resistencias.
TERCERO.- La existencia de un contrato de arras penitenciales y su firma por la actora es un hecho admitido en la demanda, así como la existencia de la cláusula 5ª y es sabido que las manifestaciones que las partes hacen en sus escritos son vinculantes.
En dicha cláusula se establecía que la compradora perdería la cantidad entregada, si no formalizaba la compraventa en escritura ante notario. No puede ahora alegarse en el recurso que se firmó un contrato en que dicha cláusula 5ª no estaba, pues ello puga con su propio relato de hechos admitidos y con la prohibición de la introducción de hechos nuevos en apelación conforme al principio pendente apelllatione nihil innovetur ( art. 456 LEC ).
Las irregularidades del contrato que se denuncian, en ningún caso son determinantes de su nulidad, pues no la acarrean el que una de sus hojas sea una fotocopia, ni que no figure su firma, pues es la propia actora quien lo aporta y la falta de plazo para formalizar la compraventa, cuando la demandante reconoce que tal negocio nunca podrá tener lugar por falta de obtención de financiación ajena a través de prestamos hipotecarios dada sus escasos ingresos económicos.
El propio concepto de arras penitenciales que alega conlleva por definición la pérdida de la cantidad si no se cumple con lo acordado, incumplimiento que se reconoce por la actora apelante.
La demandante entregó en el plazo establecido la señal de 6000 euros. Para ello firmo una póliza de préstamo "cegada por la ilusión de adquirir nueva vivienda", según reconoce en su demanda y sin estudiar antes los elevados intereses a los que debía hacer frente, como también dice en la demanda.
Conociendo que su nómina ascendía a 840 euros mensuales firmo un contrato para la compra de una vivienda y aparcamiento valorados en 314.262'23 euros. La diferencia entre ambas cantidades evidencia por si sola las dificultades de llevar a término la compraventa, dificultades que la actora, profesora de auto escuela, debía o podía conocer. Lo que excluye la existencia de error invencible o excusable, causante de nulidad ( art 1266 codigo civil ).
Las imputaciones de dolo engaño que se realizan a la señora Antonia no cuentan con otra prueba que la propia versión de los hechos ofrecida por la actora, lo que es a todas luces insuficiente como para dar por probados los hechos y con ello el vicio de consentimiento que se invoca ( art 1269 del código Civil ), siendo así que el dolo no se presume y ha de demostrarse cumplidamente por quien lo alega. Por último, señalar que debemos rechazar la existencia de enriquecimiento injusto de la demandada, por cuanto la pérdida de la cantidad entregada como señal tiene como causa la falta de formalización ante notario de la escritura de compraventa, por causa no imputable más que a la propia actora apelante, como acertadamente afirma la juzgadora de primera instancia.
CUARTO .- Con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,
FALLAMOS
QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Sra. Cristina Sampol, en nombre y representación de doña Olga , contra la sentencia de fecha 30-12-2010, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, en los autos Juicio Ordinario nº 895/2009, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos.
Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.
Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.
Órgano competente .- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.
Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la ley 37/2011 de 10 de Octubre.
Aclaración y subsanación de defectos .- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.
- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.
- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

Recuerde que si Ud. esta conforme con la respuesta y quiere que el experto cobre por su asesoría debe aceptar la respuesta, si Ud no acepta el sitio se reserva el depósito y el experto no cobra

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Veo que leído la respuesta y lamento que ésta no fuese lo que esperaba lleer, pero obviamente no puedo engañarle ni infundirle vanas esperanzas.

Si tiene dudas ruego las exponga, en caso contrario ruego acepte la respuesta.

Si Ud no acepta el sitio se reserva su depósito y el experto no cobra

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