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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 383
Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
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Buenos dias, Puede el arrendatario de un bar / restaurante

Pregunta del cliente

Buenos dias,
Puede el arrendatario de un bar / restaurante que tengo alquilado, vender las acciones de su negocio y este nuevo comprador de las acciones seguir operando en mi restaurante/local comercial? Con las mismas condiciones?

El contrato establece que, cada vez que el traspase el negocio, yo como propietario, debo recibir una cantidad.
En este caso, existe una nueva persona que al comprar las acciones de la sociedad arrendataria, operará en mis dependencias. A esta persona que ni le hemos visto aún y que posiblemente sea muy bueno o tal vez no, lo cual seria razón suficiente para denegar el acuerdo.
A mi, me lo han dado por hecho todo. He visto a nuevas personas operar el negocio que yo alquilé a esta persona y para su sociedad.
Mi inquilino ya fue con el nuevo inquilino a un abogado, de ahí a un notario, levantaron escritura publica de la venta de las acciones.
Me pasa su abogado copia de la escritura publica que esta en proceso y me comunica que, de ahora en adelante, me dirija al nuevo Administrador único de la sociedad e informa del domicilio nuevo.- NO SABEMOS QUE HACER.
Como puede este inquilino traspasar su sociedad y el nuevo seguir operando en mi propiedad sin que yo sea participe en modo alguno?
Yo no conozco al nuevo inquilino de mi propiedad al que se supone va a seguir pagando la renta y por tanto, es posible que este en desacuerdo con esta persona por las razones que fueren.
Por tanto, puedo deshacer este acuerdo? Que debo de hacer?
Muchas gracias XXXXX XXXXX ayuda a esta inesperada situación que se nos presenta.
José
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  Noelia escribió hace 4 año.
1-.Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial... etc.
La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza. En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)
2.-Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.




Ésto es lo que establece la ley, pero en general se establece como regla la libertad de pacto entre las partes . De este modo, las partes podrán pactar tanto el reconocimiento de esta posibilidad de cesión al arrendatario, así como pactar que el arrendatario renuncia a dicha posibilidad o pactar algún tipo de indemnización para el caso de que se dé la cesión. Así, si en el clausulado del contrato de arrendamiento que han suscrito se establece que usted percibirá una cantidad siempre que se realice un traspaso o cesión, está en su derecho de hacer que dicha cláusula se cumpla.
Antes de valorar de forma negativa mi respuesta, ruego exponga las dudas que le surjan.
Reciba un cordial saludo.


Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, si el arrendatario como tal es la sociedad, no se ha producido ni ningún subarriendo ni ningún traspaso, ni nada por el estilo.

 

Y es que las sociedades mercantiles tienen su propia personalidad jurídica, distinta a la de los socios.

 

De manera, que si el arrendatario como le digo es la sociedad; no ha habido como tal un cambio de arrendetario; solo ha habido un cambio de socios, pero no de arrendatario, que sigue siendo el mismo, la sociedad.

 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Para que lo entienda aún mejor.

Por esta regla de tres, cualquier persona que celebrase un contrato con una sociedad podría resolverlo por el cambio de socios; porque claro, como estos socios son nuevos, no sé como va a responder la nueva sociedad con el contrato.

Esto iría contra toda seguridad jurídica en los negocios y haría que prácticamente no se vendiesen nunca acciones de las sociedades por miedo a la resolución de los contratos que pudiese tener celebrados la sociedad.

De manera, que a mi juicio, deberá de respetar lo pactado en su contrato de arrendamiento. No le queda más remedio.

 

Cuestión distinta es que el arrendatario fuese el señor, y no la sociedad; en ese caso sí que podría hablarse de traspaso y usted cobrar.

 

En caso contrario, le insisto, si el arrendatario es la sociedad, como tal no ha habido más que un cambio de socio, pero que afecta solo al ámbito interno de la sociedad, pero no a sus relaciones jurídicas con terceros, como por ejemplo usted.

 

Antes de valorar negativamente mi respuesta puede pedir cualquier aclaración.

Saludos

Cliente: escribió hace 4 año.

Muchas gracias, XXXXX XXXXX no hace vd mencion a mis derechos como propietario del local y negocio - es decir; se alquila un local para uso de bra restaurante, asi como el fondo de negocio y equipamiento.En el contrato de arriendo, se estipula la obligatoriedad de que, cada vez que se ceda el traspaso del negocio y/o local . entiendase negocio, yo debo peercibir una suma de dinero. Por otra parte no leo que vd me diga que el inquilino antiguo tenga la obligación de informarme en tiempo y forma de esta situacion. necesitaria vd, recibir copia del contrato, si así, digame a donde y así lo hago. muchas gracias XXXXX XXXXX en tres horas al despacho. saludos


josé

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola de nuevo.

El traspaso implica que el inquilino (sociedad A) cede sus derechos y obligaciones como arrendatario sobre un local en el que se desarrolla un negocio, y lo cede por ejemplo al señor B o a la sociedad C. Como puede ver, hay una cesión de derechos.

Pero con una compraventa de participaciones sociales (caso de ser sociedad limitada) o de acciones sociales (caso de ser ser una sociedad anónima) resulta que el inquilino sigue siendo el mismo; es decir, antes de la compraventa de participaciones o de acciones, el inquilino era la sociedad A; y después de la compraventa de esas participaciones o acciones el inquilino sigue siendo siendo la sociedad A. De hecho, verá como los pagos del alquiler lo sigue haciendo la misma sociedad con el que celebró usted el contrato, y con el mismo número de C.I.F.

Y es que tiene que pensar que las sociedades mercantiles como las limitadas o anónimas tienen su propia personalidad jurídica; es decir, que las sociedades tienen sus propias obligaciones y derechos, y que son distintas de las obligaciones y de los derechos de sus socios. Y cuando cambian los socios y los adminstradores de esa sociedad, las obligaciones y los derechos de la sociedad en cuestión siguen siendo las mismas.

Por tanto, por un lado está la sociedad, que es una persona jurídica más; y de otro los socios de esa sociedad.

De manera que si el inquilino es una sociedad, con la compraventa de esas participaciones o acciones no ha existido ningún traspaso, porque el inquilino sigue siendo el mismo. No hay cambio de empresa, no hay cambio de inquilino,no es más que eso.

Por tanto, a mi juicio estimado josé, no hay traspaso; y por tanto no hay derecho a cobro de cantidad alguna.

Para la próxima, mi recomendación es que expresamente pacte en el próximo contrato que usted firme con una sociedad que la compraventa de participaciones o acciones se asimilirá al traspaso a efectos de cobrar usted esa cantidad; y que el cobro se realizará de forma proporcional al porcentaje de las participaciones o acciones vendidas; es decir, que si por ejemplo se vende el veinte por ciento de las participaciones o acciones usted tiene derecho al veinte por ciento de esa indemnización; y si se vende el cien por cien, usted que cobre el cien por cien de esa indemnización ( a esto se le llama proporcionalidad en las indemnizaciones).

Si quiere me puede mandar copia del contrato; le debe de aparecer en el cuadro de diálogo, en su parte superior un clip para adjuntar documentos. Me lo puede mandar, pero a menos que esté previsto en el contrato algo similar a lo que le indico, no pienso que tenga derecho a cobrar indemnización.

Y en cuanto al deber de notificar, no tienen por qué informar de que se va a proceder a esa venta de acciones; luego, a posteriori, pues la buena fe contractual si que obligaría a esa notificación, si hay un nuevo administrador de la sociedad o cualquier otro cambio relevante; pero usted dice que esta comunicación sí que se ha hecho.
Cliente: escribió hace 4 año.

Muchas gracias,


Ahora lo tengo mas claro y entiendo por lo antes explicado que, el propietario de la nueva sociedad es responsable de todas las obligaciones para conmigo como propietario del local. Dicho lo cual, me sentire mas tranquilo si me hace el favor de leerlo Vd. y asi disipar cualquier duda. Pidiendole , lea la clausula septima de este contrato. gracias.


Quedo a la espera de sus comnetarios,


 


 

Cliente: escribió hace 4 año.

No encontré el cuadro para adjuntar archivos por lo que le paso estas dos cláusulas - séptima y octava - gracias XXXXX XXXXX comentarios.




SÉPTIMA: Ambas partes acuerdan que, le queda expresamente prohibido a la arrendataria el subarriendo total o parcial del local arrendado, así como la cesión, sea por el título que fuere, de los derechos del presente contrato de arrendamiento, sobre el local que constituye su objeto, salvo que cuente con la previa autorización expresa y escrita de la parte arrendadora. Consecuentemente, la cesión del arrendamiento a terceros por el plazo que reste de contrato, solo podrá efectuarse con consentimiento de la parte arrendadora, y en caso de consentirlo la propiedad tendrá derecho a percibir la suma de 6.000.- Euros (SEIS MIL EUROS).


 


La falta de dicha autorización previa del arrendador, conllevaría la nulidad del subarriendo o de la cesión practicada, siendo causa suficiente para que el arrendador pueda instar la resolución del contrato de arrendamiento.


 


OCTAVA: SEGUROS Y FIANZA.- La arrendataria reconoce en este mismo acto su completa y total responsabilidad civil ante terceros, incluida el arrendador, por los riesgos que puedan derivar de su actividad, o de las personas que deba responder por los daños que se causen a las personas y/o las cosas. En cobertura de ello, y de los casos de fuerza mayor o fortuitos, y por la cobertura, tanto de responsabilidad civil, como de incendios, rotura de cristales, robo y cualquier otro que constituya el objeto de los seguros combinados de industria, la parte arrendataria se obliga a contratar un seguro para todo el tiempo de duración del presente contrato, siendo el pago de las primas a cargo de dicha parte arrendataria. Así mismo, la parte arrendataria se obliga a tener suficientemente asegurados los elementos de su propiedad y por ella instalados en el local, así como el contenido de los mismos.


 


La arrendataria entrega en este acto al arrendador la cantidad de 2.488,62 euros (DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y DOS EUROS) en concepto de fianza legal, por lo que le otorga la más eficaz carta de pago por la citada cantidad.


 


Además de la fianza legal, la arrendataria entrega en este acto la suma de SEIS MIL EUROS (6.000.-Euros) a los arrendadores, en concepto de fianza voluntaria y adicional que quedará en poder de los arrendadores hasta la finalización del presente contrato, sirviendo el presente documento como la más eficaz carta de pago de dicha cantidad.


 


Dicha fianza responderá de cualesquiera desperfectos que se le puedan haber ocasionado al local durante la vigencia del presente contrato, para el caso de desistimiento del presente contrato sin que se produzca la cesión de los derechos de arrendamiento a un tercero si no dejaran el local con el inventario establecido en el Expositivo I y todo el mobiliario y maquinarias encastrados en suelos, paredes o techo ( como se establece en la cláusula segunda de este contrato), así como del pago de la renta y cantidades asimiladas que corresponda abonar al arrendatario, y deberá ser devuelta por el arrendador en la fecha en que por el arrendatario se proceda a la entrega de llaves, una vez comprobado el perfecto estado del local y sus enseres, así como el encontrarse al corriente en el pago de sus obligaciones.


 


El arrendatario se obliga a depositar cada año de vigencia del contrato la cantidad equivalente a aplicar a la fianza pactada el mismo porcentaje en que sea incrementada la renta multiplicada por dos, de tal forma que la arrendadora siempre tenga en su poder en concepto de fianza la suma de dos mensualidades de renta.


 


En ningún caso podrá la parte arrendataria imputar las cantidades entregadas como fianza, al pago de la renta, o cantidades asimiladas, con antelación al término del contrato y sin el expreso consentimiento del arrendador, a quien corresponde la imputación de la fianza a las responsabilidades que fueren exigibles, en su caso.


 


 


 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, la cláusula séptima es la que podría abrir una vía a la reclamación que usted pretende, cuando dice esa cláusula:"""así como la cesión, sea por el título que fuere, de los derechos del presente contrato de arrendamiento, sobre el local que constituye su objeto""

Pero todo va a depender de la interpretación que se quiera dar a ese parto; que es lo que se debe de entender como " cesión" "por el título que fuere".

Dándole una interpretación amplia a ese pacto cabría decir que como se ha vendido la condición de socio a otra persona distinta, se ha cedido por tanto los derechos de uso sobre el local, y que por tanto habría derecho a cobrar esa cantidad de los seis mil euros.

Pero también cabe la interpretación estricta o más restrictiva que es la que yo he mantenido hasta ahora, que consiste en decir que en verdad no se ha cedido el uso del arrendamiento, pues sigue siendo la arrendataria la misma sociedad; y que ese término de cesión en realidad se está refiriendo a aquellos casos en que en verdad la posesión y demás derechos del arrendamiento y sus obligaciones pasan a arrendatario distinto, por celebrar un subarriendo (aquí hay una cesión porque se está cediendo la posición del arrendatario a otra persona), o que exista una transformación, excisión o fusión de la sociedad arrendataria.

Yo, si quiere que le diga la verdad, pese a esta cláusula, me parece que la posicion correcta es la que le he indicado en primer lugar, por las consideraciones que ya le he dado; pues la cesión, para mí, el contrato se refiere la cesión a un tercero; pero es que aquí no existe tal cesión, pues el titular del contrato de arrendamiento sigue siendo la misma sociedad, aunque hayan cambiado los socios.

No obstante, cuando dos partes no se ponen de acuerdo en cuanto a la interpretación de una cláusula contractual, corresponde a un juez decidir. Abora bien, meterse en un pleito es una vía que puede ser costoso y poco rápido.

Por este motivo, cabe la posibilidad de que usted proponga a la otra parte su postura, de que cabe cobrar los seis mil euros por cesión de los derechos del arrendamiento, al haber cedido la condición de socio; y que por tanto, desde ese momento imputa la fianza de los seis mil euros como compensación por el incumplimiento de lo pactado en la cláusula séptima, y que por ello se proceda a prestar nueva fianza de seis mil euros para que nuevamente queden debidamente garantizadas las obligaciones pactadas. Y si la otra parte no está de acuerdo, lo que haría sería someter el asunto a arbitraje, que es una solución bastante más barata y rápida que acudir a juicio. Y todo esto que le comento, debería de comunicarlo como mínimo por burofax, para que quede constancia de todo lo notificado.

Por tanto, todo está sujeto a cómo se quiera interpretar la cláusula en cuestión; y si no hay acuerdo, y usted quiere mantener su postura, evitar el juicio acudiendo a un arbitraje, y que sea ese arbitro el que determine la postura correcta.

Y no obstante, si me pregunta a mí, sigo manteniendo que la postura correcta es la que le he dicho en un primer momento: XXXXX XXXXX no hay cesión del arrendamiento porque sigue exisitiendo el mismo arrendatario, que es la sociedad que firmó en su día el contrato de arrendamiento (aunque hayan cambiado los socios).

También, para su tranquilidad le digo que el contrato le sigue amparando en cada una de sus cláusulas, y que los nuevos socios y nuevos administradores no tienen más remedio que respetarlo en su integridad; y si incumplen, en ese caso, el contrato le ampara en sus derechos y siempre podría reclamar el cumplimiento de lo pactado, pues la sociedad sigue como arrendataria, y por tanto, obligada al cumplimiento de cada uno de sus pactos. La sociedad tenía que cumplir con ese contrato; y tras la compraventa de las acciones o participaciones sociales, la sociedad sigue obligada en iguales términos que antes.
jaiter, Licenciatura
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Cliente: escribió hace 4 año.

Buenos dias,


Le molesto con esta pregunta, cree Vd. que debo enviar mis comentarios en base a los que Vd me ha enviado al inquilino con el que tengo el contrato firmado, o bien al abogado que me ha hecho llegar por correo electronico la informacion de que me debo dirigir a l nuevo inquilino? Debo solictar que me hagan llegar fehacientemente de la venta de la sociedad? a quien lo solicito. Me debo dar por enterado? muchas gracias XXXXX XXXXX ayda.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, cualquier comunicación se la haría al inquilino, que es el obligado al cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Y usted está en su derecho que se le justifique el nuevo nombramiento de su nuevo administrador. Para esto es que le exhiban la copia autorizada de la escritura de compraventa de participaciones sociales; así como la copia autorizada de la escritura de nombramiento del nuevo administrador de la sociedad, que es quien tiene la representación legal de la sociedad. Pero ya le anticipo que posiblemente el abogado como mucho solo le enseñará el nombramiento de administrador, para que sepa quien es el nuevo representante de la sociedad, que es con quien usted tiene que hablar, pues ese administrador el que tiene la firma de la sociedad, y la capacidad de obligar a la misma. La compraventa de las participaciones sociales, será algo más difícil que se la enseñen, pues esta escritura no entiendo que sea obligatorio para que la relación jurídica que resulta del arrendamiento se desarrolle con normalidad.

De manera que intente quedar con la otra parte y que como mínimo le enseñen esa copia autorizada de la escritura de nombramiento de ese administrador, bajo la justificación de saber con quien tratar y estar seguro de con quien trata.

Y bueno, puede hacerles llegar su versión de la cláusula contractual que me transcribió; aunque el abogado de la otra parte ya le digo que le va a contestar en términos muy parecidos a como le he hecho ver en mi primera respuesta; ya sabe, que en realidad no hay cesión porque no hay cambio de arrendatario.

Cliente: escribió hace 4 año.
muchas gracias,asi procedere! Saludos
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
muchas gracias XXXXX XXXXX usted. Y reciba mis saludos cordiales.

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