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letrado14
letrado14, Abogado
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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En una Dacion en Pago a un banco de una casa propiedad de tres

Pregunta del cliente

En una Dacion en Pago a un banco de una casa propiedad de tres hermanos que no son titulares ni avalistas de los prestamos. Adquirida por donacion de sus padres que tienen un derecho de usufructo registrado. Los titulares de los prestamos son por un lado su padre, y por otro lado una s.l. que era propiedad del padre pero ahora es propiedad de otra persona. La pregunta es como se hace la dacion en pago y quien paga los impuestos (la hipoteca del padre es de 250000€ y de la sociedad de 90000€ siendo el valor de donacion (por liquidacion de hacienda) de 240000 € en el año 2001. Todas las partes estan de acuerdo en la dacion en pago ya que no pueden pagar las hipotecas. El padre acaba de jubilarse y la s.l. esta sin actividad. muchas gracias. [email protected] (Segovia)
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Estimado cliente:

Entiendo que al decir "todas las partes están de acuerdo en la deción en pago" incluye a la entidad banciaria. Si no tienen el consentimiento de ésta o se pactó la posibilidad de dación en pago en la constitución de la hipoteca, no podrán hacerlo.

Cómo se hace:

- Se hace escritura pública de la dación en pago. Normalmente será el notario quien la redacte, aunque ustedes deberán llevarle las cifras y las condiciones que pacten con la entidad bancaria (por ejemplo, si con la entrega del inmueble queda saldada la deuda o por el contrario queda pendiente la diferencia entre la deuda y el valor real del inmueble).

- Tendrán que liquidar los impuestos correspondientes.


Para responderle con más detalle necesitaría los siguientes datos:
- Localización del inmueble: ¿es Segovia?
- Entiendo que el préstamo está garantizado con hipoteca. Ésta puede recaer sobre la nuda propiedad (la que tienen los hijos), sobre el usufructo de los padres o sobre ambos. ¿Cuál es el caso?
- Sobre la deuda de la sociedad: entiendo que es un dinero que se prestó a la sociedad y se garantizó el préstamo con la misma hipoteca, ¿es así?.


Estoy en línea esperando su respuesta. En cuanto me facilite la información trataré de darle información más precisa.

Cliente: escribió hace 4 año.

Hola.


Efectivamente el banco esta de acuerdo en la Dacion en Pago y quedaria saldada completamente la deuda tanto del padre como de la s.l. (las dos hipotecas que hay sobre el bien).


La dacion en pago se efectuaria por parte de los propietarios (la nuda propiedad es de los tres hijos) y acepta el padre la renuncia a su derecho de Usufructo.


Sobre la deuda de la s.l. es un prestamo hipotecario directo a la s.l por parte del banco, sin avalistas y con garantia sobre el bien y aceptado en su dia por los propietarios sin que ellos figuren como avalistas. Solo firmaron el consentimiento de prestar garantia hipotecaria sobre su propiedad. (en ese momento era del padre).


La propiedad esta situada en la provincia de Segovia.


La duda principal que tenemos es precisamente el asunto del procedimiento de la venta y sobre todo el tema fiscal. Entiendo que los propietarios deben liquidar impuestos por la diferencia entre la compra en su dia (2001 y 240.000€ segun tasacion de Hacienda) y los 250.000€ de hipoteca que liquidan de su padre y la s.l. lo correspondiente a la liquidacion de la hipoteca de los 90.000€ suyos?. Como se efectua esa liquidacion cara a Hacienda y cuando se paga?. Habria que hacer la escritura de dacion en pago de alguna forma especifica para que eso sea asi?.


El asunto es que el acuerdo alcanzado se refiere a que los hijos pagarian los impuestos correspondientes (plusvalia e I.R.P.F) de su parte (esa diferencia de unos 10.000 € entre la compra y la hipoteca) y la s.l. pagaria la diferencia de los otros 90.000 €. cuando corresponda que entiendo seria a final de ejercicio?.


Muchas gracias.

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Buens tardes,

Paso a contestarle por partes:

La escritura deberán redactarla dejando claro que de un lado se transmite la propiedad y el usufructo a la entidad bancaria (por tanto se extinguirá el usufructo), y de otro se cancela la deuda tanto de la SL como del padre).
El notario les ayudará a esto; si no, la asesoría jurídica del banco puede redactar el documento.


En cuanto al tema fiscal (es bastante complejo):

Tienen que liquidar el Impuesto de plusvalías, la ganancia patrimonial en el Impuesto de la Renta de las Personas físicas y el Impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA (estos corresponden al banco).

El impuesto de plusvalía (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana):
- Tributarán los tres hermanos por la parte de la propiedad que representa la nuda propiedad.
- Tributará el padre por la transmisión de la parte de la propiedad que representa el usufructo.

El impuesto de plusvalía se calcula en función del valor catastral y del número de años que el inmueble ha permanecido en su patrimonio. No tiene ninguna importancia el valor de adquisición en el momento de la donación.


En IRPF:
- Tributarán los tres hermanos la ganancia experimentada en el valor de la nuda propiedad. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición (valor por el que donaron la nuda propiedad) y el valor de transmisión (para calcular este valor lo más cómodo es hacer una consulta a hacienda, con lo que evitarán recargos si hacen un cálculo erróneo).

- Tributará el padre por la ganancia experimentada en el valor del usufructo. Se calcula teniendo en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición del mismo (es decir, lo que pagó en su día por el bien, aplicándole los coeficientes de actualización y y el porcentaje que representa el usufructo), y restando el valor de transmisión (es decir, el valor consultado a hacienda aplicando el porcentaje que corresponde al usufructo).


El Impuesto de transmisiones (ITPyAJD) tiene que liquidarlo el Banco, aunque normalmente en estos casos suelen repercutirle la cuota que les corresponda pagar. Esto lo pueden negociar con ellos.


La tributación la SL es más complicada. Al no tener hipotecado ningún bien suyo, podría entenderse que hay una donación al saldar su deuda un tercero. Habría que tener en cuenta este dato al liquidar el Impuesto de sociedades (como usted dice, normalmente el período impositivo termina al finalizar el año natural, aunque podría ser otro; se declararía la ganancia en el plazo que abra hacienda para el ejercicio siguiente).



Espero haber sido claro.

Le ruego valore mi respuesta, teniendo en cuenta que puede solicitar las aclaraciones que necesite antes de emitir valoración negativa.
Reciba un saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.

Estimado Letrado:


Solo una aclaracion mas sobre el tema fiscal ya que el legal ha quedado perfectamente claro.


La Plusvalia esta perfectamente claro que debe liquidarla la propiedad.


El impuesto de A.J.D. o I.V.A tambien esta claro que lo abona el banco.


El irpf. No me queda clara cual es la ganacia que deben declarar los tres hermanos. Ellos aceptaron donacion en su dia por un valor (que les exigio hacienda y liquidaron en su dia) de los 240.000 € y ahora entregan en dacion en pago por valor de? los 250.000 € de la hipoteca de su padre y los 90000€ de la de la sl.? en total 340.000€?


Deben declarar los tres hermanos por la totalidad de los 340000€? es decir por una diferencia de unos 100000€ de ganancia? aunque no es real. O podrian declarar por la ganancia suya (entre los 240000€ de la adquisicion y los 250000€ de la hipoteca) y la sl. por los 90.000€ restantes? o tienen que tributar los 3 hermanos por la totalidad.


Muchas gracias.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.




Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :

 

La Dación es un negocio jurídico donde prima la voluntad de las partes por lo que el banco puede imponer quien paga los impuestos, como sabe ellos pueden aceptar o no. Lo normal es como lo están exponiendo, pero claro, el banco puede venir con imposiciones.

 

De cara a IRPF declararemos la diferencia entre el valor declarado en la donación, y el valor declarado de venta y todos y cada uno de loso gastos, sobre ese valor aplicaremos un 19 por ciento a los primeros seis mil euros y el 21 al resto.

 

La plusvalía municipal la paga quien transmite también.

 

Cada hermano debe declarar lo que realmente entrega, es decir su parte alíquota

 

Esto es beneficioso en cuanto que nos reduce la cantidad a liquidar al 21 y pagamos más al 19.

 

No obstante quedan muchos flecos, a negociar con la entidad, gastos de notario, registro, comisiones etc



Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Estimado cliente, respondo a su última pregunta:

Para el cálculo del valor de transmisión en IRPF se toma el mayor de los siguientes valores:

- El importe real de la enajenación (en su caso, la deuda pendiente de pago)
- El valor de mercado del bien. Como le digo, puede solicitar una valoración a hacienda para evitar equivocarse y que haya posteriores recargos.

La SL entiendo que tendría que tributar como donación recibida, ya que ve cancelada una deuda sin entregar nada a cambio.


No dude en solicitar las aclaraciones que necesite.

Le ruego emita valoración sobre mi respuesta. Si tiene más dudas, no dude en preguntarlas antes de emitir valoración negativa.
Reciba un saludo.
letrado14, Abogado
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Experto:  José M. escribió hace 4 año.

El valor de mercado no es un valor demasiado exacto porque si no coincide con tablas nos arriesgamos a una declaración complementaria y AEAT tiene 4 años para hacerlo

Para no asumir riesgos, usen los valores, de adquisición, el declarado, más todos los gastos, y restenlo del valor catastral, con esto se aseguran no tener problemas a futuro

Es cierto que se puede recurrir el valor catastral por un valor de mercado, pero es hacer oposiciones a que nos hagan la complementaria y terminar en la lotería de un contencioso, pero Ud decide

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
El valor catastral no tiene ninguna relevancia en la determinación de la ganancia patrimonial en IRPF.

Entiendo que es un lapsus de mi compañero.

sigo en línea por si tiene más dudas.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Efectivamente no me refería a valor catastral si no a valor a efectos de tablas de transmisiones ...

Si usamos un valor inferior se nos puede hacer esa complementaria

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Puede comprobar el valor real del inmueble a efectos de hacienda en esta página de Junta de Castilla y León:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0


Cliente: escribió hace 4 año.

Muy agradecido por su interes. Ya valore anteriormente sus respuestas y estoy completamente satisfecho. Me queda aclarar los terminos con el banco para tomar una decision al respecto.


Un cordial saludo.

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Gracias a usted por su valoración y por confiar en Justanswer.

Un saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.

Estimado Letrado:


Me solicitan que vuelva a valorar su trabajo. Ya lo hice anteriomente estando completamente satisfecho por su ayuda. Al intentar volver a hacerlo en esta ultima comunicacion me indica que es un cargo adicional. Logicamente no es necesario un cargo adicional. Ya me di por satisfecho anteriormente. Ya se me paso el cargo de sus emolumentos con los que estoy conforme definitivamente. Muchas gracias.

Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.
Buenas tardes,

No se preocupe y no haga caso de la solicitud; efectivamente usted ya emitió valoración positiva. Supongo que será un error.

Gracias por su amabilidad y por confiar en Justanswer.

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