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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
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el dia 23-09-2009 hice un contrato de 5 años de duracion y

Pregunta del cliente:

el dia 23-09-2009 hice un contrato de 5 años de duracion y ahora mi empresa no va muy bien y me quiero cambiar de local para intentar vender algo mas.lo comunique verbalmente un dia 24-04 y deje las llaves y el local el dia 01-05- acordando el pago del mes de abril verbalmente a cambio del aire acondicionado y dando por finalizado el contrato el dia 31-03-2012
mis preguntas son estas
-me puede pedir la totalidad de los 5 años de contrato?
- me puede reclamar dos meses de renta por no avisar con antelacion, (cosa que no pone en el contrato)?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Buenas noches,

Si va a dejar dicho local mi consejo es que, sino le firman una diligencia de entrega de llaves, comunique formalmente el fin del contrato (con la fecha que efectivamente se produjo) Si tiene testigos de la entrega de llaves no hay problema alguno en este punto.

Sus dudas, en definitiva, se resumen en la cantidad que le podrían reclamar en su caso los arrendadores por no cumplir los 5 años de contrato.

En primer lugar, al tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, hay que estar siempre a lo previsto por las partes en el contrato. El contrato prevalece frente a la Ley de Arrendamiento Urbanos.

En primer lugar, si firman de mutuo acuerdo el fin del contrato, no le podrían reclamar cantidad alguna.

En segundo lugar, si no lo firman, le podrían reclamar una indemnización por vía judicial por el incumplimiento del contrato.

En todo caso, no sería la totalidad de los 5 años sino una cantidad que fijaría prudencialmente un juez en razón a sus circunstancias. Si usted pudiera acreditar que de mutuo acuerdo rescindieron el contrato, no cabría indemnizarlo pero imagino que no tendrá prueba de esto.

Por tanto, si le reclaman judicialmente es posible que el juez fijara una indemnización a favor del arrendador, salvo que se pudiera acreditar la voluntad conjunto de usted y de ellos de rescindir el contrato o bien que en el contrato se pactase la posibilidad de desistimiento del arrendatario, en cuyo caso a usted solo no le obligaría a indemnizar.

No olvide solicitarme aclarar cualquier duda sin coste adiccional y valorar mi respuesta,

Saludos,


También le dejo una sentencia donde precisamente se establece la posibilidad de moderación de la indemnización en los casos de desistimiento voluntario del arrendatario,

Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª)
Sentencia núm. 102/1999 de 22 febrero AC 1999\285







ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1964): DURACION DEL CONTRATO: XXXXX XXXXX voluntad del arrendatario: artículo 56: interpretación: moderación de sus consecuencias; estimación: desalojo antes de la terminación del plazo estipulado: indemnización al propietario: moderación de la indemnización en la cuantía suficiente para compensar los perjuicios producidos por el desistimiento, a fin de evitar un abuso de derecho.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación núm. 334/1997

Ponente: IIlma. Sra. Clara Penín Alegre

Don Melchor, doña María de P. I. y otros formularon demanda de juicio de cognición contra don José M. D. ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander.

El Juzgado dictó, con fecha 21-4-1997, Sentencia estimando parcialmente la demanda.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabriadeclara haber lugar en parteal recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Rollo Núm.: 334/1997

Cognición Núm.: 683/1996

Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander (Cantabria)

SENTENCIA NUM. 102

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SANTANDER

Sección Segunda

Ilmos. Sres.:

D. Miguel Fernández Díez

Dª Clara Penín Alegre

D. Bruno Arias Berrioategortua

En Santander, a veintidós de febrero de mil novecientos noventa y nueve.

La Sección Segunda de la Ilustrísima Audiencia Provincial de Santander, formada por los Ilustrísimos Señores Magistrados don Miguel Fernández Díez (quien la preside), doña Clara Penín Alegre y don Bruno Arias Berrioategortua, ha visto el recurso de apelación en los autos procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander (Cantabria), seguidos a instancia de Melchor, María, Josefina, Rosa, Mercedes, Francisco y Teresa de P. I. F. y S. y José Luis de P. I. F. y L. de C. contra José M. D.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Melchor, María, Josefina, Rosa, Mercedes, Francisco y Teresa de P. I. F. y S. y José Luis de P. I. F. y L. de C., parte representada por el Procurador Carmen Simón Altuna Moreno y defendida por el Letrado Leopoldo Trueba Arguiñarena, y apelada José M. D., representado por la Procuradora Esther Gómez Baldonedo y defendida por el Letrado Calixto Alonso del Pozo.

Actúa como Ponente de la presente la Magistrado de la Sección, Ilma. Dª Clara Penín Alegre, quien expresa el parecer de la Sala.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. -Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha 21 de abril de 1997 Sentencia cuya Parte Dispositiva es del tenor literal siguiente:

«Estimo, en sustancia, parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora señora Simón Altuna Moreno, en representación de don Melchor, don José Luis, doña María, doña Josefina, doña Rosa, doña Mercedes, don Francisco y doña Teresa de P. I. F. y don José Luis de P. I. F. y L. de C. contra don José M. D., representado por la Procuradora señora Gómez Baldonedo, y en consecuencia declarando que el demandado únicamente viene obligado a satisfacer a los actores el importe de las rentas correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 1996, con deducción del importe de la fianza prestada y electrodomésticos, no le impongo el pago de cantidad alguna, absolviéndole, en este sentido, de los pedimentos en su contra formulados; y sin hacer expresa imposición de las costas del pleito».

SEGUNDO. -Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Carmen Simón Altuna Moreno en nombre y representación de Melchor, María, Josefina, Rosa, Mercedes, Francisco y Teresa de P. I. F. y S., y José Luis de P. I. F. y L. de C., recurso que fue admitido a trámite por el Juzgado quedando, una vez presentados los correspondientes escritos, vistos para sentencia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

Se rechazan los invocados en la sentencia de instancia en todos aquellos aspectos que resulten contradictorios con los que a continuación se establecen.

SEGUNDO.-

Efectivamente, la cuestión que se plantea en esta alzada no depende tanto del material probatorio obrante en la causa sino de la interpretación que del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de diciembre de 1964 ( RCL 1964\2885 ; RCL 1965\86 y NDL 1844), se efectúe. Como claramente expone la juzgadora «a quo», el contrato de arrendamiento concertado entre las partes el 15 de enero de 1994 sobre la vivienda sita en la calle Pasaje de Peña núm. 1 de Santander, 3º izquierda, escalera derecha contenía como estipulación segunda la duración del contrato, por 120 meses, disponiendo la tercera una renta de 90.000 pesetas/mes, pagaderas dentro de los 5 primeros días del mes. La propia demanda interpuesta por los arrendadores, al exponer la resolución unilateral del arrendatario (hecho segundo), alude al aviso y conversaciones mantenidas ante el deseo manifestado por el demandado de abandonar la vivienda, finalizando con el requerimiento efectuado el 27 de septiembre de 1996 por José M. D. con entrega de las llaves. Es hecho admitido que el 1 de diciembre de 1996 se pacta nuevo contrato de arrendamiento (folio 84) por 60 meses a razón de 85.000 pesetas/mes (estipulación quinta). La reclamación que se efectuó en primera, instancia y se reitera en esta alzada en base a la indemnización establecida en el artículo 56 de la LAU lo es por los 89 meses que restaban por cumplir, a razón de 90.000 pesetas (8.010.000), cantidad a la que habría que descontar la valoración de los muebles de cocina dejados por el arrendatario así como el importe de la fianza, arrojando la cifra final reclamada la suma de 7.770.000 pesetas. La sentencia de instancia, asumiendo la disparidad de pronunciamientos del Tribunal Supremo al interpretar el invocado precepto, se inclina por asumir la postura sintetizada en la STS de 15 de junio de 1993 ( RJ 1993\4835 ) y reiterada en la de 28 de febrero de 1996 ( RJ 1996\1271 ), de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el supuesto de que no se haya ocasionado un efectivo perjuicio para el arrendador que, al amparo del artículo 56, reclama el máximo de la indemnización prevista, aludiendo a la Sentencia de esta Audiencia Provincial de 2 de mayo de 1996 ( AC 1996\950 ).

TERCERO.-

Tal y como ya se pronunció en S. de 24 de abril de 1997, esta «Sala estima que las consecuencias que derivan de una estricta aplicación del art. 56 de la anterior Ley de Arrendamientos, y que no son otras que las que la actora señala y pretende, deben ser moderadas por las razones que seguidamente se exponen .

El art. 3.1 del Código Civil ordena interpretar las normas jurídicas según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas , mandato legal que conduce a moderar y corregir los excesos que el rigorismo puede conllevar en la aplicación de un precepto, si se prescinde de la realidad social que el Derecho pretende ordenar. En 1964, año de aprobación de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, las circunstancias socioeconómicas españolas en todos los ámbitos, también en el de alquiler de viviendas, eran muy diferentes a las que hoy existen. Entonces la protección concedida al arrendatario era exagerada lo que incidía desfavorablemente en la rentabilidad que el dueño podía obtener del alquiler de su vivienda y agravaba los perjuicios que para éste resultaban de la resolución del vínculo sin haber transcurrido el período de tiempo estipulado que, de modo general, no era superior al de una anualidad (sin perjuicio, claro está, de la facultad del inquilino de prorrogar su duración art. 57).

Aquella situación socioeconómica que contemplaba la Ley de 1964, se ha alterado hasta el punto de que, la normativa arrendaticia entonces aprobada, exigió la supresión de la prórroga forzosa (RDLey 2/1985 [ RCL 1985\1064 y ApNDL 740], o Decreto Boyer), llegando incluso a su total derogación (LAU 1995, sin perjuicio de los períodos transitorios que allí se contemplan). El RDLey 2/1985, en lo que aquí interesa, produjo como efecto que en los contratos de arrendamientos afectados por la supresión de la prórroga forzosa, las partes vinieran habitualmente a convenir plazos de duración mayores (de dos, tres y hasta más años) de los que hasta entonces venían siendo estipulados.

El art. 56 de la LAU de 1964 tendía pues a regular una situación socioeconómica bien diferente de la que subyace en este pleito por lo que la exigencia de la consecuencia jurídica allí prevista debe necesariamente atemperarse toda vez que de modo general, pero muy especialmente en el ámbito locativo, los derechos deben ejercitarse conforme a la buena fe, viniendo los Jueces y Tribunales obligados a rechazar, incluso de oficio (art. 11 de la LOPJ [ RCL 1985\1578 , 2635 y ApNDL 8375]), todas aquellas pretensiones que entrañen abuso de derecho o fraude legal (arts. 6 y 7 del CC y 9 de la LAU). Según resulta del art. 7.2 del Código Civil el abuso de derecho viene determinado por: 1) una acción u omisión, 2) lesiva para un tercero, 3) que rebasa los límites del derecho subjetivo bien por la intención de su autor, bien por su objeto, bien por las circunstancias en que se realiza; siendo claro que en este caso son muy distintas las circunstancias históricas en que se desenvolvía el legislador de 1964 y las de nuestros días, por lo que la pretensión de la estricta aplicación del art. 56 al caso concreto merece, por abusiva, ser rechazada en tanto en cuanto rebasa los límites normales del derecho atendiendo el contexto en que ese derecho se reguló». De hecho, el vigente artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre ( RCL 1994\3272 y RCL 1995\1141), de Arrendamientos Urbanos, reduce considerablemente la previsión de indemnización, en todo caso necesitada de pacto específico, precisamente en base a esta mutación de las circunstancias y derechos de las partes.

Esta facultad de moderación, asumida en otros pronunciamientos de la misma Sala (S. de 17 de abril de 1997) aun cuando no se aplique por las especiales circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho, es ejercitada de forma dispar por las distintas Audiencias. Así, la Audiencia Provincial de Burgos acude a la aplicación analógica del artículo 11 aludido, aun cuando dicha legislación no le sea aún aplicable en atención a la fecha del contrato (S. de 19 de diciembre de 1994). Esta Sala no comparte esta interpretación por la posible retroactividad que ello conlleva, si bien ejerce la facultad de moderación al amparo del artículo 1154 del Código Civil en cuanto, sin existencia de unos concretos perjuicios irrogados al arrendador o cuando éstos son claramente desproporcionados a la cuantía reclamada, la indemnización prevista en el artículo 56 se convierte en una verdadera cláusula penal .

En este contexto y aun cuando en esta alzada se argumenta la permanencia, no de dos, sino de tres meses abandonada la vivienda (septiembre, octubre y noviembre) así como un nuevo contrato con condiciones más perjudiciales para el arrendador (80.000 pesetas de renta al mes y una duración de tan sólo 60 meses), lo cierto es que de los contratos aportados en autos (folios 7 y ss., en cuanto al que regía entre las partes, folios 84 y ss. en relación al nuevo concertado) se deduce que ni siquiera tal afirmación es correcta. No se acredita un abandono anterior al 27 de septiembre (la fecha de efectiva desocupación no es objeto siquiera de confesión, folio 99) y la renta se abonaba (estipulación tercera) dentro de los cinco primeros días del mes, luego tal mensualidad debía estar ya satisfecha en concepto de renta, no siendo susceptible de integrar el concepto de perjuicio por resolución unilateral, máxime cuando siquiera se alega en la relación de hechos de la demanda ni su impago ni un desalojo anterior a la fecha del requerimiento, que es de la que la actora parte. Y en cuanto a la nueva renta establecida en el vigente contrato, tan sólo difiere en 5.000 pesetas/mes de la que regía en el anterior, previéndose la revisión anual desde el primer año (estipulación 5ª). Finalmente y en cuanto a la menor duración pactada, ha de tenerse en cuenta el cumplimiento de casi tres años del arrendamiento anterior. De ahí que se entienda que la suma ofrecida inicialmente de 300.000 pesetas (folio 48) cubre estos efectivos perjuicios que la búsqueda de un nuevo inquilino así como las peores condiciones pactadas en el actual contrato irrogan a los actores, habida cuenta de que los dos meses de abandono efectivo (octubre y noviembre) quedan compensados, tal y como expone la Magistrado «a quo», con las sumas correspondientes al mes de fianza y valoración de los muebles, quedando inclusive un remanente a favor del demandado. Máxime cuando la oferta que en ese momento se hacía por la parte arrendadora (conversaciones reconocidas en el hecho segundo de la demanda y confesadas por Francisco de P.-I. al folio 174) era dejar vigente el contrato hasta encontrar un nuevo inquilino, especificándose que los tres millones instados lo eran, no como indemnización, sino en concepto de garantía. Y dado que no se ha acreditado una reclamación previa por concepto de indemnización a la demanda origen del procedimiento, los intereses reclamados lo serán sólo a partir de la fecha de su interposición (artículos 1100 y 1108 del Código Civil).

CUARTO.-

En lo relativo a las costas procesales causadas en la presente instancia y en atención al artículo 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por remisión del artículo 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1952 ( RCL 1952\1612 y NDL 18642) regulador del juicio de cognición, siendo la presente resolución estimatoria del recurso interpuesto, no se hace especial pronunciamiento de las causadas en esta alzada, manteniendo el criterio sostenido por la juzgadora «a quo» en cuanto a las generadas en primera instancia al suponer esta resolución tan sólo una estimación parcial de la demanda.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

FALLAMOS

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 21 de abril de 1997, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander (Cantabria), dejando sin efecto dicha resolución y disponiendo en su lugar la condena de José M. D. al pago de 300.000 pesetas en concepto de indemnización a favor de los actores más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, sin hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada y sin expresa imposición respecto de las generadas en primera instancia. Notifíquese la presente resolución a todas las partes en el procedimiento. Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, acompañando testimonio de esta sentencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. -La precedente sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.
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