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DiegoAbogado
DiegoAbogado, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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mi piso, un bajo en madrid de mas de 30 años de antiguedad

Pregunta del cliente:

mi piso, un bajo en madrid de mas de 30 años de antiguedad presenta humedades por capilaridad filtracion y condensacion. Hace 5 años que lo compré y realicé una reforma interna.Cuando llevaba 6 m viviendo comencé con los problemas de humedad . La Comunidad lestuvo dándome largas.Cómo no se podía vivir busqué solucIones mientras la comunidad consultaba a técnicos y se ponía en marcha. La empresa MurProtect me realizó un tratamiento desde dentro en todas las paredes pero no fué efectivo en 2 paredes, exteriores totalmente hacia un jardin. Ahora el ayuntamiento les ha dado licencia de obra para reparar fachada, patios... porque la ITE fué desfavorable. El problema es que con lo de las humedades que afectan a mi piso no estan haciendo nada. He pensado en denunciarles ante los tribunales y reclamarles que lo arreglen y me abonen lo gastado ya por mi. Que debo hacer?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenas tardes y gracias XXXXX XXXXX Just Answer,

La comunidad de propietarios es responsable de los daños que se causen en elementos privativos como su bajo, siempre que provengan de elementos comunes del inmueble que son titularidad de la comunidad.


Si las humedades que usted sufre provienen de elementos comunes la comunidad, esta debe hacerse cargo de las reparaciones y si no lo hace tiene que demandar a la comunidad en vía judicial. Para ello necesita encargar a un perito la elaboración de un informe que detalle los daños provocados por las filtraciones y de donde provienen las mismas. Si determina que los daños en su vivienda provienen de defectos existentes en elementos comunes se condenará a la comunidad de propietarios a la reparación de los mismos y también podría solicitar una indemnización por los perjuicios que le haya causado la situación.


La Ley establece cuales son los elementos comunes:

"los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos...".


Dado que los daños en su inmueble provienen de las filtraciones causadas por elementos comunes es responsabilidad de la comunidad de propietarios reparar los elementos comunes para que no vuelvan a dañar su inmueble y también deben reparar los daños causados en su vivienda.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.
Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro. En relación a su consulta le respondo que : Lo que debe de hacer es buscar informe pericial de técnico cualificado que le garantice sin ninguna duda que las humedades vienen del exterior,m porque si no es así sólo perderá tiempo y dineroEs muy complicado ganar una demanda por humedades si no demsotramos fehacientemente y sin dudas que la responsabilidad es del exteriorLo primero que debe hacer es buscar ese informe que acrdite que tiene ud razón, si no lo consigue o hay dudas no pierda tiempo y dineroLe dejo sentencia donde comprobaremos que la comunidad no es obligada a pagar por no acreditarse que las humedades fuesen del exteriorAP Madrid, Sec. 11.ª, 290/2011, de 19 de mayo Recurso 113/2010. Ponente: JOSE MARIA SALCEDO GENER.EXTRACTOSNo ha quedado acreditado que las humedades sufridas en la vivienda del propietario sea responsabilidad de la comunidad debido a la antigüedad del edificio, materiales constructivos y situación de la vivienda "... Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de COLLADO VILLALBA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de abril de 2009 , cuya parte dispositiva dice: "Estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ruiz Ordovas, en nombre y representación de Evaristo frente a la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 de Collado Villalba condeno a la comunidad demandada a ejecutar las obras de reparación de los daños ocasionados en la vivienda del demandante sita en la DIRECCION000 número NUM001 , NUM002 de Collado Villalba, así como a reparar la causa de los mismos, siguiendo el proceso constructivo detallado por el perito Matías en el informe aportado junto a la demanda (página 12) bajo apercibimiento de que de no ejecutarlo se realizarán a su costa de acuerdo con la tasación actualizada a la fecha de la ejecución efectuada en dicho informe, con imposición de costas a la parte demandada". Notificada dicha resolución a las partes, por C.P. DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE COLLADO VILLALBA, se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 de mayo de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado ..."ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de COLLADO VILLALBA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de abril de 2009 , cuya parte dispositiva dice: "Estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ruiz Ordovas, en nombre y representación de Evaristo frente a la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 de Collado Villalba condeno a la comunidad demandada a ejecutar las obras de reparación de los daños ocasionados en la vivienda del demandante sita en la DIRECCION000 número NUM001 , NUM002 de Collado Villalba, así como a reparar la causa de los mismos, siguiendo el proceso constructivo detallado por el perito Matías en el informe aportado junto a la demanda (página 12) bajo apercibimiento de que de no ejecutarlo se realizarán a su costa de acuerdo con la tasación actualizada a la fecha de la ejecución efectuada en dicho informe, con imposición de costas a la parte demandada". Notificada dicha resolución a las partes, por C.P. DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE COLLADO VILLALBA, se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 de mayo de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE MARIA SALCEDO GENER.FUNDAMENTOS DE DERECHO No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que deberán sustituirse por los que a continuación se expresan.PRIMERO.- Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 de Collado Villalba se presenta recurso de apelación frente a la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Collado Villalba de fecha 13 de abril de 2009 presentando tras unos antecedentes dedicados fundamentalmente al examen del informe pericial emitido por D. Matías y de sus conclusiones las siguientes alegaciones: en primer lugar que si bien de la totalidad de la prueba practicada se deduce efectivamente la existencia de una serie de humedades de la vivienda propiedad del actor ello, no es concluyente para condenar a su representada a reparar el daño existente en la vivienda en primer lugar, por la antigüedad de la misma, en segundo lugar se desconocen las obras que el actor haya podido realizar en la vivienda y además porque las obras que propone realizar el perito en su informe suponen un cambio tanto en calidades como en estructura de la vivienda con la construcción de cámaras de aislamiento inexistentes en la actualidad. Por ello solicita la revocación de la sentencia de instancia absolviendo de las pretensiones de la contraparte a su representada.La oposición a dicho recurso se llevó a cabo por la representación procesal de D. Evaristo que solicitó la confirmación de la sentencia de Instancia por sus propios fundamentos combatiendo las alegaciones de la contraparte.SEGUNDO.- Para una debida resolución de las presentes actuaciones debemos de partir del propio informe del perito Matías cuyo informe acompañado a la demanda (folios 20 y ss) acredita que hay en la vivienda del actor una humedades en el salón y tres dormitorios pero pone de relieve el mismo informe, que el edificio del que forma parte la finca que nos ocupa tiene una antigüedad de 37 años, calidades medias para su época, un deficiente estado de conservación siendo muy posible que ni si quiera tenga zuncho de borde en todo su perímetro de fachada. Además la vivienda se encuentra situada justo encima de la planta baja que queda abierta al dedicarse esta a zonas comunes de paso y jardines, lo que implica que toda la superficie horizontal de la vivienda está fría, mas marcada en los perímetros especialmente en la escuadra con fachadas, nudos de estructura, etc. Añade además, que la vivienda se utiliza normalmente los fines de semana lo que tiene una clara consecuencia en la inercia térmica de los componentes del edificio y de la vivienda.Todas estas circunstancias, antigüedad del edificio, deficiente estado de conservación, materiales constructivos de no muy buena calidad, y situación de la vivienda del actor, hacen que los trabajos posibles para la reparación de los daños denunciados supongan actuaciones, como la creación de una cámara inexistente en el salón, la colocación de aislamiento térmico o la colocación de aislamiento convencional en el interior de las cámaras, podrían suponer una rehabilitación y una mejora de las calidades de la vivienda en relación con las que tenía la finca cuando la actora la adquirió antes de surgir las humedades que nos ocupan. Ciertamente las obligaciones de reparación y mantenimiento de los elementos comunes del edificio para garantizar la estanqueidad y salubridad del mismo tal y como previene el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , deben ser asumidas por la Comunidad de Propietarios pero no está probado que del sólo incumplimiento de esas obligaciones se deriven en relación de causa-efecto los daños en la vivienda del actor. Debe por tanto estimarse el presente recurso de apelación.TERCERO.- Aunque la desestimación del recurso de apelación conllevaría la imposición de las costas de esta alzada a la parte demandante y apelada afectando así mismo al pronunciamiento que sobre este extremo realiza la sentencia objeto de recurso, las dudas de hecho derivadas de las causas de existencia de las humedades nos lleva a la aplicación del párrafo segundo del nº1 del art. 394 de la LEC por virtud del cual no se efectúa condena en las costas de la Instancia ni de esta alzada a ninguno de los litigantes.Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.FALLAMOS Que debemos estimar y estimamos los recursos de apelación presentado por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 de Collado Villalba contra la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Collado Villalba de fecha 13 de abril de 2009 en los Autos de Juicio Ordinario nº 52/08 seguidos en dicho Juzgado y del que dimana el presente rollo de apelación, resolución que revocamos y en su lugar dictamos otra por la que absolvemos a la Comunidad de Propietarios antes indicada de los pedimentos contra ellas presentados en la demanda rectora de estas actuaciones sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la Instancia ni las de esta alzada, por lo que cada parte hará frente a las por ella causadas, y las comunes si las hubiere serán por mitad.Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico. Confie en un buen téccnico el encargo y sólo a la luz de los resultados de éste, comience la batallla legalEste seguro de tener razón para no arriesgar tiempo y dineroSi tiene dudas expongalas y ruego que no haga una valoración negativa para solicitar aclaraciones, basta con que exponga su duda, lo cual no le costará más dineroEspero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Como ve el anterior experto le da la misma respuesta que ya le he explicado yo:

solo necesita demostrar que los daños en su vivienda provienen de elementos comunes (que son los que le he explicado en mi primera respuesta) y para ello debe contar con un informe pericial.


Si tiene derecho a un Abogado de Oficio (puede solicitarlo en el Colegio de Abogados de su localidad) por ser sus ingresos mensuales inferiores a 1288 euros, también tendrá derecho a una prueba pericial gratuita para fundamentar su demanda.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Su problema es que habiendo hecho reformas, la comunidad esta en su derecho de acreditar que las mismas son fuente del problema y sólo demostrando taxativamente que no es así sería recomendable ir a juicio

La obligación de demostrar que las humedades son del exterior y no otras causas son sólo de Ud

No lo tiene en absoluto fácil, sólo le recomiendo iniciar acciones si esta seguro y puede demostrarlo
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Con un informe pericial usted acreditará facilmente que esos daños provienen de elementos comunes.


Si usted hizo reformas, las hizo para reparar los daños de su vivienda desde el interior, pero como sus humedades provienen del exterior parece claro que proceden de los elementos exteriores comunes y no es en absoluto su responsabilidad.


Aunque usted haya hecho reformas, esto no implica ningún perjuicio para usted. La comunidad no podrá probar que sus reformas son fuente del problema puesto que si su problema existía con anterioridad a las mismas y lo que intentó fue reparalo, estoy seguro de que lo que no hizo fue empeorarlo.


Usted intentó solucionar un problema que no se puede solucionar si no es interviniendo en los elementos comunes que debe reparar la comunidad.


Si no lo hacen voluntariamente, debe hacerlo con una demanda como le expliqué desde mi primera respuesta acompañada de un informe pericial que determine la procedencia de las flitraciones y humedades que provocan daños en su inmueble.
Cliente: escribió hace 4 año.
disculpen , pero no comprendo. La reforma que hice al comprarlo fué una rehabilitación de un piso antiguo , baños conducciones etc. y lo que hice después de aparecer la humedad fué un tratamiento en todas las paredes interiores de mi piso por una empresa que se dedica a tratar humedades. La escuadra que corresponde al cuarto que da al jardín , es la que continúa con problemas y justamente se corresponde con la fachada de ladrillo visto deteriorada y el jardín .
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

No se preocupe entonces porque esas obras no han sido las que han causado las filtraciones ni las humedades en su vivienda.


Efectivamente si aplicó un tratamiento en las paredes interiores de su piso pero la habitación que se corresponde con la fachada de ladrillo deteriorada sigue sufriendo humedades o filtraciones, ello se debe a los desperfectos de ese elemento común y es la comunidad de propietarios quien debe repararla y hacerse cargo de la reparacion de los daños de su vivienda.


Pero es necesario acreditar los hechos con un informe pericial que acredite al Juez la situación, para que pueda condenar a la comunidad de propietarios como responsable de los daños causados en su vivienda.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.
Todas y cada una de sus posibilidades de éxito radican en poder demostrar mediante informe pericial de técnico experto que las humedades proceden del exterior y sin responsabilidad por la reforma
Si Ud consigue ese informe tendrá posibilidades, sin él, no las tiene porque la obligación de demostrar que el daño es del exterior es de Ud
En un juicio sólo se atenderá a que Ud demuestre sin dudas que esa humedad viene del exterior y que su reforma no ha modificado la estanquiedad del edificioNo le valen en juicio las buenas intenciones, necesita un informe pericial irrebatible.
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Usted debe ponerse en manos de un Abogado, sea contratado por usted o solicitarlo de Oficio si cumple los requisitos.


Su Abogado será quien se ponga en contacto con un perito, un profesional cualificado adecuado. Y será su Abogado quien le pedirá los extremos exactos sobre los que debe desarrollar el informe y el modo de enfocarlo a efectos de hacerlo valer en juicio.


Por los datos que usted da parece claro que los daños en su vivienda causados por humedades y filtraciones provienen de elementos comunes responsabilidad de la comunidad de propietarios, por lo que si la comunidad no se hace cargo de ellos, la demanda surtirá efectos acompañada de la prueba pericial que determine que los daños y desperfectos causados en su inmuble provienen de un elemento común en un indebido estado, y por lo tanto debe reparar la comunidad.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Y recuerde que Ud es parte de la comunidad, por lo que si es obligada a pagar ud debera pagar su parte alícuota de esa reparación

En todo caso ud deberá pagar en esa demanda, si gana, o si pierde

Por ello estos juicios son especialmente complicados. mal ambiente con los vecinos y resultados siempre inciertos
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Si usted gana el pleito a la comunidad, será esta quien corra con las reparaciones. Usted solo contribuirá con arreglo a su cuota de participación en un pequeño porcentaje como propietario parte de la comunidad.


Si no demanda tendría usted que hacerse cargo del importe total de los arreglos de su propia vivienda, lo que es responsabilidad de la comunidad y no debe pagarlo usted de su bolsillo.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

No olvide seguir preguntando si le quedan dudas. Y en caso contrario recuerde valorar mi respuesta con uno de los iconos a su disposición para que Just Answer me gratifique sin coste para usted.

Un cordial saludo.

Cliente: escribió hace 4 año.
Gracias XXXXX XXXXX aclaraciones. Existe alguna sentencia favorable al propietario afectado?. En la que se muestra al principio de esta conversación el juez falló en contra del afectado pues daba a entender que las reparaciones que acometerían aumentarían el valor de la vivienda. Aunque aquí lo único que se pretende es evitar daños y depreciación de mi inmueble.Por otra parte conocen ustedes porque cuando se trata de tejados nunca hay problema para que lo solucione la comunidad y cuando se trata de bajos siempre hay que demostrar que el problema no es interior. Creía que fachada y suelo son de la comunidad y no estan bien aislados debería ser esta la encargada. Hace 40 años los tejados tampoco se aislaban como ahora
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días,

Muchas gracias XXXXX XXXXX por consultarnos en Just Answer.


Por supuesto que existen sentencias favorables al propietario afectado en las que se condena a la comunidad de propietarios a que repare los elementos comunes (tejados, fachadas, paredes y revestimientos exteriores, cubiertas, etc) que causan filtraciones y humedades y que le obligan también a reparar los desperfectos del inmueble del propietario. Se trate de un bajo o de otro tipo de inmueble el que sufre los desperfectos por humedades, filtraciones, etc, siempre hay que demostrar que estos provienen de elementos comunes del inmueble que son responsabilidad de la comunidad de propietarios, y para ello es fundamental utilizar una prueba pericial.


Usted debe demostrar mediante un informe pericial que los daños en su propiedad proceden de un elemento común en defectuoso estado de conservación. Un perito cualificado examinará su inmueble y también el estado general de los elementos comunes y determinará si sus filtraciones y humedades provienen del mal estado de aquellos. Lo que conlleva la responsabilidad de la comunidad en los desperfectos causados y como consecuencia la obligación de repararlos.


Le dejo una sentencia reciente, de 2011, de la Audiencia Provincial de Murcia nº 22/2011 que condena a la comunidad de propietarios a la reparación de los desperfectos causados por humedades, flitraciones, etc en el inmueble de uno de los vecinos, al provenir del mal estado de elementos comunes.



Recurso de Apelación núm. 210/2011

Ponente: Ilmo. Sr. D. José Joaquín Hervás Ortiz

 

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00227/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCIÓN QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO Nº 210/2011 (CIVIL)


S E N T E N C I A Nº 227


FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

PRIMERO

 

Frente a la Sentencia de primera instancia, que estima parcialmente la demanda y la reconvención interpuestas, se alza la parte actora en base a las alegaciones que realiza en el escrito de interposición del recurso, solicitando su revocación en los términos interesados en dicho escrito, en el que se viene a argumentar, en esencia, sobre la existencia de error en la valoración de la prueba, que -sigue diciendo la parte apelante- debería haber conducido a estimar su pretensión de subsanación de las humedades existentes en la vivienda del actor y en el bloque en el que dicha vivienda se ubica, así como a rechazar la pretensión de la reconviniente de que el actor abone el coste adicional de deshacer las obras por él ejecutadas; y todo ello con la consiguiente repercusión en el pronunciamiento de las costas de la primera instancia.

Comenzando por el primer motivo de recurso que se alega, referente a la petición de subsanación de las humedades de la vivienda del actor y del bloque en el que ésta se ubica, debe señalarse que debe ser acogido, por las razones que, a continuación, se exponen. En primer lugar, debe señalarse que no ofrece duda alguna que las humedades existentes en la vivienda del actor y en el bloque en la que ésta se ubica -el denominado bloque NUM000 -, a las que se hace referencia en los informes emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288) derivan de la inexistencia de una adecuada cámara de aire en el subsuelo, bajo el forjado, que cuente con la suficiente ventilación, como se desprende de dichos informes y de las explicaciones que sus autores ofrecieron en el acto del juicio. Y es claro, igualmente, que el problema deriva de un elemento común cuyo mantenimiento y conservación corresponde a la comunidad de propietarios, que está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, según resulta de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , sin que de ello pueda exonerarse por el hecho de que, en el caso concreto, la necesidad de mantener o conservar el inmueble tenga su causa en un defecto de origen en la construcción o instalación del correspondiente elemento común, según se desprende de la doctrina expuesta por el Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de enero de 2.007 (Sentencia nº 1365/2007; rec. nº 207/2000 ).


Partiendo de lo expuesto, es claro que la comunidad de propietarios ha de responder por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de esa obligación de conservación y mantenimiento cuando haya existido, al menos, culpa o negligencia de dicha comunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.902 del Código Civil . Y en este punto, es claro que corresponde a la comunidad de propietarios la carga de probar que observó un diligente cumplimiento de su obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y que, por tanto, no concurrió culpa alguna por su parte en la producción de los referidos daños y perjuicios, debiendo destacarse que, como se desprende de la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.007 ( Sentencia nº 1071/2007; rec. nº 3440/2000 ), la responsabilidad no se atribuye por razón de la titularidad de los elementos comunes, sino que este dato se utiliza como factor de determinación del sujeto o de los sujetos que, por tener las facultades de control, han de sufrir las consecuencias de un ejercicio negligente o descuidado de tales facultades.

Partiendo de lo expuesto, debe señalarse que procede estimar el primer motivo de recurso, toda vez que ha resultado acreditado que existió negligencia por parte de la comunidad de propietarios en el cumplimiento de su obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, que ha dado lugar, a su vez, a los daños por humedades en la vivienda del demandante y en el bloque en la que ésta se ubica, a los que se hace referencia en los informes antes citados, es decir, en los informes obrantes en los autos, emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288), debiendo la comunidad reparar los daños causados por esas humedades hasta hacerlos desaparecer. Y esa imputación de negligencia a la comunidad de propietarios se desprende del resultado de la prueba practicada, que evidencia que las humedades en los muros de los bloques y en la vivienda del actor no aparecieron de forma súbita e inesperada, sino que fue manifestándose de forma progresiva con anterioridad a que la comunidad de propietarios decidiese iniciar acciones tendentes al descubrimiento del problema y a su solución, que, además, han ido demorándose en el tiempo produciendo un incremento de los daños. En este sentido, es de destacar que el hecho de que ya se habían detectado los problemas de humedad con anterioridad al año 2.006 se desprende de la propia declaración prestada por la Presidenta de la Comunidad en la prueba de interrogatorio de parte, en la que, tras afirmar que los edificios tenían una antigüedad de treinta y tres años y que su adecuada ventilación no se tuvo en cuenta cuando se hizo la obra, sino que se ventilación se ha hecho posteriormente, añadió que en el "bloque NUM001 " la ventilación se debió realizar hace tiempo, aunque no quedaba constancia por escrito de cuándo se hizo, y que en el "bloque NUM000 ", en el que está ubicada la vivienda del actor, se hizo a partir del año 2.006. Es decir, que si la comunidad de propietarios ya acometió la ventilación de uno de sus bloques con anterioridad al año 2.006, no se ha justificado, en modo alguno, la razón por la que no se hizo también en ese momento la ventilación del bloque NUM000 , con lo que pudieran haberse evitado los daños por humedad aparecidos en la vivienda del actor.

Por otra parte, según se desprende de las actas de comunidades de propietarios aportadas a las actuaciones, al menos desde el año 2.006 se conoce la necesidad de airear el subsuelo, así como la presencia de humedades en el muro de la vivienda del actor, sin que la comunidad haya acreditado haber realizado ninguna actuación mínimamente útil a fin de intentar solucionar las referidas humedades.

Pero es que, además, la presencia de humedades en la parte baja de los paramentos exteriores del bloque resulta claramente apreciable a simple vista, como se desprende de algunas de las fotografías obrantes en los informes antes citados, debiendo reiterarse la falta de acreditación por la comunidad de la adopción de medidas útiles en orden a remediar la existencia de tales humedades, al menos en lo que se refiere a la zona ocupada por la vivienda del actor. Y no debe olvidarse que de los informes periciales también se señala, como causa de las humedades, el hecho de que el sistema de riego por aspersión instalado en la comunidad de propietarios está lanzando agua hacia las paredes del bloque, produciendo así, de forma directa, humedades, siendo claro que la responsabilidad de ese inadecuado sistema de riego recae directamente sobre la comunidad de propietarios.

De todo lo expuesto se sigue que es claro que, a diferencia de lo que se sostiene en la Sentencia apelada, sí ha existido culpa o negligencia por parte de la comunidad de propietarios en la observancia de su obligación de conservación y mantenimiento del inmueble, que ha dado lugar, a su vez, a que se produzcan daños por humedades en la vivienda del actor y en el bloque en el que ésta se ubica, cuya reparación ha de estar a cargo de la comunidad de propietarios. Y no cabe imputar, en modo alguno, al actor la producción o el incremento de esos daños por el hecho de que realizase una excavación en el subsuelo de la vivienda a fin de intentar averiguar la causa exacta de los daños, máxime cuando tres de los peritos que declararon en el acto del juicio, D. Balbino , D. Carlos Manuel y D. Fausto , negaron que esa excavación hubiese dado lugar a un incremento de humedad generador de mayores daños en la referida vivienda, hasta el punto de que incluso el último de ellos afirmó que la excavación había disminuido la humedad por capilaridad en la vivienda del actor.


De todo lo expuesto se desprende que debe ser acogido el primer motivo de recurso y debe revocarse parcialmente la Sentencia apelada. Ahora bien, la pretensión reparadora de la parte actora respecto de la vivienda y el bloque NUM000 está planteada, en la súplica de su demanda, con una amplitud que ha de ser concretada en mayor grado, integrando dicha súplica con las alegaciones que se realizan en el cuerpo de la demanda. En este sentido, lo que procede es condenar a la comunidad de propietarios a realizar la obras necesarias para reparar los daños producidos en la vivienda del actor y en el bloque NUM000 como consecuencia de las humedades a las que se hace referencia en los informes obrantes en los autos, emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288), debiendo la comunidad reparar los daños causados por esas humedades hasta hacerlos desaparecer.


F A L L A M O S

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª.Carmen Almudena Cler Guirao, en nombre y representación de D. Bienvenido , contra la Sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2.010 por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Cartagena , en los autos de juicio ordinario número 65/08, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, en el sentido de realizar los siguientes pronunciamientos:

1º) Que condenamos a la parte demandada, "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " a realizar la obras necesarias para reparar los daños producidos en la vivienda del actor, D. Bienvenido , y en el bloque en el que dicha vivienda se ubica, el denominado "bloque NUM000 ", como consecuencia de las humedades a las que se hace referencia en los informes obrantes en los autos, emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288), debiendo la comunidad reparar los daños causados por esas humedades hasta hacerlos desaparecer.


2º) Que como consecuencia del pronunciamiento contenido en el precedente apartado 1º) y del pronunciamiento condenatorio que ya se contiene en la Sentencia apelada contra la comunidad de propietarios demandada, declaramos que la estimación de la demanda interpuesta por D. Bienvenido contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " es total y no meramente parcial.

3º) Que desestimamos íntegramente la reconvención interpuesta por la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " contra D. Bienvenido y absolvemos a este último de la totalidad de las pretensiones deducidas en su contra en la referida reconvención.

4º) Que al estimarse totalmente la demanda interpuesta por D. Bienvenido contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " y al desestimarse íntegramente la reconvención interpuesta por "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " contra D. Bienvenido , condenamos a la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " al pago de la totalidad de las costas de la primera instancia, es decir, al pago de las costas de la primera instancia derivadas tanto de la demanda como de la reconvención interpuestas.


Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Cliente: escribió hace 4 año.
gracias .
Los gastos de las reparaciones que llevo realizado a lo largo de estos años , incluso el tratamiento de inyección de resinas en los muros realizado desde el interior para evitar la capilaridad que me hizo la empresa mursec puedo reclamarselos o eso como lo hice yo por mi cuenta (ya que la comunidad me daba largas y largas)son gastos que tengo que asumir
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Esos gastos en el tratamiento realizado por usted, dado que se hicieron para intentar reparar los daños causados como consecuencia de la falta de conservación de elementos comunes se le pueden reclamar también a la comunidad de propietarios en el procedimiento judicial principal.

Cliente: escribió hace 4 año.
la demanda debe ser interpuesta contra la comunidad solamente o tambien se interpone contra administrador y presidente
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

La demanda debe presentarse solo contra la comunidad de propietarios que es quien ostenta la legitimación pasiva, y no contra el administrador y presidente a título individual ni conjuntamente con aquella. Y para el procedimiento judicial necesita Abogado y Procurador.
Cliente: escribió hace 4 año.
prescribe?
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

El plazo de prescripción de las acciones para reclamar contra la comunidad de propietarios por los daños en su vivienda es el de 15 años del art. 1964 del Código Civil, por lo tanto no hay problema para usted en demandar a la comunidad y exigir la reparación de su inmueble.
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Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Si he resuelto sus dudas no olvide valorar mi respuesta para que Just Answer me gratifique sin coste para usted.


Y en caso contrario recuerde que puede seguir preguntando en este mismo hilo.


Un cordial saludo.



Cliente: escribió hace 4 año.
Muchas gracias por sus respuestas, han sido muy clarificadoras
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Muchas gracias a usted por consultarnos en Just Answer,

Un saludo.

Cliente: escribió hace 4 año.
Mi seguro multirriesgo del hogar incluye reclamación de daños y defensa penal.Les solicito que interpongan ellos la demanda, o debo interponer la demanda independientemente del seguro
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Si dispone de un seguro de hogar que cubra el siniestro, debe comunicarlo a la aseguradora y ponerse en contacto con ella para que le expliquen el modo en el que proceden en esos casos. Podrían poner a su disposición un Abogado y un Procurador o abonar los honorarios de los profesionales que usted elija.

Cliente: escribió hace 4 año.
otra duda que se me plantea es, uno de los dormitorios afectados la fachada da al jardín y este pertenece a la mancomunidad formada por mi edificio y otros 3.La mancomunidad desde el primer momento se negó a pensar siquiera que podría este jardín contibuir al problema y se han negado a todo siempre, esto se habló en una junta de mi comunidad y en el acta quedó reflejado que mi comunidad se haría cargo de solucionar las filtraciones reparando la fachada y creando un zócalo con drenajes que evitase que el agua contactase con mi fachada y despúes se lo reclamarían a la mancomunidad. Cual debe ser mi postura para con la mancomunidad o debo ignorarla y después que se las arregle la comunidad con ellos
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Si la comunidad se comprometió a solucionar el problema de filtraciones reparando la fachada podría demandar solo a esta, pero dado que el jardín pertenece a la mancomunidad y sus cuidados también, la mancomunidad también sería responsable de los desperfectos de su inmueble en la parte que afecta a ese dormitorio, por lo que habría que demandarlos a los dos. Sin embargo, estos son temas técnicos que tendrá que decidir su Abogado una vez estudie con detalle el asunto.
Cliente: escribió hace 4 año.
en un juicio, un acuerdo tomado en junta , como este de iniciar la reparación de la fachada y aislar el jardín,¿qué válidez tiene?
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Un acuerdo de la Junta en el que la misma se obliga a reparar la fachada y aislar el jardín tiene plena valaidez si no ha sido anulado judicialmente. Por lo tanto puede hacerse valer en juicio para que la comunidad repare la fachada. Sin embargo, la mancomunidad podría ser codemandada y responsable solidaria de los daños en el inmueble causados por las filtraciones en la zona de la fachada del jardín.

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
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