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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1896
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
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eduardolm está en línea ahora

Hola, buenas tardes. Les agradecería me orientaran, pues

Pregunta del cliente:

Hola, buenas tardes.

Les agradecería me orientaran, pues es un tema complicado y urgente

El asunto es referente a un piso indiviso heredado (sin hipoteca, ya pagado) de mi padre al 50% entre mi hermano y yo. Mi padre falleció hace más de 1 año con un testamento al 50% entre cada hermano. En un principio y hasta hace 2 días la idea era alquilarlo por ambas partes. Es un piso en una finca de hace unos treinta y tantas años, en muy buena zona, pero necesita reformas para poderlo alquilar. Tal es así, que hemos ido vaciando casi todo y a día hoy están casi todo fuera, más o menos a un 90%. Pero, mi hermano se ha cansado de la situación, y me ha puesto un ultimátum, ofreciéndome la compra o la venta del piso entre los 2 hermanos, que uno de los 2 se lo quede, vendiendo o comprando la mitad del piso del otro hermano. Esta oferta me la dijo ayer viernes, y le tengo que contestar con muy tarde el lunes, de lo contrario si no me decanto por comprar o vender, me amenaza con vender su parte a una empresa que compra indivisos, sin importarla lo que den por su parte, y consecuentemente la empresa llevarme a juicio, y el juez poner el piso a subasta pública, con la cual tengo las de perder o que me den una miseria por mi parte o venderme la otra parte por mucho más dinero.

Bien, pues añadido a todo esto, mi hermano ha valorado el piso según oferta y demanda y lo ha tasado en unos 300.000€, y unos 30.000€ un parking también de nuestra propiedad.
Sin ningún tasador oficial. Con lo cual quien lo compre ha de pagar 150.000€ más 15.000€ del parking, total 165.000€. A parte me ha puesto condiciones extrañas o dudosas. Como ninguno de los 2 tenemos la totalidad de la cantidad, su idea es hacer una donación, que uno de los dos renuncie al piso, para evitar excesivos gastos notariales, el comprador se hará entonces cargo de los gastos o impuestos por haber recibido la otra mitad del piso. A la hora del pago, ha decidido que se paga una cantidad importe como alrededor de los 50, 60 o 70.000€ y el resto ir lo pagando en varias veces en unos años 3,4, 5 o según se acuerde, pero a mi madre (que vive con mi hermano menor), porque ella si dispone del resto del dinero, pero lo tiene en una cuenta que no lo puede retirar en 10 años, sino tiene elevada penalización y pierde un alto interés.
Con lo cual, si yo vendiera mi mitad a mi hermano, recibiría de entrada unos 50, 60, 70.000€, más otras cantidades en varios años, y el resto a cobrar a los 10 años una finalizado el vencimiento del plazo de la cuenta de mi madre. De lo contrario si yo le comprara su parte, deberia pagar una cantidad de eso 70 mil euros, e ir pagando a la "sociedad" entre mi hermano y mi madre, mientras esta última recibe intereses por su dinero durante los 10 años.

Como ven, es un tema muy complicado, rebuscado, inverosimil, muy calculado y preocupante.

Espero entiendan mi urgencia tras la amenaza de vender su parte, sus coacciones y presiones constantes, y dejarme el problema con posibles juicios, subastas publicas, etc.

Saludos XXXXX XXXXX gracias XXXXX XXXXX mano

Jose Ignacio Gassó XXXXXXXXX
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Estimado cliente,

eduardolm :

Buenos días,

eduardolm :

Paso a estudiar su caso y a darle una respuesta

eduardolm :

Usted puede entrar en el chat en cualquier momento para dialogar conmigo

eduardolm :

Está usted onlie?


 

eduardolm :

Estoy acabando de leer su pregunta

Customer:

si estoy online


 

eduardolm :

Paso a responder a su duda

eduardolm :

Usted tiene intención de vender o alquilar la vivienda?

eduardolm :

El alquiler de la vivienda necesita necesariamente de consentimiento por la otra parte, en otro caso, no hay alquiler posible

Customer:

yo quería desde el principio alquilar a medias con mi hermano, y en futuro vender el piso debido a los tiempos de crisis


 

eduardolm :

Todo está avocado a una venta judicial, pero usted no debería temer que el precio del piso baje excesivamente en subasta, porque usted siempre puede acudir a la misma y pujar

Customer:

pero ahora la verdad no sé si vender o comprar

eduardolm :

Con esto, usted se garantiza unos precios mínimos de recompensa

eduardolm :

Yo no aceptaría las condiciones de compra por 150.000 sin que el piso se haya tasado oficinalmente


 

eduardolm :

La cantidad de 150.000 euros podría ser asumible en caso de una tasación

eduardolm :

SIn tasación, yo abonaría esa cantidad

eduardolm :

Si hermano le está presionando con la venta de su parte a una empresa

Customer:

pero el valor inicial de esa subasta puede ser más elevado, y no poder hacer frente al pago de la totalidad


 

eduardolm :

Le entiendo

eduardolm :

Pero en ese caso, si la venta es por cantidad superior, usted acabaría ganando en la misma

eduardolm :

Lo primero que ustedes deben hacer es tasar el piso

eduardolm :

La tasación puede rondar unos 200 euros, más o menos, por presupuestos que tasadores me han pasado a mi personalmente

Customer:

Eduardo, usted escribió: "SIn tasación, yo abonaría esa cantidad", quiso decir que no aceptaría o que si ?

eduardolm :

Incluso hay tasaciones orientativas en internet, en páginas como einforma.com, etc. que por poco dinero hacen un principio de tasación


 

eduardolm :

Disculpe

eduardolm :

Quería decir, que sin tasación usted no debería aceptar ese precio

eduardolm :

Lo primero es tasar la vivienda por perito tasador

eduardolm :

la tasación da un precio determinado

eduardolm :

Ustedes hacen compra de la vivienda, bien ud a su hermano o viceversa

Customer:

exacto, es lo lógico y el procedimiento correcto

eduardolm :

O bien no compran y deciden ponerlo a vender

eduardolm :

Claro, es lo que estamos haciendo tanto en herencias como en liquidaciones de sociedades de gananciales o bien en pro indiviso

eduardolm :

A mi me huele que el tema de la empresa compradora puede ser un órgado, para que usted se apresure y compre su parte

Customer:

eso es, queda entre hermanos, no quiere esperar o prolongarlo más, por eso las coacciones a decidir y presión constante y amenaza de vender su parte indivisa

eduardolm :

Yo decidiría con un poco más sangre fría y sin apresurarse

eduardolm :

Si él no quiere alquilar, deben ustedes ponerse de acuerdo en vender el piso

Customer:

pienso igual pero hay alguna manera de parar o detener esa compra indivisa, o defenderme de algún modo de estas empresas?

eduardolm :

Efectivamente, hay una solución

eduardolm :

Yo creo que su hermano no va vender su parte indivisa. No obstante, si él lo hace, usted tiene derecho a recomprar la parte de su hermano porque usted tiene un retracto de comunero sobre la vivienda

eduardolm :

los comuneros, igual que los arrendatario, o colindantes de un finca, etc.

eduardolm :

Tienen el derecho de recomprar a la empresa por el mismo precio y abonando los gastos notariales y de registro que se hayan generado

Customer:

eso no sabía, gracias.


 

eduardolm :

entiende a lo que me refiero?


 

eduardolm :

Claro es un retracto de comuneros o coherederos donde usted tiene esa posibilidad, de recomprar la parte a la empresa

Customer:

yo he pensado que podría venderle mi parte, pero todo el dinero de una vez


 

eduardolm :

Yo creo que además, comentado esto con su hermano puede servir también para responder a esa presión

Customer:

no a plazos, y con mi madre de por medio, y sin donaciones y renuncias por parte de ambos

eduardolm :

Bueno, pero su hermano debería estar dispuesto a abonar lo que resulte de la tasación

eduardolm :

El tema de la empresa, no debe preocuparse, usted tiene ese derecho de recomprar

eduardolm :

Y para que sy hermano le compre a usted, deben fijar precio previamente

Customer:

es decir, si yo vendiera mi parte, recibir los 165.000€ y el que se espabile, o bien con crédito hipoteca ...


 

eduardolm :

Le entiendo

eduardolm :

Pero para eso él debería estar dispuesto a comprar su parte

eduardolm :

su hermano quiere comprarle su parte a usted?

eduardolm :

Le dejo la referencia legal de lo que antes le dije: rt. 1.067 del Código Civil se refiere al retracto de coherederos en los siguientes términos "si alguno de los herederos vendiera a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquier de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra, con tal que lo verifique en término de 1 mes, a contar desde que esto se les haga saber".

Customer:

me ha dicho que quiere una solución ya, que le va bien ambas, que si lo compra le fastidiaria un poquito su planes pero ya se buscaría la vida

Customer:

o bien realquilandolo

eduardolm :

Tiene ud más dudas?

eduardolm :

entiendo

eduardolm :

A usted le parece muy alto el precio de 150.000 euros?

Customer:

o bien yendose a vivir mi madre al piso, que se fue de esa casa hace años, divorciandose de mi padre, y alquiilar el piso de propiedad de mi madre, mientras el se va al extranjero

Customer:

depende de la tasación, pero yo podría hacer frente aproximadamente con unos 40.000€ iniciales y después pedir hipoteca del resto

eduardolm :

Entiendo

eduardolm :

Mire, si su hermano no quiere, usted pedir la tasación. Son unos 200 euros pero peor es perder más dinero

eduardolm :

Si quiere no hacer tasación comente con las inmobiliarias de zona el posible precio del piso

eduardolm :

Ellas le puede orientar sobre eso

Customer:

eduardo, como ve, es muy retorcido, no cree? y la verdad estoy muy apenado, decepcionado y preocupado, frente a sus amenazas y coacciones, con plazo limite de este lunes

eduardolm :

El lunes el no va a cerrar la venta, y si lo cierra usted podría comprar la parte que le compre la empresa.

eduardolm :

No ceda a esa presión insistente

eduardolm :

Utilice esta semana para valorar el piso. Si el piso vale más de esa cantidad, intente comprarlo, sabiendo que se tardan varios días en aceptar una hipoteca, aunque en su caso lo tiene fácil porque ya tiene la mitad más 40.000 euros

Customer:

es buena opción, pero como me aconseja creo que es mejor un tasador oficial, aunque lo acabe pagando yo, porque habría forma legal de hacerle la mitad de esa tasación?

eduardolm :

Si de la tasación se deriva que el piso vale menos, véndalo a su hermano si este lo quiere comprar

eduardolm :

No, como no están obligados legalmente a tasarlo oficinamente, no le podría oblligar al pago de la mitad si su hermano no quiere

eduardolm :

No obstante, creo que en un caso como el suyo merece la pena perder ese poco dinero porque estamos hablando de un negocio de varios miles de euros

eduardolm :

También le animo a preguntar en inmobiliarias y orientarse por esta vía

Customer:

es buen consejo.

Customer:

en el caso

eduardolm :

dígame


 

Customer:

de que el lunes decida vender su parte a una empresa de indivisos, como funciona más o menos? que plazos hay? se lo comento para poder asesorarme bien con un abogado, y hacer tasación y demás aspectos como impuestos, gastos notariales ...

eduardolm :

hay el plazo de un mes

eduardolm :

Desde la venta del inmueble, tiene el plazo de un mes para hacer valer su derecho de retracto si le interesara

Customer:

aah, y en caso que la empresa me llevara a juicio de quien correría los gastos judiciales? del demandante? o de ambas partes?

eduardolm :

Para hacer la venta indivisa?

eduardolm :

Se refiere si decide sacar en pública subasta?

eduardolm :

En ese caso, las costas se reparten por mitad entre las partes

eduardolm :

Es una acción de división de la cosa común, donde simplemente se subastaría judicialmente el bien

Customer:

si, y bueno, en todas las situaciones, pues desconozco procedimientos judiciales

eduardolm :

No obstante, no esté tan seguro de que su hermano tenga una empresa compradora

eduardolm :

Claro, de que procedimiento judicial estemos hablando

eduardolm :

Si usted ejercita su derecho de retracto enviando un burofax a la empresa. La empresa hace casos omiso y usted la demanda en vía judicial y gana el caso, la otra parte abona todos sus gastos judiciales y de honorarios

eduardolm :

Pero depende de que caso estemos hablando


 

Customer:

he consultado por internet y hay paginas que compran la parte indiva al contado y aun habiendo cargas, hipoteca y demás


como por ejemplo http://www.comproindivisos.com/2008/compro-indivisos-empresa.htm


 

Customer:

por eso me asusta, acabar perdiendo una herencia familiar por muy poco dinero del que realmente vale

eduardolm :

No dudo que haya empresas que se dedique a eso. Pero si él vende por precio irrisorio, usted puede comprar por ese precio irrisorio a la empresa más los gastos notariales de la compra que hubieran realizado su hermano y su empresa

eduardolm :

Si fuera asesor de su hermano, no le aconsejaría malvender su parte, sino vender en conjunto el bien

eduardolm :

Si la empresa compra por 60.000. Usted puede recomprar a la empresa por 60.000 euros más gastos notariales y de registro, que en un caso así sería un escaso 10%

Customer:

cierto es, eduardo

eduardolm :

Por tanto, si su hermano vende, usted puede estar ganando la posibilidad de comprar por menor precio

Customer:

me podría pasar algun enlace o articulo sobre derecho de retracto ?

eduardolm :

Si


 

eduardolm :

Voy a pasarlo uno que estudie hace poco

eduardolm :

Aguarde un minuto que lo localice

Customer:

gracias, XXXXX XXXXX el alivio tan grande que me está dando

Customer:

espero

eduardolm :

Le dejo el enlace

eduardolm :

Es de un portal jurídico conocido y serio

Customer:

disculpe, podría haber algún particular en comprar la parte indivisa, no una empresa? valdría igual mi derecho de retracto?

eduardolm :

exactamente igual

eduardolm :

DA igual que el comprador sea persona física, jurídica, etc.

Customer:

entonces, como me aconsejaría dentro de sus posibilidades.


 


Comunicarle a mi hermano, que no me puedo decantar si meditar bien la decisión, mediante asesoramiento y tasación y demás ?

eduardolm :

Sí. De entrada, pídale una semana más de plazo para informarse del valor de la vivienda. Una vez se informe, toma una decisión, o comprar o vender su parte

eduardolm :

Es lo que yo haría en su caso

Customer:

bien, porque además coincide que el quiere la respuesta el lunes, porque se va el martes a londres, pero regresa nuevamente en una semana

eduardolm :

Yo creo que es un plazo más que razonable

eduardolm :

Estamos hablando de una decisión a nivel económico muy importante

Customer:

y creo yo que desde Londrés, poco podrá hacer en vender su parte

eduardolm :

Insisto, entiendo que su hermano trata de presionarle apresurando los plazos. Usted tiene la garantía del retracto para estar tranquilo.

eduardolm :

Por tanto, centrarse esta semana en conocer el valor real del inmueble

eduardolm :

y después tomar la decisión que estimen

Customer:

muy razonable

eduardolm :

tiene más dudas que comentarme?

Customer:

únicamente

Customer:

que opina

Customer:

de las condiciones que impone

eduardolm :

No me gusta hacer eso como él lo dice

eduardolm :

Puede dar problemas con hacienda

eduardolm :

Porque va a existir un ingreso de un hermano hacia el otro

eduardolm :

Si hacienda inspecciona eso, puede saltar el fraude

eduardolm :

Legalmente, los pasos son: liquidar sucesiones ambos y hacer compraventa

eduardolm :

Todo lo que sea para ahorrar impuesto y otros gastos a través de negocios que realmente son en fraude de ley, pues ahí subyace una compraventa

eduardolm :

no una renuncia

Customer:

es decir, no hacer hipoteca, nuestra madre nos "presta" un dinero que no veremos porque lo tiene a un plazo de 10 años


que sea una donación, y tratar de evitar excesivos gastos notariales


el pago a plazos estipulados por ambos, y en un papel firmado por ambos

eduardolm :

Que existen posibilidades de que el fisco no investigue su caso y ustedes ahorren un buen dinero es cierto, pero el peligro latente, por remoto que sea está ahí

eduardolm :

La donación quien la hace, el que vende?

Customer:

pues no está muy claro, solo recuerdo que dijo que recibe la donacion se hace cargo de los gastos o impuestos que pertoquen


 

eduardolm :

Es que estoy un poco perdido en la información que le ha dado su hermano, no me encaja del todo y habría que ver exactamente que pretende

eduardolm :

Si un hermano le dona a otro hay que pagar donaciones, que también es un dinero muy importante al ser entre parentesco de seguro grado. La cuestión no es tán fácil y habría que echar números

eduardolm :

quería decir segundo grado

Customer:

igual me pasa a mi, de tan rebuscado que lo quiere hacer, no lo tiene bien estructurado

eduardolm :

Una vez puestos de acuerdo con la venta, sería conveniente que un asesor fiscal echase números sobre el inmueble para ver la opción que siendo legal es más ventajosa. Hay que tener en cuenta muchos factores

Customer:

la donación legalmente quien la paga? quien renuncia o quien recibe?

eduardolm :

la abona el que recibe. Entre padres-hijos, está muy bonificada, apenas se abona nada. Pero entre parientes de segundo grado, las cuota resultante del tribute es más elevada

Customer:

pero ya tenemos pagado el impuesto de sucesiones y el piso está a nombre de ambos en el registro


 

Customer:

tanto como la aceptación de herencia y demás

eduardolm :

Es que depende de la masa hereditaria, que a su vez depende del patrimonio neto del heredero, grado de parentesco, etc. pero puede ser una cantidad similar. Por eso le comento que también hay que echar números con los bienes tasados

Customer:

pero como estamos en Cataluña Barcelona apenas pagamos impuesto sucesión, ahora creo que ya se ha elevado el porcentaje de padres a hijos

eduardolm :

Es de Cataluña usted. Entonces, hay que echar números y ver qué bienes hay en la masa hereditaria, y cómo va a compensar la donación el hermano que se queda sin la mitad? a través de que dinero?

Customer:

disculpe, no lo entendi en de a través de que dinero?


 

eduardolm :

es que lo que me explica que quieres hacer su hermano no está muy claro

eduardolm :

claro, la cuestión es la sigueinte

eduardolm :

Usted me indica que no hará falta hipoteca

eduardolm :

Entonces, como se le recompensa al hermano que realmente se despoja de su mitad?

Customer:

no, le explique mal, lo que trata de evitar mi hermano es la hipoteca, por eso el respaldo de mi madre que es como la garantía o préstamo dinero que no veremos, pues no lo puede sacar del banco en 10 años


 

eduardolm :

Si usted no piden hipoteca el tipo de interés de un préstamo personal es mucho más alto.

eduardolm :

Es eso lo que él quiere?

eduardolm :

por ejemplo, para entendernos. Usted vende su parte. De quién recibe ese dinero? esa compensación económica?

Customer:

no, el quiere pagar o recibir (según compre o venda) una cantidad, sean 50, 60 o 70 mil euros y el resto, establecer plazos en varios años, y lo que falte nuestra madre nos dará el dinero cuando finalice vencimiento

Customer:

pues, si yo vendo mi parte mi hermano me da pongamos 50 mil euros y el resto en 10 años, mediante la ayuda de nuestra madre

eduardolm :

Pero eso es una donación de su madre a favor de uno de ustedes. Y esa donación en su día es colaccionable en la herencia de su madre y habría que explicar que todo deriva de otro negocio, etc. Complica muchísimo la gestión eventual de una herencia de su madre

eduardolm :

Pero ese dinero iría con cargo a la futura herencia de su madre no? habría descontarlo de la misma

Customer:

osea, 50.000 de inmediato, al año pongamos 10000 mas, a los 2 años otra cantidad, hasta que no tenga mas dinero, entonces, la parte que faltara, cuando finalizara vencimiento de la cuenta de mi madre me daria a mi el resto

eduardolm :

Pero todo esto lo deben documentar y si hermano no le paga nada, por poner ese ejemplo, usted va a la vía judicial a reclamarle en base a un negocio que carece de causa. Podría haber muchas complicaciones futuras para reclamar ese dinero en caso de que existieran impagos.

eduardolm :

Complicaciones de índole jurídica.

Customer:

claro, e igual le puede pasar cualquier cosa a mi madre, y despues reclama

Customer:

entonces eduardo para finalizar


 

Customer:

si le entendi bien

Customer:

pasos que me aconseja

eduardolm :

eduardolm :

Le hago un resumen

Customer:

ok, se lo agradezco


 

eduardolm :

1º. Pedir un plazo mayor de unos días a su hermano. Una semana por lo menos para tomar una decisión

eduardolm :

2º. Contratar los servicios de un perito tasador, pidiendo previo presupuesto y hablar con alguna inmobiliaria para tener un día del precio real del inmueble.

eduardolm :

3º Dependiendo del precio que arroje la tasación y las consultas, usted decide comprar o vender su parte a su hermano

eduardolm :

4º Si su hermano no le da plazo y vende su parte indivisa. Requerir el plazo más rápido y siempre antes de un mes la información sobre el precio de la venta para estudiar un posible retracto.

eduardolm :

Como pasos primeros, yo creo que por aquí puede empezar a trabajar

Customer:

de acuerdo, me ha sido de mucha ayuda

eduardolm :

Muchas gracias XXXXX XXXXX por confiar en nosotros, ha sido un placer atenderle

eduardolm :

No olvide valorar mi respuesta al final

eduardolm :

Saludos XXXXX XXXXX suerte

Customer:

lo haré y gratamente

Customer:

saludos

eduardolm :

Muchas gracias

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