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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5982
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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José M. está en línea ahora

La hipoteca que tengo con una entidad, tenía unas condiciones

Pregunta del cliente:

La hipoteca que tengo con una entidad, tenía unas condiciones de Euribor+0,75 con redondeo a 1/4, con un suelo del 3%, revisable anualmente en el mes de Noviembre. Por efecto de una pejubilación forzosa, mis ingresos se redujeron en un 40%, pero segui atendiendo los pagos, lo que conllevo a una descapitalización, hasta tal punto, que me resultaba imposible hacer frente a los mismos. En el 07.09.2010 y 22.09. me dirijo por escrito a la entidad, exponiendo tal situación y solicitando una novación, con las mismas condiciones pero con tres años de carencia hasta mi jubilación que se produciría el 26.11.2013. Con esa carencia, con mi plan de pensiones y otros cobros que tendría a partir de esa fecha, si bien la cuota sería superior, podría hacer frente a los pagos hasta la amortización del préstamo en 2023.
El banco no solo no acepto mi propuesta, también me retraso una respuesta hasta el 04.01.2011, con unas condiciones inviables, a las que me negue a firmar. Apartir de ahí existierón otras propuestas por mi parte, todas ellas viables a partir de los tres años de carencia que solicité en un principio. En abr-2011 me citan para plantearme la última y definitiva propuesta del banco: carencia de 18 meses con un interés del 3,5 los 6 primeros y a partir de estos, al IDR + 2puntos, siendo IDR el medio de las entidades financieras para prestamos superiores a tres años, total que el interés superaría con creces el 5%, a esto añadieron un suelo del 3,5%.
Como es evidente la posibilidad de hacer frente a la deuda era aún más imposible, por lo que en principio me negue a firmar de nuevo. Pero como, el por entonces interlocutor me dijo: con la situación de incertidumbre económica que existe, lo mejor era tomar lo que se me ofrecía y, que en año y medio se vería. Dado que la situación era extrema muy a pesar mío acepté, asumiendo los gastos y comisión del 0,5% del capital pendiente, que son 188.070,01 €. Firmamos la novación el 11.04.2012, aún sabiendo y advirtiendo que en año y medio estaríamos otra vez con las mismas.
Aún sin haber pasado el tiempo de carencia en ener-2012 empiezo a advertir al banco de que en corto plazo (7 meses) la carencia se acababa, estando otra vez en las mismas pero con la misma deuda. Tranquilo Rafael que hay tiempo, me dicen. Hasta mediados de agosto no se platean una oferta de nuevas condiciones, siendo el 11.10.2012 cuando me las notifican, considerándolas (ellos) muy generosas de su parte. Les digo que en el fin de semana las estudieré y el lunes 15 les daré la respuesta. Poco tienen que estudiar, cuando el interés que me plantean es el mismo y según ellos intocable + una comisión nuevamente del 0,5 del capital pendiente, si bien, han mejorado en alargar el periodo de amortización en 5 años y dar 15 meses de carencia hasta mi jubilación.
Con lo que ahora tenría que pagar 4.000 € para afrontar (2 cuotas pendientes + la de nov + gastos de notaría y registro + comisión) y a partir de mi jubilación pagar cuotas algo superiores a 1.500 €. Debo decirles que: el banco sabe que mi poder de pago ahora está situado en 1.000 € y 1.200-1.300 €.
Ante los antecedentes expuestos, les plantearé una bajada de interesé que pueda dar viabilidad a mi intención de saldar la deuda, pero que si no es así negarme a firmar.
Por todo ello les pregunto ¿Tengo alguna posibilidad de que lo lleven a efecto? ¿El Euribor sigue utilizandose como IDR en las hipotécas que actualmente se formalizan? ¿Ante el mal trato recibido, que se situa en el de un usurero más recalcitrante, podría tener defensa jurídica una negativa a la firma por mi parte, ante el embargo que a buen seguro podría producirse? ¿Si a precio de mercado, como así es, superase la deuda, con el envargo se saldaría esta? ¿me tendrían que devolver dinero si fuese superior el dinero recibido en una subasta?.
Gracias XXXXX XXXXX por su respuestas.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

En respuesta a sus dudas, le comento que la entidad es libre de negociar ciertas condiciones con usted y que con el interés alto que exigen, muchas veces sólo hacen demostrar su ánimo lucrativo insaciable, pero jurídicamente, nada podemos oponer.

Por lo tanto, o usted escoge las condiciones ofertadas por el Banco, o no lo hace. Si continúa con el impago de cuotas durante el impás negociador, la entidad podrá presentar una ejecutivo hipotecario y hacer venta de la vivienda.



En relación a sus dudas de si existe un embargo, efectivamente, si la deuda por pagar es inferior al precio que pueda alcanzar el inmueble en una subasta judicial, usted tendría derecho al monto sobrante una vez satisfecha la deuda. Actualmente, en las nuevas hipotecas, el tipo de referencia sigue siendo el Euribor, la inmensa mayoría de créditos hipotecarios que hoy día se firman tiene en este indicar su principal índice de referencia.


Bajo mi punto de vista, la única baza que usted puede jugar en la negociación, es una demanda contra la cláusula suelo que usted tiene en la hipoteca. Empiezan a verse sentencias que están decretando nulas esa cláusula si no ha sido negociada.

Mi consejo es que usted inste la presión anunciando que usted va a impugnar dicha cláusula. Muchas veces, sirve para obtener alguna ventaja.

Otra solución, que desconozco si usted aventuró, es intentar una subrogación con otra entidad bancaria.

Quedo a su disposición para cualquier duda,

Saludos cordiales,
Cliente: escribió hace 4 año.


¿Donde debo presentar la demanda para impugnar el suelo de mi hipoteca?

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

 

Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro. En relación a su consulta le respondo que :

 

Hay que examinar su consulta a la luz del real decreto 6/2012 de medidas urgentes de proteccion de los deudores hipotecarios

 

Hay que estudiar si la entidad ha firmado el código de conducta,y si lo ha hecho le obliga

 

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdl6-2012.html

 

Después estudiaremos si se cumplen los requisitos

 

Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas, incluyendo en el seno de la unidad familiar a los hijos del deudor, con independencia de su edad, siempre y cuando residan en la vivienda.

- Que la cuota que se ha de pagar supere el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, dado que pueden existir ingresos que provengan de otras fuentes.

- Que la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

- Que el préstamo garantizado con la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor, para cuya adquisición fue concedido.

- Que el préstamo carezca de cualquier otra garantía, real o personal, y en caso de estas últimas, que todos los garantes se encuentren en la situación planteada en los apartados 2 y 3, anteriormente mencionados.

- Si existen codeudores que no forman parte de la unidad familiar, deberán presentar los condicionantes planteados en los tres primeros apartados.

Si cumplimos los requisitos y el banco ha firmado se deberá aplicar una disminución de los interesesmoratorios a partir del momento en el que el deudor acredite su inclusión dentro del umbral de exclusión a que se refiere este artículo 3, haciendo expresa referencia al hecho consistente en que esa moderación de intereses no será de aplicación a aquellos deudores diferentes de los contemplados en esta norma (art. 4.2 RDL 6/2012 de 9 de marzo), salvo que la entidad considere oportuno aplicar esa moderación a deudores diferentes, en aplicación de la previsión contenida en el artículo 5.8 del RDL 6/20129.

 

Los pasos una vez iniciada ésta vía se articulan se estructura en tres

fases:

a) refinanciación o, lo que es lo mismo, reestructuración viable de la deuda hipotecaria,lo cual no podrá ser solicitado por aquellos deudores que se encuentren inmersos en un procedimiento de ejecución, una vez producido el anuncio de la subasta;

b) en segundo lugar, se prevé la posibilidad de que el deudor en cuestión plantee a la entidad una quita, con respecto al capital pendiente de amortizar, lo cual podrá o no podrá ser aceptado por la entidad acreedora

c) finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores resultase

fructífera, el deudor podrá solicitar la dación en pago de la vivienda, como medio liberatorio de la deuda, pudiendo permanecer en la misma, en régimen de alquiler, durante el plazo de los dos años siguientes a este suceso, abonando, dice la norma, una renta asumible

 

Si tiene dudas expongalas y ruego que no haga una valoración negativa para solicitar aclaraciones, basta con que exponga su duda, lo cual no le costará más dinero

 

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

 

José M., Abogado ejerciente
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Cliente: escribió hace 4 año.


Yo no estoy en el paro, mis ingresos netos son de 2.500€ y me quieren poner una cuota de 1.540€, que representan más del 60% de mis ingresos. Vivo solo y, solo formo una unidad fiscal, siendo mi residencia habitual, en la que recae la hipoteca. No hay ningún aval ni carga adicional.


¿Me puedo acoger a la calidad de excluido?.


Aún estoy en periodo de negociación al haber solicitado una rebaja de intereses. espero respuesta del banco en breves días.


 

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

No, mientras Ud tenga trabajo no es aplicable la operativa del real decreto y está sujeto a la voluntad de la entidad

Mientras ellos no quieran negociar no puede forzarles a nada

No está en una buena situación para forzarles anada, lo cual tampoco implica que deba aceptar cualquier propuesta.

Trate de negociar el mejor acuerdo posible, pero debe saber que no les puede onligar a nada

Cliente: escribió hace 4 año.


Yo no trabajo, estoy prejubilado y dentro de poco más de un año estaré jubilado, así, que mis ingresos en vez de aumentar lo que pueden es menguar.


¿con estas circunstancias, puedo atacar sus intenciones?.


 


Es en 1000€ donde se situan mis posibilidades máximas de pago. ¿Podría actuar de algunan forma para conseguirlo?, ¿debo aceptar la que me propongan, por qué estoy en sus manoso, definitivamente renunciar a la firma de la novación?

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Si no trabaja y vive de su pensión, por alta que sea, si le es de aplicación el Decreto

Digame que entidad es la acreedora y le estudio si ha firmado el manual

Cliente: escribió hace 4 año.


Banco Popular

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

El Popular efectivamente SI es de la sentidades que ha firmado

Ud está dentro del ámbito de proteccion del RD y es deudor protegido, lo cual les obliga a seguir el protocolo en el indicado

a) refinanciación o, lo que es lo mismo, reestructuración viable de la deuda hipotecaria,lo cual no podrá ser solicitado por aquellos deudores que se encuentren inmersos en un procedimiento de ejecución, una vez producido el anuncio de la subasta;

b) en segundo lugar, se prevé la posibilidad de que el deudor en cuestión plantee a la entidad una quita, con respecto al capital pendiente de amortizar, lo cual podrá o no podrá ser aceptado por la entidad acreedora

c) finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores resultase

fructífera, el deudor podrá solicitar la dación en pago de la vivienda, como medio liberatorio de la deuda, pudiendo permanecer en la misma, en régimen de alquiler, durante el plazo de los dos años siguientes a este suceso, abonando, dice la norma, una renta asumible

Sabiendo ésto tiene fuerza mayor para obligarles en la negociación, aunque como sabe no tenemos proteccion legal efectiva al ser acuerdos firmados voluntariamente

Exprese que esta dentro de la proteccion del Rd 6 / 2012 y que quiere acogerse al protocolo en él indicado.

Supongo que ésto suavizará bastante la postura de la entidad

Cliente: escribió hace 4 año.


He leido el RD 6/2012 y veo que las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas deberán practicarlas en función de dos parámetros, dados por el nº de habitantes y valor del precio de adquisición de la vivienda.


En este caso yo vivo en un municipio de 25.000 habitantes y el precio de adquisición supera los 200.000€.


 


¿Cumpliendo yo las circunstancias que me situan como DP, puede la entidad no querer aplicar el protocolo que el RD 6/2012 le pide por estar adherido al CBP?.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

No puede no aplicarlo, estaría violando su compromiso

Si reiteran, en aplicacion del 6.6 procede que interpongamo sreclamación al Banco de España denunciando los hechos

Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España.

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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