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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1895
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
55429999
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Tengo 80 años y vivo en un sexto piso. Cambian el ascensor

Pregunta del cliente:

Tengo 80 años y vivo en un sexto piso. Cambian el ascensor y tardan cuatro meses. No puedo subir cada día las escaleras y me tengo que mudar a otro piso. Tengo derecho a no pagar el alquileres del piso¿ Tengo derecho a que me ofrezca la propiedad un piso similar durante los cuatro meses? Gracias.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenos días,

eduardolm :

O buenas tardes mejor,

eduardolm :

Está usted conectado, estimado cliente?

Customer: Si
eduardolm :

me puede leer, estimado cliente?

eduardolm :

perfecto

eduardolm :

Paso a darle respuesta a su pregunta

eduardolm :

En principio, lo mejor sería llegar a un acuerdo por escrito con el arrendador, y exigirle el acuerdo por el que se suspende la renta mientras no está disponible el ascensor

eduardolm :

La LAU permite al arrendatario resolver el contrato cuando por razón de una pérdida sustancial en las condiciones de habitabilidad ya no se puede vivir en el mismo

eduardolm :

Esto sería lo que claramente ocurre en su caso

eduardolm :

En esa situación, al resolución implica que usted sin preaviso, puede romper ese contrato enviando un burofax

eduardolm :

Antes de llegar a esa opción, sería conveniente que usted llegase a un acuerdo por escrito de suspensión de la renta por 4 meses

eduardolm :

Esto es probablemente mejor para usted y para el arrendador

Customer: Perdone,pero lo del acuerdo ya se me había ocurrido.
eduardolm :

Vale

eduardolm :

Hay otra opción que usted puede invocar y que yo entiendo que es aplicable a su caso

Customer: Quería saber si legalmente tenía derecho a no pagar la renta de los cuatro meses y en basa a que articulo de la lau.
eduardolm :

eduardolm :

Existe en base al siguiente artículo legal

eduardolm :

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda


Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.


La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

eduardolm :

Sería enviar un burofax al arrendador, comunicar la suspensión del contrato por tiempo de 4 meses (la duración de las obras del ascensor)

eduardolm :

En base a esta opción, usted podría suspender el contrato unilateralmente y sin contar con el arrendador

eduardolm :

No obstante, si llegan a un acuerdo por escrito siempre será más favorable

eduardolm :

En todo caso, la referencia es clara, usted puede suspender el contrato en caso de esas obras que no hagan habitable la vivienda (cualquiera así lo entendería del no uso del ascensor en esa considerable altura)

eduardolm :

Coménteme sus dudas.

Customer: La ley no es clara para mi caso puesto que la vivienda si que es habitable.
eduardolm :

Sí, pero sería la única opción

eduardolm :

Comunicar un burofax aludiendo a la imposibilidad de uso de la vivienda y a la suspensión del mismo por aplicación analógica del artículo 26 citado

eduardolm :

Existe jurisprudencia en casos similares que apoya la aplicación por analogía del artículo 26

eduardolm :

Le dejo un ejemplo:

eduardolm :

Audiencia Provincial de Zamora (Sección 1ª)


Sentencia núm. 142/2012 de 18 julio. JUR 2012\316557





Arrendamientos urbanos.



Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 156/2012


 


Ponente: IIlmo. Sr. D Pedro Jesús García Garzón


 


 


 


AUDIENCIA PROVINCIAL


DE


Z A M O R A


Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 156/2012


Nº Procd. Civil : 520/2.011


Procedencia : Primera Instancia Nº 6 de ZAMORA


Tipo de asunto XXXXX


---------------------------------------------------------


Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado


E N N O M B R E D E L R E Y


la siguiente


S E N T E N C I A Nº 142


Ilustrísimos/as Sres/as


Presidente


D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA.


Magistrados/as


D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN


Dª. ESTHER GONZÁLEZ GONZÁLEZ..


--------------------------------------------------------------


En la ciudad de ZAMORA, a dieciocho de Julio de dos mil doce.


Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 520/2.011 , seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 6 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 156/2012 ; seguidos entre partes, de una como apelantes Dª. Eulalia y Dª. Remedios , representadas por los Procuradores D. FRANCISCO ROBLEDO NAVAIS y Dª. MARÍA TERESA PALACIOS PEÑA respectivamente, y dirigidas por los Letrados Dª. MARÍA DOLORES BLANCO PÉREZ y D. DIEGO HERNÁNDEZ LÓPEZ, y de otra como apelada la mercantil SUPERSTITION MOUNTAINS, S.L ., representada por el Procurador D. LUIS ANGEL TURIÑO SÁNCHEZ y dirigida por el Letrado D. JOSÉ NAFRÍA RAMOS.


Actúa como Ponente, el Iltmo Sr. D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN.


A N T E C E D E N T E S D E H E C H O


PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 6 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 9 de abril de 2012 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el procurador Sr. Turiño Sánchez en nombre y representación de SUPERSTITION MOUNTAINS S.L contra Dª Eulalia Y Dª Remedios condenando a éstas a la suspensión de los contratos de arrendamiento de vivienda y anexo para carbonera, por ser necesaria la ejecución de las obras de escalera y ascensor referidas por un periodo de TRES MESES, suspendiéndose igualmente las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y especialmente la de pago de renta por igual periodo, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan a cargo de la propiedad, condenándolas a las mismas a estar y pasar por tal suspensión, dejando libres y expeditas dichas viviendas y carboneras que ocupan a disposición de la parte actora durante dicho plazo de ejecución, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento si no las desalojan voluntariamente en el plazo que al efecto se señale, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".


SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 12 de julio de 2012.


TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.


F U N D A M E N T O S DE D E R E C H O


PRIMERO


Aceptamos los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia en tanto no queden modificados o afectados de algún modo por los fundamentos de derecho de la presente sentencia.


SEGUNDO


.- La actora como arrendadora ejercita frente a las demandadas como arrendatarias de sendos pisos y carboneras en el edificio propiedad de la actora, la acción de suspensión de los contratos de arrendamiento convenidos con las demandadas por tiempo de doce meses con suspensión de las obligaciones derivadas del contrato, especialmente el pago de las rentas, y sin perjuicio de las indemnizaciones que les puedan corresponder a cargo de la propiedad, debido a la realización de obras necesarias, como la instalación de un nuevo ascensor, ejecución de una escalera completa con derribo de la anterior y la sustitución de las tuberías y desagües de todo el edificio, pues otro conjunto de obras de rehabilitación proyectadas del edificio no entrañaría la necesidad de desalojo de las viviendas ocupadas por las arrendatarias, habiendo ofrecido a las arrendatarias extrajudicialmente el pago de los gastos de desalojo y reentrada en las viviendas, el pago de una renta equivalente a 300€/mes a cada uno de las inquilinas durante el tiempo que estén desalojadas o, incluso pagarles las rentas de determinadas viviendas próximas a la calle de su residencia anunciadas en una Agencia de la propiedad Inmobiliaria y, en caso de aceptar la desocupación temporal en el plazo de un mes, la propiedad renunciaría a cualquier actualización de renta, incluida la instalación del ascensor.


Una de las demandadas, doña Remedios , se opone a la demanda alegando en esencia, al margen de que la normativa aplicable a la acción ejercitada es el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( RCL 1994, 3272 ) aprobado por Decreto 1964 de 24 de diciembre de 1.964, en concreto el artículo 119 y en modo alguno los artículos 21 y 26 de la Ley 24 de noviembre de 1.994 , y, reconocido por la propia actora que sólo para la instalación del ascensor y la construcción de la nueva escalera, sería preciso desocupar el edificio, considera que son obras innecesarias, sino mejoras, que por tanto pueden realizarse al finalizar el contrato, que no han sido dispuestas por la autoridad .


La otra demandada se opone alegando, en esencia, aparte de la falta de legitimación activa y defecto en el modo de proponer la demanda, los mismos motivos de oposición que la otra parte: innecesariedad de la instalación de unascensor y construcción de una nueva escalera, que serían las únicas obras que motivarían el desalojo de la vivienda arrendada por la arrendataria, inexistencia de disposición de autoridad administrativa para realizar la instalación de un ascensor y la construcción de una nueva escalera


Recae sentencia que estima la demanda, suspendiendo los dos contratos de arrendamiento por un periodo de tres meses.


Contra dicha sentencia se alzan ambas demandadas. La representación de Doña Eulalia con fundamento en tres motivos: 1) Infracción por aplicación indebida de la Ley 15/1.995, de 30 de mayo ( RCL 1995, 1614 ) sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad; 2) Infracción por aplicación indebida del artículo 119 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964, con error en la apreciación de las pruebas, pues la sentencia estima que en el caso de autos se cumplen los requisitos previstos en el indicado artículo para acceder a la suspensión del contrato de arrendamiento; 3 ) Falta de claridad y precisión en la demanda, pues no se ha concretado en la demanda nada en relación a la indemnización ofrecida por la actora.


Por la representación de la otra codemandada se alegan los siguientes motivos: 1) Falta de motivación, pues la sentencia no razona, ni siquiera sucintamente, la normativa vigente que obligue al propietario a instalar un ascensor y construir una nueva escalera; 2) No concurren los requisitos previstos en el artículo 119 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 ni los exigidos por el artículo 1.558 del Código Civil ( LEG 1889, 27 ) para acceder a la suspensión del contrato de arrendamiento sobre finca urbana, pues al margen de otras obras proyectadas en el edificio cuya realización no exigen desocupar la vivienda ocupada por la arrendataria, la instalación de un ascensor inexistente en la actualidad y el derribo y construcción de una nueva escalera, aparte que no es una obra de conservación necesaria, sino en todo caso una mejora, ni es urgente ni puede diferirse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, no existiendo normativa que exija la instalación de un ascensor, ni el cambio de escalera en las obras de rehabilitación de un edificio


TERCERO


-El primero de los motivos del primer recurso debe prosperar.


La Ley 15/1.995, de 30 de mayo ( RCL 1995, 1614 ) sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, que tiene por objeto hacer efectivo a las personas minusválidas el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, concede a los titulares y usuarios de fincas urbanas, viviendas, (propietarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios y usuarios en los términos y con alcance recogido en el artículo 2.2 de la citada norma legal), minusválido con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas interesar del propietario, comunidad o mancomunidad de propietarios las obras de reforma interior de la finca urbana o de los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, debiendo soportar los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana.


Pues bien, en el caso de autos, al margen de que los únicos legitimados para interesar del propietario o comunidad de propietarios las obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública son las personas enumeradas en la norma ((propietarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios y usuarios en los términos y con alcance recogido en el artículo 2.2 de la citada norma legal), ninguno de los cuales ha interesado de la propiedad o comunidad de propietarios las obras de reforma, tampoco se ha acreditado que ninguna de las arrendatarias de las viviendas arrendadas sean minusválidas con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, pese a que en efecto superen con creces la edad de setenta años, cuya condición hace innecesario el requisito de la minusvalía, pero no el de la condición de beneficiaria con legitimación para exigir la realización de las obras de reforma necesarias en la finca o pasos de comunicación


De manera tal que, habiendo sido la propietaria del edificio la que ha proyectado la instalación de un ascensor del que carece el edificio y la construcción de una nueva escalera, previo derribo de la existente, sin que ninguna de las arrendatarias de dos de los pisos haya interesado la realización de ninguna de dicha sobras, es evidente que no es aplicable dicha normativa al supuesto de autos, pues la ley lo que regula son derechos de las personas minusválidas o mayores de setenta años, que son los únicos legitimados para ejercitarlos frente a las personas obligadas por dicha norma legal


CUARTO


El segundo de los motivos de ambos recursos se estudian y resuelven conjuntamente, pues en definitiva plantean el mismo motivo.


Para su resolución debemos partir de los siguientes hechos esenciales acreditados por las pruebas practicadas :


1) Del conjunto de obras proyectadas por la propiedad del edificio, dos de cuyas viviendas están ocupadas por las demandadas en régimen de arrendamiento, cuyos contratos pretende suspender temporalmente para realizar en el edificio la rehabilitación de viviendas colectivo y locales y adaptación del ascensor para un edificio colectivo, como han dictaminado el perito judicial y el perito de la parte demandante, sólo las obras de escalera, que suponen el derribo de la existente y construcción de una nueva, y la adaptación de ascensor, inexistente actualmente, precisaría la evacuación temporal del edificio.


No obstante, también debemos extraer la conclusión de que hay otro conjunto de obras proyectadas, las que se refieren a las instalaciones de las conducciones de aguas, evacuaciones de aguas residuales, conducciones eléctricas y de gas, cuyo estado, según ambos peritos, es muy deficiente y es necesario su sustitución por razones de seguridad, cuya realización también exigiría la desocupación de las viviendas arrendadas, durante un cierto tiempo, pues las viviendas quedarían sin los suministros de agua, electricidad y gas y sin desagües de aguas residuales.


Por otro lado, el perito de la parte demandada, pese a que sea el técnico contratado por la propiedad para elaborar el proyecto y dirigir las obras, declaró en el acto del juicio que al formar la realización de todas las obras proyectadas un todo, que debe realizarse en conjunto, pese a que aisladamente hay algunas obras, como las de revestimiento de fachadas y reconstrucción de la cubierta, que no precisaría para su realización desocupar las viviendas ocupadas en régimen de arrendamiento, deben acometerse en conjunto por razones económicas y técnicas, por lo que a su juicio es aconsejable, incluso por razones de seguridad de las ocupantes de las viviendas, desalojarlas durante la ejecución de las obras proyectadas.


2) Actualmente las viviendas que habitan en régimen de arrendamiento las demandadas, que son octogenarias, reúnen las condiciones mínimas necesarias para su correcto funcionamiento y habitabilidad, según el informe pericial judicial, Es decir, se puede concluir que dentro de las viviendas objeto de arrendamiento no es necesaria la realización de ninguna obras de conservación necesarias;


3) Hay otro conjunto de obras proyectadas (en fachada, balcones, chimeneas, canalones y cornisas, que, según el informe pericial), que pueden calificarse de obras de conservación necesarias y urgentes, pues pueden ocasionar desprendimientos con riesgo para la integridad física de los viandantes, mientras que el derribo y reconstrucción de la escalera y la instalación de un ascensor inexistente no son obras de conservación, sino mejoras, y no son urgentes, pero en todo caso si que facilitan y mejoran la accesibilidad (escalara y ascensor)


En definitiva, partiendo de los presupuestos de que la normativa legal aplicable a la acción ejercitada por la actora son los artículos 119 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 y el artículo 1558 del Código Civil ( LEG 1889, 27 ) , según la disposición transitoria segunda A) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre ( RCL 1994, 3272 ) , de Arrendamientos Urbanos, pues la data de ambos contratos es anterior al día 9 de mayo de 1.985 y ninguna de las normas transitorias contenidas en dicha disposición recoge que le sea aplicable a los contratos anteriores a dicha fecha las normas de la nueva ley, especialmente los que se refieren a la suspensión del contrato de arrendamiento por obras de conservación o disposición de la autoridad competente, según el artículo 26, y que las obras de adaptación de ascensor y derribo y construcción de una nueva escalera no son obras de conservación necesarias, sino de mejora, que no requieren la desocupación temporal de las viviendas, las únicas disposiciones del T. R. L. A. U , que contemplan la posibilidad legal de suspender los contratos de arrendamiento son los artículo 119 y 92.


El primero, reservado para obras ordenadas por la autoridad competente, cuyos requisitos aparecen perfectamente enumerados en la sentencia de instancia: a ) Que la realización de la obra (ya afecte a elementos o servicios de la vivienda, ya a los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la misma) impida la habitabilidad de la vivienda arrendada; si bien este término "inhabitable", propio del arrendamiento de vivienda, ha de ser interpretado cuando se trate de un arriendo de local de negocio en el sentido de que la obra impida el destino normal del local conforme a lo convenido ó, incluso a falta de convenio específico sobre el destino, que impida la utilización del local para el uso al que está destinado; concurre el requisito de inhabitable aunque la obra no afecte a la totalidad, cuando lo no afectado sea insuficiente o por razón de la naturaleza de la actividad, para destinarla a ésta; y comprende no sólo las obras que se realicen en el interior del local arrendado, sino también las que realizándose fuera de sus límites afecten gravemente a la posibilidad de llevar a cabo la actividad o destino pactado en el contrato. b) Que la imposibilidad de habitar o de utilizar la finca arrendada sea de carácter temporal y una vez finalizadas las obras pueda volver a la vivienda o local el arrendatario. c) Que las obras sean aquellas cuya ejecución es acordada por la autoridad competentee impiden la habitabilidad de la finca.


El segundo, que no es el esgrimido por la parte demanda, sin duda alguna porque las obras proyectadas (adaptación de ascensor y rehabilitación del edificio) no están comprendidas dentro del precepto legal, cuando el propietario se proponga elevar o adicionar la construcción que tenga por objeto aumentar el número de viviendas y que hagan inhabitable temporal la vivienda ocupada por el inquilino.


En cuanto al primer supuesto legal, pues el segundo no es aplicable al supuesto de autos, para poder acceder a la suspensión temporal de los contratos de arrendamiento, teniendo en cuenta que las únicas obras proyectadas que precisarían para su realización la desocupación temporal de las viviendas arrendadas son la adaptación del ascensor y el derribo y construcción de una nueva escalera, sería preciso la orden o mandato de la autoridad competente, cuyo requisito no concurre en el supuesto de autos, ya que la licencia de obra para la Reestructuración de edificio de 6 viviendas, y 2 locales comerciales a 6 viviendas, 2 apartamentos comerciales e instalación de ascensor en el edificio ocupado por las demandadas otorgada con fecha 14 de septiembre de 2.010 por la Junta de Gobierno Local del Excmo. Ayuntamiento de Zamora no tiene el significado de disposición de la autoridad competente, que es una orden o mandato de la autoridad, mientras que la licencia de obra, según en el Anexo III, Terminología, del Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo ( RCL 2006, 655 y RCL 2008, 194) es un acto administrativo por el cual el Ayuntamiento competente autoriza la ejecución de la obra proyectada, una vez comprobada su conformidad con la legalidad aplicable. De manera tal que con el otorgamiento de la licencia de obra al proyecto de adaptación de ascensor y de rehabilitación el Ayuntamiento en efecto comprueba que el proyecto se adapta a la legalidad, pero ello no significa que el derribo y construcción de una nueva escalera y la instalación de un nuevo ascensor fueran necesarios, legalmente o por el estado de deterioro de la escalera, sino que lo proyectado respeta la legalidad vigente.


No obstante lo cual, y pese a que la literalidad de la norma legal ( artículo 119 del T. R. L. A. U ), no lo contempla expresamente, pues sólo regula la suspensión del contrato de arrendamiento en caso de orden o mandato de la autoridad competente, parece lógico pensar que sí encajarían dentro del precepto legal, pese a no figurar expresamente, otros dos supuestos fácticos: la realización de obras de conservación necesarias que no pudieran realizarse sin la desocupación temporal del inquilino, pues si la ley obliga al arrendador a hacer en la cosa arrendada durante el arrendamiento todas la reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinado, articulo 1.554.2º del Código Civil ), es lógico inferir que si para realizarlas es necesario desocupar temporalmente también quepa la suspensión del contrato de arrendamiento por el mismo tiempo que deba desocuparse la vivienda, y las obras que deban realizarse por mandato de la normativa legal.


En cuanto a las primeras si bien ya hemos dicho que la adaptación del ascensor y la construcción de la escalera exigiría desde el punto de vista de seguridad y accesibilidad la desocupación temporal de las dos únicas inquilinas, también hemos dicho que, según el informe pericial, la instalación de un ascensor es una obra de mejora y no de conservación, por tanto innecesaria, mientras que el derribo y construcción de una nueva escalera, motivado muy probablemente por la instalación del ascensor, no es tampoco una obra de conservación, pues el perito judicial dictaminó que los elementos comunes de comunicación (portal y escaleras) se encuentran en un estado suficientemente apto para el uso que ofrecen.


En cuanto a la siguiente causa de suspensión del contrato por realización de obras exigidas por la normativa legal, ya hemos dicho al resolver el primero de los motivos del recurso interpuesto por una de las arrendatarias que no le son aplicables al supuestos de hecho (proyecto de instalación de un ascensor y derribo y construcción de nueva escalera nueva en un edificio con cerca de cincuenta años de antigüedad, dos de cuyas viviendas están ocupadas en régimen de arrendamiento por dos mujeres octogenarias), ni la Ley 15/1995, de 30 de mayo ( RCL 1995, 1614 ) sobre Límites del dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, pues dicha norma está destinada a otorgar un derecho a determinadas personas, ninguna de las cuales ha interesado de la propiedad o comunidad la realización de obras en paso de comunicación con la vía pública para salvar las barreras arquitectónicas, ni el Decreto 217/2001, de 30 de agosto ( LCyL 2001, 336 ) , por el que se aprueba el Reglamento de Accesibilidad y Supresión de Barreras, dictado por la Conserjería de Sanidad y Bienestar Social de la Junta de Castilla y León, que desarrolla las previsiones contenidas en la Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras de 24 de junio de 1.998, pues si bien, según el artículo 2 de la citada norma legal, es aplicable también a las actuaciones que se realicen en materia de edificación, tanto de nueva construcción, como ampliación o reforma, gran reparación, adaptación, y rehabilitación o mejora, constando que las obras que se proyectan realizar en el edificio ocupado por las demandadas son de rehabilitación y mejora del edificio, el artículo 14 del Reglamento, al que se remite el artículo 13 sobre la obligación de instalar ascensor en edificio de nueva planta, lo que no ocurre en el caso de autos, exige la concurrencia simultanea de tres condiciones: necesidad de desplazamiento vertical superior a cinco metros desde la cota de acceso a algún espacio común, cuya condición cumple el edificio propiedad de la actora; superar dos plantas sobre rasante o bajo rasante para el acceso a alguna vivienda, cuya condición también la cumple y que el número de viviendas que se encuentren en distinta planta de la acceso sea igual o superior a diez, que no concurre en el caso de autos, pues el número de viviendas es seis.


No obstante lo dicho existe otra normativa estatal básica que permite llegar a una conclusión distinta.


El Real Decreto 31472006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, en cuya exposición de motivos se dice que tiene por fin dar cumplimiento a los requisitos básicos de la edificación establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre ( RCL 1999, 2799 ) de Ordenación de la Edificación, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad, sostenibilidad de la edificación y la protección del medio ambiente, pese a que, según su disposición transitoria primera y el artículo segundo, es aplicable a las obras de edificación de nueva construcción, lo que no ocurre en el caso de las obras proyectadas por la actora en el edificio de su propiedad, también es aplicable, según el artículo.2.3 a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, que se realicen en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras sean compatibles con la naturaleza de la intervención, y, en su caso, con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados, cuyo supuesto si es aplicable, pues estamos en presencia de obras de rehabilitación y adaptación de un ascensor en un edificio con una antigüedad de cerca cincuenta años de antigüedad.


Dicho lo cual, según el artículo 9, se desarrollan mediante él los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y funcionalidad como objetivos de calidad de la edificación, establecidos en el artículo 3, 1 a), b ) y c) de la Ley 3871.999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, el primero relativo a la accesibilidad de las personas con movilidad y comunicación reducidas, con sujeción a la ley 51/2003, de 2 de diciembre ( RCL 2003, 2818 ) , de igualdad, de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad y el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril ( RCL 2007, 928 ) , por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. Dispone el mismo precepto que en el articulado siguiente se contiene las exigencias básicas como prestaciones de carácter cualitativo que el edificio debe cumplir para alcanza la calidad que la sociedad demanda, cuya especificación y cuantificación son establecidas en los Documentos Básicos que se incluyen en la Parte II del Código, los cuales determinan la forma y condiciones en las que deben cumplirse las exigencias, mediante la fijación de niveles objetivos o valores límite de la prestación y otros parámetros. Dichos niveles o valores serán de obligado cumplimiento cuando así lo establezcan expresamente los Documentos Básicos correspondientes.


El artículo 12, sobre exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad (SUA), dispone que el objetivo básico consiste en facilitar el acceso y la utilización no discriminatoria, independiente y seguro de los mismos por las personas con discapacidad, recogiendo en el número 9 la Exigencia básica SUA 9. Accesibilidad: Se facilita el acceso y la utilización no discriminatoria, independiente y segura de los edificios a las personas con discapacidad.


Pues bien en el apartado II del C.T. se recoge el Documento Básico SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad, cuyo DB, según el apartado I, tiene por objeto establecer las reglas y procedimientos que permiten cumplir las exigencias básicas de accesibilidad, cuya correcta aplicación supone el cumplimiento de las exigencias básicas. Su ámbito de aplicación (apartado II), es el establecido con carácter general para el conjunto del CTE en su artículo 2 de la Parte I (obras de nueva construcción y obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en edificios existentes), especificando que son las obras de edificación. Destacan entre los criterios de aplicación (apartado III) el que cuando se realice una obra de ampliación o reforma el DB debe aplicarse a la parte ampliada o modificada, y, lógicamente, a la parte rehabilitada del edificio.


Por último, en la Sección SUA 9. Accesibilidad, 1,1.2 Accesibilidad entre plantas del edificio, establece que los edificios de uso Residencial Vivienda en los que haya de salvarse más de dos plantas desde la entrada principal accesible al edificio hasta alguna vivienda o zona comunitaria como es el caso, pues el edificio objeto de rehabilitación, tiene cuatro plantas, tres de ellas destinadas a viviendas, dos por planta , dispondrá de ascensor accesible o rampa accesible que comunique las plantas que no sea de ocupación nula, con las de entrada accesible al edificio


En suma, según la citada normativa básica del estado dictada al amparo de los artículos 149.1.16 ª, 23 ª y 25ª de la Constitución Española ( RCL 1978, 2836 ) , según la Disposición Final Primera, y por tanto debe aplicarse preferentemente a la normativa autonómica, la obra de rehabilitación del edificio propiedad de la actora, puesto que tiene más de dos plantas destinadas a viviendas, cuyo uso es residencial destinado a vivienda, para comunicar las plantas que son todas ellas de ocupación, salvo los áticos destinados a carbonera, con la entrada accesible desde la calle, requiere la instalación de un ascensor. De manera tal que las obras de rehabilitación exigen legalmente la instalación de un ascensor.


Los peritos que declararon en el acto del juicio, si bien no pudieron concretar, pese a que en los informes escritos aludieron a que el edificio actualmente no pasaría la inspección de edificios debido a la antigüedad, declararon que actualmente no cumple la normativa sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, dictaminando que el proyecto de rehabilitación si cumple la normativa vigente sobre accesibilidad de personas discapacitadas y supresión de barreras arquitectónicas.


Por otro lado, aun cuando la instalación de un ascensor inexistente junto con la reconstrucción de las escaleras no fueran legalmente obligatorias, como hemos reflejado en el apartado de hechos probados, hay otro conjunto de obras proyectadas, claramente de conservación y necesarias atendiendo a la antigüedad de su realización, como son la sustitución de las conducciones de agua, electricidad, gas y desagües, que precisarían para su ejecución con seguridad y habitabilidad durante su ejecución que los habitantes de las viviendas las desocupasen durante el tiempo de su ejecución.


Resumiendo, las obras proyectadas de adaptación del ascensor, pese a que son obras de mejora no necesarias, es exigible legalmente para accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas. Las obras de derribo de la escalera y construcción de otra nueva, pese a que tampoco son de conservación, sino mejoras, son legalmente obligatorias, pues su realización está ligada a la instalación del ascensor. Las obras proyectadas de sustitución de conducciones e instalaciones de suministro de agua, desagües, electricidad y gas son de conservación y su realización es necesaria debido a la antigüedad del edificio. Todas ellas requieren, bien por razones de seguridad de los ocupantes, bien por habitabilidad, bien por accesibilidad desde el exterior, desocuparlas durante la ejecución de las obras.


QUINTO


El segundo de los preceptos en que se ampara la parte demandante para instar la suspensión de los contratos de arrendamiento, el artículo 1.558 del Código Civil ( LEG 1889, 27 ) , como hemos tenido ocasión de razonar más arriba no concurren ninguno de los requisitos, pues las únicas obras proyectadas por la propiedad en el edificio, dos de cuyas viviendas están ocupadas en régimen de arrendamiento por las demandadas, que requerirían la desocupación de las viviendas arrendadas: instalación de un ascensor y derribo y construcción de una escalera nueva, no es una reparación urgente, como dictaminó el perito judicial, sino una obra de mejora, que por tanto puede diferirse a la finalización del contrato. Mientras que las obras de sustitución de todas las conducciones de suministro de agua, energía eléctrica, gas natural, y desagües de aguas residuales, aunque de conservación no son urgentes.


SEXTO


.-El tercero de los motivos del primer recurso debe decaer.


Al margen que ninguna de las acciones ejercitadas por el demandante conlleva la indemnización al arrendatario de los gastos que le ocasionen la obra a realizar por la suspensión temporal de los contratos de arrendamiento, pues ni el artículo 119 del T. R. L. A. U . ni el artículo 1.558 del Código Civil ( LEG 1889, 27 ) contempla la obligación de indemnizar, salvo en el precepto del Código Civil que dispone la disminución del precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca en que el arrendatario se vea privado sin duda alguna siempre y cuando la reparación dure más de cuarenta días, no obstante lo cual es la propia arrendadora la que ha ofrecido a las arrendatarias en el suplico de la demanda indemnizar por los gastos que ocasione el desalojo de las viviendas, sin duda alguna, pues así lo refleja en las diversas comunicaciones extrajudiciales con las arrendatarias para que se avinieran a desocupar las viviendas durante el tiempo de realización de las obras, aplicando analógicamente el artículo 22.3 de la L. A. Urbanos de 24 de noviembre de 1.994.


Por otro lado, la parte recurrente tampoco interesó, al menos subsidiariamente, en la contestación a la demanda, o vía reconvencional tratar sobre los gastos concretos que puede tener la arrendataria por desocupar la vivienda y volverla a ocupar al término de las obras. No obstante lo cual, si que puede servir de guía, sin poderlo concretar esta Sala en el recurso al no haberse planteado en la primera instancia, el ofrecimiento expreso de indemnización que hizo la demandante extrajudicialmente.


SÉPTIMO


.- El primero de los motivos del segundo recurso debe decaer, pues la sentencia de instancia, si bien erróneamente, como hemos expuesto al resolver el primero de los motivos del anterior recurso, si que expone de forma sucinta en el último párrafo del fundamento de derecho segundo la razón por lo que accede a la pretensión de suspensión del contrato de arrendamiento: XXXXX XXXXXón del ascensor y el derribo y construcción de una nueva escalera por la propietaria es necesario para dar cumplimiento a la normativa vigente, mencionado como norma la Ley 15/1995 de 30 de mayo ( RCL 1995, 1614 ) sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, especialmente los artículos 2 y 7 .


OCTAVO


Pese a desestimar los recursos de apelación, dado que existen serias dudas de hecho e incluso de derecho, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, pues no podemos olvidar que ambos peritos en un primer momento coincidieron que las obras relativas al revestimiento de fachadas y la reconstrucción de la cubierta del edificio, si bien son de conservación y urgentes, para su realización no sería preciso desocupar las viviendas arrendadas


En segundo lugar, las obras de instalación de un ascensor inexistente y derribo y reconstrucción de la totalidad de las escaleras, aparte que son obras de mejora, si bien para su realización es necesario desocupar las viviendas ocupadas, no es menos cierto que no hay ninguna orden o mandato de la autoridad competente para que se realicen, por lo que ha sido preciso aplicar extensivamente la norma legal a casos en los que no se ha mandado u ordenado por la autoridad competente, pero hay un norma legal que obliga en un determinado sentido Hay, como hemos expuesto, normativa autonómica y estatal contradictoria sobre la necesidad de instalar el ascensor en una obra de rehabilitación.


En tercer lugar, no hay duda sobre el carácter de obras de conservación de las relativas a todas las conducciones de agua, electricidad gas, pero sólo en el acto del juicio se puede decir que hay coincidencia entre ambos peritos sobre la necesidad de desocupar las viviendas sobre todo por razones de habitabilidad, pues en los informes escritos no se pronunciaron sobre la necesidad de desocupación de las viviendas por dichas obras.


Al confirmarse la sentencia recurrida, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad y la pérdida del depósito efectuado para recurrir (Disposición adicional decimoquinta 9).


Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española ( RCL 1978, 2836 ) y en nombre de SM. el Rey,


F A L L A M O S


Desestimamos los recursos de apelación interpuestos por los procuradores, don Francisco Robledo Navais y María Teresa Palacios Peña, en nombre y representación de doña Eulalia y doña Remedios , respectivamente, contra la sentencia de fecha nueve de abril de dos mil doce , dictada por S. Sª la Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Zamora.


Confirmamos dicha sentencia, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.


Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.


Contra esta sentencia, que no es firme, cabe recurso de casación ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, el cual se interpondrá en el plazo de veinte días contados desde el siguiente a la notificación de aquélla.


Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.


P U B L I C A C I Ó N


 


Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.



eduardolm :

Como ve se trata de una sentencia de un caso similar donde se admite por aplicación analógica del precepto civil, la suspensión del contrato de arrendamiento

eduardolm :

Quedo a su disposición nuevamente para dudas,

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